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alcune facoltà purché ciò sia giustificato da qualche ragione qualificabile come

“funzione sociale”.

 Secondo un’altra teoria, invece, il legislatore non è libero di definire il contenuto

del diritto di proprietà giustificato dalla funzione sociale: il contenuto è definito

prima di tutto dalla “natura” o “essenza” intrinseca nel diritto stesso, o meglio

dalla naturale destinazione economica del bene, a cui corrisponde un contenuto

minimo del diritto, di cui il legislatore deve prendere atto teoria del contenuto

minimo essenziale della proprietà. Da questa teoria –secondo cui esistono poteri

e modalità di uso dei beni che fanno parte del diritto di proprietà (es. facoltà di

usare un area edificabile a scopo edilizio) - deriva una conseguenza dal grande

peso pratico: quando il legislatore sottrae al proprietario una di queste facoltà

appartenenti al “contenuto minimo essenziale” della proprietà, è come se

cancellasse il diritto medesimo. E quindi fa qualcosa che nella sostanza si

identifica con un espropriazione con la conclusione che al proprietario cui la

legge impone queste limitazioni del suo diritto è dovuto un indennizzo in base

all’art 42 C.

La contrapposizione fra le due teorie si manifesta con particolare rilevanza a proposito

di quel particolare tipo di bene rappresentato dalle aree edificabili. Il loro uso è

regolato dalle norme urbanistiche (contenute in varie fonti), esse hanno lo scopo di

garantire la crescita equilibrata delle città, evitando fenomeni socialmente negatovi

come la costruzione di edifici di aspetto estetico sgradevole o tali da pregiudicare i

valori del paesaggio, o come la realizzazione di quartieri eccessivamente densi e privi

delle necessarie dotazioni di infrastrutture e servizi, o come la commistione fra

insediamenti residenziali e insediamenti industriali.

Le norme urbanistiche conformano il diritto di proprietà delle aree edificabili, limitando

in vario modo le possibilità di azione dei loro proprietari. Esse incidono sulla facoltà di

costruire ius aedificandi , definendo se, quanto e come il proprietario di un’area può

utilizzarla per realizzarvi degli edifici.

La complessa legislazione che regola l’uso della proprietà dei terreni a scopo edilizio è

stata riordinata con il d.P.R. 380/2001, che approva il c.d. testo unico dell’edilizia.

Salto paragrafo 9.

I diversi usi del termine “proprietà, e le “nuove proprietà”.

Nel suo senso tradizionale e tecnicamente più preciso la proprietà è un diritto che ha

per oggetto solo “cose”, cioè beni materiali. Ma oggi di proprietà si parla anche in

senso più ampio: se dico che una persona “ha molte proprietà” non mi riferisco solo ai

suoi appartamenti, gioielli e macchine, ma anche ai suoi conti bancari e ai suoi

investimenti finanziari, che sono oggetto di diritto di credito. E così si parla di

“proprietà artistica” e “proprietà industriale” per indicare il diritto d’autore e i diritti

sulle invenzioni industriali e sui marchi. Formule del genere sono il riflesso linguistico

del fenomeno economico della smaterializzazione della ricchezza. Con esse, il termine

“proprietà” designa anche diritti su quelli che abbiamo chiamato beni immateriali: si

identifica con l’intero patrimonio del soggetto, considerato nei suoi valori attivi.

Quest’uso del termine può avere anche però anche un significato giuridico,

consistente nell’equiparare questi diritti su beni immateriali al diritto di proprietà, per

ciò che riguarda il loro trattamento giuridico: anche per essi valgono le garanzie

costituzionali della proprietà.

Ragionamento analogo deve farsi per capire cosa si intende quando si parla di “nuove

proprietà”. Con questa formula si allude alle nuove risorse, ai nuovi valori economici

che emergono dallo sviluppo delle tecnologie e del sistema produttivo: idee o slogan

pubblicitari. Ma anche beni di tipo collettivo.

Le “nuove proprietà” sono le proprietà dei “nuovi beni”.

15. L’ESERCIZIO DELLA PROPRIETA’

Il contenuto della proprietà: godimento e disposizione dei beni

Il contenuto del diritto di proprietà è l’insieme delle facoltà che spettano al proprietario

per l’utilizzazione del bene e tali facoltà possono classificarsi in due categorie:

 Facoltà di godimento è qualsiasi modi di impiegare la cosa e ricavarne utilità,

che il proprietario possa attuare senza rinunziare alla piena proprietà della cosa

valore d’uso.

stessa: essa realizza il

Es. chi è proprietario di un appartamento ne gode sia abitandolo sia

o prestandolo ad un amico.

 Facoltà di disposizione è quella con cui il proprietario realizza il valore di

scambio della cosa: ne ricava cioè delle utilità (generalmente economiche), che

può ottenere solo rinunciando alla piena proprietà della cosa stessa.

Es. il proprietario dispone della cosa se la vende o la dà in usufrutto, o

o persino se la regala o ci costituisce su un ipoteca.

Il concetto di disposizione si lega a quello che abbiamo visto essere, nel

linguaggio giuridico, il significato del verbo disporre diritti disponibili: il

titolare può trasferire, autolimitare e cancellare il diritto (atti con cui si dispone

del diritto).

I poteri di esclusione

Sempre dall’art 832 risulta che i poteri del proprietario possono essere da lui esercitati

in modo “pieno ed esclusivo”. Esclusivo: il proprietario ha la facoltà di escludere ogni

altro soggetto dal godimento della cosa, e di impedire interferenze altrui nel suo

godimento: i c.d. poteri di esclusione. I poteri di esclusione e la corrispondente

tutela contro le interferenze altrui incontrano dei limiti: ad es., il proprietario non può

impedire l’accesso al fondo:

A chi vuole entrarci per recuperare oggetti o animali, salvo che il proprietario

 del fondo li consegni lui stesso;

A chi vuole entrarci per l’esercizio della caccia (a meno che il fondo sia stato

 appositamente chiuso o vi sia rischio di danno a colture).

