Valutazione della sostenibilità di un mutuo: analisi finanziaria

Università Telematica "e-Campus"

Facoltà di economia

Corso in Scienze dell’Economia D.M. 270/04

Valutazione della sostenibilità di un mutuo: analisi finanziaria

Relatore: Ch.ma Prof.ssa Maria Grazia Olivieri

Tesi di Laurea di: Claudia Valore Di Villanueva De Castellon

Matricola numero 3745569

Anno Accademico 2024 / 2025

Indice

• Introduzione 4
• Capitolo 1 I Mutui
• 1.1 Il mutuo e le sue caratteristiche 6
• 1.2 T.A.N. e T.A.E.G.: differenze e criticità 10
• 1.2.1 Il Tasso Annuo effettivo Nominale T.A.N. 11
• 1.2.2 Il Tasso Annuo Effettivo Globale 15
• 1.3 Condizioni di fattibilità di un mutuo 17
• Capitolo 2 I piani di ammortamento di un mutuo
• 2.1 Le caratteristiche tecnico-finanziarie di un piano di ammortamento 24
• 2.2 Piano d’ammortamento italiano 27
• 2.3 Piano d’ammortamento francese 29
• 2.4 Il piano d’ammortamento americano 31
• 2.5 Ammortamento ZCB e Bullet Bond 33
• Capitolo 3 Mutui a tasso variabile
• 3.1 I mutui a tasso variabile e i parametri d’indicizzazione 39
• 3.2 I parametri di indicizzazione 40
• 3.2.1 L’EURIBOR “Euro Interbank Offered Rate” 41
• 3.2.2 Il LIBOR “London Interbank Offered Rate” 43
• 3.2.3 Il SOFR “Secured Overnight Financing Rate” 44
• 3.2.4 Tasso BCE e gli altri tassi interbancari 45
• 3.3 I mutui indicizzati 47
• 3.4 I mutui a tasso misto 50
• 3.5 Confronto tasso fisso e tasso variabile 52
• Conclusioni 54
• Bibliografia 56

Introduzione

L’acquisto di una proprietà immobiliare è uno degli obiettivi finanziari e sociali più rilevanti nella vita di una persona. Il ricorso ad un mutuo ipotecario si configura come lo strumento finanziario principe per accedere al mercato immobiliare in mancanza di liquidità. Quello che è rilevante è la natura del contratto di mutuo, un debito a medio e lungo termine che espone il contraente ad una serie di rischi i quali se non adeguatamente valutati possono compromettere l’intera stabilità economica del mutuatario e dunque l’intero equilibrio del sistema creditizio nel suo complesso. Contrarre un mutuo è una scelta sensata in quanto espone il debitore un caso di insolvenza alla perdita totale del bene in oggetto al mutuo stesso.

Il cuore pulsante dell’intero processo decisionale sta proprio nella valutazione della sostenibilità del finanziamento. Dal punto di vista storico la valutazione creditizia si è sempre basata su parametri come il loan to value o il debt to income, strumenti essenziali ma spesso inadeguati a catturare la sensibilità del debito contratto. La crisi dei mutui subprime è stato l’esempio più rilevante, essa ha mostrato come prestiti senza garanzie, nonostante lo smussamento del rischio, portano al collasso del sistema creditizio. Dunque, la sostenibilità di un mutuo è un concetto statico anche se le variabili sottostanti sono dinamiche, la resilienza finanziaria per il mutuatario sta nel tenere duro anche di fronte a shock sia esogeni che endogeni di sistema.

Il lavoro è strutturato in tre capitoli. Nel primo capitolo viene affrontato il significato giuridico del contratto di mutuo con un focus sui concetti di T.A.N. e T.A.E.G., infine vengono rilevate le condizioni di fattibilità di un mutuo. Il secondo capitolo inquadra i piani di ammortamento o di rimorso di un mutuo: piano di ammortamento all’italiana, alla francese, all’americana, emettendo in risalto le differenze e le tecniche finanziarie utilizzate per la loro costruzione. A conclusione del capitolo è stata dedicata una breve analisi sui piani d’ammortamento ZCB e il Bullet Bond.

