Riassunto esame Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari, Prof. Abastante Francesca, libro consigliato Manuale di estimo - Valutazioni economiche ed esercizio della professione, Riccardo Roscelli

(VAS).

La VAS è un processo di valutazione ambientale che si applica a piani e programmi (non a progetti

specifici) con un impatto significativo sull'ambiente. A differenza della V.I.A., che riguarda i singoli progetti,

la VAS ha un obiettivo più ampio: quella di integrare la sostenibilità ambientale già nella fase di

pianificazione e sviluppo di politiche, piani o programmi a livello locale, regionale o nazionale.

6.3.1 Obiettivi della VAS

Gli obiettivi principali della VAS sono:

 Prevenzione degli impatti negativi: aiuta a prevenire impatti negativi sull'ambiente derivanti

dall’adozione di politiche, piani o programmi, incoraggiando l’integrazione degli aspetti ambientali

già nella fase di progettazione.

 Promozione della sostenibilità: favorisce la sostenibilità ambientale in tutte le fasi di

pianificazione, contribuendo a creare piani e politiche che siano compatibili con la protezione

dell'ambiente.

 Partecipazione pubblica: favorisce una maggiore partecipazione dei cittadini e delle parti

interessate nelle decisioni di pianificazione, aumentando la trasparenza e la consapevolezza sugli

impatti ambientali.

6.3.2 Fasi della VAS

La VAS si articola in fasi simili a quelle della V.I.A., ma è applicata su una scala più ampia:

1. Scoping: definizione dell'ambito della valutazione e degli obiettivi da perseguire.

2. Valutazione: analisi degli impatti ambientali diretti e indiretti dei piani e programmi, con

attenzione alle risorse naturali, alla biodiversità e alle persone.

3. Consultazione: coinvolgimento del pubblico e delle autorità competenti nella discussione sul

piano o programma e sugli impatti potenziali.

4. Integrazione: i risultati della VAS devono essere integrati nel processo decisionale, per adattare il

piano o programma agli obiettivi di sostenibilità ambientale.

6.4 L'Importanza della V.I.A. e della VAS per l'Estimo e la Pianificazione

Roscelli conclude il capitolo ribadendo l'importanza crescente delle valutazioni ambientali nell’ambito

dell’estimo e della pianificazione territoriale. La V.I.A. e la VAS non solo influenzano la gestione del

territorio, ma incidono anche sulle strategie di sviluppo a livello urbano e rurale. Gli estimatori e i

professionisti del settore devono essere in grado di integrare le valutazioni ambientali nelle loro analisi,

affinché la valutazione economica di un progetto tenga conto delle sue implicazioni ambientali.

La crescente attenzione agli impatti ambientali e alla sostenibilità richiede una collaborazione tra esperti in

economia, estimo, diritto ambientale e ingegneria ambientale. L'estimatore, oltre a valutare il

valore economico di un bene o di un progetto, deve saper riconoscere e gestire anche gli effetti che

quest'ultimo può avere sull'ambiente, utilizzando le conoscenze degli strumenti di valutazione ambientale

come la V.I.A. e la VAS.

6.5 Conclusioni

Il capitolo si conclude affermando che la valutazione ambientale rappresenta un passo fondamentale per la

sostenibilità delle politiche e dei progetti di sviluppo. La V.I.A. e la VAS sono strumenti cruciali per

garantire che gli sviluppi economici e immobiliari non avvengano a discapito dell'ambiente, ma in modo

sostenibile, rispettando le normative e tutelando le risorse naturali per le generazioni future.

CAPITOLO 7

Il Capitolo 7: Economia ed estimo dei beni culturali e ambientali del Manuale di Estimo di

Riccardo Roscelli affronta un tema di grande rilevanza sia nel campo della valutazione economica che

nella gestione del patrimonio culturale e ambientale. In questo capitolo, l'autore esplora le

metodologie e le problematiche legate alla valutazione economica di beni che hanno un valore storico,

culturale ed estetico, non solo economico. Si tratta di beni che, pur essendo fondamentali per la nostra

identità e per la qualità della vita, non si prestano facilmente a una valutazione tradizionale basata su

parametri puramente finanziari o di mercato.

7.1 Introduzione al Valore dei Beni Culturali e Ambientali

I beni culturali e ambientali sono oggetti, luoghi o paesaggi che rivestono un'importanza storica,

culturale, artistica o naturale per una determinata comunità, nazione o per l'umanità intera. Questi beni

sono caratterizzati da un valore che trascende quello economico e di mercato, in quanto riflettono il

patrimonio, la memoria collettiva e l'identità culturale di un popolo.

Roscelli sottolinea che la difficoltà principale nella valutazione di questi beni risiede proprio nella loro

multidimensionalità: essi non sono soltanto oggetti di valore materiale, ma anche di significato

simbolico. Per questa ragione, le tecniche tradizionali di valutazione economica, che si basano su principi

come l'analisi dei costi e dei benefici o la determinazione del valore di mercato, spesso non sono sufficienti

per rappresentare adeguatamente il valore di un bene culturale o ambientale.

7.2 Tipologie di Beni Culturali e Ambientali

I beni culturali e ambientali si dividono in varie categorie, che vanno dalle opere d'arte agli edifici

storici, dai paesaggi naturali alle aree archeologiche. Il capitolo fornisce una panoramica delle

principali tipologie di beni culturali e ambientali, descrivendo brevemente i diversi settori di intervento:

 Beni culturali immobili: edifici, monumenti, parchi archeologici, siti storici, chiese, castelli, che

hanno un valore storico-artistico.

