Urbanistica

Urbanistica: corso del prof. Luca Gaeta

L'urbanistica è una tecnica di regolazione degli usi del suolo. Il corso illustra i fondamenti teorici della disciplina così come si sono venuti sviluppando nell'ultimo secolo e mezzo. I cambiamenti dell'ultimo periodo contribuiscono a fare ripensare l'urbanistica e sono, ad esempio, il rischio ambientale, il calo demografico (soprattutto nel Nord America), l'uso intenso delle tecnologie digitali. È necessario ripensare i rapporti della città al suo interno, con l'esterno, con le altre città.

Temi affrontati a lezione

Temi che spiegano come sono governate le interazioni in città e delle città con l'esterno:

• Ragioni della pianificazione urbanistica: perché si regola l'uso del suolo, anche quello privato in cui interviene lo stato…
• Strategie: piani e progetti urbanistici esemplari. Modi tipici di intervento sulla città
• Ripensamento dell'urbanistica nel nuovo millennio

L'esame è scritto, con domande aperte al computer. Libro di riferimento: Governo del territorio e pianificazione spaziale di Luca Gaeta.

Dal villaggio alla metropoli (e ritorno)

La città va considerata come fatto materiale e fatto sociale. Il rapporto tra i due è fondamentale. Kejara è il villaggio di una tribù amazzonica, quella dei Bororo. È lontano nello spazio e nel tempo. È uno di posti più lontani da uno stile di vita urbano. Claude Levi-Strauss li scopre e li studia nel 1935. Ha pianta circolare, è fatto da capanne.

Levi-Strauss incontra i Bororo nella foresta amazzonica, è il primo uomo bianco che li incontra. Impara la loro lingua e scopre che c'è un legame intimo tra la loro organizzazione sociale e il modo in cui è disegnata la pianta del villaggio. Questo legame vale anche per le nostre città?

Al centro sorge la Casa degli uomini celibi, più grande delle altre. Nello spazio circostante, in terra battuta, si svolgono le celebrazioni collettive. Il villaggio sorge sulle rive di un fiume. Il villaggio prima era più grande, c'erano due file concentriche di capanne. La conoscenza era tramandata solo oralmente. La forma della pianta è semplice e non del tutto regolare, a causa dell'orografia e del fatto che non fu pianificata ingegneristicamente.

Levi scrisse che la disposizione circolare era così importante per la vita sociale e il culto che i missionari salesiani giunti a evangelizzare capirono che il modo migliore per convertirli e convincerli ad abbracciare nuovi e sconosciuti valori era di trasferirli in un nuovo villaggio, costituito da case disposte su ranghi paralleli. Cambia la forma dello spazio, cambia la forma di pensare?

Kejara è una città duale. È costituita da due metà: i Cera e i Tugarè. Il diametro divide il villaggio a metà. Ogni parte di abitanti ha obblighi nei confronti dell'altro: se qualcuno muore tra i Cera, i Tugarè si occupano del funerale, gli uomini sposano sempre una donna dell'altra metà e si trasferiscono in casa sua, ecc. Il dualismo sociale ha una chiara riproduzione nello spazio. I due semicerchi hanno punto di contatto nella capanna centrale. Attraverso il luogo in cui un abitante si trova, egli sa chi è.

L'impianto ortogonale in cui i salesiani trasferiscono i Bororo fa sì che essi non sappiano più chi sono, si disorientano e non possono più riprodurre i comportamenti cui erano abituati. Le azioni che ritenevano appropriate e le loro relazioni erano plasmate dalla forma del villaggio, per ri-orientarsi cambiano finalmente religione.

Savannah viene fondata nel 1733 da coloni inglesi sulla riva del fiume omonimo in Georgia. Una legge impone l'utilizzo di questo schema ortogonale nelle colonie (soprattutto quelle spagnole). Gli isolati di Savannah sono rettangolari (come nel piano di Manhattan). Il precedente storico è quello del castrum (fossato, due assi ortogonali, altri assi minori sempre perpendicolari, al centro il comando). Delle quattro porte una era rivolta verso il nemico e l'altra idealmente verso Roma. Molti castra sono diventati centri di commercio, in cui aveva sede il centro del potere.

A Milano in centro si riconosce a fatica l'impianto romano. I romani non scelgono l'impianto ortogonale per ragioni estetiche, bensì politiche e religiose. La fondazione della città è un atto sacro da compiere secondo un rituale. Ricopia nello spazio urbano un ordine celeste immutabile perché di origine divina. Danno alla terra la stessa forma del cielo: ordine stabile dato ad un ambiente non ancora antropizzato.

