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I diritti su cosa altrui


I diritti reali “limitati”

Sono diritti esercitati su cose che appartengono ad altri e presuppongono una limitazione dei poteri del proprietario. Al proprietario permangono soltanto alcune facoltà come il potere di disposizione, mentre il potere di godimento risulta limitato. Si ha per così dire una scomposizione del contenuto della proprietà nella varie facoltà di cui è costituita con attribuzione di talune di esse a soggetti diversi dal proprietario.
In forza del carattere dell’elasticità, una volta in cui il diritto altrui viene meno, il contenuto del diritto di proprietà riprende automaticamente la primitiva ampiezza.
Si distinguono i diritti reali di godimento dai diritti reali di garanzia.

Godimento


Garanzia

- usufrutto
- uso
- abitazione
- superficie
- enfiteusi
- servitù
- pegno
- ipoteca
Sono detti di godimento perché assicurano in varia misura l’utilizzazione della cosa da parte del titolare del diritto limitato.
Assicurano al creditore pignoratizio o ipotecario la possibilità di soddisfarsi sul bene a preferenza di altri creditori.

Da non dimenticare gli usi civici, diritti che spettano ai membri di comunità locali, che garantiscono il godimento limitato di proprietà altrui, come il diritto di raccogliere legna nel bosco pubblico, il diritto di pascolo in un comune montano, o il diritto di raccogliere tartufi.

Usufrutto, uso, abitazione

L’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa e può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare (981). Per poter realizzare il godimento l’usufruttuario ha il diritto di possedere la cosa. L’usufruttuario ha di regola (se non escluso dall’atto costitutivo) il potere di disporre del proprio diritto (980).
L’usufruttuario non può cambiare la destinazione economica della cosa (981), ma può apportarvi delle migliorie (985) avendo in tal caso diritto ad un indennizzo da parte del proprietario (pari alla somma minore tra quanto ha speso l’usufruttuario e l’aumento di valore della cosa)
Se l’usufrutto comprende cose deteriorabili (impianti di riscaldamento…) l’us ha il diritto di servirsene e può restituirle nello stato in cui si trovano (996).
Si parla di quasi-usufrutto se sono ad oggetto cose consumabili (denaro, alimenti ecc…). L’us ha il diritto di servirsi delle cose dovendone poi pagare il valore al termine dell’usufrutto (è come se ne acquistasse la proprietà).
Tra gli obblighi dell’us troviamo:
- restituire la cosa alla cessazione del diritto
- usare la diligenza del buon padre di famiglia (diligenza media) nel godimento (1001)
- fare l’inventario e prestare garanzia (1002)
- pagare le spese per l’ordinaria manutenzione e amministrazione della cosa
- pagare le imposte, canoni, rendite e tutti i pesi che gravano sul reddito
Durante l’usufrutto il proprietario viene detto nudo proprietario poiché non ha la facoltà di godere, ma conserva il potere di disporre della nuda proprietà (tanto più è vicina la fine dell’usufrutto tanto più varrà la nuda proprietà).
L’usufrutto nasce per volontà privata (contratto, testamento), per usucapione o per legge (978) ed è caratterizzato da durata limitata: non può eccedere la vita dell’usufruttuario (980) o essere superiore a 30 anni se in capo a persona giuridica. I casi di estinzione (1014) sono:
- prescrizione, 20 anni
- riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona (confusione)
- totale perimento della cosa (se perisce un edificio l’usufrutto permane sull’area)
- provvedimento del giudice in caso di abuso del diritto (alienando i beni o deteriorandoli)

L’uso attribuisce al titolare il diritto di servirsi della cosa e quello di goderne i frutti, ma limitatamente ai bisogni suoi e della famiglia (1021). L’uso è personalissimo e non può essere ceduto (come invece può accadere per l’usufrutto). Si estingue con la morte dell’usuario. (1024)

Il diritto di abitazione ha un contenuto più specifico: attribuisce al titolare e alla sua famiglia la facoltà di abitare nell’immobile in oggetto (1022). Anche questo diritto è incedibile.

Superficie e proprietà superficiaria

La superficie è il diritto di fare o di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo altrui (952-956). E’ una deroga al principio dell’accessione immobiliare. La situazione è dunque a due facce: sul suolo c’è il diritto di superficie che si esaurisce nella facoltà di edificare; sull’edificio c’è proprietà superficiaria (cioè piena ma limitata all’edificio e non estesa all’area).

