Paniere di Diritto dell'edilizia e dell'urbanistica (2025) - Risposte aperte

DIRITTO DELL’EDILIZIA E DELL’URBANISTICA

APERTE

Lezione 009

02. Cosa sono le salvaguardie del P.R.G. e quando si applicano?

L’art. 12 del DPR n. 380 del 6/6/2001 (T.U. dell’edilizia) prevede che nel caso di Piani Regolatori Generali

adottati è obbligatoriamente sospesa la determinazione in ordine a richiesta di titoli edilizi qualora la

disciplina del Piano adottato contrasti in modo limitativo con la disciplina del PRG vigente. Il quarto comma

dell’art. 12 citato, prevede anche la possibilità per il Sindaco di richiedere al Presidente della Giunta

Regionale un provvedimento motivato per ordinare la sospensione di interventi di trasformazione

urbanistica ed edilizia in corso quindi assistiti da formale titolo abilitativo rilasciato prima della adozione del

nuovo PRG – e siano tali da compromettere o rendere più onerosa l’attuazione del nuovo strumento

urbanistico generale. Le misure di salvaguardia hanno però un’efficacia limitata nel tempo poiché sempre

l’art. 12 richiamato limita a 3 anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico la vigenza di queste

misure che possono arrivare fino a 5 anni nell’ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia sottoposto

all’Amministrazione competente alla approvazione entro un anno dalla conclusione della fase di

pubblicazione.

03. Illustra la disciplina e il procedimento per le varianti al PRG e individua alcuni casi. I Comuni possono

sempre ritenere di adottare varianti al PRG o un nuovo Piano Regolatore Generale purché questo sia

ovviamente dettato da esigenze di interesse pubblico, per le varianti è previsto il medesimo procedimento

della formazione del PRG mentre per le varianti minori le Leggi Regionali devono prevedere nella

legislazione locale mediante procedure semplificate per l’approvazione delle stesse, ovviamente anche nelle

varianti semplificate stabilite dalla legislazione regionale deve essere garantita come per la formazione del

PRG la pubblicità e partecipazione.

Vi sono molte ipotesi di varianti parziali dettate da esigenze specifiche, introdotte e disciplinate sia da Leggi

statali che dalla specifica normativa regionale come ad esempio le varianti introdotte dagli accordi di

programma oppure i programmi integrati di intervento che possono costituire anche variante parziale al

Piano di Governo del Territorio così come i programmi di recupero urbano con le varianti affidate allo

sportello unico per nuovi insediamenti produttivi

Lezione 012

01. Parla della tecnica perequativa e sue finalità.

la perequazione è una tecnica urbanistica volta ad attribuire un valore edificatorio uniforme a tutte le

proprietà che possono concorrere alla trasformazione urbanistica di uno o più ambiti del territorio comunale

prescindendo dall'effettiva localizzazione della capacità edificatoria sulle singole proprietà e dalla

imposizione di vincoli di inedificabilità apposti al fine di garantire all'amministrazione la disponibilità di spazi

da destinare ad opere collettive.

02. Le finalità della perequazione e sua attuazione pratica.

La finalità della perequazione urbanistica è quella di ripartire fra i proprietari gli oneri e i vantaggi connessi

alle esigenze di standard e infrastrutturazione del territorio comunale, evitando gli effetti discriminatori insiti

nell'imposizione di specifici vincoli espropriativi.

03. Dopo aver descritto brevemente la perequazione e la compensazione, illustrane le differenze.

Mediante la parequazione, avviene la cessione compensativa, al privato titolare dell’area da espropriare, a

cui è destinato un corrispettivo «in volumetria (diritto edificatorio) o in aree in permuta (anziché in denaro,

‐

come avverrebbe tanto nel caso in cui l’area fosse acquisita bonariamente quanto nel caso in cui venisse

espropriata) Mediante la compensazione il pianificatore impone il vincolo espropriativo su aree private, che

sono destinate alla costruzione della città pubblica, rispetto ai quali l’amministrazione non può rinunciare a

priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva delle aree

Lezione 013

06. Parla della previsione della distanza tra fabbricati con pareti finestrate e specifica i casi in cui è

obbligatoria la distanza imposta dalla legge e se esistono deroghe.

la distanza di 10 metri tra le pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di

norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico sanitario, e quindi non

è eludibile. In deroga sono ammesse distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici in z.t.o “a” che formino

parte di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche, o di edificio

appartenente allo stesso proprietario

07. Gli standard urbanistici: enunciali e in particolare parla delle urbanizzazioni.

Gli standard urbanistici rappresentano i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali

e gli spazi pubblici riservati alle attività collettive, all'edilizia scolastica, come aree per l'istruzione, aree per

attrezzature di interesse comune, a verde pubblico o a parcheggi.