• Ordine stabile nel caos naturale
• Ordine immutabile e degno di rispetto

Gli agrimensori disegnano le città e dividono le terre da coltivare per assegnarle a coloni e veterani. La pianura padana è stata centuriata tra il I e il II secolo a.C. Il castrum sta al centro di un sistema a sua volta ortogonale. Cardo e Decumano si addentrano nel territorio. L'impronta romana è fortissima, in molti casi si conserva anche 2000 anni dopo. La forza simbolica del tracciato ortogonale si ritrova in un'urbanista contemporaneo, colui che progetta Brasilia, Lucio Costa. Prima di allora tutte le città importanti erano sulla costa, si mettevano in contatto con l'Europa per i commerci. L'entroterra era ancora quasi vergine. Brasilia è simbolo del modernismo architettonico (calcestruzzo di Niemeyer). È un ordine che ha valore sacro. È usato anche per le fondazioni di città in Cina (in cui si persegue un ordine divino, ma non cristiano).

Di nuovo riguardo ai Bororo: passiamo dal villaggio alla metropoli dell'800, cioè Parigi. Jeanne Gaillard scrive un libro dedicato all'urbanistica di Parigi e stabilisce un collegamento ideale tra Parigi e Kejara. Si può paragonare il disordine provocato dai lavori di Haussmann nella vita della capitale a quello portato dai gesuiti tra gli indiani del Brasile, nel momento in cui modifica la disposizione della città.

Haussmann era stato nominato prefetto della Senna dall'imperatore Napoleone III, che vuole fare di Parigi il gioiello della Francia. A metà del XIX secolo Parigi conserva ancora la forma della città medievale. Case in pietra, strade strette e tortuose, ricchi e poveri vivono negli stessi quartieri e negli stessi edifici anche se a piani diversi. Il tessuto urbano è irregolare. La Rue Saint Jacques era la strada più dritta, più ampia e più lunga. Le mura circondano la città. Non c'è segregazione sociale né funzionale. La famiglia imperiale e le principali istituzioni occupano il cuore della città e tutto il resto è mescolato senza un particolare ordine. Le stazioni sono nella periferia ma non ci sono strade che permettono il movimento verso la città.

Sono necessarie strade di collegamento per le masse, ed è necessario evitare una seconda rivoluzione. Si vuole difendere il potere politico dalle insurrezioni. Nel 1853 Napoleone III affida quindi a Haussmann il compito di ammodernare la capitale. Ingloba i villaggi esterni a Parigi. Realizza i primi grandi sventramenti: due grandi assi perpendicolari vengono creati all'interno del corpo vivo della città per realizzare la grand croisée. I terreni che fiancheggiano questi due assi restano liberi, assumono grande valore e vi si costruisce in modo da ottenere una facciata continua ed uniforme.

Cambia il volto della capitale. Si realizza omogeneità funzionale ed estetica. L'industria si porta fuori, si portano fuori anche i lavoratori, quindi nel centro restano solo i borghesi. Il centro assume un ben riconoscibile carattere borghese. Baudelaire nei suoi “Petit poèmes en prose” esprime lo struggimento di una generazione di parigini che ha visto Parigi cambiare, che sono stati convertiti alla modernità loro malgrado. C'è similitudine con la storia dei Bororo. Oggi accade qualcosa di simile?

Lo spazio delle metropoli cambia e il cambiamento influisce sulle nostre credenze e sulle relazioni sociali. La città non sta cambiando la sua forma fisica, ma lo spazio urbano cambia con l'uso dei mezzi di comunicazione di massa. Marshall McLuhan dichiarava nel 1966, che viviamo come i primitivi in un villaggio creato da noi stessi, un accadimento simultaneo. Il villaggio globale è creato dal movimento dato dall'informazione elettronica. Il villaggio globale è grande come il pianeta e contemporaneamente come un piccolo villaggio, grazie alle reti digitali. La comunicazione digitale modifica la pianta del villaggio globale, si combinano spazio fisico e spazio virtuale. Non è chiaro a che cosa ci stiamo convertendo. Chi sta disegnando la pianta del villaggio globale? (Pasolini stesso ha scritto molto sul disorientamento durante il passaggio da un'epoca a un'altra).

Costruzione di domanda e offerta nel mercato urbano

Quello che si realizza con diverse tecniche di pianificazione è il controllo sociale attraverso il controllo dello spazio. Perché si pianifica l'uso del suolo urbano nella maggior parte delle città a partire dal periodo industriale? Prima importante funzione dell'urbanistica: contribuisce alla domanda e offerta di suolo nel mercato urbano.

