Valutazioni immobiliari - Estimo

SOTTOFONDI E VESPAI

PAVIMENTI E RIVESTIMENTI

LAVORAZIONE DI PIETRE E MARMI IN OPERA

Opere complementari

OPERE IN VETROCEMENTO

OPERE DA VETRAIO

OPERE IN MATERIALE PLASTICO

OPERE DA FALEGNAME ..

OPERE DA FABBRO

OPERE DA LATTONIERE IDRAULICO

OPERE DA DECORATORE.

Questo è l’elenco delle OPERE COMPIUTE.

I prezzi comprendono, ove non indicato in modo differente, la manodopera necessaria per il

compimento a regola d’arte delle opere, gli oneri di sicurezza e dei mezzi d’opera, l’eventuale carico

e trasporto del materiale di risulta alle discariche, le spese generali e gli utili d’impresa, le imposte,

le tasse e le assicurazioni.

ESEMPIO

-Chiusure orizzontali: strutture

- vespai

- drenaggi

- sottofondi

- solai

Solai in calcestruzzo e acciaio OC.04.04

Voce OC.04.04.01

“Solaio in travetti in c.a.p. H = 16+5 cm….

Realizza una corrispondenza diretta tra elementi della classificazione e elementi fisici della

costruzione e pone in relazione gli elementi fisici con i singoli fattori della produzione.

Gli articoli (o voci) sono gli oggetti o le parti convenzionali assunte a base della misurazione, così

come provengono dal tipo di classificazione adottato.

Esempio

TRAMEZZO ESTERNO, IN MATTONI PIENI DELLO SPESSORE DI CM.12 E INTERNO IN MATTONI FORATI

DELLO SPESSORE DI CM.6, LEGATI CON MALTA DI CALCE, PER UNA SUPERFICIE DI ALMENO MQ.1

Gli articoli sono costituiti da tre parti:

1. descrizione: deve definire con precisione l’oggetto della misurazione

cui l’articolo si riferisce

2. quantità: esprime il risultato delle operazioni aritmetiche eseguite sulle

dimensioni degli elementi

3. unità di misura

ESEMPIO

“Solaio in travetti in c.a.p. H = 16+5 cm costituito da pignatte interposte tra travetti prefabbricati

tralicciati ad interasse 50 cm e soletta superiore armata con rete elettrosaldata” UNITà DI MISURA:

MQ

Prezzi unitari 40€/mq

La misurazione è la quantificazione di ogni singola lavorazione riportata all’interno delle categorie.

Le fasi della misurazione e della valutazione del prezzo sono interdipendenti: in effetti per poter

quantificare un lavoro con la giusta unità di misura, bisogna preliminarmente conoscere il

riferimento del prezzo unitario.

Le norme di misurazione sono convenzioni che consentono l’omogeneità e l’oggettività della

misurazione in modo da permettere le relazioni con il listino dei prezzi stabiliti per i singoli elementi.

Per ciascun articolo le norme devono stabilire:

- la grandezza geometrica o fisica con cui l’articolo viene misurato

- l’unità di misura adottata

- la descrizione delle modalità di misurazione con le casistiche particolari

Va sottolineato che le fasi della misurazione e della valutazione del prezzo sono interdipendenti: in

effetti per poter quantificare un lavoro con la giusta unità di misura, bisogna preliminarmente

conoscere il riferimento del prezzo unitario.

Es: il ferro del c.a viene computato a peso, i pannelli di controsoffittatura a metri lineari e NON mq

perché hanno una larghezza standard, ecc.

La misurazione viene effettuata sugli elaborati di progetto, attenendosi alle norme generali, ma

tenendo conto anche delle consuetudini delle singole località.

Le modalità di misurazione dipendono dalle caratteristiche fisiche di ciascuna lavorazione

(dimensioni “significative” prevalenti)

Sotto il profilo tecnico vi sono norme dirette a standardizzare la misurazione e agevolare le

correlazioni tra modalità di realizzazione o commercializzazione e modalità di misura.

Es. computo delle demolizioni per un’unità residenziale. Il computo è effettuato vuoto per pieno

perché sarebbe estremamente laboriosa la computazione a peso o a volume delle quantità dei

materiali demoliti.

• Misurazione vuoto per pieno:

Se la superficie delle forature non è rilevante (in genere <1,5 mq) essa viene computata come fosse

piena, cioè senza detrarre la superficie delle forature

Si ricordi che le superfici aperte di estensione inferiore a 1,5 mq vengono ritenute equivalenti a

questo stesso valore, che rappresenta un minimo INDEROGABILE.

L’esempio tipico è la misura dei serramenti.

• Misurazione “fuori tutto”

La superficie considerata è pari alla superficie netta intesa come differenza tra la sua area al lordo

di vuoti e rientranze e la somma delle aree di questi ultimi.

• Misurazione “in linea d’asse

La superficie è pari allo sviluppo della linea d’asse per lo spessore.

Unità di misura

Volume effettivo demolito significa che devo fare riferimento alla sezione effettiva del muro

demolito (es. 1 mc) e non al volume dei detriti che è maggiore (sul camion caricherò 3 mc)

Superficie netta per i solai va da muro a muro, non conteggio la superficie delle travi, anche se di

fatto “sborda” un po’.

Superficie effettiva delle falde: il tetto è inclinato, non misuro la sua proiezione orizzontale ma la

sua lunghezza effettiva. Una regola pratica è quella di considerala come ipotenusa di un triangolo

rettangolo, e calcolarla come tale.

