Diritti reali di godimento

La superficie
La superficie è il diritto (attribuito al superficiario) di costruire al di sopra del suolo altrui un'opera o di mantenere una costruzione già esistente di cui si acquista il diritto di proprietà [Art. 956 codice civile].
Nel caso in cui la costruzione già esista il diritto viene configurato come proprietà della costruzione separata da quella del suolo e non è quindi soggetto a prescrizione per non uso.

L'enfiteusi
L'enfiteusi è il diritto (dell'enfiteuta) di godere del fondo altrui con l'obbligo di apportarvi migliorie e di pagare al proprietario un canone periodico. Nel diritto di godimento dell'enfiteuta è compresa la facoltà di mutare la destinazione del fondo purché non lo deteriori; sono vietate le innovazioni. All'enfiteuta spetto il dominio utile sul fondo mentre al proprietario spetta il dominio diretto.
L'enfiteusi può essere perpetua (caratteristica principale) o a tempo (mai inferiore ai venti anni).
Il diritto di enfiteusi viene costituito mediante titolo o per usucapione. Può essere regolata dal titolo anche in modo diverso dalla legge.
Potere di affrancazione: diritto potestativo attribuita all’enfiteuta di divenire proprietario pagando una somma corrispondente a quindici volte il canone annuo [Art. 971 codice civile]. Se il concedente si rifiuta, l’enfiteuta può rivolgersi al giudice che pronuncia l’affrancatura con una sentenza costitutiva.
Diritto alla devoluzione: diritto del proprietario di riacquistare la piena proprietà della cosa subordinata o alla condizione di mora dell'enfiteuta o alla sua violazione dell'obbligo di non deteriorare il fondo o di migliorarlo [Art. 972 codice civile].
Il diritto di affrancazione prevale di regola su quello alla devoluzione.
L’estinzione dell'enfiteusi si ha per:
· decorso termine (enfiteusi temporanea);
· perimento del fondo [Art. 963 codice civile];
· affrancazione;
· devoluzione;
· prescrizione estintiva [Art. 970 cod. civ] non uso del diritto dell’enfiteuta per almeno 20 anni.
La legge per incoraggiare l’enfiteuta gli accorda i rimborsi per le migliorie apportate: l’art 975 distingue tra i miglioramenti (che danno maggiore produttività al fondo) e le addizioni (opere fatte sul fondo come pozzi, magazzini). Rispetto ad esse, si ha lo ius tollendi o il diritto al rimborso da esercitarsi senza danno al fondo. Altrimenti ha diritto a compenso se le addizioni costituiscono miglioramenti. Si ha diritto di ritenzione per l’enfiteuta quando questi ha il diritto di rimanere in possesso del fondo finché non abbia soddisfatto il suo credito [art. 975 comma2].

