Appunti lezioni Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari

CRITERIO DI SCELTA

Il valore di trasformazione può essere inteso anche come criterio di scelta, caso in cui si considera il bene collocato nel

mercato per valutarne la convenienza economica, da parte di un soggetto investitore, alla trasformazione, noti i suoi

profili di rischio e di rendimento attesi.

Come «giudizio di convenienza economica» solitamente è impiegato nelle decisioni di scelta economica quanto si

hanno più alternative di investimento.

In questo caso prevale una logica di massimo profitto del soggetto che opera la trasformazione (si veda il concetto di

Highest and Best Use nella letteratura anglosassone).

09. Valore complementare e valore di surrogazione

Definizione e procedure di stima

VALORI ESTIMATIVI

- Valore complementare:

Il valore complementare rappresenta la differenza tra il valore di mercato dell’intero complesso di beni tra loro

complementari ed il valore che rimane al complesso stesso dopo la separazione del bene oggetto di stima.

Il criterio di stima consisterà nella differenza tra il valore di mercato del complesso dei beni e il valore di mercato dei

beni residui.

I beni tra loro complementari sono quei beni che devono (o possono) essere utilizzati congiuntamente per conseguire

una determinata utilità, ove tale complementarietà può essere anche soltanto soggettiva.

Posso distinguere:

- COMPLEMENTARIETÀ D’USO = l’utilizzazione congiunta consente un livello di utilità complessivamente

più elevato della somma delle utilità derivanti da un uso separato di ciascuno dei beni;

PRODUTTIVA = dall’impiego congiunto dei due beni si può ottenere una

- COMPLEMENTARIETÀ

produttività superiore a quella conseguibile attraverso la loro separata utilizzazione

PROCEDIMENTO DI STIMA

NB L’applicazione del valore complementare può avvenire per due casi speculari, ossia nella duplice ipotesi di staccare

da un bene una porzione o accorpare ad un bene preesistente una porzione.

L’applicazione del valore complementare presuppone il verificarsi di tre condizioni:

- esiste tra il bene da stimare e l’intero bene un rapporto di complementarietà;

- il bene da stimare non è facilmente reintegrabile o sostituibile;

- esiste un autonomo valore di mercato delle porzioni supposte con o senza il bene.

VALORI ESTIMATIVI

- Valore surrogazione:

In alcuni casi il bene oggetto di stima si presenta come unico, non suscettibile di un confronto con beni analoghi.

Il valore di surrogazione rappresenta l’aspetto economico utilizzabile per la stima di beni non apprezzati dal mercato. È

pari al prezzo di mercato di un altro bene economico che presenti la medesima utilità diretta (o di consumo) o

indiretta (o strumentale) del bene oggetto di stima e che gli si possa, pertanto, sostituire.

Il criterio di stima consisterà nella stima del valore di mercato (o di costo) del bene sostitutivo.

Il valore di surrogazione del prezzo indeterminato di un immobile fuori mercato - ovvero del valore di costruzione di

un immobile fuori produzione - si configura come il valore, noto, di mercato - o di costo - di un altro immobile, sotto

la condizione che l’immobile surrogante dispieghi analoga funzione e utilità economica del bene oggetto di stima, pur

essendo dissimile.

Condizioni alla base dell’applicazione di questo criterio di stima:

- il bene da stimare deve essere surrogabile da un altro bene;

- il surrogato presenta la stessa funzionalità del bene oggetto di stima

PROCEDIMENTO DI STIMA

10. Valore di mercato

Procedure per la stima di un immobile urbano (1)

VALORE DI MERCATO

«La caratteristica di dispiegare utilità diretta e di essere oggetto di scambio determina un apprezzamento di un bene

economico in previsione di uno scambio e, quindi, un valore di mercato, inteso come rapporto di equivalenza tra una

quantità di moneta ed un bene economico in funzione della domanda e dell’offerta del bene stesso». (Forte e De Rossi,

1974)

Il concetto di valore di mercato di un bene immobile è fissato dall’International Valuation Standards Council (IVSC)

e recepito da Royal Institute of Chartered Surveyor (RICS), con gli Appraisal Valuation Standards, e da The

European Group of Valuers’ Association (TEGoVA), con gli European Valuation Standards.

«Per valore di mercato si intende l’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta o acquistata, alla data

di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali,

dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza

coercizione». (TEGoVA, 2012, p. 17)

- Market approach: Il valore di un oggetto (immobile) dipende dal valore degli oggetti simili. (dati immobiliari

completi)

- Cost approach: Il valore di un immobile è dato dalla somma del valore di mercato dell’area sulla quale esso insiste

e dei costi di realizzazione del manufatto edilizio. (dati su costo di costruzione/realizzazione)

- Income capitalization approach: Il valore di un immobile è funzione del reddito o dei flussi di cassa, attuali o

potenziali, generati dal bene stessi (calcolo mediante capitalizzazione del reddito). (rilevazione di redditi e

determinazione del saggio di capitalizzazione)

IL PROCESSO DI STIMA

PROCEDURE DI STIMA DEL VM

STIMA MONOPARAMETRICA PER COMPARAZIONE DIRETTA

Nel mercato immobiliare partiamo da un adattamento della LEGGE DI INDIFFERENZA (DI JEVONS):

«Quando una merce è di qualità perfettamente uniforme e omogenea, qualsiasi sua porzione può essere usata

indifferentemente invece di un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in un medesimo momento tutte le

porzioni devono quindi essere scambiate secondo un medesimo rapporto».