Enfiteusi

Si realizza quando il proletario di un fondo concede ad un’altra persona (enfiteuta) il diritto di goderne, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone annuo in denaro o in natura (958, 960).
L’istituto nasce per risolvere il problema dell’abbandono dei terreni agricoli, quindi l’obbligo della miglioria è essenziale. La durata minima è ventennale, necessaria per poter impiegare lavoro e capitale con prospettiva di goderne i risultati. C’è anche la possibilità di concessioni perpetue, anche se molto rare. L’enfiteuta può disporre del suo diritto per atto tra vivi o per testamento (965) e ha il diritto di affrancazione, ovvero il diritto ad acquistare il fondo pagando una somma pari a 15 volte l’ammontare del canone annuo.

Servitù prediali

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario (1027). La servitù determina quindi un obbligo a carico del proprietario del fondo servente e una reciproca pretesa a favore del proprietario del fondo dominante.
L’obbligo deve essere dell’ordine di non fare qualcosa o lasciar fare qualcosa (non sopraelevare, lasciar passare…) (1030).
Anche se la proprietà dei fondi passa ad altri soggetti le servitù permangono, rappresentando quindi un limite della proprietà. Il proprietario del fondo dominante si arricchisce di un vero diritto su cosa altrui.
Prediale indica il doppio legame tra i fondi (peso sul servente, utilità sul dominante).
I fondi devono essere vicini, ma non necessariamente confinanti (se acquisto il diritto di attingere acqua da una sorgente con una condotta, saranno gravati di servitù tutti i fondi che stanno tra il mio e la sorgente).
L’art 1031 dice che le servitù prediali si possono costituire in 4 modi:
- coattivamente
- volontariamente (contratto o testamento)
- per usucapione, 20 anni
- per destinazione del padre di famiglia
Ecco che si distinguono quindi servitù coattive e servitù volontarie.
Le servitù coattive sono elencate dall’art 1032 e prevedono una serie di situazioni in cui la piena utilizzazione di un fondo esige che sia imposto un peso ad altri fondi, per esempio per condurre acqua, elettricità, o per mettere di accedervi (passo). La parola coattivo significa che la situazione prevista crea il diritto di ottenere la servitù, che dovrà poi essere ottenuta per contratto con il proprietario del fondo che sarà il servente, o per sentenza di un giudice se questi si rifiutasse di concedere la servitù.
I limiti di vicinato sono reciproci, automatici e gratuiti, le servitù legali sono unilaterali, nascono per contratto o per sentenza, e suppongono un’indennità.
Le servitù volontarie sono quelle servitù la cui costituzione non è obbligatoria.
Un modo di costituzione della servitù è per destinazione del padre di famiglia. Il padre non c’entra nulla, se non nei ricordi dell’antichità. E’ il caso di un fondo unico che viene poi diviso: elementi prima comuni (come sorgenti) diventano oggetto di servitù.
I modi di estinzione delle servitù sono per confusione (1072) e per prescrizione in caso di non uso prolungato per 20 anni.

La comunione

Le norme dedicate alla comunione regolano le situazioni in cui la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone (1100)-
Comunione equivale a con titolarità di un diritto reale (comproprietà, cousufrutto, cosuperficie) o di un diritto di credito o riguardo a diritti di beni immateriali (co-autori o co-inventori).
Si distinguono quattro possibili origini alla situazione di comunione:
- comunione volontaria
- comunione incidentale: si attua indipendentemente dalla volontà delle parti (comunione tra gli eredi)
- comunione forzosa: imposta dalla legge (comunione del muro, nel condominio delle parti comuni)
- comunione legale fra coniugi, riguarda i beni acquistati dopo il matrimonio (159 e ss).
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non alteri la destinazione e impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (1102). Ciascun partecipante inoltre può disporre della sua quota, cioè una frazione ideale, matematica, dell’intero, e chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione (1111). Se gli altri non acconsentono la domanda va rivolta al giudice che procederà alla divisione. Non si può chiedere lo scioglimento quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero la loro utilità (1112).
Per poter disporre sulla cosa comune è necessario il consenso di tutti i partecipanti all’unanimità. Per l’amministrazione del bene comune prevale invece il principio della maggioranza: per l’ordinaria amministrazione a maggioranza semplice calcolata in base al valore delle quote, per la straordinaria amministrazione con la maggioranza dei due terzi.
Potere della maggioranza semplice è di stabilire il regolamento per l’ordinaria amministrazione e delegare l’amministrazione ad un partecipante o ad un estraneo

Il condominio degli edifici

E’ una particolare forma di proprietà degli edifici che combina la proprietà piani o porzioni di piano alla comunione forzosa della parti comuni (1117). Per parti comuni si intendono le parti dell’edificio necessarie all’uso comune: scale, ascensore, impianti, muri maestri, suolo, portineria, cortili, tetti, fondazioni ecc… La quota di parte comune può essere ceduta solo insieme alla proprietà esclusiva del piano o della porzione di piano. L’amministrazione è regolata in modo dettagliato dall’art. 1120 e ss.:
- atti di ordinaria amministrazione: la delibera richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio
- atti di straordinaria amministrazione: due terzi dei condomini per la validità dell’assemblea e la maggioranza per l’approvazione degli atti
- innovazioni: due terzi dei condomini per la validità dell’assemblea e una maggioranza qualificata (oltre la metà dei condomini, ma i due terzi del valore) per l’approvazione degli atti
Se i condomini sono più di 4 si deve nominare un amministratore; se sono più di 10 si deve formare un regolamento.

