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Valutazioni immobiliari

Mercato e mercati immobiliari

Il mercato è un luogo dove si possono vendere e acquistare beni e non è per forza un luogo fisico. Il mercato è quindi un luogo o un non luogo dove abbiamo offerenti o richiedenti di una determinata merce. Quando si parla di mercato si fa riferimento all’economia, che studia sia il mercato che il comportamento umano.

I mercati possono avere caratteristiche diverse e possono essere:

• Monopolistici
• Concorrenziali
• Oligopolistici

Il mercato monopolistico è un tipo di mercato dove esiste un solo soggetto che può mettere sul mercato una determinata merce. Il mercato oligopolistico è un tipo di mercato in cui sono in pochi a offrire merci sul mercato. Il mercato di concorrenza perfetta invece è un tipo di mercato dove abbiamo un’alta numerosità di venditori e acquirenti, tale per cui il comportamento del singolo non è in grado di condizionare il prezzo. I mercati di concorrenza sono mercati con merci omogenee (tanta domanda quanta offerta); un’altra caratteristica di questi mercati è il comportamento edonistico dei soggetti, ovvero ciascun soggetto per massimizzare e ottimizzare il livello di risposta alle proprie esigenze opera per avere il massimo risultato con il minimo sforzo.

Mercati concorrenziali astratti

Si possono individuare tre tipi di mercati:

1. Sistema mercantile: è un mercato dove i soggetti all’interno fanno una produzione strettamente artigianale o di agricoltura non industriale (contadini o artigiani senza dipendenti); essi sono soggetti, produttori e consumatori allo stesso tempo.

2. Sistema capitalistico: è un mercato basato sulla produzione industriale.

3. Sistema pianificato: è un tipo di mercato che non esiste quasi più; è il controllo da parte dello stato sulla produzione ed era il tipico mercato dell’Unione Sovietica, dove lo stato decideva il tipo di merce e la quantità da mettere sul mercato (piani quinquennali).

Determinazione dei valori delle merci nel mercato

Per domanda si intende la quantità di un bene di cui un soggetto è disposto ad appropriarsi ad un determinato prezzo. La domanda dipende dal prezzo del bene in oggetto, dal reddito che il soggetto possiede e dal prezzo degli altri beni, siano essi competitivi con il bene in questione (beni con la stessa finalità d’uso) o anche complementari (beni che accrescono la soddisfazione del compratore se accoppiati al bene in discussione). Per offerta invece si intende la quantità di beni che il soggetto produttore è disposto a produrre e vendere ad un determinato prezzo.

In funzione della domanda e dell’offerta si determina un prezzo di equilibrio. Le curve della domanda e dell’offerta sono uguali nei mercati. La curva di domanda mi dice che se il prezzo è elevato, la quantità di beni domandati è minore, se il prezzo diminuisce la quantità aumenta, mentre se il prezzo tende a zero la quantità non tende all’infinito perché si acquisiscono solo i beni necessari. Questo andamento è lo stesso per qualsiasi mercato, ciò che cambia è la motivazione dietro la curva d’offerta, perché cambiano i soggetti. Se la domanda potenziale è molto più alta dell’offerta, il prezzo può aumentare sul mercato. Nel sistema concorrenziale, se il prezzo aumenta, la quantità offerta aumenta (al crescere del prezzo aumenta la quantità).

Questo tipo di andamento è lo stesso nel sistema capitalistico, ma non è più motivato dal fatto che ciascun produttore migliora i propri problemi personali. La curva dipende dai costi marginali delle imprese.

Il prezzo di equilibrio è il prezzo che si ha quando l’offerta eguaglia la domanda (tutte le merci messe sul mercato vengono acquistate). Non può esserci altro prezzo per quella determinata merce, è il prezzo che fa funzionare al meglio il mercato. Se il prezzo fosse più di quello di equilibrio l’offerta sarebbe più alta, ma la domanda più bassa; una certa quantità di merce rimarrebbe quindi invenduta e bisognerebbe smettere di produrre (la quantità tende a diminuire). Il prezzo di equilibrio è la quantità di moneta che i compratori sono disposti a cedere per appropriarsi del bene ed i venditori sono disponibili ad accettare per cedere il bene. In tale situazione i compratori riescono a comprare esattamente quanto avrebbero desiderato di comprare, così come i venditori che riescono a vendere esattamente quanto avrebbero desiderato vendere.