Inoltre deve ammettersi che in certe zone valga la regola del libero accesso nel fondo

altrui, anche senza il preventivo consenso del proprietario, per svolgere attività come

l’escursionismo o lo sci o la raccolta di funghi fonte di questa regola è la

consuetudine.

La proprietà di un fondo si estende sia allo spazio areo sovrastante sia al sottosuolo

(art 840), il proprietario non può tuttavia impedire che altri compiano nel sottosuolo

del suo fondo o nello spazio sovrastante attività le quali si svolgano a profondità o

rispettivamente ad altezza tale che egli non abbia interesse ad escluderle (art 840

c.2): non ci si può opporre, per esempio, al passaggio di aerei che sorvolino alta quota

il mio terreno.

Inoltre è vero che al proprietario del terreno e al relativo sottosuolo spetta anche la

proprietà di tutto ciò che vi si contiene. Ma la regola contiene dei limiti, ad es. nelle

norme sulle miniare, cave, o sulle cose di interesse storico, archeologico ecc., che

riservano questi beni allo Stato.

I limiti della proprietà

Essi si ripartiscono in due categorie:

1. I limiti nell’interesse pubblico sono quelli imposti dalla legge al proprietario per

soddisfare superiori interessi della collettività: per realizzare la funzione sociale

della proprietà.

2. I limiti nell’interesse privato sono quelli imposti al proprietario per soddisfare

interessi di altri privati, normalmente proprietari di fondi vicini: vi appartengono

il divieto di atti emulativi, la disciplina delle immissioni e le altre regole sui c.d.

rapporti di vicinato.

Il divieto degli atti emulativi

In base a questo divieto “il proprietario non può fare atti quali non abbiano altro scopo

che quello di nuocere o recare molestia ad altri”.

Per ricadere nel divieto occorre:

 Che l’atto rechi danno o disturbo a un altro soggetto;

 Che l’atto non corrisponda a nessun apprezzabile interesse del proprietario che

lo compie; se tale interesse non esiste l’atto è lecito anche se l’utilità che esso

procura al proprietario è minore del danno o del disturbo che esso reca ad altri;

 Che l’atto sia sorretto dall’intento esclusivo di recare danno o disturbo ad altri:

nell’impossibilità di un vero e proprio accertamento psicologico, l’esistenza di

questo elemento si ricava dall’assenza di interesse del proprietario.

L’esempio più comune di atto emulativo consiste nell’edificazione di un muro nel

proprio fondo, al solo scopo di togliere luce o vista al vicino. Oppure l’opposizione del

condomino all’ammodernamento dell’edificio, senza valide giustificazioni, che gli altri

condomini vorrebbero realizzare.

Le immissioni

L’art 844 disciplina “le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli

scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino”: il proprietario è

tenuto a sopportarle, ma solo fino a che esse “non superano la normale tollerabilità”.

Spetta al giudice valutare se nei singoli casi la soglia viene superata o meno, e la

legge offre dei criteri:

1. La “condizione dei luoghi”: un rumore, tollerabile in una zona disabitata, può

diventare intollerabile nell’ambito di un insediamento abitativo; lo stesso

rumore, tollerabile in una zona industriale, può non esserlo in una zona

residenziale.

2. La “priorità di un determinato uso”: se costruisco e occupo una casa in

prossimità di un preesistente impianto industriale, installato quando nella zona

non c’erano abitazioni, la mia lamentela per i fumi che la investono è certo

meno fondata di quanto lo sarebbe nel caso opposto, di un industria insediata

successivamente in una zona già in precedenza occupata da abitazioni.

3. L’esigenza di “contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della

proprietà”. Si tratta di bilanciare comparativamente: da un lato la misura del

danno sofferto dal proprietario che subisce le immissioni; dall’altro, la misura

del costo che chi esercita l’attività inquinante dovrebbe accollarsi per eliminarle;

e ancora le conseguenze che per l’economia di quella zona avrebbe la chiusura

dell’attività, se questa fosse l’unica via per eliminare le immissioni.

La soluzione che esce dal contemperamento richiesto dalla norma può

consistere in questo: le immissioni, benché superiori alla normale tollerabilità,

sono consentite; ma chi le produce deve pagare un indennizzo (contropartita

economica) a chi le subisce.

Quando un immissioni risulta illecita chi la subisce ha due possibili rimedi legali:

1. Azione inibitoria, per ottenere la cessazione (ordine del giudice di cessare il

fatto lesivo).

2. Il risarcimento del danno già prodotto.

Problema dell’inquinamento: esso richiede rimedi generali e preventivi, cioè capaci di

impedire il fenomeno prima che si produca, e di impedirlo nell’interesse dell’intero

ambiente (non di questa o quella singola proprietà).

Le distanze legali

Pe ragioni soprattutto igieniche la legge vuole evitare che fra gli edifici costruiti su

fondi confinanti ci siano intercapedini troppo strette: perciò tali edifici devono essere o

uniti e aderenti tra loro, oppure separati da una distanza minima che la legge indica a

3 metri (art 873), prevedendo però che i regolamenti edilizi dei Comuni possono

stabilire una distanza maggiore.

Se, fra i proprietari di due fondi vicini, l’uno ha costruito prima a una distanza dal

confine inferiore alla metà di quella prescritta (es. un metro), l’altro che voglia

successivamente costruire ha un’alternativa: +

O tiene la sua costruzione arretrata almeno due metri dal confine;

 Oppure costruisce in aderenza all’edificio del vicino, che non può opporsi,

 pagando però il valore della parte di terreno di quest’ultimo occupato a tale

scopo, oltre al valore della metà del muro del vicino, a cui appoggia la propria

costruzione. Il muro diventa comune comunione forzosa del muro.

Altre norme riguardano le distanze da osservare:

Nell’apertura di pozzi e cisterne (art 889);

 Nello scavo di fossi e canali (art 891);

 Nella piantagione di alberi e siepi (art 892 e segg.).