Servono garantire a tutta la popolazione una dotazione minima di standard urbanistici: rapporti massimi tra

spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al

verde pubblico o a parcheggi

quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi da

osservare in rapporto agli insediamenti residenziali

limiti di densità edilizia

limiti di altezza degli edifici

limiti di distanze tra i fabbricati

In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti,

devono essere osservati tali limiti. Tali valori sono inderogabili e le Regioni possono prevedere adeguamenti

solo in aumento, mai in diminuzione.

Lezione 014

02. Nel caso di demolizione di un vecchio fabbricato posto a meno di 10 mt da un altro fabbricato, nella

ricostruzione a che distanza bisogna stare se l'edificio da costruire ha la parete finestrata? Illustra e

giustifica la risposta

Il codice civile impone la distanza minima di 5 mt dal confine, e cmq 10 mt tra i due fabbricati. Questo è stato

stabilito al fine di evitare la creazione di veduta su proprietà di terzi, che per evitare la nascita di zone

insalubri, che non permettono un’adeguata aerazione degli ambienti dei due fabbricati

Lezione 015

04. La dotazione di spazi pubblici nel P.R.G. Le previsioni del D.M. n. 1444/68, finalità e possibilità di

incrementare la dotazione.

Il DM fissa alcuni limiti per garantire a tutta la popolazione una dotazione minima di standard urbanistici:

rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle

attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi. Definisce inoltre le arie ZTO del PRG, e stabilisce distanze

tra fabbricati, e densità edilizia. Per gli insediamenti residenziali i rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli

insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi,

sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante, insediato o da insediare, la dotazione minima,

‐

inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio,

con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.

Lezione 017

02. Parla dei vincoli urbanistici (natura, finalità, limiti) e spiega cosa accade nel caso di loro scadenza. La

proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i

limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale di renderla accessibile a tutti.

Non va confuso con le limitazioni alla proprietà che comunque lo strumento urbanistico generale disciplina.

In quest’ultimo caso si tratta di limitazioni conformative costituenti la normale disciplina della edificazione

dei suoli che però non sopprime la possibilità edificatoria dell’area ma introducono specifiche prescrizioni o

limiti in base alle altezze, alla volumetria, alle distanze, agli usi, ecc.

I vincoli espropriativi o di inedificabilità, invece, sopprimono sostanzialmente la possibilità

edificatoria dell’area e quindi compromettono anche il valore della stessa.

03. Parla dei vincoli urbanistici, loro finalità, incidenza sul diritto di proprietà, durata, reiterazione. I

vincoli urbanistici, non limitano la proprietà, ma servono a disciplinare l’utilizzo del territorio, per la tutela

dello stesso. Possiamo quindi avere vincoli finalizzati alla espropriazione in favore di enti pubblici per la

realizzazione di opere pubbliche o a salvaguardia o comunque di interessi generali, vincoli di inedificabilità

assoluta giustificati sempre per altre esigenze di carattere generale e vincoli cosiddetti procedurali. I vincoli

hanno durata di 5 anni e in quel periodo non danno diritto a nessun indennizzo. Decorsi 5 anni qualora non

intervenga la espropriazione vi è la decadenza del vincolo. Va puntualizzato che non bisogna confondere il

vincolo espropriativo con la prescrizione dello strumento urbanistico della non edificabilità di una

determinata area senza previa adozione di uno strumento urbanistico attuativo, trattandosi di un mero

esercizio del potere di conformazione del diritto edificatorio. Va peraltro aggiunto che se il PRG prescrive la

necessità di una preventiva adozione di un piano attuativo di esclusiva iniziativa pubblica, per una specifica

area, questa di fatto si configura come vincolo espropriativo poiché in mancanza dell’intervento

dell’Amministrazione al privato è impedita la possibilità dello sfruttamento edificatorio per cui si ha una

sorta di vincolo urbanistico che rende impossibile e quindi inutilizzabile il diritto edificatorio connaturato al

diritto di proprietà e alla previsione urbanistica. Non è vietato consentire ad un nuovo PRG o ad una sua

variante di reiterare il vincolo espropriativo che sia decaduto. Però la reiterazione deve essere

specificamente motivata, evidenziando la necessità e quindi la effettiva realizzazione dell’opera pubblica a

cui il vincolo è destinato. Una volta che il vincolo decade, sostanzialmente quell’area rimane priva di una

specifica disciplina ossia la cosiddetta zona bianca. In questi casi è proprio la stessa legge che prevede che

per le aree che si trovano in zona A si possono eventualmente fare solo lavori manutentivi conservativi agli

edifici esistenti mentre per le aree all’esterno del perimetro edificato si possono comunque realizzare

interventi residenziali par