L’insieme degli acquirenti e dei produttori presenti all’interno del mercato è espressione, rispettivamente, della domanda e dell’offerta complessiva, in termini di quantità che caratterizza il bene scambiato. Nel sistema di libera e perfetta concorrenza il punto in cui queste due quantità eguagliano individua il prezzo di equilibrio. Il prezzo, di conseguenza, sarà determinato dal mercato a seguito di successivi aggiustamenti delle suddette quantità. All’interno di questi mercati, quindi, uno stesso bene viene scambiato allo stesso prezzo, che rappresenta il valore in corso del bene stesso. Il prezzo rappresenta quindi l’ammontare di denaro ceduto da un acquirente, disponibile a pagare, ad un venditore, disponibile ad accettare, in cambio di un bene, in determinate circostanze che regolano i loro rapporti.

Anche i beni immobili possono essere classificati come beni economici. Lo scambio di beni immobili tra proprietario e acquirente avviene nel mercato immobiliare. Le particolari caratteristiche che contraddistinguono questa tipologia di beni, rispetto ai beni mobili, contribuiscono a farsi che nel mercato immobiliare non siano soddisfatte le condizioni teoriche definite per il mercato di concorrenza perfetta. Nel mercato immobiliare non sono presenti una domanda e un’offerta atomistica, in quanti compratori e venditori, per un certo immobile si presentano il numero ridotto rispetto ai mercati nei quali vengono scambiate altre tipologie di prodotti durevoli. Tale numero ho influenzato dalla localizzazione del bene all’interno del contesto urbano, dall’epoca storica nel quale avviene lo scambio e dal suo livello di prezzo. Da questo punto di vista, i mercati immobiliari possono essere avvicinati più che al sistema libero concorrenziale a quelle di tipo concorrenziale monopolistico.

La caratteristica del sistema capitalistico è basata sulla produzione industriale di più tipologie di soggetti:

• Il capitalista
• Imprenditore
• Operai
• Redditieri

Questi soggetti hanno necessità diverse: i redditieri vivono affittando le terre a chi le coltiva (a rendita), cedono l’uso dei loro beni, ricavano un reddito non legato all’attività. I lavoratori hanno solo il loro lavoro come strumento per soddisfare le proprie esigenze (“vendono” il loro lavoro). Il problema è quello di vendere lavoro in cambio di un salario a differenza dei redditieri. Lo scopo del capitalista è quello di far rendere al meglio il proprio denaro, ovvero di massimizzare il profitto.

Per determinare il prezzo di equilibrio del sistema capitalistico bisogna ragionare sul breve periodo, in modo che le condizioni date non cambino. Possiamo individuare due situazioni:

• Impianto dell’impresa rimane inalterato
• Nessuna impresa entra e nessuna esce dal mercato

Struttura dei costi di impresa

I costi dell’impresa possono essere costi fissi e costi variabili. Le aziende sono caratterizzate da un mercato complesso che richiede stabilimenti e macchine. L’imprenditore quindi deve spendere denaro per acquistare terreni, le macchine e pagare gli operai ed è inoltre necessario avere anche delle materie prime. I costi fissi sono le spese iniziali per la realizzazione dell’impianto (stabilimenti e macchinari, ovvero beni di lunga durata, superiore all’anno). Costituiscono il capitale fisso. I costi variabili sono quelli che si ripetono più volte nel corso dell’anno, in particolare per l’acquisto di scorte e per il pagamento degli operai. Costituiscono il capitale circolante o di esercizio.

Il capitalista cerca di guadagnare il maggior profitto (massimizzare il profitto), che è dato dalla differenza tra ricavi e costi. L’impresa o il capitalista opererà sul mercato le scelte più appropriate in grado di rendere massima tale differenza, cercando di individuare quel livello di produzione tale da rendere massima la differenza tra ricavi e costi. Sia i ricavi che i costi dipendono dalla quantità prodotta e venduta, anche il profitto totale del capitalista dipenderà da tale quantità.