Quando c’è una violazione delle distanze legali previste dal codice o da altri

regolamenti il proprietario del fondo confinante ha due rimedi (oltre la comunione

forzosa del muro):

1. Riduzione in pristino (rimozione di quanto fatto in violazione delle distanze);

2. Risarcimento del danno.

Le leggi speciali e i regolamenti sottopongono le costruzioni anche ad altri limiti e

regole c.d. norme di ornato (altezza massima di edifici, materiale dei tetti e colori

delle facciate). In caso di violazione le conseguenze amministrativa sono quelle

previste da tali norme e il danneggiato può richiedere il risarcimento.

Luci e vedute

Le luci sono quelle finestre o aperture che “danno passaggio alla luce e all’aria,

 ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino”. Possono essere aperte

solo a un’altezza minima da suolo e devono seguire particolari accorgimenti

costruttivi per evitare l’affaccio sul fondo del vicino.

Le vedute sono quelle finestre o aperture che “permettono di affacciarsi e di

 guardare di fronte, obliquamente o lateralmente” nel fondo del vicino. Si aprono

solo nel rispetto di determinate distanze dal fondo del vicino.

Luci e vedute conciliano l’interesse del proprietario ad avere luce, aria e vista, e

l’interesse del proprietario del fondo vicino nel difendere la propria intimità.

Stillicidio e acque private

Alcune norme del codice regolano i rapporti fra i proprietari vicini, in relazione al

regime delle acque.

Quanto alle acque piovane il proprietario deve costruire i tetti in modo tale che queste

scolino nel suo terreno e non cadano nel fondo del vicino.

Quanto alle altre acque il codice si occupa delle acque private, cioè di quelle che non

appartengono al demanio idrico.

Si segnalo queste regole:

 Il proprietario può utilizzare le acque che scorrono nel suo fondo o lo delimitano,

o quelle che comunque esistono nel suo terreno ma deve farlo senza recare

danno ai fondi altrui.

 La lita fra i proprietari circa l’uso di acqua privata è decisa dal giudice valutando

gli interessi privati dei proprietari e l’utilità che gli usi in conflitto possono

portare all’agricoltura o all’industria.

 I proprietari interessati hanno l’obbligo di provvedere alla costruzione o

riparazione di sponde e argini, o di concorrere alle relative spese, quando ciò

serve ad impedire che le acque danneggino i fondi.

 Per la migliore gestione delle acque, i proprietari interessati possono riunirsi in

consorzio (consorzi volontari) e tale riunione può essere anche imposta

dall’autorità amministrativa (consorzi coattivi).

16. ACQUISTO E TUTELA DELLA PROPRIETA’

I modi di acquisto della proprietà

La proprietà può acquistarsi in vari modi, a seconda del titolo in base al quale avviene

l’acquisto:

Acquisti a titolo derivativo, che avvengono sulla base di un rapporto fra

 l’acquirente e il precedente titolare del diritto trasmesso;

Acquisti a titolo originario, che prescindono dal rapporto con il precedente

 titolare.

Gli acquisti a titolo originario

Corrispondo in generale a fattispecie più elementari e primitive di quelle che danno

luogo agli acquisti a titolo derivativo: riflettono tecniche di circolazione della ricchezze

poco evolute.

Chi acquista a titolo originario, acquista un diritto di proprietà pieno e libero dai vincoli

che in ipotesi limitavano il diritto del proprietario precedente; inoltre fa un acquisto

stabile, che non può essere messo in discussione da eventuali irregolarità presenti

nell’acquisto del proprietario precedente.

I modi di acquisto originario sono:

Occupazione.

 Invenzione.

 Accessione.

 Unione e commistione.

 Specificazione.

 Usucapione e regola del “possesso vale titolo”.

Inoltre il proprietario di una cosa fruttifera acquista a titolo originario i frutti naturali

che essa produce.

L’occupazione

È l’impossessamento di una cosa che attualmente non ha proprietario. Può trattarsi di

una cosa mobile, perché gli immobili che non risultano proprietà di nessuno

appartengono direttamente allo Stato.

Le cose mobili senza proprietario sono quelle volontariamente abbandonate da chi ne

era titolare, il quale ha così perso il suo diritto e quelle che non sono mai appartenute

a nessuno.

Possono acquistarsi per occupazione anche cose che appartengono a qualcuno: gli

animali selvatici appartengono allo Stato ma i cacciatori possono catturarli e farli

propri entro i limiti imposti dalla legge.

L’invenzione

Questo termine, qui, significa “ritrovamento” (dal latino “inevnire” = trovare).

È un modo di acquisto che riguarda le cose mobili smarrite dal proprietario e si realizza

nel modo seguente: chi trova una cosa mobile smarrita, ha l’obbligo di restituirla al

proprietario o consegnarla al sindaco. Se – consegnata al sindaco- passa un anno

senza che il proprietario la reclami, il ritrovatore ne acquista la proprietà.

Se invece il proprietario recupera la cosa deve pagare un premio al ritrovatore che la

legge fissa in percentuale del valore della cosa: un ventesimo del valore eccedente

5,16 euro.

Una disciplina particolare ha il ritrovamento del tesoro, cioè “di una cosa mobile di

pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare d’essere proprietario”. Per un

regola che già conosciamo il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui giace.

Se però viene scoperto casualmente da persona diversa del proprietario del fondo

sospetta per metà al ritrovatore e per metà al proprietario del fondo (salvo accordi con

il proprietario per ricerche pattuite).

Se però il ritrovamento riguarda oggetti di interesse storico o artistico questi spoetano

allo Stato e il ritrovatore ha solo diritto ad un premio. Norme speciali valgono per il

ritrovamento delle cose gettate i mare, dei relitti di imbarcazione e dei relitti di arei.

L’accessione

Si ha accessione quando una cosa accessoria si incorpora o si unisce a una cosa

principale: il proprietario di quest’ultima acquista anche la proprietà della prima.

