Riassunto seconda parte dell'esame di Sistema Finanziario, basato sul libro consigliato Intermediari, mercati e strumenti finanziari di A.Caggia e B.A.Piccone

CAPO VI

Norme relative a particolari operazioni di credito

Sezione I

Credito fondiario e alle opere pubbliche

Articolo 38

(Nozione di credito fondiario)

Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti

a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

La Banca d’Italia, in conformità delle delibere del CICR, determina l’ammontare

massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al

costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di

precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

Articolo 39

(Ipoteche)

6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell’ammortamento è pari a

quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso è

regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il

periodo di preammortamento immediatamente precedente.

Articolo 40

(Estinzione anticipata e risoluzione del contratto)

Articolo 40-bis

(Cancellazione delle ipoteche)

(…) L’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo

stipulato o accollato a seguito di frazionamento, (…), si estingue automaticamente

alla data di estinzione dell’obbligazione garantita.

Articolo 41

(Procedimento esecutivo)

soddisfare esigenze di natura industriale, e in circa 10, 15 o 20 anni quando il mutuo

sia finalizzato al credito fondiario.

Occorre poi sottolineare come il mutuo, salva diversa indicazione, si presuma a titolo

oneroso, pertanto qualora sia concesso gratuitamente occorre che questo venga

esplicitamente indicato per iscritto nel contratto. Il costo è solitamente individuato da

un tasso di interesse, espresso in forma percentuale per poterlo rendere direttamente

proporzionale al tempo e al capitale, di libera determinazione fra le parti. Al riguardo

l’art. 2 della l 108 del 1996 stabilisce i limiti del cosiddetto “tasso soglia”, superato il

quale l’operazione ricade nell’usura, identificato nel “tasso medio risultante dall’ultima

rilevazione pubblicata nella Gazzetta Ufficiale… relativamente alla categoria di

aumentato di un quarto, cui si aggiunge un

operazioni in cui il credito è compreso,

margine di ulteriori quattro punti percentuali. La differenza tra il limite e il tasso medio

non può essere superiore a otto punti percentuali” .

Il tasso può essere:

Fisso: indipendentemente dalle condizioni di mercato e/o dalle esigenze di una

 o di entrambe le parti, il tasso applicato rimarrà costante per tutta la durata del

contratto e pari al valore concordato inizialmente tra le parti; 66

Variabile: quando è previsto che il tasso di interesse si adegui al mutamento

 delle condizioni di mercato. Il tasso applicato verrà solitamente esplicitato come

somma di due parti: un tasso di mercato e uno spread fisso. Spread che trova la

sua giustificazione nella necessità della banca di coprire i costi di gestione e di

ottenere un’adeguata remunerazione in funzione dei rischi sopportati.

Oltre alle condizioni a tasso fisso e a tasso variabile, può essere previsto anche un

contratto a “tasso misto”. Si tratta di una soluzione in base alla quale il cliente avrà la

facoltà di mutare il tasso da fisso a variabile e viceversa a seconda delle sue esigenze,

previsioni e/o situazioni di mercato. Si tratta di una situazione sensibilmente differente

da quella nella quale risulta essere previsto fin dall’origine un cambiamento del tasso

applicato durante il periodo contrattuale: esistono infatti soluzioni di finanziamento

che prevedono l’applicazione durante il periodo iniziale del contratto di un tasso

cosiddetto “d’ingresso”, generalmente più basso di quello previsto successivamente

con l’operazione a regime.

Un’ulteriore elemento che può caratterizzare la concessione del prestito riguarda la

richiesta effettuata al prenditore di fondi di fornire adeguate garanzie, di tipo reale o

personale, o il diritto di rivalsa sul bene acquistato con il finanziamento. Quando a

garanzia del mutuo venga dato un bene, il finanziatore potrà ricorrere a un perito

esterno per compiere una verifica del suo bene, difficilmente però la banca erogherà

un prestito per l’intero valore della garanzia, limitandosi generalmente al

finanziamento di circa il 75-80% dell’importo riconosciuto.

Uno dei principali profili sui quali è poi possibile intervenire per caratterizzare

un’operazione di mutuo è quella del piano di rimborso. Questo può essere articolato

secondo diverse modalità. Una prima soluzione, peraltro onerosa e poco utilizzata, è

quella che prevede la facoltà del cliente di rimborsare in qualsiasi momento, all’interno

di un certo orizzonte temporale, il finanziamento concesso.