Quantificazione del profitto

Il profitto si quantifica con l’equazione di bilancio. Gli stabilimenti hanno durata lunga fino a 30-50 anni, le macchine durano meno, sia per l’usura, sia perché diventano obsolete. I profitti sono degli esercizi base annua; il costo del Capitale fisso (stabilimento+macchinari+…=impianto) vanno conteggiati sulla durata. Per ciascun anno questo costo incide un tot: K/t dove K è il costo dell’impianto e t è il tempo. Il capitale di esercizio invece si ripete più volte nell’anno: C1+C2+… dove C è il numero di volte che vengono ripetuti. Abbiamo anche dei costi che non richiedono anticipazioni (c), i quali devono essere tenuti in conto all’interno dell’equazione di bilancio. Quindi il profitto, semplificando, è uguale a: R - (K + C + c).

Il saggio di profitto è sapere se il profitto alle 3%, 5% ecc., ovvero la percentuale guadagnata e ci aiuta a capire se conviene investire in quella determinata azienda o in altre. Il saggio di profitto (r) è: (R - (K+C+c))/K+C. Il costo annuo dell’ammortamento si può ottenere calcolando il saggio di profitto normale. Un imprenditore deve in un tot di anni ricoprire i costi iniziali ricostituendo il capitale investito. Quanto bisogna mettere quindi da parte ogni anno? Considerando gli interessi annuali, per calcolare quanto bisogna mettere da parte si usa questa formula, che indica la quota da considerare ogni anno come costo fisso: (A(1+i)^t - 1)/i. Di conseguenza il profitto è uguale a: R - (K + C + c) × (A(1+i)^t - 1)/i. Il profitto normale è quello che la maggior parte del produttore riesce a conseguire (ex. 15%). Bisogna ragionare sul profitto normale per tutto il sistema economico. Per aumentare il profitto ci si sposta da un investimento all’altro di conseguenza si livellano le percentuali. Il saggio di profitto è quindi: (R - (K+C+c)) / (K+C) = (A(1+i)^t - 1)/i. Da cui si ottiene l’equazione di bilancio dell’impresa: (A(1+i)^t - 1)/i + (1+i)^t + R = (A(1+i)^t - 1)/i + c. Che ci dice come, a certe condizioni, i ricavi siano uguali ai costi.

Curva dei costi dell'impresa

• CUI: costo unitario impianto
• CUV: costo unitario variabile
• CU: costo unitario totale
• CM: costo marginale

Il costo unitario è il costo della produzione della singola unità di prodotto. L’andamento del costo unitario impianto è così perché più unità produco più l’investimento iniziale si divide per un numero più elevato di unità. Per quanto riguarda il costo unitario variabile invece, più produco più il prezzo aumenta perché ho bisogno di più manodopera. Il costo unitario totale è dato dall’insieme delle due curve. Il costo marginale è il costo delle spese per produrre un’unità in più rispetto a quelle precedente; quando la curva CU diventa più alta il costo lo guardo su CM perché sarà più alto di CU.

La curva di offerta dell’impresa

P= prezzo Q= quantità Se rispetto alla quantità ottimale si produce di più c’è una perdita perché si produce più di quello che si guadagna. Mentre se si produce di meno si ha comunque una perdita perché si poteva produrre di più. Ogni impresa può avere delle caratteristiche diverse. Se noi stabiliamo un costo iniziale fisso vediamo in tre imprese diverse: L’impresa I si definisce marginale perché copre solo i costi variabili. L’impresa II copre tutti i costi ma non ha profitti, a parte il profitto normale. L’impresa III consegue un extra profitto, o quasi-rendita.

Equilibrio nel lungo periodo

Le imprese possono modificare la loro struttura dei costi, in particolare investendo sull’impianto; si può combinare l’entrata e l’uscita di soggetti all’interno dell’azienda: nuovi soggetti possono entrare nel mercato in funzione della possibilità di ottenere maggiori margini di profitto, altri possono uscirne quando sono in condizioni di ultra marginalità. Si creano quindi delle condizioni di equilibrio in un determinato settore industriale. I detentori di capitale possono decidere di spostare l’investimento da un settore ad un altro, inseguendo maggiori margini di profitto. Se il processo prosegue abbastanza a lungo, nei mercati astratti dovrebbe determinarsi quella che si chiama perequazione tendenziale del saggio di profitto, ossia una condizione che vede remunerato il capitale investito in maniera uguale per tutti i settori produttivi.