Si distinguono due tipi di accessione:

1. Accessione per il fatto dell’uomo che può aversi quando in un fondo vengono

eseguite piantagioni, costruzioni o altre opere con materiali che appartengono

a soggetto diverso dal proprietario del fondo. In tale caso si distinguono due

ipotesi:

a. Se le opere sono eseguite dal proprietario del fondo con materiali altrui,

egli acquista la proprietà delle opere, pagando il valore dei materiali

altrui al loro proprietario, salvo che costui ne chieda la separazione e

che questa possa farsi senza danneggiare l’opera o la piantagione.

b. Se invece le opere sono eseguite dal proprietario dei materiali sul fondo

altrui, il proprietario del fondo può scegliere se chiedere che siano tolte

o invece farle proprie: in tal caso ne diventa proprietario ma deve

pagare al proprietario dei materiali la somma minore fra il valore di

questi e l’aumento di valore arrecato al fondo. Questo senza accordo. Se

invece fra i due vi è un accordo al riguardo la situazione è regolata da

tale accordo: l’appaltante acquista la proprietà dell’opera man mano

che questa è costruita e deve pagare il prezzo fissato nel contratto.

2. L’accessione per fatto naturale che comprende due ipotesi principali:

a. Alluvione, per effetto della quale il proprietario del fondo situato lungo

un corso d’acqua acquista gli incrementi di terreno ad esso apportati nel

tempo per l’azione delle acque.

b. Avulsione per effetto della quale lo stesso proprietario acquista quella

porzione notevole e riconoscibile di un altro fondo, che la forza del fiume

o del torrente abbia staccato o trascinato fino al suo fondo: deve al

proprietario del fondo impoverito un’indennità non superiore

all’incremento di valore guadagnato dal suo fondo.

c. Alveo abbandonato, questo solo fino al 1994, che si ha quando un fiume

si forma un nuovo letto, abbandonando il vecchio, che diventa terra

emersa: prima la proprietà di esso andava ai proprietari dei fondi

confinanti con le due rive. Ora l’art 946 stabilisce che diventi bene

demaniale.

L’accessione invertita

Il principio dell’accessione conosce però qualche eccezione: può accadere l’inverso e

quindi che chi fa una costruzione sul suolo altrui ne tiene la proprietà, e anzi acquista

anche la proprietà del terreno su cui la costruzione è fatta.

Quando uno fa una costruzione sul proprio terreno, e in buona fede invade una

porzione del terreno confinante, il proprietario del terreno invaso può opporsi: ma se

lascia passare tre mesi senza fare opposizione, il giudice può attribuire al costruttore

la proprietà sia dell’edificio sia del terreno occupato; in tal caso deve pagare al

proprietario di questo il doppio del valore della superficie invasa e in più il risarcimento

del danno.

Consideriamo l’ipotesi in cui una pubblica amministrazione avvia il procedimento di

espropriazione di un terreno privato necessario per realizzare un’opera pubblica, e

prima che il procedimento sia compiuto occupa anticipatamente il terreno e costruisce

l’opera. Se l’occupazione risulta illegittima la situazione è che la pubblica

amministrazione ha costruito illegalmente sul terreno del privato. Ma essendo

inconcepibile che il privato proprietario acquisti la proprietà dell’opera pubblica essa

rimane comunque nelle mani della pubblica amministrazione, di cui essa assume la

piena proprietà ( occupazione acquisitiva). Ma siccome il comportamento illegittimo

della pubblica amministrazione in questo modo danneggia il privato togliendogli il suo

terreno, l’amministrazione gli deve un risarcimento pari al valore di mercato del

terreno.

Unione e commistione

Questo modo di acquisto risponde allo stesso schema dell’accessione però riguarda

cose mobili. Ricorre quando più cose mobili appartenenti a diversi proprietari sono

state unite o mescolate così da formare una cosa unica e non sono separabili.

Unione: es. il proprietario di una barca la dipinge con vernice altrui.

 Commistione: un produttore di vino usa del mosto appartenenti ad altri.

In tal caso occorre distinguere:

Se le cose approssimativamente si equivalgono per funzione e valore

 economico, la proprietà diventa comune.

Se invece una delle due cose è prevalente rispetto all’altra, il proprietario di

 essa acquista da solo la proprietà del tutto, salvo il pagamento di un

corrispettivo all’altro proprietario.

Se le cose invece sono separabili senza problemi ciascuno rimane proprietario della

sua e può chiedere la separazione.

La specificazione

È l’attività di chi crea qualcosa con il proprio lavoro, utilizzando materiali altrui. Anche

qui occorre distinguere:

Se il valore della materia sorpassa notevolmente quello della manodopera, la

 proprietà della nuova cosa spetta al proprietario della materia, che deve pagare

il prezzo della manodopera.

In ogni altro caso, la nuova cosa spetta a chi l’ha creata, salvo il pagamento del

 prezzo della materia al proprietario di questa.

Queste regole, ovviamente, non si applicano in base ad un accordo con il proprietario

dei materiali.

Gli acquisti a titolo derivativo

I principali modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo sono:

 Contratto.

 Successione a causa di morte.

Si tratta di modi di acquisto che corrispondono a tecniche di circolazione della

ricchezza più evolute, sofisticate e giuridicamente complicate.

Qui il titolo dell’acquisto è rappresentato per lo più da un atto negoziale, come

tipicamente è il caso del contratto. E questo genere di titolo può causare problemi

capaci di mettere in discussione la stabilità dell’acquisto, problemi che invece non si

 un computer va in tilt molto più spesso di

pongono con gli acquisti a titolo originario

un martello.

Infatti:

 La proprietà non si acquista se il titolo è irregolare.

 La proprietà non si acquista regolarmente se chi la trasmette l’aveva acquistata

a sua volta in base a un titolo irregolare.

 nessuno può

La proprietà non si acquista se chi la trasmette non ce l’ha (“

trasferire un diritto che non ha”).