Esistono numerosi mercati diversi tra loro ed esiste anche un mercato degli immobili, cioè beni ancorati al suolo, che non si possono muovere. Questo ha diverse conseguenze che di seguito si analizzeranno in dettaglio.

Terra e edifici sono beni immobili, legati quindi sempre al loro contesto. Ciò che sta loro intorno può aumentare o ridurre il loro valore. L'intorno ha influenza sull'uso e sul valore degli immobili. Restando immutato l'edificio o il terreno, il contesto può però cambiare, modificandone il valore.

I beni immobili hanno una lunga durata. La terra ha addirittura una durata infinita. Gli edifici hanno una durata lunga rispetto alla maggior parte degli altri beni. Nel mercato degli immobili si possono creare posizioni di monopolio che possono impedire del tutto l'incontro tra domanda e offerta. Esempio: occorre ampliare una scuola elementare e l'unica area in cui si può costruire è di proprietà di qualcuno che non vuole vendere o che pretende un prezzo troppo elevato rispetto al mercato. In un caso del genere il comune potrebbe esercitare il diritto di esproprio rimborsando il proprietario con un rimborso conforme al prezzo di mercato.

Un intervento di carattere urbanistico per ragioni di pubblica utilità può risolvere un blocco tra offerta e domanda. Nei mercati in cui si vendono beni mobili, i compratori hanno di fronte a sé la maggior parte dei prodotti che sono disponibili sul mercato e inoltre è in grado di portarsi via il bene acquistato. Con i beni immobili questo non avviene. Non è possibile osservare nello stesso momento tutte le case, perlomeno non in modo dettagliato e fisicamente. L'offerta è disponibile gradualmente nel corso del tempo, bisogna recarsi in luoghi diversi per ogni bene immobiliare. È necessario un tempo non breve durante il quale l'offerta può modificarsi.

Una volta scelto l'immobile, l'acquirente deve recarsi sul luogo e l'unica cosa che passa di mano è un contratto. Una volta acquistato un bene immobile, è stato fatto un investimento considerevole (il bene immobile è costoso). Il valore della casa spesso costituisce buona parte del patrimonio di una famiglia, che quindi è molto desiderosa di salvaguardarlo e di tenere sotto controllo la zona circostante in modo che non si abbassi il valore dell'immobile. In Italia sette famiglie su dieci sono proprietarie di almeno una casa. Uno dei motivi di successo dell'urbanistica è stato il fatto che poteva controllare il mercato proteggendo il valore degli immobili.

Ogni suolo e ogni edificio è unico nel suo genere, soprattutto per la sua posizione nello spazio. Il mercato dei suoli è imperfetto. L'incontro tra domanda e offerta non si realizza in maniera spontanea. Si richiede la partecipazione dello stato alla costruzione del mercato urbano. Lo stato può intervenire in modo più o meno indiretto. Ad esempio, può modificare la qualità di una zona realizzando infrastrutture, garantendo i servizi. Lo Stato tutela inoltre la proprietà privata, garantendo il sistema giuridico, e stabilisce anche delle regole per l'uso del suolo. La regolazione dell'uso del suolo fa parte del sistema di tutela della proprietà privata, perché per esempio garantisce la possibilità di poter usare le infrastrutture e i servizi liberamente.

Si pianifica per costruire in modo adeguato l'incontro tra domanda e offerta di suoli in un mercato urbano imperfetto in cui altrimenti non si incontrerebbero o si incontrerebbero senza produrre effetti positivi per la società.

Fiera di Milano

Nel 1992 Agip Petroli chiude la raffineria a Rho-Pero. Se si riutilizza l'area cambiando l'uso può portare guadagno al territorio. Intanto la Fiera di Milano che era nata nel 1923 da tempo ha bisogno di espandersi. Nel 1987 si era iniziato a riqualificare il polo urbano della nuova ala Portello sud.

Mancano, secondo lo studio del 1982:

• Aree espositive con altezza interna e portata pavimenti adeguati
• Aree climatizzate
• Aree accessibili con automezzi
• Difficoltà mobilitazione mostre ai piani
• Aree parcheggio, sosta e mobilitazione

Nel 1992 la regione Lombardia costituisce un nucleo di valutazione che prende in considerazione otto aree nella regione urbana di Milano. La fiera di Milano nell'ultimo periodo ha realizzato 80 manifestazioni all'anno, ospitando 30.000 espositori e 4.5 e più milioni di visitatori. Una nuova area fieristica deve essere in grado di assorbire l'impatto di costruzioni di nuove infrastrutture oltre che di ricevere i milioni di visitatori. Nel 1993 il consiglio regionale indica Rho-Pero come area per il nuovo polo esterno della Fiera.