Il mercato immobiliare

Tanti soggetti in maniera diversa intervengono come promotori immobiliari. Questi soggetti sono:

• Promotori immobiliari
• Proprietari fondiari
• Imprese edilizie
• Istituti di credito e enti finanziatori
• Progettisti
• Mediatori immobiliari
• Soggetti pubblici
• Proprietari e inquilini

Promotori immobiliari: non è detto che sia una singola persona, ma può essere una società con lo scopo di promuovere un’attività. È un procedimento autonomo, ma può coincidere con altri soggetti, in particolare con un’impresa. Il compito del promotore immobiliare è quello di promuovere l’intervento e coordinare le attività connesse al processo e al mercato edilizio; di solito è un soggetto privato, quindi ha come finalità quella di ottenere il massimo profitto possibile con capitale proprio o in prestito. Non necessariamente possiede tutte le competenze necessarie e quindi andrà a rapportarsi con gli altri soggetti. È il Deus ex machina di tutto l’intervento. Il promotore immobiliare procura i finanziamenti e segue gli aspetti finanziari, valutando costi e ricavi, cercando la massima remunerazione, tendando di appropriarsi di una quota di extra profitto, distinto dal profitto normale di impresa, sulla base della relazione: Kf + Kc + SP = Cp + Cb + PV dove: Kf: costo fondiario Kc: costo di costruzione SP: sovra-profitto Cp: capitale di promozione Cb: capitale bancario PV: prezzi di vendita.

Proprietari fondiari: sono i proprietari dei terreni edificabili, ma anche a destinazione agraria, oppure di aree su cui esistono fabbricati da ristrutturare. La messa disposizione del terreno segna l’inizio del processo di sviluppo immobiliare. Può essere disposto a cedere il terreno in cambio di un corrispettivo o essere costretto a casa di esproprio. Il proprietario del terreno può anche coincidere con il promotore immobiliare.

Impresa di costruzioni: di solito non coincide con il promotore immobiliare, è il soggetto che realizza materialmente il progetto a fronte di un corrispettivo fissato dal contratto di appalto, ovvero ottiene un pagamento per la realizzazione di qualcosa che ancora non esiste. Rispetto al produttore un esecutore, si limita a costruire.

Istituti di credito ed enti finanziatori: entrano in gioco delle banche, perché la realizzazione di un progetto ha un costo notevole (circa 1200/1700 euro al mq) e prevede tempi abbastanza lunghi. Abbiamo diverse spese come il costo di costruzione, il costo del terreno ecc. quindi un promotore immobiliare spesso deve ricorrere a prestiti. Il capitale si può quindi dividere in capitale proprio (o di rischio) o capitale di prestito; a volte è più opportuno comunque chiedere un prestito, perché si ritiene che il costo del finanziamento è più conveniente rispetto al totale impiego del capitale proprio e quindi che il rendimento complessivo aumenti (leva finanziaria). Di solito le forme di finanziamento delle banche alla produzione possono essere di due tipi:

• Linea di credito: è dare la possibilità di utilizzare del denaro man mano che è necessario, non è una somma di denaro fissa, ma si pone comunque un certo limite. È il cosiddetto fido, la restituzione avviene man mano che i ricavi iniziano ad affluire.
• Mutuo edilizio: è una formula che avviene in un’unica soluzione anticipata, per un ammontare determinato. La restituzione viene fatta a rate comprensiva di capitale e interessi in un certo arco di tempo. Viene concesso a fronte di una garanzia immobiliare (ipoteca sulla casa).

Una forma particolare di finanziamento è quella chiamata project financing, la quale ci consente di usare capitale privato per enti pubblici.

Progettisti: hanno il compito di individuare le soluzioni tecniche e formali che contemperino le esigenze del promotore e le capacità dell’impresa per raggiungere un risultato fattibile rispondente agli obiettivi dell’intervento. Può avere compiti più o meno ampi e a seconda dei casi può essere anche supportato da altre competenze.