I rimedi a tutela della proprietà: azioni petitorie

Il diritto di proprietà conserva grande valore e importanza nel sistema giuridico, pur

con le trasformazioni incontrate nell’evoluzione storica. Per questo le norme lo

proteggono contro lesioni e minacce che possono toccarlo. Ai differenti tipi di

aggressione corrispondono differenti rimedi dati al proprietario per proteggere il suo

diritto. Particolare importanza hanno le azioni tipiche a difesa della proprietà: rimedi

giudiziari attraverso i quali il proprietario ingiustamente privato della possibilità di

utilizzare la sua cosa, o comunque disturbato nel godimento di essa, può recuperare il

pieno e tranquillo godimento della cosa stessa. Si definiscono anche azioni petitorie,

che sono quattro:

1. Azione di rivendicazione: il proprietario di una cosa si rivolge contro chiunque

possiede o detiene la cosa senza titolo, per ottenere la riconsegna. In questa

definizione compare il concetto di “titolo”, ossia la fattispecie che giustifica il

possesso o la detenzione della cosa altrui. I concetti di “possesso” e

“detenzione” indicano la situazione di chi ha la cosa nella sua effettiva sfera di

controllo, anche se non ha un corrispondente diritto sulla cosa stessa.

Il possessore o il detentore, chiamato in giudizio dal proprietario rivendicante,

potrebbe cercare di liberarsi della cosa, per es. abbandonandola o affidandola a

tersi. Ma la norma stabilisce che l’azione può essere perseguita contro di lui

anche se, dopo la domanda giudiziale, abbia cessato per fatto proprio di

possedere o detenere la cosa. Egli è tenuto a recuperarla a proprie spese, o a

restituire il valore al proprietario. Ovviamente quest’ultimo può agire anche

contro il nuovo possessore o detentore: in tal caso se la recupera dovrà

restituire al possessore o detentore precedente quanto ha ricevuto da lui.

Il presupposto per esercitare l’azione con successo è dare la prova di essere

proprietario della cosa: l’onere di provare il proprio diritto spetta al rivendicante.

L’azione è respinta se il soggetto contro cui è rivolta eccepisce e prova di

possedere o detenere in base a un titolo; o di essere lui il proprietario per aver

acquistato con l’usucapione. L’azione di rivendicazione non si prescrive: ma se

all’inerzia del proprietario fa riscontro il possesso della cosa da parte di un non

proprietario, con l’usucapione questi alla fine può diventare proprietario. Questo

non è l’unico rimedio dato al proprietario, altri rimedi sono:

a. Azioni possessorie.

b. Azione di restituzione.

c. Azione di ripetizione.

2. Azione negatoria con cui il proprietario reagisce contro le molestie che

disturbano o limitano ingiustamente la sua proprietà. Possono essere, le

molestie, di due tipi:

a. Molestie di diritto, cioè le pretese legali con cui qualcuno afferma,

infondatamente, di avere diritti sulla cosa del proprietario (es. affermare

di avere servitù di passaggio e chiedere al giudice di accertare e

dichiarare l’inesistenza di tale diritto).

b. Molestie di fatto che si hanno quando chi accampa il diritto sulla cosa

altrui fa eseguire anche concreti comportamenti a danno del proprietario

(es. Tizio passa effettivamente sul fondo di Caio).

Il proprietario che esercita questa azione deve semplicemente provare di avere

la proprietà del bene: data la prova, è l’altra parte che ha l’onere di dimostrare

l’esistenza del diritto che afferma di avere sul bene altrui.

3. Azione di regolamento di confini presuppone che il confine tra due fondi sia

incerto. In tal caso, ciascuno dei proprietari interessati può chiedere che sia

stabilito dal giudice. La prova dell’effettiva posizione può essere data con

qualsiasi mezzo da parte di entrambi, in mancanza decide il giudice in base alle

risultanze della mappe catastali.

4. L’azione per apposizione di termini presuppone invece che il confine sia certo:

semplicemente i segni che lo marcano non esistono o sono diventati

irriconoscibili. Ciascuno dei proprietari può chiedere che siano apposti, a spese

comuni.

Queste azioni hanno due elementi in comune:

 Le può esercitare solo chi ha, e prova di avere, il diritto di proprietà sulla cosa:

 Sono imprescrittibili, per cui non si perde la possibilità di esercitarli, anche se

lascia passare molto tempo.

La prova della proprietà

È di importanza fondamentale perché costituisce il presupposto per esercitare

vittoriosamente l’azione di rivendicazione. Ma rischia di essere una prova difficile da

dare, definita infatti “diabolica”.

 L’irregolarità di un passaggio di proprietà a monte in linea di principio pregiudica la

regolarità di tutti i successivi passaggi a valle .

Per rendere la prova meno “diabolica” occorre spostare la prova dal terreno degli

acquisti a titolo derivativo, per collocarla sul terreno degli acquisti a titolo originario.

Infatti l’acquisto a titolo originario è più stabile e meno problematico, perché non

soffre della eventuale irregolarità degli acquisti anteriori (possesso vale titolo e

usucapione).

Altri rimedi a tutela della proprietà

Se la cosa in proprietà viene distrutta o danneggiata per fatti di cui qualcun altro è

responsabile, il proprietario può chiedere a costui il risarcimento del danno, in base

alle regole della responsabilità contrattuale, o extracontrattuale.

Se è in corso una lite circa la proprietà di una cosa e in attesa che si risolva è

opportuno provvedere alla custodia o gestione temporanea della cosa stessa, chi

sostiene di essere il proprietario ne può chiedere il sequestro giudiziario.

Inoltre la proprietà è protetta anche dalle norme penali che puniscono come reati una

serie di atti costituenti violazione del diritto di proprietà altrui:

 Violazione di domicilio.

 Furto.

 Rapina.

 Danneggiamento.

 Appropriazione indebita.

 Ricettazione. 17. COMPROPRIETA’ E CONDOMINIO

Comproprietà e comunione dei diritti

La comproprietà è la situazione in cui più soggetti hanno insieme il diritto di proprietà

su una medesima cosa. Essa rientra nella figura più generale della comunione dei

diritti, che ricorre quando un diritto ha non un solo titolare ma più titolari (contitolari).

