Paniere Diritto immobiliare - risposte aperte

LEZIONE 19 DOMANDA 1. Cosa si intende per SCIA unica?

Il D.Lgs. 30 giugno 2016, n. 126 è stata istituita la possibilità di concentrare i regimi amministrativi in edilizia

per la scia. prevedendo un particolare regime di acquisizione di una pluralità di comunicazioni o di atti di

assenso che tuttavia ineriscano al medesimo oggetto. In particolare, nel caso in cui una segnalazione

certificata di inizio attività – grazie al richiamo operato dal Decreto SCIA 2 – o una comunicazione di inizio

lavori asseverata necessitino di comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche, l’interessato può

presentare una CILA o SCIA (cosiddetta unica) allo Sportello Unico per l’Edilizia. Quindi possiamo definire la

SCIA unica, come l’insieme delle comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche necessarie per lo

svolgimento di un’attività soggetta a segnalazione.

LEZIONE 20 DOMANDA 3. Quale è il regime giuridico della SCIA di agibilità?

L’istituto dell’abitabilità ha da sempre avuto la funzione di garantire condizioni di vivibilità e sicurezza

all’interno degli edifici: si veda il R.D. 27 luglio 1934, n. 1265. Lo sviluppo normativo dell’istituto ha

comunque seguito l’evolversi delle tecniche costruttive. In particolare, con l’entrata in vigore del DPR

425/94 si è delineata una iniziale procedura del rilascio del certificato di agibilità, messa a punto con

l’emanazione del T.U.E., tenuto conto che il quadro normativo precedente (L.765/67; L. 47/1985; L. 46/90)

aveva generato non poca confusione riferendosi, a due diverse terminologie: “licenza di agibilità” (termine

riferito agli immobili ad uso diverso da quello abitativo) e “licenza di abitabilità” (termine riferito solo agli

immobili ad uso abitativo). Solo in un secondo tempo, il legislatore ha operato una diversa classificazione,

riconducendo all’agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell’immobile e all’abitabilità,

la disciplina speciale dei requisiti dell’immobile, rispetto a specifiche destinazioni d’uso. Con il T.U.E. il

legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità edilizia ed abitabilità, in passato

utilizzati sotto l’unico termine di “certificato di agibilità”.

I due termini di abitabilità e agibilità, pur se diversamente utilizzati, erano di fatto omogenei e non

richiedevano procedimenti amministrativi diversi. Il titolo III del T.U.E. - rubricato “agibilità degli edifìci" –

ha successivamente dettato la nuova disciplina del certificato di agibilità, compendiandola negli artt. 24, 25

e 26. Ai sensi degli artt. 24 e 25 del T.U.E., anteriore al D.Lgs. 222/2016, il certificato di agibilità costituiva

un’attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di

sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, alla

stregua della normativa vigente, con conseguente legittimità di ogni indagine della P.A., utile al fine di

effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in

un edificio fossero state realizzate modifiche strutturali, che implicassero un nuovo o diverso uso degli

spazi.

LEZIONE 20 DOMANDA 4. Quale è il regime della SCIA alternativa al permesso di costruire?

In tema di SCIA alternativa al permesso di costituire dispone l’art. 23 T.U.E. nei termini seguenti: “1. In

alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di

attività:

a) gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c);

b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da

piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore- di piano

attuativo, che contengano precise disposizioni piano volumetriche, tipologiche, formali e costruttive,

la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di

approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino

approvati anterioimente all’entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di

ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si

prescinde dall’atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da

apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l’esistenza di piani attuativi con le

caratteristiche sopra menzionate;

c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici

generali recanti precise disposizioni piano-volumetriche. Il procedimento relativo alla SCIA edilizia

alternativa al permesso edilizio è disciplinato dagli artt. 22 e 23 del T.U.E. Ai sensi del comma 1

dell’art. 23, il proprietario o chiunque abbia titolo presenta la segnalazione, con la relativa

documentazione, allo Sportello unico.

LEZIONE 22 DOMANDA 1. Quando è necessario il permesso di costruire nelle ristrutturazioni?

Il permesso di costruire deve essere necessariamente richiesto per: lavori di nuova costruzione, lavori di

ristrutturazione urbanistica, lavori di ristrutturazione edilizia che comportano modifiche sostanziali e

complessive degli edifici oggetto di intervento e che riguardano la volumetria o la destinazione d’uso.

LEZIONE 24 DOMANDA 6. Come si costituisce il condominio?

