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RISCHIO E INCERTEZZA NELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

La differenza tra rischio ed incertezza, per quanto riguarda una valutazione immobiliare, la si può analizzare attraverso le definizioni dei due aspetti che ne dà l'economista Frank Knight, il quale sottolinea il carattere oggettivo del rischio opposto a quello soggettivo dell'incertezza.

Pertanto questo divario ci porta a presetare la massima attenzione su quelli che sono i rischi che si possono incontrare, in quanto sostenendo la tesi di F.K. il rischio è quantificabile, ovvero calcolabile con probabilità oggetiva.

Partendo da questo presupposto e ricordando che il rischio in edilizia, come in ogni capitalizzazione, consiste nella decisione di fare un investimento senza avere una certezza sul futuro, diviene opportuno fare una valutazione prima di agire. Per valutare l'utilità dell'investimento bisogna analizzare attentamente l'entità di tutti i rischi.

rischi sono legati alle potenziali variabilità del rendimento. Uno dei primi rischi ai quali si va incontro sono legati ai flussi di cassa, i quali sono legati anche al concetto di incertezza, se si va a prendere in considerazione anche un ipotetico futuro. Quello che può essere oggettivato è l'esborso iniziale di risorse monetarie al quale conseguono gli incassi di risorse, sempre monetarie. Questi movimenti rappresentano i flussi di cassa. Per poter valutare degli utili, sufficientemente attendibili, di tale investimento è possibile sviluppare una simulazione di un'analisi costi e ricavi (ACR) che si basa su flussi di cassa attualizzati. Questo modello prende in considerazione: - lo stato del mercato delle aree e degli immobili per le specifiche destinazioni funzionali; - i costi di produzione; - i profitti attesi del promotore sotto forma di vendita; - i tempi della trasformazione e della commercializzazione; - le condizioni del credito bancario. Vengono però

Escluse le risorse esterne come o contributi, le agevolazioni fiscali, ecc., e i mezzi propri, ovvero i capitali, le risorse e il lavoro. Per valutare se la redditività è accettabile si può calcolare il VAN, ovvero il valore attuale netto (l'incremento di ricchezza, valutato al momento iniziale realizzato grazie all'investimento), ma è anche fondamentale valutare il TIR (Tasso interno di rendimento) che prende in considerazione anche il capitale investito. In questo caso l'investimento si considera fattibile quando il TIR supera le quote necessarie a compensare sia l'inflazione attesa che un investimento a rischio nullo o pressoché nullo, e la quota necessaria a premiare il rischio dell'investimento.

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Publisher
Sofia.5
A.A. 2019-2020
2 pagine
SSD Ingegneria civile e Architettura ICAR/22 Estimo
I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Sofia.5 di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Estimo e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Politecnico di Milano o del prof Sdino Leopoldo.