L'usufrutto
L'usufrutto è il diritto (dell'usufruttuario) di godere della cosa altrui con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica [Art. 981 codice civile]. Il diritto restante al proprietario prende il nome di nuda proprietà. L'usufrutto deve avere durata temporanea o se nulla è specificato vale per tutta la vita dell’usufruttuario. Se si tratta di una persona giuridica, la durata dell’usufrutto non può essere superiore a trent’anni.
Modalità d’acquisto: L'usufrutto si acquista per legge (usufrutto legale) sui beni del minore da parte dei genitori, per effetto della volontà delle parti o per usucapione. Quanto all’usufrutto volontario, gli atti costituenti usufrutto su beni immobili necessitano forma scritta e sono soggetti a trascrizione. Si parla di usufrutto uxorio per definire un’ulteriore modalità di acquisto dell’usufrutto in capo al coniuge superstite in sede di successione per mortis causa al coniuge defunto. Dalla riforma del 1975 in poi, i beni passano direttamente nella proprietà del coniuge superstite.
Diritti dell'usufruttuario: sono espressione del potere di godimento della cosa.
· possesso della cosa [Art. 982 codice civile]; all'usufruttuario è consentita un'azione detta confessoria che mira all'accertamento del suo diritto per il conseguimento del possesso sulla cosa; il diritto è soggetto ad un inventario e ad una garanzia.
· frutti naturali e civili. La proprietà dei frutti naturali si acquista con la separazione, i frutti civili si acquistano giorno per giorno in ragione della durata del diritto. Diversa è la situazione dei frutti naturali prodotti da un fondo rustico: essi spettano all’usufruttuario e al proprietario in proporzione alla durata del rispettivo diritto.
· Potere di disporre del diritto di usufrutto [Art. 980 codice civile]; l'usufruttuario può anche concedere ad altri e in locazione l'oggetto del suo diritto o ipotecarlo[Art. 999 codice civile]; le locazioni concesse dovrebbero estinguersi all’estinzione dell’usufrutto, ma il legislatore ha stabilito che le locazioni possano proseguire per la durata stabilità e non oltre un quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.
Obblighi dell'usufruttuario si ricollegano al dovere di restituire la cosa a termine
· Usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa;
· Non modificare la destinazione economica
· Fare l’inventario e prestare garanzia, a presidio dell’osservanza degli obblighi di conservazione e restituzione dei beni assoggettati ad usufrutto. [art. 1002-1003 Cod. civ.]; quindi è tenuto alle spese di manutenzione ordinaria, di amministrazione e di custodia della cosa e ogni altra forma di spesa ordinaria gravante sull’immobile. Spettano al nudo proprietario le riparazioni straordinarie.
Estinzione dell'usufrutto
· scadenza del termine o morte dell'usufruttuario [art. 979 Cod. civ.];
· prescrizione estintiva (venti anni nel caso di usufrutto concesso a persona fisica, trenta se concesso a persona giuridica);
· consolidazione (riunione dell'usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona o rinunzia dell’usufruttuario);
· totale perimento della cosa;
· abuso di potere dell'usufruttuario sul suo diritto, cioè alienazione o deterioramento di beni.
Per i miglioramenti nasce un credito a favore dell’usufruttuario nei limiti della minor somma fra la spesa e l’aumento di valore, mentre per le addizioni vale lo ius tollendi.
Il quasi usufrutto: ha per oggetto beni consumabili; l'usufruttuario diventa proprietario di detti beni salvo che non sia tenuto a restituire non gli stessi beni ricevuti ma altrettanti dello stesso genere. Il quasi usufrutto viene regolato dalle norme sull'usufrutto.
L'uso: o usufrutto limitato è il diritto di servirsi di un bene e di raccogliere i frutti limitatamente ai propri bisogni e a quelli della propria famiglia (nel caso in cui questo sia fruttifero) [art. 1021 codice civile].
L'abitazione: diritto di abitare una casa limitatamente ai propri bisogni e a quelli della propria famiglia [art. 1022 codice civile].
Sia l’uso che l’abitazione sono diritti indisponibili [art. 1024 codice civile].
I diritti d’uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione a causa del fattore personale. Si estinguono con la morte del titolare e non possono formare oggetto di disposizione testamentaria.