Una seconda soluzione è invece quella del rimborso graduale del prestito a scadenze

prestabilite mediante il pagamento di rate periodiche (mensili, trimestrali,

semestrali, …). In caso di ritardato pagamento delle rate rispetto alle scadenze

concordate sono dovuti gli interessi di mora, generalmente molto più elevati degli

interessi convenuti, ma soprattutto, in presenza di certe condizioni, può essere

prevista la risoluzione del contratto. Questa soluzione richiede la redazione di un

prospetto di riepilogo, detto piano di ammortamento, utile a mettere in evidenza in

corrispondenza di ogni scadenza convenuta:

I flussi per il cliente: si tratta sia di flussi in entrata sia di flussi in uscita, come

 le rate periodiche. Ciascuna di queste è composta da 2 componenti: una quota

capitale, a rimborso di parte del capitale prestato, e una quota interessi, a

remunerazione della disponibilità del capitale per il periodo;

Il debito estinto fino a tale data: parte di debito già rimborsata, ovvero la

 somma delle quote capitale contenute nelle rate già pagate;

Il debito residuo a tale data: parte di debito ancora da rimborsare.



Si parla di Piano di Ammortamento Italiano (PAI) quando è previsto che la quota

capitale sia mantenuta costante nel tempo. L’importo della quota interessi, calcolata

sul debito residuo, presenta un andamento decrescente e questo influenza

l’andamento delle rate che presenteranno un andamento decrescente nel tempo.

La gran parte dei mutui che vengono erogati dalle banche adottano però il Piano di

Ammortamento Francese (PAF) che prevede il pagamento di una rata sempre

costate. La costanza della rata è ottenuta variando la quota capitale (che aumenta nel

corso del tempo) al variare della quota interessi (che decresce nel corso del tempo).

La banca può accordare al cliente la facoltà di rimborsare anticipatamente le somme

ancora dovute rispetto al piano di ammortamento concordato. In alcune circostanze

un’impresa potrebbe infatti valutare positivamente una simile possibilità che le

permetterebbe di risparmiare il pagamento di interessi per i periodi successivi. Nei casi

in cui il mutuo faccia riferimento all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari

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adibite ad abitazione l’estinzione anticipata o parziale, per esplicita previsione

legislativa, è invece sempre possibile senza costi aggiuntivi; penali per estinzione

anticipata sono invece possibili negli altri casi di mutuo. 68

Vi sono poi ulteriori esigenze dei clienti che possono caratterizzare il contratto:

Per soddisfare le esigenze di avere il più velocemente possibile a disposizione la

 somma richiesta, una banca può mettere a disposizione del richiedente una

certa somma, definibile prefinanziamento, in attesa dell’erogazione del

prestito richiesto. Tale importo, generalmente limitato presso la clientela

principale, può servire a far fronte alle necessità di avvio del progetto di

investimento che non risultano differibili. Dovrebbe però essere chiaro che si

tratta di un finanziamento:

Di breve periodo: il rimborso è infatti previsto al momento dell’erogazione

o del finanziamento principale;

Non autonomo: viene infatti erogato in funzione della concessione di un

o finanziamento di maggior rilievo;

Per consentire al cliente di rimborsare il capitale preso a prestito solo quando

 questo sia a sua volta divenuto produttivo e abbia quindi potuto dare i benefici

previsti dal prenditore di fondi, può esservi la previsione di un periodo di

preammortamento. Una volta erogata dal finanziatore la somma convenuta è

infatti possibile prevedere che trascorra un certo periodo prima che inizi il

rimborso del finanziamento. In questo periodo viene pagata solo la quota

interessi;

Durante l’esecuzione del contratto particolari situazioni del prenditore di fondi

 possono indurlo a richiedere alla banca di rinegoziare le condizioni del prestito.

Il mutuatario ha comunque la possibilità, nel corso di un contratto di mutuo, di

cambiare banca e di continuare quindi il contratto con le medesime o con nuove

condizioni presso una banca diversa (“portabilità del mutuo”).

Il prenditore di fondi è chiamato a individuare tra le varie alternative confrontabili

quella più adatta alle sue esigenze. Si tratta in particolare di fare valutazioni in tema di

ammontare del finanziamento, garanzie richieste, flessibilità dell’operazione…

Particolare rilievo è naturalmente assunto dal profilo dei costi e dei rischi.

costi

Sotto il profilo dei è evidente come l’utilizzatore punti alla minimizzazione di

questo elemento. La componente di costo più caratteristica è sicuramente data dal

tasso di interesse.

I principali costi di un mutuo immobiliare:

Tasso di interesse

 Spese notarili e accessorie

 Perizie di stima

 Spese di istruttoria

 Imposta sostitutiva

 Oneri accessori (polizze assicurative, …)

 Spese bancarie di incasso, …



La misura dell’imposta sostitutiva è dello 0,25%, salvo il caso in cui il finanziamento a

medio-lungo termine sia concesso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di

immobili ad uso abitativo e il proprietario non abbia i requisiti per usufruire delle

agevolazioni riguardati la “prima casa”. In tal caso l’aliquota d’imposta è del 2%.

Il tasso di interesse nominale indicato non coincide con il costo effettivo

dell’operazione. La stima di quest’ultimo richiede di tenere conto anche di tali ulteriori

componenti di costo. Ricorrendo all’approccio del tasso interno di rendimento risulta

comunque possibile identificare anche il tasso interno dell’operazione. Parlando d