Schemi Teoria e strumenti per la valutazione di immobili

ERRORE COSTRUTTIVO - ERRORE RESIDUO

Stime affette da errori

ESTIMO

Metodo estimativo

• PREVISIONE: Attribuire un valore ad un bene PRIMA che ne esplichi nel mercato.
• ANALISI: Valore precedentemente valutato che viene accantonato facendo innovazione secondo le metodologie estimative.

EX ANTE, giuridico necessario

• PREZZO: fondamento del giudizio di previsione.
• RIMBORSO: può essere a domande.

Dinante di una prova ed analisi un bene.

COMPARATIVO: rapporto equità e normalità.

GIUDIZI DI STIMA: normativi o monetari?

Teoria estimativa tradizionale

• Stima affluentesi tra soggetti. Sistimat. Studi di piacere di giudizi - stima.
• Analis monetari con una norma.

VALUTAZIONE: Bisogna necesarias.

GIUDIZI ESTIMATIVI: giudizi di conven. di economia.

GIUDIZI ESTIMATIVI: eseguito da prezzi di stimato.

METODICO: va comp. analitiche.

EX AMINE: metodo normativo variazioni perente. Comparative norme previsive metritare.

Pone adottivo adattate alle domande di economia.

VALORE DI MERCATO (Stime dotate)

Fondati su postulati

1. ESCLUSIVI ESTIMATIVI:
   • PREZZO: fondamento del giudizio di PREVISIONE.
   • RIMBORSO: può essere a domande.
2. ESTIMATIVI ECONOMICI:
   • VALORE DI MERCATO
   • VALORE DI COSTO
   • VALORE DI TRASFORMAZIONE / SUPRO GASIONE
   • VALORE DI CAPTUALIZZAZIONE
   • VALORE DI RENDIMENTO
   • VALORE D'USO SOCIALE

Valutazione di stima.

Su fine comparată poch. analitiche.

Prof. va indicata la presenza.

Principio della comparazione

Comparazione tra l'oggetto di estimazione i suoi organi nel secondo.

• Tecniche ed economiche.

Postulati Economici:

• VALORE DI MERCATO
• VALORE DI COSTO
• VALORE DI SOSTITUTORE / SUPRO GASIONE
• VALORE DI TRASFORMAZIONE
• VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
• VALORE DI RENDIMENTO
• VALORE D'USO SOCIALE

Aspetto legale dell'utilizzo del beau della norma.

Analis di dati comparativa.

Responsiva dani esporti

Né tempi economia apertura valore per arte spettroparatari persistendo.

Parame da norme e previsto. Chi rappresenta per — vendite esterne

A. beni determinati all'attività di trasformazione industriale

1. Beni determinati all'uso intermedio (cemento)

2. Beni determinati al consumo finale divisi in beni:

• A UTILITA' SEMPLICE
• A UTILITA' RIPETUTA

3. Beni materiali o immateriali ( servizi, brevetti, modelli)

4. Beni a consumo:

• A. Beni privati o individuali
• B. Beni pubblici o sociali
• C. Beni di gruppo o familiari

BENE ECONOMICO

Oggetto di uno scambio economico di un bene UTILE, APPROPPIABILE e DISPONIBILE IN QUANTITA' LIMITATA

Tutto ciò che soddisfa un fabbisogno dell'uomo.

Classificazione

MONOPOLIO

Mercato con un solo offerente e numerosi compratori

ACCESSO RISTRETTO

No beni sostitutivi nella vendita

OUGOPOLIO

Offerta di poche imprese con merci parzialmente differenziate

TEORIA DELL'UTILITA

UTILITA SOGGETTIVA, è l'area di sotto della funzione

PIENO - QUANTITA' del bene

NON COSTANTE perchè DECRESCE al crescere della DISPONIBILITA' MONETARIA e quantità di MERCE.

L'UTILITA' DECRESCE —> L'utilita' del bene decresce con il suo consumo

La teoria dell’utilità si basa sulla funzione PREZZO-QUANTITA' dove l’utilita' è l’area di sotto della funzione ma DECRESCE.

La distanza tra UTULITA' TOTALE e VALORE TOTALE del bene nel mercato rappresenta la RENDITA che è esaltata dal fatto che riceviamo più di ciò che paghiamo perchè per ogni unità si paga sempre lo stesso prezzo per un’utilità diminuisce.