Una volta misurate le grandezze coinvolte nelle lavorazioni definite dai capitolati, occorre stimare i

costi unitari

costi o prezzi?

Sono prezzi dei fattori produttivi per l’impresa di costruzione e sono costi per la committenza.

I prezzi unitari si determinano:

• in modo sintetico sulla base dei prezzari forniti dalle Camere di Commercio; dagli Ordini

professionali; dalla Regione, etc.

• per via analitica attraverso l’analisi dei prezzi unitari

Stima dei prezzi unitari

Sintetica: ovvero basata sulla comparazione e sull’ordinarietà nel caso dei prezzari e dei listini

- Prezzi opere pubbliche

- Prezzari pubblicati dalle Camere di Commercio

- Prezzari dei Collegi dei Costruttori, Architetti, Ingegneri

Persone esperte hanno effettuato comparazione di prezzi unitari per realizzare i vari prezzari.

Se una lavorazione non c’è sul prezzario posso:

1. cerco un prodotto commerciale e mi rivolgo alla ditta che lo produce;

2. faccio l’analisi prezzi, cioè cerco di capire operazioni e manodopera necessaria per la

lavorazione

Se lavorazioni che fanno parte del progetto non trovano riscontro nei prezzari o nei listini dobbiamo

ricorrere alla stima analitica, cioè alla somma di tutte le componenti che concorrono a formare il

prezzo della lavorazione in questione.

Il prezzo unitario di una lavorazione può quindi essere ricostruito sommando:

1. Il costo della manodopera pagato dall’impresa per l’esecuzione della lavorazione in

questione

2. I materiali

3. Il costo dei noli e dei trasporti

4. Spese generali e l’utile di impresa

Manodopera, materiali, noli e trasporti sono fattori produttivi impiegati nella realizzazione della

lavorazione Quante persone per quante ore sono necessarie?

• Quali macchinari e per quanto tempo?

• Quale e quanto materiale?

• I noli sono comprensivi di ogni spesa di carburante, assicurazione, tutte le

• spese generali e l’utile d’impresa

Manodopera, materiali, noli e trasporti costituiscono il costo tecnico di costruzione; a cui sommare

spese generali e utile di impresa

Nelle opere compiute sono valutati compensi per le spese generali e l’utile dell’appaltatore nella

misura complessiva del 26,5% (di cui Utile 10%)

Una serie di costi possono poi essere aggiunti ad ogni lavorazione in funzione del fatto che alcune

grandezze al momento della stesura del computo sono provvisorie e soggette ad ulteriori variazioni,

che vi siano altri costi dovuti a subappalti o subforniture, accantonamenti per varianti in corso

d’opera (1%-5% del costo complessivo).

Considerazioni sulla compilazione del CME

Individuare e indicare sempre le categorie di lavorazioni (es. demolizioni, strutture in c.a ,

• etc) secondo una cronologia di esecuzione dei lavori;

Indicare il costo della singola categoria dei lavori con la relativa incidenza % sul costo

• complessivo

Le descrizioni delle singole lavorazioni devono essere complete, con le eventuali modalità di

• computazione di sup. o volumi; ogni lavorazione va indicata una sola volta ( e non ripetuta

ad ogni singola quantificazione);

Le parti uguali devono essere utilizzate solo per facilitare il calcolo dimensionale di superfici

• e volumi che si ripetono: non vanno utilizzate nel caso di lavorazioni, componenti o forniture

la cui quantificazione è a numero

Le misurazioni che danno origine alle quantità delle singole lavorazioni devono essere

• riportate per esteso e non solo il totale risultante; questo consente di effettuare verifiche ed

eventuali correzioni

Il prezzo della singola lavorazione deve essere applicato alla quantità complessiva risultante

• È necessario verificare per ciascuna lavorazione cosa è compreso e cosa no; questo

• soprattutto nel caso delle opere che necessitano di assistenze murarie (pavimenti,

rivestimenti) o il carico di materiali su automezzo (per le demolizioni)

8. ELEMENTI DI MATEMATICA FINANZIARIA

Nella valutazione di immobili agricoli e urbani, di aziende, di diritti con contenuto

economico, di risarcimenti, di affari, ecc.. si fa ricorso a schemi finanziari, tramite i quali si

intende raffigurare la serie di redditi o il flusso dei ricavi e dei costi dell’immobile, del

servizio, del contratto o del diritto oggetto di valutazione. Gli strumenti di analisi predisposti

dalla matematica finanziaria, per fini estimativi mirano essenzialmente alla stima del prezzo

di mercato, del costo di produzione, del reddito e alla misura della redditività. Si definisce

operazione finanziaria qualsiasi operazione che prevede lo scambio tra prestazioni riferite a

epoche diverse. Le prestazioni rappresentano costi, pagamenti, uscite o esborsi, le

controprestazioni si raffigurano come i ricavi, incassi o entrate della stessa parte. Le

operazioni finanziarie possono essere semplici, se riferite allo scambio tra una sola

prestazione e una sola controprestazione, oppure complesse, se riferite allo scambio tra una

sola prestazione e più controprestazioni (o viceversa) o allo scambio tra più prestazioni e più

controprestazioni.

In un’operazione di prestito un mutuante A concede in prestito a un mutuatario B una

somma C per un certo tempo t, e B da parte sua si impegna a restituire tale somma alla

scadenza prevista pagando inoltre un certo interesse I quale compenso per l’uso della

somma di capitale. Il mutuante e il mutuatario devono accordarsi sull’importo del prestito,

sulla durata, sull’ammontare e sulle modalità di pagamento dell’interesse.