La comunione può riguardare anche diritti diversi della proprietà: diritto di credito o

usufrutto per esempio.

Si distinguono varie figure di comunione:

Comunione volontaria nasce dalla volontà degli interessati, diretta a crearla: si

 pensi al caso di due soggetti che acquistano insieme un bene.

Comunione incidentale nasce indipendentemente dalla volontà degli

 interessati: è il caso della comunione ereditaria sul patrimonio del defunto, che

per legge si crea fra i coeredi come effetto dell’accettazione dell’eredità.

Comunione forzosa si crea indipendentemente dalla volontà degli interessati ed

 essi non sono liberi di scioglierla (a differenza della precedente): ad es. le parti

comuni degli edifici in condominio.

L’oggetto della comproprietà: la quota.

Quando la proprietà è di un solo proprietario l’oggetto del diritto è la cosa stessa su cui

egli può esercitare tutte le facoltà attribuitegli dalla legge, da solo: proprietà esclusiva.

invece, nella comproprietà, l’oggetto del diritto del comproprietario è la cosa nella sua

integrità. Ciò che viene suddiviso tra i proprietari non è materiale ma è qualcosa di

giuridico e: il complesso della facoltà riconosciute al proprietario del bene. I poteri di

godimento e di disposizione del comproprietario devono essere limitati rispetto a quelli

del proprietario esclusivo. La limitazione die poteri di ciascuno è necessaria per

consentire a tutti una qualche misura di poteri sulla cosa: il proprietario esclusivo può

escludere chiunque altro dal godimento della cosa invece il comproprietario deve

consentire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

La misura dei poteri di ciascun comproprietario è definita dalla sua quota di

partecipazione alla comproprietà. La quota è l’entità ideale che esprime la misura dei

poteri che il comproprietario ha sul bene: ed è la quota a costituire l’oggetto del diritto

di comproprietà. Essa corrisponde a una frazione aritmetica della titolarità del bene: a

seconda dei casi potrà essere la metà o tre quinti per es. Nel dubbio si presumono

uguali.

“Vantaggi” e “pesi” della comproprietà.

La quota indica la misura in cui il comproprietario partecipa ai vantaggi e ai pesi.

I vantaggi si riassumono in due fondamentali facoltà:

 Per la facoltà di godimento ciascun partecipante può servirsi della cosa

o comune ma a condizione che non ne alteri la destinazione e non

impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Quanto alla facoltà di disposizione il comproprietario non può

o evidentemente trasferire né il bene nella sua interezza, né una porzione

fisica di esso; può trasferire solo l’oggetto del suo diritto, cioè la sua

quota: chi l’acquista subentra nella stessa situazione giuridica in cui si

trovava il comproprietario dante causa.

I pesi sono le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della

 cose comune o anche per il suo miglioramento: a tali spese il comproprietario

deve contribuire e la misura della contribuzione è ovviamente definita dalla sua

quota.

L’amministrazione della comproprietà: il principio di maggioranza.

Gli atti di amministrazione delle comproprietà sono regolati dal principio maggioritario:

essi vengono decisi dalla maggioranza dei comproprietari. Questa si calcola in base al

 la volontà della maggioranza

valore delle quote di cui i comproprietari sono titolari.

vincola anche la minoranza dissenziente.

L’atto con cui si esprime la volontà della maggioranza dei comproprietari si chiama

deliberazione: ad essa ciascun comproprietario concorre con la sua volontà

individuale.

Le maggioranze richieste sono diverse a seconda degli atti da compiere:

Maggioranza semplice: si decidono gli atti di ordinaria amministrazione ed

 eventualmente la formazione di un regolamento per l’ordinaria amministrazione

e il miglior godimento della cose comune, nonché la nomina di un

amministratore.

Maggioranza qualificata (due terzi): occorre per gli atti di straordinaria

 amministrazione i quali comunque non devono risultare pregiudizievoli

all’interesse di alcun proprietario; lo stesso vale per le innovazioni dirette al

miglioramento della cosa per le quali si richiede che non importino una spesa

eccessivamente gravosa.

L’unanimità: possono deliberarsi gli atti di alienazione del bene (compresa la

 costituzioni di diritti reali su di esso), nonché le locazioni di durata superiore a

nove anni.

Ciascuno dei comproprietari rimasti in minoranza può entro 30 giorni impugnare

davanti all’autorità giudiziaria la deliberazione della maggioranza che può dipendere

sia dai vizi di forma (mancata informazione per es.) sia dai vizi di sostanza (spese

gravose per es.). In pendenza del giudizio il giudice può ordinare la sospensione della

deliberazione impugnata.

Se la deliberazione è legittima o non impugnata i comproprietari devono contribuire

alle spese che ne conseguono. L’unico modo per liberarsi da tale obbligo consiste nel

rinunciare al proprio diritto: abbandonare la propria quota di comproprietà.

La divisione

È l’atto che pone fine alla situazione di comproprietà a cui fa subentrare situazioni di

proprietà esclusiva. Al diritto di ciascun comproprietario sulla propria quota si

sostituisce un diritto di proprietà esclusiva su un oggetto di corrispondente valore. Tale

oggetto è una porzione del bene se, per la natura di questo, può farsi la divisione in

natura; se il bene non può essere diviso si fa luogo a conguagli in denaro fra i

condividenti.

Se si tratta di un bene indivisibile esso viene venduto e ciascun condividente riceve

parte del prezzo ricavato in proporzione alla sua quota; oppure uno dei due

comproprietari accetta di prenderlo in proprietà esclusiva e paga agli altri somme di

denaro corrispondenti al valore della quota di ciascuno.

La divisione può essere richiesta in qualsiasi momento a meno che non si sia vincolato

a rimanere per un certo periodo di tempo (che non può superare i 10 anni). Inoltre la

comunione non può essere divisa se le cose comuni una volta divise cesserebbero di

servire all’uso a cui sono destinate.

