Schemi riassunto appunti Gaeta - pianificazione e governo del territorio

Zonizzazione

Dalla parola zoning, in italiano si traduce zonizzazione o azzonamento. Significa divisione in zone, delimitazione.

La legge urbanistica del 1942 introduce in Italia il concetto di zona con riferimento alle zone funzionali. Ma nel 1967 si introduce una nuova legge istitutiva delle “zone omogenee”. Quindi zone per indicare modalità di urbanizzazione e presenza di vincoli, non per identificare delle funzioni.

In conclusione oggi con zonizzazione intendiamo indistintamente sia una poetica (funzionalista), sia una politica (segregazionista di usi), sia uno strumento (suddivisione di un intero in zone). Nella tecnica urbanistica la zonizzazione è ovviamente solo uno strumento che può essere usato a diversi fini, serve per disegnare confini, visibili o invisibili.

Regolamento edilizio

Non è lo strumento che ordina a livello municipale le modalità costruttive dell’edificazione, garantendo il rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità. Il regolamento edilizio definisce i parametri edilizi e il loro criterio di misurazione, le regole per la presentazione delle istanze di permesso, quelle per la composizione e il funzionamento della commissione edilizia, ecc.

Capitolo 3 – Problemi costituzionali di governo del territorio

Crisi urbana e zonizzazione

Alla fine dell’800 gli Stati Uniti conoscono una crisi di crescita (urban crisis): disagio urbano e corruzione politica.

Le aree centrali delle maggiori città soffrono per le alte densità, il sovraffollamento e la congestione del traffico; sfruttamento eccessivo e vicinanza di usi tra loro incompatibili, incertezza del futuro.

In quell’occasione Olmsted ritorna dall’Europa descrivendo i buoni risultati dei piani di zonizzazione tedeschi e svizzeri. Cerca di sostenere la necessità di promuovere non solo i piani di zonizzazione ma una più completa pianificazione urbana.

Il 25 luglio 1916 New York approva un’ordinanza di zonizzazione.

Le ordinanze di zonizzazione americane sono il logico sviluppo della legge sulla nuisance e dei regolamenti edilizi. La legge sulla nuisance proibiva gli usi del suolo che risultassero dannosi al vicinato.

Sino ad allora la zonizzazione si era limitata a parti di città, ad esempio a Los Angeles era stata approvata una block ordinance (zonizzazione di isolato) che prevedeva la chiusura di una fornace perché non compresa in un distretto industriale.

L’ordinanza di New York del 1916 è una comprehensive zoning perché riguarda ogni lotto della Greater New York City: ogni lotto è assegnato a una delle tre tipologie d’uso: residenziale, attività produttive e uso non vincolato.

Nelle zone ad uso residenziale poteva essere insediato ogni tipo di abitazioni; nelle zone destinate alle attività produttive erano permesse tutte le attività professionali commerciali e industriali. Nelle zone a uso non vincolato erano consentite tutte le tipologie d’uso. L’ordinanza individua 5 distretti caratterizzati da un diverso rapporto tra la larghezza della strada e l’altezza degli edifici. Il rapporto era 1 a 2 ma l’altezza poteva aumentare seguendo il meccanismo di arretramenti e trasferimenti di volumetria.

L’esempio di NY non fu molto imitato.

In questa situazione di incertezza giuridica si sviluppa un caso destinato a legittimare lo zoning e a segnare l’avvio istituzionale della pianificazione negli Stati Uniti. È il caso di Euclid. Da esso emergono con evidenza tre temi chiave della pianificazione:

• Rapporto tra diritto di proprietà e governo del territorio
• Rapporto tra scelte individuali e collettive
• Rapporto tra piano locale e piani di livello superiore

Ambler contro Euclid

Euclid è una cittadina vicino a Cleveland, nell’Ohio. Le attività principali di Cleveland sono nell’industria di base, dall’acciaio alla chimica, alla cantieristica. Oggi la frontiera economica di Cleveland si basa sull’innovazione tecnologica e sui servizi. Città industriale per eccellenza, all’inizio del 900 esprime un notevole potere economico capace di tradursi in potere politico. È dunque una città economicamente e politicamente molto importante e in forte sviluppo, ma il suo territorio non è grande a sufficienza per offrire le aree necessarie all’industria in crescita, e la città è costretta a espandersi nel territorio delle municipalità confinanti.

Euclid è una cittadina di poche migliaia di abitanti, fondata a Cleveland sul suo confine orientale, affacciata sul lago Erie. Euclid rimase una cittadina agricola a causa del forte sviluppo industriale di Cleveland. La maggior espansione di Euclid avverrà durante e dopo la 2° guerra mondiale quando la città accoglierà le attività industriali rifiutate. È attraversata da due linee ferroviarie e le industrie sono posizionate lungo esse. Nel 1922 l’amministrazione di Euclid approva una ordinanza di zonizzazione per perseguire il suo programma di sviluppo residenziale. L’ordinanza di Euclid divide il territorio in 6 distretti privilegiando le zone residenziali, in particolare i terreni verso il lago.

Sin dal 1912 la società immobiliare AMBLER Realty Company possiede a Euclid una proprietà di circa 270 mila mq, compresi tra la ferrovia e la strada principale Euclid Avenue. È un’area inedificata che la Ambler ha acquistato a fini speculativi, prevedendo lo sviluppo industriale di Cleveland. È dunque evidente l’interesse della società Ambler per un azzonamento industriale di tutti i suoi terreni, ma l’ordinanza approvata da Euclid assegna quasi ¾ dell’area di proprietà della Ambler a case bifamiliari e solo il fronte lungo la ferrovia a uso industriale. Pertanto la Ambler presenta insieme ad altri 14 proprietari un’opposizione sostenendo che le scelte della zonizzazione sono immotivate perché in contrasto con le richieste del mercato e le caratteristiche di localizzazione dell’area. Euclid varia l’ordinanza aumentando le aree industriali ma la Ambler non si ritiene egualmente soddisfatta e presenta un ricorso alla corte distrettuale dell’Ohio.

La costituzionalità dello zoning

In questo periodo il potere di regolare l’uso del suolo non è ancora garantito e regolato da una legge specifica. I governi locali fanno ricorso ai loro poteri ordinari e promulgano le zonizzazioni come ordinanze di polizia. Il caso sollevato dalla Ambler diviene un caso di interesse nazionale.

Se la corte desse ragione alla Ambler, lo zoning diventerebbe inutilizzabile, e non si vede quale strumento alternativo potrebbe servire per mettere ordine nella crescita disordinata delle città.

L’Ambler sostiene che l’ordinanza di Euclid non rispetta la Costituzione perché:

• Le scelte di zonizzazione sono arbitrarie
• In assenza di un coordinamento complessivo, le zonizzazioni effettuate dalle località comprese in una area metropolitana producono un mosaico di regole in contrasto con l’interesse pubblico.

Secondo Euclid le scelte di zonizzazione sono basate su studi di pianificazione che sostituiscono un sapere tecnico oggettivo e se il potere di zonizzazione è negato alle piccole municipalità dev’essere negato anche alle grandi città.

Ambler incarica di rappresentarla a Baker, un avvocato importante e ex sindaco di Cleveland. Baker osserva come la decisione di Euclid di contenere l’ondata di sviluppo industriale proveniente da Cleveland sia dettata da ragioni estetiche o sociologiche perseguite senza rispettare i diritti di proprietà.

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