La multiproprietà

Un immobile viene venduto con atti separati ad una pluralità di acquirenti. Il contratto prevede che ciascun acquirente abbia il diritto ad una utilizzazione esclusiva dell’unità prescelta solo per un determinato periodo di tempo.
Si parla di multiproprietà azionaria quando l’immobile in questione è di proprietà di una S.p.A. e il multiproprietario acquista solo la posizione di socio azionista nella società, posizione caratterizzata da un diritto d’uso esclusivo, per il turno stabilito, del bene oggetto di proprietà sociale.
La multiproprietà alberghiera si ha nei casi in cui il godimento turnario del bene (stanza, cottage, bungalow) sia assicurato attraverso la cooperazione di un gestore cui l’acquirente si lega con un contratto misto.


Il possesso


Nozione di possesso

Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale (1140). Nella fattispecie non è indicato se il potere sulla cosa sia esercitato in modo lecito o meno; la parola potere non indica una situazione giuridica di potere per cui il soggetto è legittimato a compiere certi atti. Indica invece il controllo di fatto che il possessore ha sulla cosa.
Si può parlare di possesso non solo in relazione all’esercizio della proprietà, ma anche ad altri diritti reali come l’usufrutto, la comunione, la servitù.
I requisiti del possesso. La detenzione
Si ritiene che per aver possesso di una cosa debbano ricorrere due elementi:
- un elemento materiale, consistente nell’avere la disponibilità materiale della cosa
- un elemento psicologico, che si concreta nell0intenzione di tenere la cosa quale titolare del diritto
La mancanza dell’elemento psicologico dà luogo alla detenzione, ovvero la semplice disponibilità materiale della cosa sulla quale si riconosce il diritto di altri.
Sulla base dell’elemento psicologico è possibile distinguere tra possesso di buona fede, quando il possessore ignora senza colpa grave di ledere il diritto altrui (1147), e possesso di mala fede quando il possessore sa di ledere l’altrui diritto oppure ignora per colpa grave (incauto acquisto di cose che per la loro qualità o per il prezzo, si abbia motivo di sospettare che provengano da reato).
La buona fede del possesso viene presunta dalla legge, quindi il possessore è sempre considerato in buona fede. Starà a chi vi ha interesse l’onere di dimostrare la mala fede.

L’acquisto del possesso

Il possesso si acquista in modo originario per apprensione (impossessamento d’iniziativa di chi diviene possessore) e in modo traslativo per consegna, che può essere anche simbolica (consegna delle chiavi, dei documenti ecc…)
Il possesso attuale non fa presumere il possesso anteriore; il possesso remoto fa presumere il possesso intermedio (1142); se una persona possiede in base ad un titolo (compravendita) si presume il possesso dalla data del titolo.

Gli effetti sostanziali del possesso

L’art. 1153 stabilisce che la persona a cui è alienato un bene mobile non registrato ne diventi proprietaria, anche se l’alienante non era proprietario della cosa, purché vi sia stato acquisto del possesso in buona fede. La regola non si applica alle universalità e ai beni mobili registrati (1156).
Effetto del possesso prolungato nel tempo è l’usucapione, che vede premiata l’attiva utilizzazione delle cose facendo poi coincidere una situazione di diritto con una situazione di fatto consolidata nel tempo. E’ sufficiente che il possesso sia pacifico e pubblico (non acquistato in modo violento o clandestino); deve essere continuato e non deve essere stato interrotto dal proprietario o da terzi che ne abbiano privato il possesso per oltre un anno (1167).
Tutti i diritti reali a titolo di cui si può esercitare il possesso possono essere acquistati per usucapione.
Il termine ordinario di usucapione è di 20 anni sia per gli immobili, sia per l’universalità di mobili, sia per i beni mobili.
Il termine si riduce a 10 anni per i beni mobili se c’è buona fede, la trascrizione dell’atto e un titolo idoneo a trasferire la proprietà. Con gli stessi requisiti si riduce a 3 anni per i beni mobili registrati (1162). Termini più brevi valgono per la piccola proprietà rurale (1159-bis)
Il decorso del termine può essere sospeso o interrotto per le stesse cause che valgono per la prescrizione.