A seconda di come si arrivi alla divisione questa può essere di due tipi:

Divisione convenzionale fatta d’accordo fra i comproprietari senza bisogno che

 intervenga il giudice.

Divisione giudiziale è quella fatta dal giudice su richiesta di qualcuno dei

 comproprietari.

Gli effetti della divisione sono tali per cui ciascuno dei condividenti si considera fin

dall’inizio il proprietario esclusivo della parte di bene che gli tocca in seguito alla

divisione. Ciò si esprime dicendo che la divisione ha natura dichiarativa: essa si limita

ad enunciare una situazione preesistente; oppure che ha efficacia retroattiva nel senso

che i suoi effetti sono idealmente riportati a una data anteriore a quella in cui è stata

fatta.

Il condominio negli edifici: parti comuni e tabelle millesimali

Regole particolari sono riservate per il condominio, e cioè per la comproprietà che si

realizza negli edifici divisi in appartamenti o in altre unità immobiliari appartenenti a

diversi proprietari. Norme originarie modificate con l. 220/2012.

Chi ha un appartamento ne è proprietario esclusivo, ma al tempo stesso è

comproprietario – insieme con i proprietari degli altri appartamenti dell’edificio – delle

parti comuni di questo: scale, muri maestri, tetto ecc. La comunione su di esse non

può sciogliersi (comunione forzosa); e il trasferimento di proprietà di un appartamento

comprende in modo inseparabile anche il trasferimento della quota sulle parti comuni;

il condominio non può rinunciare alla sua quota di parti comuni, per liberarsi

dall’obbligo di contribuire alle spese relative (eccezioni) caratteri della comunione

forzosa.

Le parti comuni formano oggetto del condominio per una quota proporzionale al valore

dalla sua unità immobiliare generalmente calcolato in millesimi, sulla base di un

apposita tabella millesimale. La quota millesimale determina a sua volta il concorso

alle spese; ma se queste riguardano cose destinate a servire i condomini in maniera

diversa (es. ascensore) la ripartizione delle spese è proporzionale agli usi individuali.

L’amministrazione del condominio: assemblea dei condomini

La gestione delle parti comuni richiede un sistema più complesso di quella che

normalmente caratterizza le situazioni di comunione, essa ricorda i meccanismi che si

applicano nelle organizzazioni, ma il condominio non è un autonomo soggetto del

diritto. Tuttavia la sua disciplina implica un certo grado di unificazione del gruppo dei

condomini che si manifesta nel linguaggio comune e nelle norme.

le decisioni relative all’uso e all’amministrazione delle parti comuni sono prese

dall’assemblea dei condomini, in base al principio maggioritario. Le maggioranze di

calcolano tenendo conto sia del numero dei condomini sia delle quote di valore

dell’edificio (millesimi).

In prima convocazione, l’assemblea è costituita se è presente la maggioranza

 dei condomini, almeno due terzi dei millesimi (c.d. “numero legale”). E le

deliberazioni devono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che

rappresenti almeno metà dei millesimi.

Se in prima convocazione manca il numero legale, in seconda convocazione il

 numero legale è un terzo dei condomini, che rappresentino almeno un terzo dei

millesimi; e la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza dei

presenti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Ci sono peraltro particolari deliberazioni che richiedono in ogni caso

 maggioranze qualificate: ad es. nomina e revoca amministratore o riparazioni

straordinarie.

L’assemblea non è valida se non sono stati regolarmente convocati tutti i

 condomini con l’indicazione degli argomenti da trattare, c.d. ordine del giorno.

Il condomino che si oppone a una deliberazione (con assenza, voto contrario o

 astensione) può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni per ottenerne

l’annullamento.

Alle assemblee chiamate a deliberare sulla modificazione de i servizi comuni

 possono partecipare anche i conduttori degli appartamenti, ma essi non hanno

diritto di voto (eccetto delibere servizio riscaldamento).

Amministratore e regolamento di condominio

Se il condominio comprende più di 8 condomini, viene nominato un amministratore del

condominio (art 1129 e segg.).

La nomina spetta all’assemblea

 Provvede il giudice su richiesta di qualsiasi condomino.

L’amministratore:

 Cura l’esecuzione delle deliberazioni e l’osservanza del regolamento

condominiale.

 Disciplina l’uso delle cose e dei servizi comuni.

 Riscuote i contributi ed eroga le spese necessarie per le cose e servizi comuni

fornendo a fine anno il rendiconto della gestione.

 Rappresenta tutti i condomini nei rapporti fra il condominio e terzi, anche in

giudizio.

 Se commette irregolarità nello svolgimento del suo incarico può essere revocato

dall’assemblea, o dal giudice su richiesta di qualsiasi condomino.

Se il condominio comprende più di 10 condomini è necessario formare un regolamento

di condominio (facoltativo <10). Il regolamento:

 Disciplina le questioni relative all’organizzazione e al funzionamento del

condominio:

Uso delle cose comuni e la loro amministrazione;

o Ripartizione delle spese;

o Attribuzione e poteri dell’amministratore;

o Comportamenti da osservare da parte dei condomini per decoro edificio.

o Tuttavia non può intaccare i diritti individuali dei condomini, quali

o risultano dai rispettivi titoli di acquisto, né altri loro diritti considerati

indisponibili (animali domestici art 1138 c 5).

 Il regolamento è approvato dall’assemblea con maggioranza stabilita per le

assemblee in prima convocazione.

Il supercondominio

Diversi edifici condominiali hanno in comune una serie di strutture, fisicamente

staccate da ciascun edificio, ma destinate al servizio di tutti i condomini di tutti gli

edifici interessati. Es. Villagio vacanze: ogni blocco ha le sue parti comuni, in

comproprietà forzosa con gli altri condomini, regolate da norme sul condominio. Il

nuovo art 1117 –bis prevede che alle parti comuni dei supercondomini si applicano, in

quanto compatibili, le norme sul condominio negli edifici.

