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Acquisizione di terreni per opere pubbliche
I comuni però molto spesso non riescono a reperire tutti quei terreni per realizzare opere pubbliche per la città. Quindi, il comune per acquistare questi terreni può:
- Espropriare: non conveniente dal punto di vista economico e giuridico
Le fasi dell'esproprio sono:
- la sottoposizione del bene al vincolo preordinato all'esproprio
- la dichiarazione di pubblica utilità
- la determinazione, anche in via provvisoria, dell'indennità
- il decreto di esproprio
Per le aree edificabili la recente giurisprudenza, prevede che il calcolo dell'indennità debba essere commisurato al valore di mercato del bene espropriato. Nel caso di aree non edificabili e non coltivate il criterio per la stima dell'indennità espropriativa è ora quello del valore di mercato.
Tassazione: ossia un accordo tra comune e privato in base al quale il privato, proprietario di un grande spazio, lo mette a
disposizione del comune il quale destina lo spazio ad uso pubblico (parcheggio) utilizzabile dalla comunità (fino ad esaurimento posti) in cambio di un pagamento di una tariffa che viene introitata dal privato.
Tassazione della rendita fondiaria: i piani urbanistici possono modificare i criteri di edificabilità in due modi:
- rendendo edificabili zone agricole
- aumentando gli indici di urbanizzazione: laddove era possibile su un terreno costruire ad esempio nella percentuale del 20%, si può aumentare la cubatura edificabile: in talicasi, il comune che ha agevolato il privato consentendogli di costruire di più, potrà pretendere dal privato una più levata tassazione su quei terreni.
Perequazione: un cambiamento di indici urbanistici per evitare discriminazioni tra vari proprietari. In presenza di situazioni molto diverse tra proprietari vicini, il comune attribuendo a ciascuna zona un IFp consentirà di evitare grandi differenze economiche tra
proprietari di fondi vicini.Il proprietario del fondo C che prima era molto avvantaggiato rispetto gli altri due, conl'attribuzione degli indici di perequazione, si vedrà costretto ad acquistare alcune quote dei proprietari vicini, contribuendo ad evitare le differenze.Il proprietario del fondo B sarà più disponibile a cedere al comune le quote per il verde pubblico- La compensazione: qualora il comune intenda espropriare un terreno da destinare a opere pubbliche, può offrire al proprietario anche questa possibilità: aumentando la quota di edificabilità su qual terreno, gli consente di cedere le quote ad altri interessati incassando un valore. In questo caso, il proprietario sarà parzialmente compensato per dover cedere il suo terreno al comune- L'incentivazione: operazione applicata sui manufatti industriali esistenti.Comune: "se tu abbatti il manufatto e mi cedi il terreno io ti faccio costruire un manufatto con la stessa
cubatura del precedente da un’altra parte”Esempio_Ravenna: nella zona Darsena erano presenti manufatti dismessi. Il Comuneha utilizzato la perequazione per realizzare una città verde
Indice: 0,10 mq/mq 3
Città pubblica e suolo: la perequazione
Il modello di pianificazione tradizionale (esemplificazione)
Previsioni di piano regolatore
Stato di fatto AREA PER CUI ILPIANO PREVEDEPROPIETA’ A LACONSERVAZIONEPROPIETA’ B AREA AVERDEPUBBLICOAREAPROPIETA’ C EDIFICABILEPROPRIETA’ A: il proprietario non riceve alcun vantaggio dal pianoPROPRIETA’ B: il proprietario deve essere espropriato del suo terrenoPROPRIETA’ C: il proprietario riceve un «premio» dal piano: può costruire!Page 43§
Città pubblica e suolo: la perequazione
Il modello di pianificazione tradizionale (esemplificazione)
Previsioni di piano regolatore
Stato di fatto AREA PER CUI ILPIANO PREVEDEPROPIETA’ A LACONSERVAZIONEPROPIETA’ B AREA
AVERDEPUBBLICOAREAPROPIETA’ C EDIFICABILEPROPRIETA’ A: 5.000 mq di superficie, Indice di ed. = 0,00 perchè area invariata
PROPRIETA’ B: 4.000 mq di superficie, Indice di ed. = 0,00 perchè area espropriata
PROPRIETA’ C: 3.000 mq di superficie, Indice di ed. = 1,00 (può costruirePage 44§ 3.000 mc)