Guida al calcolo del valore di mercato immobiliare

Procedimento di stima analitico

Con il procedimento di stima analitico, il valore di mercato dell’immobile oggetto di stima si ottiene accumulando all'attualità il reddito netto annuo del proprietario. Per conoscere il più probabile valore di mercato occorre quindi calcolare il beneficio fondiario e il saggio di capitalizzazione.

1)Il beneficio fondiario si ottiene dalla formula:

Bf = Rlt – (Q + Tr + Amm + Svz + Sf/In + I)

dove:

Rlt = reddito lordo totale

Q = quote (quote di reintegrazione, assicurazione, manutenzione straordinaria)

Tr = tributi

Amm = amministrazione

Svz = servizi

Sf/In = sfitti e inesigibilità

I = interessi

2)Determinazione del reddito lordo totale (Rlt)

Per determinare il reddito lordo totale occorre conoscere il canone unitario mensile di beni simili all’immobile in oggetto per poter poi ricavare il canone d’affitto mensile.

Tenendo conto della superficie commerciale, il canone mensile dell’immobile oggetto di stima è calcolato dalla seguente relazione:

R = p Ru

dove:

R = canone d’affitto mensile

p = parametro utilizzato (superficie commerciale)

Ru = canone unitario mensile

Il reddito lordo totale è calcolato con la formula del montante semplice di rate costanti:

Rlt = R (k + r (k+1)/2 )

dove:

r = saggio d’interesse

k = n. di volte che si pagano le rate

3)Il calcolo delle spese è effettuato in modo forfetario che consiste nell’applicare delle aliquote sul canone annuo di locazione, che è di Canone annuo = R x k

Pertanto il beneficio fondiario (Bf) è pari a:

Bf = Rlt – ΣSp

4)Determinazione del saggio di capitalizzazione

Da un'indagine di mercato su beni simili, di cui si conoscono i rispettivi benefici fondiari e valori di mercato, si è ottenuto il saggio di capitalizzazione dalla seguente formula:

r = (Σ Bf)/(Σ V_m )

5)Il più probabile valore di mercato si ottiene applicando la formula:

Vm = Bf/r

dove:

Bf = beneficio fondiario

r = saggio di capitalizzazione