Tutela della proprietà e del possesso


Azioni petitorie

Le azioni petitorie sono le azioni con sui si fanno valere proprietà e diritti reali limitati in giudizio. Le azioni personali sono invece a disposizione dei titolari di diritti relativi, che possono chiamare in giudizio solo la persona obbligata, e non si possono far valere verso tutti.

Azioni a difesa della proprietà

La prima azione a tutela del diritto di proprietà è la rivendicazione (948). Si chiede la consegna o la restituzione del possesso, che il proprietario ha perduto o non ha mai avuto. L’azione si rivolge contro chiunque tiene presso di sé la cosa.
Chi agisce in rivendicazione deve dare prova di essere proprietario, secondo la regola generale sull’onere della prova che impone a chiunque vuol far valere un diritto in giudizio di provare i fatti che ne sono a fondamento.
La prova della proprietà è considerata diabolicamente difficile; infatti sarà necessario risalire a tutti i vari passaggi di proprietà fino ad un titolo d’acquisto a titolo originario. Ma se il proprietario ha interesse solo alla restituzione della cosa e non anche all’accertamento del suo diritto di proprietà, può ricorrere ad azioni dove non è richiesta la prova della proprietà. Si parla quindi di azioni possessorie o all’azione che deriva da un contratto per il quale egli abbia diritto alla restituzione o alla consegna (compravendita, comodato, deposito).
Come il diritto di proprietà, neanche l’azione di rivendicazione è prescrittibile.

L’azione negatoria è diretta a far dichiarare l’inesistenza dei diritti affermati da altri sulla cosa, quando il proprietario ha motivo di temerne pregiudizio (949).

Le ultime due azioni riguardano il problema dei confini:
Azione di regolamento dei confini (950): si può chiedere che un confine sia stabilito giudizialmente nel caso questo sia incerto o contestato. L’azione spetta ad entrambi i proprietari e quindi i ruoli di attore e convenuto sono intercambiabili: per questo non valgono le regole sull’onere della prova. Se le prove fornite non sono sufficienti a fare chiarezza il giudice può decidere in base alle mappe catastali, che normalmente non costituirebbero un mezzo di prova.
Apposizione di termini (951): se le parti non si accordano per mettere i segni di delimitazione dei fondi (i confini sono quindi definiti), ciascuno dei proprietari può richiedere che i termini siano collocati a spese comuni.

Azioni a difesa dei diritti limitati

L’art. 1079 elenca le azioni a disposizione del titolare di una servitù, il quale può:
- farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio (confessoria)
- far cessare le turbative e gli impedimenti
- chiedere la rimessione in pristino, cioè che sia ricostituito lo stato di cose preesistente alle turbative
- il risarcimento dei danni
Per gli altri diritti su cosa altrui non è prevista un’eguale azione, si applica però per analogia la norma relativa all’azione confessoria (che è in realtà l’immagine speculare dell’azione negatoria, dove il proprietario vuole far dichiarare l’inesistenza di un diritto limitato, mentre in questo caso è il titolare di un diritto reale su cosa altrui a farne dichiarare l’esistenza).

Azioni possessorie

Si distinguono due gradi diversi di protezione del possesso:
a) qualunque possessore (in buona o mala fede) è protetto contro lo spoglio, cioè la privazione violenta o clandestina del possesso; egli può chiedere al giudice, entro un anno dallo spoglio, di essere reintegrato nel possesso (reintegrazione, 1168). Se un ladro è entrato in possesso di una cosa mediante un furto, e il proprietario tollera la situazione per un anno, perde la possibilità di agire in reintegrazione; se decidesse di rubare a sua volta la cosa, sarebbe il ladro a questo punto a poter agire reintegrazione perché ha subito lo spoglio. Nella situazione possessoria ha ragione il ladro, il proprietario dovrà fare un’azione petitoria per rivendicare la proprietà della cosa.
b) L’azione di manutenzione (1170) protegge il possessore dalle molestie e dalla privazione del possesso non violenta né clandestina (una persona a cui si è concesso gratuitamente l’uso di un appartamento e non se ne vuole andare). L’azione può essere esperita solo entro un anno dalla turbativa e il possesso deve avere i requisiti già visti per l’usucapione.

Azioni di nunciazione

Queste due azioni spettano sia al possessore che al proprietario, o titolare di altro diritto reale.
La denunzia di nuova opera può essere esperita quando si ha ragione di temere che una nuova opera (costruzione, scavo ecc) intrapresa sul fondo altrui, possa derivare come diretta conseguenza un danno alla propria cosa. L’opera non deve essere terminata (1171).

La denunzia di danno temuto si riferisce al pericolo di un danno grave e prossimo, ma derivante da uno stato di cose già esistente, cioè da un edificio, albero o altra cosa siti nel fondo altrui (1172)

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