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Appunti di teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari sulle valutazioni immobiliari basati su appunti personali del publisher presi alle lezioni del prof. Zorzi dell’università degli Studi del Politecnico di Torino - Polito. Scarica il file in formato PDF!

Esame di Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari docente Prof. F. Zorzi

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ESTRATTO DOCUMENTO

- Costi di costruzione: trattandosi di valutazioni preventive, raramente si dispone già del

progetto definitivo ed è perciò preclusa la stima di costo per via analitica, cioè attraverso un

computo metrico estimativo.

- Spese tecniche

- Spese di commercializzazione e le spese generali della società di intervento

- Prezzo di vendita e piano delle vendite

- Oneri finanziare e tasse: costituiscono una voce importante negli interventi di maggiori

dimensioni e rappresentano il costo del capitale impiegato negli investimenti; tale costo è

funzione della quantità di capitale necessario, della durata dell’esposizione e del tasso di

interesse passivo

- Gestione e manutenzione (stima del flusso di reddito, stima delle spese, stima del valore

residuo, piano di gestione)

Promotore pubblico

Oggi la scarsa disponibilità di denaro pubblico spinge tecnici e gli amministratori locali a valutare in

modo preventivo i possibili investimenti. Valutare investimenti pubblici significa verificare da un lato

la convenienza per la collettività (l’opera realizzata risponde davvero specifico bisogno? A quale

bacino di utenti si rivolge?) e dall’altro anche la convenienza di soggetti privati, nell’ottica di

individuare per quali opere e in quale misura si possa prevedere il coinvolgimento di capitali privati

nella realizzazione e gestione dell’intervento.

Anche per il promotore pubblico, come per il promotore privato, c’è il problema di rispondere alla

domanda e bisogna capire il luogo e i costi per poter effettuare tale risposta.

Nel valutare l’opportunità di un determinato investimento pubblico, uno dei momenti fondamentali

è rappresentato dall’analisi delle alternative, con la conseguente scelta della soluzione migliore. Per

consentire una scelta ragionata, occorrerà innanzitutto che le alternative siano ben distinguibili, e

dunque delineate e descritte in modo completo.

Le diverse alternative possono riguardare due aspetti: la localizzazione e la caratterizzazione

dell’opera. Per quanto riguarda la localizzazione, si tratta della scelta del lotto o del percorso

migliore per la sua realizzazione. Per la caratterizzazione dell’opera, ci si può trovare di fronte a

scelte anche molto diverse, sotto differenti profili. In assenza di alternative, è sempre opportuno

non dimenticare di considerare la cosiddetta alternativa zero, che corrisponde al non far nulla (cioè

non realizzare l’opera).

Il passo preliminare alla definizione dei costi e dei ricavi generati dall’opera è la scelta del modello

gestionale; poiché ciascuna tipologia di opera la gestione può implicare modelli di gestione (pubblica

o privata) differenti, più o meno complessi. Il piano economico finanziario è lo strumento con cui si

verifica la fattibilità finanziaria di investimento. Come si è visto lo studio di fattibilità deve

determinare sia la convenienza privata, sia quella pubblica (con l’analisi costi benefici).

Poiché il piano riflette gli esiti futuri di un determinato investimento iniziale, l’analisi deve essere

accurata sia relativamente agli aspetti di realizzazione dell’opera (investimento e suo

finanziamento), che a quelli di esercizio (costi, ricavi e interventi di sostituzione o rinnovo).

Sulla base di quanto previsto nell’analisi domanda-offerta, nel modello gestionale dell’opera e nella

fattibilità tecnica occorre innanzitutto quantificare i costi sostenuti per realizzare l’opera negli anni

di cantiere e per gli eventuali interventi di rinnovo. Tale voce di costo è una delle principali spese

dell’investimento di natura edilizia e comprende il totale dei costi desumibili dal quadro tecnico

economico, ovvero il costo di realizzazione definito dalla somma del costo di costruzione (costo di

produzione dell’opera), del costo del finanziamento e di somme aggiuntive (comprendono eventuali

spese per l’acquisizione di aree o immobili, spese di progettazione, acquisto di arredi, imprevisti, Iva

ecc.).

Il passo successivo richiede di quantificare, per ciascun anno, i costi di esercizio o di funzionamento

(ad esempio utenze, personale, forniture ecc.) e le spese per la manutenzione ordinaria; ovvero i

costi di gestione. Per utenze si intendono le spese sostenute per il funzionamento della struttura,

quali riscaldamento, acqua, energia elettrica, reti di telefonia, ecc.