Nel 1994 provincia e comune di Milano, comuni di Rho, Pero e la Fiera partecipano a un accordo di programma per la realizzazione del polo esterno. La regione autorizza la localizzazione dei centri commerciali, la provincia ha la responsabilità della viabilità, i comuni di Rho e Pero possono cambiare la destinazione d'uso dell'area. Nel 1997 la Fiera ingrandisce la sede storica con i padiglioni di Portello sud. Nel 2001 si compra l'area Agip per 63.5 milioni di euro.

Il polo esterno della Fiera si inaugura nel 2005 e a luglio si conclude la gara internazionale per il progetto della ristrutturazione del quadrilatero storico. Nuova Fiera progetto di Fuksas, notevole è la galleria lunga 1200m che permette la distribuzione longitudinale dei visitatori. L'investimento totale che la Fiera ha fatto è di 900 milioni di euro e le istituzioni hanno fatto un investimento analogo per le infrastrutture a servizio della fiera. Oltre all'area Agip la Fiera ha acquistato un'altra proprietà, per un totale di 1.4 milioni di mq.

City Life

La conseguenza dello scambio di terreni e soldi tra Agip e Fiera è che viene realizzato il progetto di City Life. Il progetto che ha vinto il concorso internazionale bandito dalla Fiera. La gara era costruita in modo tale da individuare contemporaneamente il finanziatore del progetto e il progettista. Si formano gruppi di società immobiliari e progettisti per presentare un'offerta economica e un progetto.

Si fa una prima selezione dei gruppi verificando che i gruppi siano poi in grado di gestire un progetto di quelle dimensioni. Infine, una giuria sceglie tre progetti di buona qualità che rispettano i parametri stabiliti dal piano regolatore (volumetria, funzioni, parco). Renzo Piano era l'autore di uno dei tre, aveva diviso l'area in due: una metà a parco e l'altra edificata. Il progetto selezionato invece distribuisce il parco intorno a tre torri centrali e le residenze sono lungo i bordi. La zona risulta così frazionata. Il parco di Renzo Piano affacciava sulla città, mentre le tre torri esistenti e le residenze chiudono il parco alla città e vi proiettano notevoli ombre.

Il progetto è stato affidato al miglior offerente: il gruppo formato dalle tre principali assicurazioni italiane (Allianz, Generali e FonSai) che compra l'area per 523 milioni, somma notevole. Il gruppo contava di vendere gli appartamenti e gli uffici al massimo prezzo possibile per recuperare e far fruttare l'investimento. Non è stato possibile per la crisi finanziaria del 2008 che ha bloccato molti progetti, essendo crollato il mercato immobiliare in cui si era abbassata la domanda. Grazie al fatto che il progetto era sostenuto dalle tre maggiori assicurazioni italiane, non è stato fermato. Sono state in grado di sostenere il peso della crisi e il progetto è andato avanti. La vendita però è stata difficoltosa e lenta nonostante si siano abbassati i prezzi. La prima torre inoltre, di Arata Isozaki, non si riusciva a vendere ed è stata quindi occupata dagli uffici di Allianz e così ha fatto Generali con il secondo grattacielo di Zaha Hadid. Le nuove residenze sono progettate da Zaha Hadid, Pierpaolo Maggior e Daniel Libeskind. Il parco nemmeno in vista aerea è visibile nella sua interezza. È rimasto un padiglione della vecchia fiera in sua memoria.

Questa vicenda mostra l'importanza dell'intervento statale per modificare l'uso del suolo, che da oltre un secolo in tutta Europa è regolato. Alcuni usi sono proprio vietati. Lo Stato ha agito da mediatore privilegiando l'incontro di Agip e Fiera, che hanno entrambi potuto proteggere il valore del proprio capitale fondiario. Il progetto di City Life è stato contestato aspramente dagli abitanti del quartiere. Questo ha ritardato la realizzazione del progetto ma non l'ha fermato. L'opposizione è avvenuta anche mediante azioni giudiziarie. Le critiche maggiori sono state: l'eccesso di volumetria, il rischio di collasso della viabilità nonostante la metro e i parcheggi sotterranei.