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Stima

Per unità immobiliare si intende “un fabbricato intero o una porzione di fabbricato o un insieme di fabbricati che nello stato in cui si trovano, producono, secondo l’uso locale, un reddito proprio”.

Effettuare una stima per una singola unità immobiliare significa innanzitutto descriverne le caratteristiche estrinseche ed intrinseche.

Per caratteristiche estrinseche si intendono tutte quelle caratteristiche che dipendono da aspetti esterni, ovvero relative all’ambiente nel quale è ubicato l’immobile, e queste sono:
- ubicazione: centro, zona residenziale intermedia, periferica e suburbana, zona industriale, zona agricola;
- vie di comunicazione: strade, ferrovie, metropolitane;
- servizi: scuole, parcheggi, esercizi commerciali, edifici per il culto ed altre opere di urbanizzazione;

- qualità urbanistico-sociale e ambientale: aree residenziali pregiate, residenziali di nuova espansione, degradate, microcriminalità, inquinamento.

Per caratteristiche intrinseche si intendono tutte quelle caratteristiche che dipendono dalle modalità e dagli scopi per cui il fabbricato è stato costruito, e queste sono:
- destinazione d’uso: civili, rurali e industriali.
- tipologie edilizie: case singole, singole raggruppate, singole condominiali, condominiali.
- tipologie costruttive: muratura, cemento armato, prefabbricato, acciaio.
- ubicazione nel contesto del fabbricato: piano, esposizione e prospetto;
- qualità edilizia: età, stato di manutenzione, finiture, impianti;
- dimensione dell’appartamento:
a) piccolo (monolocale): inferiore a 45 mq;
b) medio-piccolo (bilocale): da 45 a 70 mq;
c) medio (3-4 locali): da 70 a 120 mq;
d) medio-grande (4-5 locali): da 120 a 150 mq;
e) grande: oltre 150 mq

Gli aspetti legali e catastali possono influenzare il valore di un fabbricato; questi si riferiscono non solo al presente, ma anche al passato e sono:
- regolarità della costruzione: permesso di costruire, concessione edilizia, condoni, agibilità;
- regolarità degli impianti: conformità degli impianti alle norme tecniche sulla sicurezza (L. 46/1990);
- regolarità catastali: foglio, mappale, categoria, classe, consistenza, rendita catastale;
- diritti reali contratti di locazione in corso, ipoteche, diritto di usufrutto o abitazione.

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