I promotori pubblici, a differenza di quelli privati, sono vincolati dalla legge. Il primo riferimento

normativo per gli studi fattibilità è l’art. 14 della L. 109/94, la cosiddetta legge Merloni, in cui si può

leggere che “il programma triennale costituisce momento attuativo di studi di fattibilità e di

identificazione e quantificazione dei propri bisogno […]. Gli studi individuano i lavori strumentali al

soddisfacimento dei predetti bisogni, indicano le caratteristiche funzionali, tecniche, gestionali ed

economico-finanziarie degli stessi e contengono l’analisi dello stato di fatto di ogni intervento nelle

sue eventuali componenti storico-artistiche, architettoniche, paesaggistiche, e nelle sue

componenti di sostenibilità ambientale, socio-economiche, amministrative e tecniche”.

Consecutiva è la creazione dei Nuclei (regionali) di valutazione e verifica degli investimenti pubblici

(NUVV) e la norma contenuta all’art. 4 secondo cui “lo studio di fattibilità per opere di costo

complessivo superiore a lire 20 miliardi è lo strumento ordinario preliminare ai fini dell’assunzione

delle decisioni di investimento da parte delle amministrazioni pubbliche”.

Nonostante il successivo D.P.R. 5374 del 21 giugno 2000 stabilisca per la prima volta differenti livelli

di approfondimento in funzione della dimensione dell’opera, sarà la guida per la certificazione da

parte dei Nuclei regionali di manutenzione e verifica degli investimenti pubblici (NUVV) del 2001, a

chiarire definitivamente la struttura e i contenuti minimi che gli studi devono soddisfare per la

certificazione. I macro ambienti di analisi sono la fattibilità tecnica, quella economico sociale, quella

finanziaria, quella ambientale e quella amministrativo procedurale. Fino al 2008 la normativa sugli

studi di fattibilità è rimasta sostanzialmente invariata; poi, con la pubblicazione del terzo correttivo

del Codice, il D. Lgs. 152/2008, è stata modificata la disciplina delle opere in Project Financing e con

essa il ruolo degli studi di fattibilità. Successivamente il DPR n. 207 del 5 ottobre 2010 all’art. 14

prevede che lo studio di fattibilità sia composto da una relazione illustrativa, che comprenda:

inquadramento territoriale e socio-economico, l’analisi della domanda e dell’offerta, l’analisi delle

alternative progettuali e lo studio dell’impatto ambientale; e se lo studio è posto a base di gara, una

relazione tecnica che approfondisca: le caratteristiche funzionali e tecniche dei lavori da realizzare,

i requisiti dell’opera da progettare, delle caratteristiche e dei collegamenti con il contesto nel quale

intervento si inserisce nonché delle misure idonee a salvaguardare la tutela ambientale di valori

culturali e paesaggistici, ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale E della

compatibilità paesaggistica dell’intervento, l’analisi sommatoria delle tecniche costruttive e

indicazioni delle norme tecniche da applicare, il cronoprogramma, la stima sommaria

dell’intervento.

Fini e obbiettivi dello SdF

Lo strumento dello studio della fattibilità mira a trasformare l’idea iniziale di progetto in una

specifica ipotesi di intervento, attraverso l’identificazione, la specificazione e la comparazione di due

o più alternative atte a cogliere modalità diverse di realizzazione dell’idea originaria, e attraverso la

produzione di un set di informazioni idonee a consentire alla autorità politico amministrativa

competente una decisione fondata e motivata.

La struttura dello studio della fattibilità è composta da:

1. Analisi propedeutiche: si tratta di capire il quadro generale: descrizione del contesto nel

quale si inserisce il progetto, le finalità del progetto e l’individuazione dei soggetti coinvolti.

Si fa l’analisi della domanda e dell’offerta, per capire se è utile o superfluo realizzare

determinate opere: si farà la descrizione dello stato attuale e delle prospettive di evoluzione

della domanda di beni e servizi che costituiscono i bisogni da soddisfare direttamente con

l’intervento proposto; la descrizione dell’offerta attuale di beni e servizi riferibili

direttamente all’opera studiata e previsioni sull’offerta con o senza intervento; bilancio

domanda/offerta con indicazione del grado di copertura del fabbisogno attuale e futuro in

presenza o in assenza di intervento. Importante è la descrizione del modello di gestione

dell’opera previsto individuando i soggetti coinvolti e l’individuazione delle alternative

progettuali.