In questo senso: Vx = Py

Vx = valore del bene da stimare

Py = prezzo del bene uniforme omogeneo

In base a un adattamento della legge di Jevons, questa si considera valida per beni non uniformi, cioè beni simili. Si

considerano beni simili due beni immobiliari che hanno tutte le caratteristiche in comune ad eccezione di una.

La caratteristica che differenzia il bene da stimare da quelli comparati viene definita parametro e la stima si basa sulla

diretta proporzionalità che lega tale parametro al valore di mercato.

Il parametro deve presentare tre requisiti:

- unico fattore di differenziazione

- misurabilità SUPERFICI

- rapporto di proporzionalità con il valore

PROCEDIMENTO DI STIMA

Nel passaggio dai mercati astratti ai mercati reali, la comparazione va operata tenendo conto:

- della mancanza di identità dei beni;

- delle forme imperfette del mercato.

In questo senso: Vx = Py

Vx = valore del bene da stimare

Py = prezzo del bene uniforme omogeneo

può essere sostituito da una proporzione:

PROCEDIMENTO:

N.B. fase 0 di individuazione delle caratteristiche estrinseche e intrinseche del bene oggetto di stima

campionaria:

1) Indagine

- individuazione di altri beni aventi caratteristiche simili

- informazioni relative ai prezzi di scambio dei beni

del parametro di stima:

2) Scelta

- unico fattore di differenziazione

- misurabilità

- proporzionalità rispetto al valore

del quadro valutativo:

3) Allestimento

- in riga i diversi immobili

- in colonna le diverse caratteristiche, il prezzo totale e il prezzo unitario

- beni simili e campione omogeneo

4) Elaborazione del modello di stima:

ES. SEGMENTAZIONE DI MERCATO

ES. QUADRO VALUTATIVO

ES. CONCLUSIONI

11. Stima monoparametrica per comparazione diretta

Alcune note ed esempi

ESEMPIO 1

- Scheda immobile

- Immobili simili (estratto)

- Quadro valutativo

ESEMPIO 2

12. Valore di mercato

Procedure per la stima di un immobile urbano (2)

SALES COMPARISON APPROACH

Il Sales Comparison Approach è una procedura pluriparametrica di stima nella quale il valore di mercato di un bene è

derivato dal confronto con immobili simili di prezzo noto che siano stati compravenduti di recente, applicando

appropriate unità di paragone, e apportando aggiustamenti ai prezzi di vendita dei beni paragonabili sulla base delle

unità di paragone prescelte.

Il principio sul quale si fonda il procedimento consiste nella considerazione che: «il mercato fisserà il prezzo per un

immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il prezzo delle compravendite di immobili simili». (Simonotti

2006)

DIFFERENZA DI PREZZO

Il procedimento tende a spiegare le differenze di prezzo tra le compravendite attraverso il divario presentato

nell’ammontare di singole caratteristiche. Secondo questo principio, se tutti gli immobili presentassero le stesse

caratteristiche, allora avrebbero uguale prezzo.

Si considerano allora ad una ad una le singole caratteristiche di un immobile che si pensa abbiano una particolare

incidenza sulla formazione del prezzo e si stima il relativo prezzo marginale di quelle caratteristiche, in modo diretto.

MODIFICA TEORICA DELLE CARATTERISTICHE

Si procede con la modifica teorica di ognuna delle caratteristiche dei beni a confronto, portandole allo stesso valore

dell’immobile oggetto di stima, per arrivare poi alla determinazione del valore di mercato dell’immobile nel suo

complesso.

PREZZI MARGINALI

Si procede con gli aggiustamenti monetari ai prezzi di mercato noti, fondate sui prezzi marginali corrispondenti alle

caratteristiche evidenziate, che esprimono la variazione del prezzo di mercato di un bene immobiliare al variare di una

unità delle caratteristiche.

PROCEDIMENTO DI STIMA

1) Ricerca di mercato: informazioni relative a compravendite immobiliari, riguardanti immobili simili al bene

oggetto di stima, appartenenti allo stesso segmento di mercato.

2) Scelta delle caratteristiche immobiliari: definizione degli elementi di comparazione, significative e rappresentative

in base alle caratteristiche dell’immobile da stimare.

3) Compilazione della tabella dei dati: si riportano in riga le unità di confronto e in colonna il prezzo di mercato

rilevato e le caratteristiche immobiliari.

4) Stima dei prezzi marginali: stima degli aggiustamenti sistematici sui prezzi di mercato rilevati in base alle

caratteristiche degli immobili.

5) Tabella delle differenze: si riportano le differenze di ciascuna caratteristica presa in considerazione tra l’immobile

oggetto di stima e gli immobili simili che formano il campione.

6) Tabella di valutazione: confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili attraverso gli elementi di

comparazione e gli aggiustamenti del prezzo di mercato di ogni bene di confronto.

7) Sintesi valutativa: il valore di stima dell’immobile è dato dalla media dei prezzi corretti.

• Scelta delle caratteristich