Il terzo ed ultimo capitolo analizza i mutui a tasso variabile, mutui dove il costo del denaro è calibrato a parametri di indicizzazione. Il capitolo analizza i principali tassi di riferimento interbancari: l’EURIBOR, il LIBOR, il SOFR, il tasso BCE ecc. Il capitolo estende l’analisi ai mutui indicizzati e a quelli a tasso misto, mettendo in risalto le clausole contrattuali, infine il lavoro si conclude con il confronto finanziario dei mutui in termini di sostenibilità, di fattibilità e di convenienza.

Il lavoro è dunque un’indagine critica dove da un lato si cerca di pesare il profilo rischio rendimento e dall’altro si evidenzia un quadro olistico diretto a supportare in modo consapevole il mutuo, fornendo contezza sia ai consumatori sia ai gestori del credito la rilevanza di questa forma di indebitamento.

Capitolo 1

I Mutui

1.1 Il mutuo e le sue caratteristiche

Il contratto di mutuo è definito dall’art. 1813 del Codice Civile come: “il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità”. Le parti del contratto di mutuo sono due: il mutuante che solitamente corrisponde con una banca o con un istituto di credito, che sotto specifiche garanzie concede il denaro; il mutuatario: persona fisica o giuridica che si assume l’obbligazione di restituire la somma di denaro nei termini e nei modi stabiliti.

Il mutuo è un contratto a titolo oneroso, il costo dell’operazione finanziaria si chiama interesse, esso deve essere corrisposto dal mutuatario secondo quando stabilito in fase contrattuale. L’interesse è presente in tutte le tipologie di mutuo e rende lo stesso contratto a doppia obbligazione: la prima concerne il rimborso della quota capitale, la seconda della quota interesse. Gli interessi sotto il profilo obbligazione, sono caratterizzati dal principio dell’esigibilità immediata, mentre il rimborso della quota capitale non la prevede, in alcuni casi il mutuatario può anche sospendere momentaneamente per motivi di liquidità il pagamento della quota capitale.

L’erogazione di un mutuo implica dunque la quantificazione degli interessi capitalizzati con la legge finanziaria dell’anno civile. Gli interessi rappresentano il costo per il godimento del denaro o delle cose oggetto di mutuo, per questo motivo gli interessi corrisposti sono anche definiti compensativi. Con il termine interessi compensativi, sono intesi gli interessi che maturano su un capitale inesigibile, dunque sulla quota capitale la quale è stata mutuata. La giurisprudenza sostiene che: la mera anticipazione degli interessi (ossia il debitore corrisponde anticipatamente gli interessi al creditore in x periodi), rispetto al capitale oggetto di mutuo, nell’ordinamento giuridico italiano è prassi e soprattutto non costituisce reato.

L’alternativa agli interessi compensativi, sono gli interessi corrispettivi, ossia gli interessi i quali si riferiscono ad un capitale liquido ed esigibile, dunque non al mutuo. Netta è la distinzione tra gli interessi corrispettivi e quelli di mora, i quali sono gli interessi corrisposti in caso di ritardo nei pagamenti a saldo di debiti pecuniari e per i quali scatta automaticamente la posizione moratoria del debitore, e dunque il pagamento degli interessi di mora (con le dovute eccezioni previste dalla legge).

Dunque gli interessi vengono calcolati sul debito residuo in funzione del periodo in cui gli stessi debbano essere corrisposti. Dal punto di vista civilistico la disciplina del tasso d’interesse prevede che il tasso corrisposto prevede che il tasso d’interesse di presuppone per definizione un tasso legale qualora mancano specifiche disposizioni sul medesimo tasso applicato. Inserire un tasso convenzionale in un contratto di mutuo, è un'arma a doppio taglio, in quanto una volta definito il mero accordo tra debitore e creditore, esso comunque non può superare il tasso legale, e in caso di superamento la forma contrattuale è necessariamente scritta a pena di nullità dell’atto.