2. Fattibilità tecnica: bisogna individuare le caratteristiche dell’opera da realizzare e vedere se

si sono realizzabili. La previsione dei tempi e costi si fa attraverso il diagramma di Gantt che

individua la sequenzialità, le interrelazioni e la durata dell’attività-

3. Compatibilità ambientale: si fa una descrizione qualitativa della situazione ambientale e un

quadro sintetico dei principali fattori di rischio e impatto ambientali e dei principali recettori.

4. Sostenibilità finanziaria: questi studi stimano la situazione finanziaria senza e con

l’intervento perché esistono dei costi e ricavi possibili sia a progetto realizzato che non

realizzato.

5. Convenienza economico-sociale: l’analisi economico sociale verifica il grado di utilità

dell’opera per la collettività attraverso l’analisi dei costi diretti e indiretti e dei benefici diretti

e indiretti nella situazione con e senza progetto. L’analisi economica è strutturalmente simile

a quella finanziaria, ma deve tener conto anche degli eventuali costi e benefici economici

non derivanti dai costi eventi finanziari, cioè dei costi e dei benefici esterni o indiretti.

6. Verifica procedurale: gli aspetti amministrativi e procedurali possono influire notevolmente

sulla fattibilità e redditività dell’operazione immobiliare, soprattutto se è di vaste

proporzioni. Queste verifiche fanno riferimento ad una distribuzione di frequenza del

fenomeno che si avvicina alla distribuzione gaussiana. L’analisi di sensitività fa si che si

modifichino gli scenari agendo su un elemento per volta, esaminando la variazione dei

risultati finanziari ed economici in relazione alla variazione dei costi. L’analisi di rischio è

finalizzata a identificare gli eventi sfavorevoli che possono incidere sulle condizioni di

fattibilità dell’opera (tempi di realizzazione, impatti ambientali, variabilità della domanda,

evoluzione tecnologica ecc.). l’obiettivo è quello di verificare entro quali limiti i rischi inseriti

nel progetto possono influenzare i risultati economici e finanziari dell’impresa.

4. LA VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Le decisioni di investimento da parte di un operatore privato in un dato progetto immobiliare, e

quindi la sua fattibilità, dipendono dai risultati delle previsioni economico finanziarie e dalle attese

di redditività connesse all’investimento stesso. La tecnica più spesso utilizzata per effettuare

valutazioni economiche preventive è l’analisi costi-ricavi (ACR).

L’ ACR è una valutazione monetaria che serve per valutare l’efficacia dell’investimento: ragiona

sull’investimento individuando costi e ricavi e compie un’analisi che individua i flussi di cassa

attualizzati. Essa ricerca la massimizzazione del reddito ricavabile dell’investimento e non considera

gli eventuali effetti sociali dell’intervento.

I costi e i ricavi, non sono immediati, si collocano nel futuro, sono quindi delle somme di denaro che

non andranno spese/incassate nel presente.

Essendo collocate nel futuro, non è possibile compiere operazioni aritmetiche su di loro in quanto

presenti in maniera diversa nel tempo (non si possono sommare i soldi che ho oggi con quelli che

avrò tra un anno, un mese ecc.). Le operazioni si possono effettuare solo se sono presenti nello

stesso momento; quindi essendo costi e ricavi futuri, ipotizzo che essi siano presenti al momento

(per far ciò bisogna operare su flussi monetari).

Come è strutturata l’ACR?

Flussi monetari: rappresentano la differenza tra i ricavi ed i costi, ovvero il profitto. Possono essere

considerati al netto e/o al lordo sia degli oneri finanziare, sia delle tasse

Indicatori di redditività: evidenziano la bontà dell’intervento (mi dicono se vale la pena o no di

compiere un determinato intervento); la stima della redditività si basa sul criterio

dell’attualizzazione, cioè sulla determinazione di un valore attuale dato dalla sommatoria dei flussi

generati dall’investimento e scontati al tempo 0 iniziale

Teoria dell’interesse

L’interesse è ciò che bisogna pagare alla banca per ricevere denaro; la moneta in questo caso

diventa una merce, regolata dalla domanda/offerta, perché se ci serve del denaro c’è qualcuno che

è disposto a prestarlo alla condizione però che questo gli renda qualcosa.

Dato un capitale Cn disponibile tra n anni e volendo conoscere il valore ad oggi di questo capitale,

si può applicare la formula: 1


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9 mesi fa


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea in architettura (I Facoltà di Architettura e II Facoltà di Architettura)
SSD:
A.A.: 2018-2019

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher carlomegghi di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Politecnico di Torino - Polito o del prof Zorzi Ferruccio.

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