Il condominio nasce con il frazionamento della proprietà di un edificio in virtù di negozi giuridici, atti a

trasformare una situazione di proprietà esclusiva in una situazione di proprietà plurima e divisa dei piani o

porzioni di piano. Ciò sta a significare che presupposto per la nascita di un condominio non è tanto il formale

atto di costituzione, né la formazione del regolamento condominiale, né l’approvazione delle tabelle

millesimali, quanto l’esistenza di negozi giuridici che sanciscano il frazionamento della proprietà unica di un

edificio in una serie di proprietà plurime. Nell’ipotesi di edificio in costruzione, il condominio si costituisce

quando comincia a sussistere la proprietà separata su singoli piani o porzioni di piano, anche se tale

proprietà separata sia inizialmente limitata solo ad alcuni appartamenti, essendo gli altri tuttora di proprietà

dell’unico proprietario originario. Il condominio può costituirsi anche per volontà del testatore che assegni

piani o porzione di piani a diversi eredi, senza particolari disposizioni in ordine alla divisione dei servizi

comuni.

LEZIONE 24 DOMANDA 7. A chi spettano i poteri decisionali in Condominio relativamente alle

manutenzioni straordinarie?

L’assemblea dei condomini provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,

costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori». E, dunque, la

delibera assembleare che approvasse le opere di manutenzione straordinaria e di innovazione senza la

copertura del fondo speciale dovrebbe ritenersi invalida, sotto il profilo della nullità o dell’annullabilità.

LEZIONE 32 DOMANDA 1. Quale è la disciplina vigente sull’efficienza energetica e sulla contabilizzazione

del calore in condominio?

La termoregolazione consiste nella facoltà di determinare la temperatura degli ambienti, abbassandola,

alzandola nei limiti di legge, spegnendo i radiatori. La contabilizzazione consente invece di misurare i

consumi di energia, appartamento per appartamento, permettendo a ciascuno di pagarne il costo in

proporzione al proprio consumo con un uso intelligente dell’impianto di riscaldamento, atto ad utilizzare la

caldaia centralizzata come una caldaia singola, con riguardo al comfort termico e alla spesa. L’accoppiata

termoregolazione/contabilizzazione negli ultimi anni ha avuto una notevole diffusione nei condomini, grazie

alle norme di legge che l’hanno agevolata fiscalmente (detrazione del 55- 65%) e al fatto che i richiamati

interventi non richiedono opere murarie, ma solo l’aggiunta di apparecchi regolatori e misuratori. Il D.Lgs. n.

102/2014 - Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le Direttive

2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE - ha introdotto, allo scopo di

“favorire il contenimento dei consumi energetici”, una serie di misure per il rilevamento dei consumi

individuali negli edifici, che trovano applicazione salvo diversa disciplina regionale.

LEZIONE 39 DOMANDA 1. Quale è la disciplina relativa alla formazione e alla revisione delle tabelle

millesimali?

Le norme che si occupano delle tabelle millesimali sono contenute segnatamente nel Codice civile. A titolo

esemplificativo si citano:

l’art. 1118 c.c. a mente del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo

• non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene;

l’art. 1138 c.c. secondo il quale, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,

• deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la

ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le

norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione;

l’art. 68 disp. att. c.c. secondo cui il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso

• in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio. La norma rinvia all’art. 1123

c.c. (in materia di ripartizione delle spese), all’art. 1124 c.c. (manutenzione e sostituzione di scale e

ascensori), all’art. 1126 c.c. (lastrici solari di uso esclusivo) e all’art. 1136 c.c. (costituzione

dell’assemblea e validità della deliberazione);

l’art. 69 disp. att. c.c. si occupa della rettifica e modifica delle tabelle millesimali. La tabelle

• millesimali possono essere modificate o revisionate per errore o per innovazioni di vasta portata,

sopraelevazione, espropriazione parziale.

LEZIONE 40 DOMANDA 2. Quali sono nel Codice Civile i criteri di riparto delle spese condominiali?

L’art 1123 del codice civile segna quindi tre criteri gerarchici di ripartizione. Millesimi, uso e gruppo ristretto.

Questi criteri hanno natura legale e prevalgono sulla volontà privata. Solo con il consenso di tutti gli aventi

diritto si può derogare a tali criteri legali. L’obbligo di concorrere alle spese racchiuso nell’art. 1123,

gravante su ciascun condomino, riguarda ta