Fonte: www.confedilizia.it/locazioni/tabella-degli-interessi-legali/

Ciò che sta alla base della determinazione degli interessi legali, è il rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato ossia i BOT (buoni ordinari del tesoro), con una duration che non supera i dodici mesi in funzione del tasso d’inflazione registrato nell’anno. Inoltre, nella stipula del tasso d’interesse, la legge vieta espressamente tassi sopra il tasso legale definendoli tassi usurai. Il limite legale è calibrato al T.E.G.M. (tasso effettivo globale medio), il quale è determinato direttamente dalla Banca d’Italia ogni trimestre. L’interesse usuraio è tale se supera di un quarto il T.E.G.M. a cui si aggiungono altri 4 basis point. Il differenziale tra il limite e il T.E.G.M. non può superare gli otto punti percentuali; in caso di superamento nulla è dovuto in quanto gli interessi usurai oltre ad essere illegali costituiscono forma di reato.

Dal punto di vista economico, il mutuo rientra nella più ampia categoria dei contratti di credito. L’oggetto infatti, è una somma di denaro corrisposta al mutuatario per svariati motivi, il profilo economico sta alla base di ogni calcolo finanziario. Il mutuante può essere sia un soggetto che in modo abituale (banca o altro intermediario) esercita l’attività di esercizio del credito ai sensi dell’art 106 del TUB, oppure, un soggetto che esercita in modo atipico tale attività la quale è richiamata all’art. 132 del TUB, il quale disciplina i casi di abuso di attività finanziaria per coloro che la esercitano in modo non abituale. In tal caso se un soggetto privato esercita l’attività di credito in modo continuativo, potrebbero sorgere problemi legati all’attività d’usura in quanto per legge nulle sarebbero le clausole che governano gli interessi e di riflesso scatterebbero sanzioni anche di carattere penale. Tuttavia chi si rivolge al prestatore di credito alternativo è colui il quale non è bancabile nel canale ordinario, in quanto segnalato dal CRIF come cattivo pagatore oppure non in grado di fornire alle banche idonee garanzie.

Le svariate tipologie di mutuo sono condizionate nella maggior parte dei casi da diversi fini, che riguardano: la causa, la durata, la tipologia e le modalità di rimborso del prestito. La prima importante distinzione è quella tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario. Il mutuo ipotecario è il caso più diffuso e implicitamente rientra anche la categoria dei mutui fondiari il quale è un prestito diretto ad acquistare o costruire la prima casa. In qualunque caso accendere un mutuo comporta automaticamente l’accensione di una garanzia di primo grado chiamata ipoteca la quale è collegata a garanzia diretta del credito in essere.

In generale un mutuo può avere come scopo:

• Acquisto di una casa, di un immobile o di un terreno;
• Ripristino o consolidamento di un immobile;
• Consolidamento o accorpamento di più debiti, unificando tutti i mutui in un’unica rata e con un unico mutuo.

Una prassi ormai consolidata è il cambio banca. Attraverso la surroga è possibile trasferire a condizioni più vantaggiose il mutuo presso un altro istituto di credito. Diversa è la c.d. liquidità, ossia un tipo di mutuo che si realizza quando il mutuatario non dispone di una ipoteca pendente sulla propria casa, in tal caso il mutuo con fine ultimo la liquidità va ad iscrivere un’ipoteca di primo o di secondo grado sull’immobile.

Una variabile d’azione che caratterizza il mutuo è la durata che varia da 5 anni fino ad arrivare in casi più lunghi a 40 anni. Tuttavia, chi contrae mutui sceglie una durata che oscilla in una forbice che varia tra i 10 anni e i 30 anni, le più gettonate sono durate a 20 o 25 anni massimo, raramente si arriva a 40 anni.