La multiproprietà

È un nuovo tipo di diritto: un operatore immobiliare-finanziario realizza o ristruttura un

complesso abitativo, generalmente in località turistica e destinato a vacanza. Vende

quindi ciascun unità a tanto doversi compratori che diventano contitolari di un diritto

di godimento sullo stesso. Il diritto di ciascun contitolare consiste nella possibilità di

utilizzare il bene solo per un periodo dell’anno limitato e predeterminato, perché nei

restanti periodi la possibilità di utilizzazione spetta ad altri contitolari della stessa unità

abitativa. Il diritto del multiproprietario è quindi limitato quanto al tempo, perché la

facoltà di godimento del titolare deve concentrarsi nel solo periodo che corrisponde al

suo “turno” proprietà turnaria.

Questa posizione può essere trasferita ad es. rivendendo a terzi la multiproprietà.

L’esigenza di tutela è particolarmente forte nel momento in cui l’utilizzatore decide

l’acquisto, facendo il relativo contratto. Esiste per questo la direttiva europea

122/2008 che l’Italia ha recepito e che adesso figurano come norme agli art 69 e segg.

c.cons. Le norme sono dirette principalmente a regolare il contratto di multiproprietà,

definito come il contratto oneroso, di durata superiore a un anno, con cui un

consumatore acquista il diritto di godimento su un alloggio ai fini del pernottamento

per determinati periodi di occupazione.

I punti essenziali della disciplina riguardano:

 La pubblicità.

 L’informazione precontrattuale (prima del contratto si devono fornire le

informazioni complete sull’oggetto dell’acquisto).

 La forma del contratto (scritta).

 La fideiussione da dare all’acquirente per garantire la regolare esecuzione del

contratto.

 Il diritto di recesso che permette al consumatore di ripensarci e sciogliere il

contratto già firmato (entro 14 giorni di regola, con eccezioni).

Insieme al contratto di multiproprietà sono regolati altri contatti connessi che

riguardano la fornitura al multiproprietario di servizi funzionali al miglior godimento

della multiproprietà (uso strutture sportive per es.).

18. DIRITTI REALI MINORI

Proprietà e diritti reali minori (su cosa altrui)

Il diritto di proprietà è il più importante dei diritti reali che a loro volta sono la

principale categoria dei diritti sulle cose; è quello che attribuisce al titolare i poteri più

intensi per l’utilizzazione dei beni. Esistono però altri diritti reali diversi dalla proprietà,

che attribuiscono al proprietario poteri di utilizzazione del bene inferiori a quelli che

spettano al proprietario. Hanno per oggetto cose che appartengono, in proprietà, a un

soggetto diverso dal titolare del diritto reale minore: perciò si chiamano anche diritti

reali su cosa altrui. Questi implicano sempre la presenza di due soggetti diversi:

 Il proprietario di questa che ha proprietà piena.

 Il titolare del diritto reale sulla cosa che invece non ha.

Questo implica una minorazione dei poteri che normalmente spettano al proprietario

della cosa su cui grava il diritto: il proprietario della cosa su cui altri ha un diritto di

usufrutto non può utilizzarla per sé perché le facoltà di godimento spettano

all’usufruttuario.

Infatti il contenuto dei diritti reali minori corrisponde a una porzione delle facoltà che

formano il contenuto della proprietà: porzione che viene staccata dal diritto di

proprietà per andare a formare il contenuto del diritto reale minore. Dunque il titolare

del diritto reale minore acquista il suo diritto sulla cosa dal proprietario della stessa,

che conserva la proprietà acquisto derivativo-costitutivo (quando il diritto

acquistato è un diritto nuovo che però scaturisce da un precedente diritto del dante

causa, il quale conserva ancora la titolarità di quel diritto, modificato peraltro dalla

nascita del nuovo diritto).

Quando il diritto minore si estingue e quindi venuto meno l’usufrutto per es. il

proprietario della cosa recupera tutte le facoltà di godimento. Il fenomeno si descrive

con la formula: elasticità del dominio.

Il proprietario della cosa su cui altri ha diritto reale minore conserva il potere di

disporne e in particolare di trasferirla a terzi, che l’acquista gravata dal diritto reale:

egli si trova nella stessa situazione in cui si trovava il precedente proprietario.

Diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia

I diritti reali minori si dividono in due categorie:

 Diritti reali di garanzia: attribuiscono al titolare (creditore di qualcuno) una

sicurezza del credito, fondata sulla cosa: in caso di inadempimento del debitore

la somma ricavata dalla vendita forzata della cosa sarà destinata a soddisfare il

suo credito.

Pegno

o Ipoteca

o Privilegi (in qualche misura).

o

 Diritti reali di godimento: attribuiscono al titolare poteri di utilizzazione

diretta della cosa e la possibilità di ricavarne immediatamente vantaggi

economici. Sono:

Usufrutto

o Uso e abitazione

o Servitù prediali

o Superficie

o Enfiteusi

o

Usufrutto

Il diritto di usufrutto attribuisce il godimento della cosa altrui, con la possibilità di

trarne “ogni utilità che questa può dare”, compresi i frutti, ma con il limite di non

alterare la destinazione economica della cosa Art 981.

La posizione del proprietario, che finché dura l’usufrutto non ha il potere di utilizzare la

cosa e percepirne i frutti, si chiama nuda proprietà.

La costituzione dell’usufrutto può avvenire:

Per contratto.

 Per testamento (con divieto di usufrutto successivo art 698).

 Per disposizione di legge.

 Per usucapione.

L’usufrutto ha durata necessariamente temporanea. Se ne è titolare una persona fisica

non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Perciò:

Se l’usufruttuario vive fino alla scadenza il diritto si estingue con questa;

 Se l’usufruttuario muore prima, l’usufrutto, si estingue con la sua morte.


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Vect39

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DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in giurisprudenza (GENOVA, IMPERIA)
SSD:
Università: Genova - Unige
A.A.: 2015-2016

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Vect39 di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Istituzioni di diritto privato e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Genova - Unige o del prof Savorani Giovanna.

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