 Beni culturali mobili: oggetti d'arte, dipinti, sculture, libri antichi, reperti archeologici che sono

conservati in musei e collezioni.

 Beni ambientali: aree naturali protette, paesaggi naturali, parchi, riserve naturali, che rivestono

una notevole importanza per la biodiversità e l'ambiente.

Roscelli evidenzia come ogni categoria di bene culturale o ambientale richieda approcci e metodologie di

valutazione specifiche, che considerino le peculiarità legate al loro significato, alla loro conservazione e al

loro impatto sul territorio e sulle comunità.

7.3 La Valutazione Economica dei Beni Culturali

La valutazione economica dei beni culturali e ambientali non può basarsi esclusivamente sul loro valore di

mercato o sul prezzo di vendita. Invece, occorre tener conto di fattori intangibili, come il valore

sociale, culturale e ambientale che essi rappresentano.

7.3.1 Metodi di Valutazione Economica

Roscelli discute vari approcci utilizzati nella valutazione economica dei beni culturali, tra cui:

 Valutazione di mercato: per alcuni beni culturali (ad esempio, opere d'arte), il mercato può

rappresentare un indicatore di valore. Tuttavia, il mercato da solo non è sufficiente a esprimere il

valore complessivo di un bene, in quanto esistono aspetti intangibili e sociali che non sono riflessi

nel prezzo.

 Valutazione basata sui costi di conservazione: in alcuni casi, il valore di un bene può essere

stimato sulla base dei costi di conservazione o di restauro necessari per mantenere l'integrità del

bene nel tempo. Questo approccio, purtroppo, non è sempre esaustivo, in quanto non considera la

dimensione simbolica del bene.

 Valutazione basata sull'analisi costi-benefici: si tratta di una metodologia che cerca di

comparare i benefici sociali ed economici derivanti dalla conservazione di un bene culturale con

i costi di gestione e conservazione. Questo approccio permette di determinare la sostenibilità

economica della conservazione e dell'accesso a beni culturali, ma richiede anche un'analisi

approfondita dei benefici intangibili, come il valore educativo, culturale e turistico.

 Valutazione economica tramite il turismo culturale: in molti casi, i beni culturali generano

reddito attraverso il turismo culturale, che include visite turistiche a musei, siti storici e parchi

archeologici. La domanda turistica può quindi essere un indicatore del valore economico di un

bene culturale, ma anche in questo caso è necessario prendere in considerazione anche le

esternalità positive (come l'arricchimento culturale e la valorizzazione del patrimonio) e negative

(come l'impatto ambientale del turismo) derivanti dalla presenza di visitatori.

7.3.2 Il Valore Non Economico dei Beni Culturali

Una delle sfide principali nella valutazione dei beni culturali è rappresentata dalla difficoltà di quantificare

in termini monetari il loro valore immateriale. Il valore di un bene culturale non è solo una questione di

prezzo, ma riguarda anche la sua capacità di trasmettere conoscenza, di essere testimone della

storia e di rafforzare l'identità culturale di una comunità.

Roscelli evidenzia che, per affrontare questa sfida, si utilizzano approcci alternativi, come le indagini di

preferenza e le valutazioni contingentistiche, che cercano di stimare il valore di un bene attraverso

interviste e sondaggi alla popolazione o ai visitatori, per raccogliere informazioni sui benefici derivanti

dalla conservazione e dalla fruizione del patrimonio.

7.4 Le Politiche di Conservazione e Gestione

Il capitolo dedica una sezione alla gestione dei beni culturali e ambientali, evidenziando come la

conservazione e la gestione siano centrali per garantire che questi beni possano essere fruibili anche per

le generazioni future. Roscelli sottolinea che la sostenibilità della gestione del patrimonio culturale e

ambientale deve essere integrata nelle politiche pubbliche, e che la valutazione economica diventa uno

strumento utile per giustificare investimenti nella conservazione e nella valorizzazione di tali beni.

Le politiche di conservazione sono particolarmente complesse, poiché devono tenere conto non solo delle

necessità di tutela ma anche delle esigenze di sviluppo economico, come il turismo e la creazione di

valore attraverso la valorizzazione dei beni. L'autore discute quindi come le politiche culturali debbano

bilanciare la tutela e la fruizione dei beni, garantendo che le attività di conservazione non

compromettano l'accessibilità e la vivibilità di questi beni.

7.5 Il Caso delle Aree Patrimoniali e dei Paesaggi Culturali

Una particolare attenzione è riservata alla valutazione dei paesaggi culturali, che sono beni che

combinano valore ambientale e culturale. Questi paesaggi sono esempi paradigmatici di come la natura

e la cultura possano interagire in modo sinergico. La loro gestione è complessa, poiché richiede la

cooperazione tra più attori (istituzioni locali, autorità di tutela del patrimonio, operatori turistici, ecc.)

per garantire un uso sostenibile del territorio.

Il capitolo esplora quindi le modalità di valorizzazione di questi paesaggi, tenendo conto degli aspetti

storici, ambientali, sociali e economici, e proponendo modelli di gestione che promuovano la

sostenibilità e la partecipazione delle comunità locali.

7.6 Conclusioni

Il capi