Altra importante fattispecie concerne le diverse tipologie di tasso di interesse le quali sono in generale cinque, in particolare possono essere nel rispetto dei tassi legali determinate dalle parti. Le principali tipologie sono:

• Tasso fisso legato all’indice EURIRS, tale tasso resta tale per tutta la durata del contratto;
• Tasso variabile legato all’indice EURIBOR o al tasso di riferimento della BCE, tale tasso varia in funzione delle politiche monetarie espansive e restrittive decise dal Governatore della BCE;
• Tasso misto il quale può essere modificato alle condizioni stabilite in contratto;
• Tasso Capped rate, si tratta di un tasso variabile con un limite massimo predeterminato;
• Tasso Bilanciato, si tratta di un tasso di interesse sia fisso che variabile pesando adeguatamente le diverse percentuali.

La modalità di rimborso di un mutuo viene esplicitata nei c.d. piani di ammortamento i quali variano in funzione della calibratura del tasso d’interesse.

1.2 T.A.N. e T.A.E.G.: differenze e criticità

Due elementi i quali rivestono una significativa importanza nella stipula di un mutuo sono i tassi TAN e TAEG, i quali significano il costo del debito contratto. I due tassi TAN e TAEG, sono soggetti ad un regime informativo il quale la Banca d’Italia, in funzione delle delibere CICR (Comitato interministeriale per il credito e il risparmio), deve emanare. I tassi se considerati in modo congiunto sono di rilevante importanza per l’erogatore del credito.

In generale il TAN rappresenta il tasso d’interesse puro, ossia il vero tasso d’interesse applicato al prestito, il TAEG identifica il costo totale del finanziamento, ossia il costo della finanziabilità del cliente. Entrambi i tassi devono essere indicati in ogni messaggio pubblicitario, anche se la percentuale è lo 0%.

1.2.1 Il Tasso Annuo effettivo Nominale T.A.N.

Il T.A.N. (Tasso annuo effettivo Nominale), rappresenta il costo annuo di un debito in funzione degli interessi maturati nel regime finanziario dell’interesse semplice. Il TAN, viene infatti sintetizzato attraverso la seguente formula:

TAN = m × j(m)

All’interno della formula, il simbolo m, indica la periodicità delle rate in un anno, mentre j identifica il tasso equivalente al periodo di riferimento. All’interno della formula, il TAN rappresenta il risultato del prodotto tra il numero delle volte in cui i versamenti sono realmente effettuati e l’ammontare del tasso periodale. La modalità di calcolo richiama il regime finanziario dell’interesse semplice, il quale non tiene conto della ricapitalizzazione degli interessi come accade nel regime composto, inoltre, il tasso annuo nominale j (m) convertibile m volte coincide esattamente con il TAN.

Tutti i problemi del TAN si riversano su altri aspetti di rilievo più importante: la mancanza di pagamenti intermedi nell’anno e l’assenza di costi suppletivi all’accensione del mutuo. La mancanza di pagamenti intermedi è la pecca del regime finanziario dell’interesse semplice dove il costo dell’operazione finanziaria è la somma algebrica di rate da attualizzare alla fine dell’anno. Il secondo problema ha una natura meno tecnica e più pratica. Raramente si osservano contratti di mutuo dove il TAN è dello 0%. Il costo dell’operazione finanziaria non è mai gratuito, lo dimostra il fatto che il preventivo di mutuo comprende costi vivi come il costo dell’istruttoria e dell’assicurazione sul credito.

In generale, il TAN non rappresenta un indice sintetico di costo per il mutuo, ma rappresenta lo strumento per capire il reale costo degli interessi nominali. Infatti le carenze del TAN sono colmate dal TAE o dal TAEG. Il TAE risolve la prima problematica, il TAEG è un completamento del TAE. Il T.A.E. (Tasso Annuo Effettivo), utilizza il regime finanziario della capitalizzazione composta. Nello specifico il TAE si determina attraverso la seguente formula:

TAE = (1 + j/m)^m - 1

Nella formula, m rappresenta la periodicità temporale delle rate all’interno di un anno, mentre j è il tasso d’interesse equivalente. In generale, il TAE supera il problema delle c.d. rate infrannuali definendo in modo effettivo il vero costo del debito in termini di interesse nel regime finanziario dell’interesse composto, il quale capitalizza gli interessi del precedente periodo.

Esempio. Un mutuatario contrae un mutuo che pre...