Rendita del consumatore

pk = prezzo equilibrio di mercato

Diffenza tra l’importo max che il consumatore è disposto a pagare e l'importo reale che il consumatore paga per acquistare il bene.

[parametro utile della caratteristica B_i /posizione curva di intersezione]

Y = Ȳ + ̂β₁X₁ +/- ̂β₂X₂ +/- Σ

parametro: pesi marginali

Y_i

ΜULTI COLLINEARITÀ

Quando 2 parametri assumono alta dipendenza (curiosità & problematicità)

METODO DEI MINIMI QUADRATI ORDINARI

Per esame al comportamento ci equazioniamo i Y

è possibile determinare il valore di Y commutando quello di X_n mediante l'equazione di INTERPOLAZIONE

Il miglioramento della retta che interpoli i punti sperimentali e confrontarli con i punti calcolati

INFORMANTE perché esprime il comportamento di una variabile ( L'EFFETTO) alle variazioni di altre variabili ( CAUSA/E)

La funzione può restare esterna Applicazione la determinazione di Y

È possibile calcolare Σ accostamento utilizzando il test R²COEFFICIENTE DI DETERMINAZIONE

Grado del rapporto tra VARIAZIONE di modello & VARIAZIONE TOTALE

Punto reale della retta

R² = (Σ( Ȳ_̅̅i-Ȳ)²)^̅̅

Punto teorico (punti calcolati)

Punto teorico (caratteristica della media)

Rinvio OLS B1= 0.5 nodulato/sottomarino interpolazione

[Punti conseguenti : punti calcolati]

[Punto caratteristico della Media Caratteristica dell’impresa costruita]

PIÙ IL RISULTATO DI RELIGIO LO REGOLA 0.5!

ASPETTO DEL VALORE DI COSTO

Legato alla produzione, esiste sempre per un valore immobiliare

Costo di produzione = Σ spese di produzione

IMPRENDITORE

Costo totale di produzione

TIPO DI PRODOTTO

TIPO DI IMPRESA COSTRUTTRICE

IMPIATTOLAZIONE

Fattore di conflitto

(triplicare di entropia + impostaggi)

PROMOTORE

IMPRESA IMMOBILIARE

Acquista terreni/complessi/abitazioni/residenze da conservare

Costruire & vendere a breve-> medio-> lungo termine

Creata per ampliare utilizzo immobiliari & ristrutturazione necessaria

PROFILI COSTRUTTRICI

IMPRESA COSTRUTTRICE

segue mediatore/ri e opea in conto edificio. Fornisce un prodotto invalguale ( 'intelliget' ) alcun dei servizi utilizzati.

OBIETTIVO: DISASSIMULARE I PROMPT E PRODURRE I COSTI

RICHIEDE CONSIDERARE

TIPO DI PRODOTTO

Caratteristico di più componenti emergenti con valore economico elevato

SPECIFICITÀ DEI COSTRUTTI

Edificio deve mantenere la relativa situazione

TEAMI DI LAVORO

Creato in collaborazione ed elenco comanime

REGOLA IDEE INODESI

Sensato e puto voliciente, sempre campione alcompetenzi

Valutazione Non Monetaria

Analisi Multicriteriale (AMC)

• Sono tecniche che permettono di confrontare alternative di scelta sulla base di diversi criteri valutativi.
• Guida la scelta fra le alternative finante: applicando tali contenuti a insiemi concreti astratti come la mappa di un territorio.
• Permettono un ampio limite di descrizione.
• Lista delle componenti da riportare: operazioni matematiche per collegare i punteggi delle alternative con i dati generali.

Analytic Hierarchy Process (AHP)

• Per la valutazione di priorità e di fattibilità di progetti diversi e di contenuti diversi.
• Utilizza strumenti non lineari per considerare diverse variabili fondamentali allo scopo di ottenere una struttura gerarchica.
• Fornisce un procedimento che offre risposte complesse creando soluzioni prospettive.
• Possono essere generate all'inizio generali.

Pasi del Metodo

1. Struttura osservata del problema decisionale.
2. Compilazione delle matrici del principio del confronto.
3. Compilazione delle varie matrici alternative del criterio.
4. Aggregazione dei pesi e delle medie aritmetiche delle alternative.

Valutazione Impatto Ambientale

Stimoli se nuovi interventi nella natura.

• Immissione di popolazione urbana e popolazione extraterritoriale.
• Fasi costruttive e capacità del suolo di trasformare la natura in modo materiale.