Schemi Teoria e strumenti per la valutazione di immobili

Errore costruttivo

Errore residuo

Stime affette da errori

Metodo estimativo

• Previsivo: attribuire un valore a un bene prima che ne siano espliciti sul mercato
• Anamno: valore precedente stimato che viene accertato di nuovo numerose secondo la metodologia estimativa

Postulati estimativi

• I giudizi di stima devono essere oggettivi
• Il metodo ne prevede l'utilizzo in funzione di dati statistici secondo il principio della comparazione

Giudizi estimativi

• Si fondano su postulati economici

Teoria estimativa tradizionale

• Attiene alle attitudini con cui gli ogetti e terreni e valori vengono studiati
• Aggiunge un criterio di giustizia secondo la tradizione

Stime affette da errori

• Si fondano su comparazione
• Processo analitico

Esclusio estimativi

• Riguardano il fondamentale del giudizio di stima

Teoremi e metodologia

• Parametri oggettivi e rendimenti

Postulati economici

1. Valore di mercato
2. Valore di costo
3. Valore di sostituzione/surrogazione
4. Valore di trasformazione
5. Valore complementare
6. Valore di capitalizzazione
7. Valore di rendimento
8. Valore d’uso sociale

Analisi di dati

• Aspetto legato all'utilizzo del bene - attraverso cui si rende prioritaria la comparazione certificata

Danni esportabili

• In teoria economica non si tiene in considerazione domanda e offerta
• Valori marginali possono rappresentare la somma divisibile
• Solo nel caso in cui le proposte siano comparabili

Errore Costruttivo

Errore Residuo

Stime affette da errori

Metodo Estimativo

• Previsivo
  • Attribuisce un valore a un bene prima che ne esistano dati precisi.
• Analitico
  • Valore precedente stimato che viene accertato come attendibile secondo la metodologia estimativa.

Formula dei Postulati

Estimativi

• Valore di mercato
• Valore di costo
• Valore di sostituzione/surrogazione
• Valore di trasformazione
• Valore complementare
• Valore di capitalizzazione
• Valore di rendimento
• Valore di uso sociale

Spunti di analisi

1. Fondamenta dei reddituari e derivati
2. Compensazione tra l'oggetto di stima e i beni secondo attenzioni di tecniche ed economiche
3. Aspetto legato all'utilizzo del bene - indicato per primo nella teorica operativa

• Non tiene in considerazione domanda e offerta, valuta solo il costo del lavoro umano
• Non sempre il valore medio può rappresentare la somma delle unità. Utile per piccoli gruppi statistici
• Solo nel caso in cui si può trasparenza economica possibile il valore di trasformazione (costo della trasformazione)
• Ribadendo: danni e sporporzioni

Preoccuparsi dei valori del bene quando si ricercano affinità tra oggetti e valori di mercato - arte esplicativa

Beni destinati all'utilizzo di:

• trasformazione industriale
• strumentali o di consumo
• famiglie

BENE ECONOMICO

Classificazione

Oggetto di uno scambio economico di un bene UTILE, AMPLIABLE e DISPONIBILE IN QUANTITÀ LIMITATA

• Beni materiali o immateriali
• Bene mobile o immobile
• Beni pubblici o privati
• Beni durevoli o non durevoli

MONOPOLIO

Mercato con un solo offerente e numerosi compratori

• ACCESSO RESTRITTO
• No beni sostitutivi nelle vendite

TEORIA DELL'UTILITÀ

Utilità SOGGETTIVA, è linea di costo della funzione PREZZO - QUANTITÀ del bene

L'utilità DECRESCE

La teoria dell'utilità è basata sulla funzione PREZZO - QUANTITÀ dove l'utilità è l'idea di costo della funzione che DECRESCE

La distanza tra UTILITÀ TOTALE e VALORE TOTALE del bene al mercato rappresenta la RENDITA che è data dal fatto di ricevere più di ciò che possiamo pagare

pk = prezzo equilibrio di mercato

Rendita del consumatore

Curva della domanda

Quantità

Comportamento medio degli agenti economici che attraverso questi parametri compiono la propria esigenza e consumo.

Funzione della domanda

Q_D = ƒ (p₁, p₂, R, G) dove:

• Q_D = quantità di domanda
• p₁ = prezzo del bene
• p₂ = prezzo degli altri beni
• R = reddito del consumatore
• G = gusti e preferenze del consumatore

Funzione di offerta

Q_O = ƒ (p₁, p₂, c, T, O) dove:

• Q_O = quantità di offerta
• p₁ = prezzo del bene
• p₂ = prezzo degli altri beni
• c = costo produttivo
• T = vincoli tecnologici
• O = orientamento e preferenze del