Le servitù prediali
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante), appartenente ad un diverso proprietario [Art. 1027 codice civile].
Le servitù prediali, appartenendo alla categoria dei diritti reali, costituiscono un numero chiuso; non sono quindi ammesse servitù irregolari ovvero quelle servitù il cui servizio è prestato da un fondo a favore di una persona.
Caratteri delle servitù prediali:
· imposizione al proprietario del fondo servente di un dovere negativo di non fare e mai di un dovere positivo (di fare); perciò le opere necessarie al fondo servente sono a carico del proprietario del fondo dominante;
· appartenenza dei due fondi a proprietari diversi;
· utilità del fondo servente nei confronti del dominante;
· la vicinanza dei fondi non in senso assoluto, ma relativo al contenuto della servitù.
Nascita della servitù:
· per imposizione legale (servitù coattiva);
· mediante un accordo tra le parti (contratto che necessita di forma scritta ed è soggetto a trascrizione), si parla perciò di servitù volontaria.
Anche per effetto di usucapione e di destinazione del padre di famiglia.
Le servitù coattive
La legge, per ovviare a situazioni di pregiudizio in cui si trova un fondo, attribuisce al proprietario il diritto potestativo di ottenere l’imposizione della servitù sul fondo altrui contro il pagamento di un’indennità.
Per la costituzione della servitù è necessario un contratto o una sentenza costitutiva del giudice che ne determini anche l’indennità da ricevere. Si può anche richiedere alla P.A. attraverso un atto amministrativo. Il venir meno dei presupposti fa si che la servitù sia legittimamente estinta.
Diff tra limiti legali della proprietà e servitù legali. 1. I limiti legali hanno la caratteristica della reciprocità del sacrificio o della limitazione imposta dalla legge. 2. Con la servitù legale, non vi è nessuna reciprocità perché la legge dà rilevanza alla situazione sfavorevole di un fondo ed impone all’altro il peso della servitù.
Se la reciprocità spiega il motivo per cui non è previsto un compenso, l’unilateralità del vantaggio e del sacrificio giustifica il ricorso all’indennità.
Forme più frequenti:
· Acquedotto od elettrodotto coattivo, per garantire il passaggio di corsi d’acqua o linee elettriche, a condizione che non vi siano altri modi di far passare tali linee.
· Passaggio coattivo, per l’accesso alla pubblica via anche quando questo già esiste ma provoca troppo disagio (interclusione relativa) o è troppo piccolo per il passaggio di mezzi a trazione meccanica, o è insufficiente per l’attività svolta.
Il sacrificio posto all’altra parte deve essere il più limitato possibile anche in temini di danno. Con la cessazione dell’interclusione cessa anche la servitù. [art. 1055 Cod. civ.]
Le servitù volontarie
può essere costituita per testamento o per contratto (per iscritto e soggetto a trascrizione) o per destinazione del padre di famiglia o per usucapione. In queste ultime due modalità possono essere anche le servitù apparenti. Esse sono quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti destinate all’esercizio della servitù costituenti il mezzo necessario affinché la servitù sia esercitata e tali da appalesare in modo non equivoco l’esistenza di un peso. Per destinazione del padre di famiglia si ha quando il fondo cessa di appartenere allo stesso proprietario, al legislatore è apparso opportuno che lo stato di fatto di sacrificio e utilità possa continuare legittimamente e che perciò sia costituita a carico di un soggetto una servitù corrispondente allo stato di fatto preesistente. [art. 1062 Cod. civ.]. non occorre una dichiarazione negoziale, occorre solo che nell’atto di divisione del fondo non sia inserita una dichiarazione contraria.
Esercizio della servitù
L’uso è regolato dal titolo che l’ha costituita; in mancanza dalla legge. Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne.
Si chiama modo di esercizio della servitù, l’elemento che determina come la servitù deve essere esercitata. Se la servitù non è apparente non si può usucapire né servitù né modo. Se nel titolo di servitù apparente è stabilito un modo (a piedi, con automezzo…), questo è l’unico che si può disporre mentre, se questo non era precisato l’usucapione del modo è ammissibile. Divieto fatto al proprietario del fondo dominante di aggravare ed a quello servente di diminuire l’esercizio della servitù. [art. 1067 Cod. civ.]. Le spese per la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante.
Classificazione delle servitù (in base al modo di acquisto):
· apparenti, se al loro esercizio sono destinate opere visibili e permanenti;
· non apparenti costituibili quando non si hanno opere visibili permanenti per il loro uso; si possono creare solo per contratto o testamento.

· affermative, se conferiscono il potere di svolgere un’attività nel fondo servente al proprietario del fondo dominante; prescrizione in venti anni per non uso
continue quando l’opera dell’uomo è antecedente all’esercizio della servitù, la prescrizione decorre dal momento in cui il proprietario viola la servitù per i vent’anni successivi.
discontinue quando l’opera dell’uomo è concomitante con l’esercizio della servitù, la prescrizione comincia a decorrere dall’ultimo atto di esercizio.
· negative, se gravano il proprietario del fondo servente dell'obbligo di non fare, la prescrizione decorre dal momento in cui il proprietario viola la servitù per i vent’anni successivi.
Estinzione delle servitù:
· rinuncia del titolare fatta per iscritto;
· scadenza del termine;
· confusione, quando il titolare del fondo dominante diviene titolare del fondo servente;
· prescrizione estintiva di venti anni o cd non uso.
Azione confessoria: azione concessa al titolare della servitù nei confronti di chi la ostacola o la contesta. L'azione è di accertamento del suo diritto chiesta al giudice.
Legittimato attivamente è colui che si afferma titolare della servitù; legittimato passivamente è il soggetto che contesta l’esercizio della servitù o che ne turba o impedisce l’esercizio [art. 1079 Cod. civ.]