Riassunto esame Tecnica Urbanistica

Parametri e indici urbanistici

Controllano l'equilibrio tra carico urbanistico e dotazione di servizi pubblici. Gli effetti:

• Morfologici: condizionano la densità dell'insediamento
• Economici: quantificano l'edificabilità
• Ambientali: condizionano il consumo di suolo
• Giuridici: attribuiscono edificabilità e limiti da rispettare
• Sociali: regolano l'equilibrio tra edificazione privata e servizi pubblici

Definizioni

Lotto: porzione di terreno appartenente a un'unica proprietà pubblica o privata.

Lottizzazione: divisione in lotti di un territorio.

• Distinzione per tipo di proprietà: lotti di proprietà privata e lotti di proprietà pubblica.
• Distinzione per presenza o potenzialità di edificazione: lotti edificabili e/o edificati e lotti non edificabili.

Lotto fondiario: lotto edificabile e di proprietà privata che può ospitare edifici o spazi aperti per la residenza o per servizi privati a seconda della funzionalità indicata dagli strumenti di pianificazione.

Lotti di proprietà pubblica: ovvero della collettività (comunale, provinciale, regionale, statale e comunitaria) sono destinati ad ospitare edifici o spazi aperti per servizi collettivi nelle dimensioni previste da standard vigenti.

Isolato: minima porzione di area urbana delimitata da spazi pubblici, può essere diviso in lotti (può coincidere anche con il lotto stesso).

Parametri

• Superficie territoriale
• Superficie fondiaria
• Superficie coperta
• Superficie edificata o edificabile
• Volume edificato o edificabile
• Abitanti insediati o insediabili

Indici

• Indice di edificazione fondiaria Ve/Sf mc/mq
• Indice di edificazione territoriale Ve/St mc/mq
• Indici di utilizzazione fondiaria Se/Sf mq/mq
• Indice di utilizzazione territoriale Se/St mq/mq
• Rapporto di copertura Sc/Sf mq/mq
• Densità insediativa fondiaria Ab/Sf
• Densità insediativa territoriale Ab/St

Superficie territoriale (St): con riferimento a una parte di territorio comunque definita, la superficie territoriale rappresenta l'area complessiva (espressa in metri quadri o ha (ettaro 10.000 mq)) a cui si riferiscono gli indici territoriali.

Opere di urbanizzazione primaria: reti-parcheggi-verde. Opere di urbanizzazione secondaria: aree ed edifici che contengono servizi pubblici, asili-scuole.

Superficie fondiaria (Sf): è la somma di lotti fondiari edificabili e privati con esclusione di lotti pubblici per urbanizzazione primaria e secondaria, espressa in mq e ha.

Superficie coperta (Sc): è la proiezione al suolo della massima superficie di ingombro di un edificio solo volume fuori terra di un edificio inclusi corpi a sbalzi e porticati; gli elementi interrati e balconi non fanno parte della massima superficie, è espressa in mq.

Superficie edificata (Se): è la somma delle superfici lorde (anche lo spessore dei muri perimetrali e interni) internamente chiuse di tutti i piani di calpestìo di un edificio o di un insieme di edifici; non fanno parte superfici non abitabili destinate a volumi tecnici, soffitte, conti, cantine, autorimesse, portici; fanno parte androni scala ascensore.

Superficie edificabile (Se): è la massima superficie di piano di calpestìo realizzabile sulla superficie di un lotto fondiario o di un insieme di dati fondiari all'interno di una determinata superficie territoriale in base all'indice di utilizzazione fondiaria o di utilizzazione territoriale; è distribuibile su più piani, è espressa in mq di superficie di piano di calpestìo.

Volume edificato (Ve): è il volume corrispondente alla superficie edificata di un edificio o di un insieme di edifici esistenti; la superficie edificata di ciascun piano X altezza (lorda=comprensiva dello spessore dei piani. Se non si conosce l'altezza effettiva si utilizza un'altezza teorica di piano =3m) di piano; sommando infine i volumi ottenuti, è espressa in metri cubi.

Volume edificabile (Ve): è il massimo volume realizzabile sulla superficie di un lotto fondiario o di un insieme di lotti fondiari all'interno di una determinata superficie territoriale, è espressa in metri cubi.

Abitanti insediati (Ab): numero di abitanti residenti insediati all'interno della superficie territoriale o fondiaria di un insediamento o di una sua parte. Calcolabile in due modi:

• I dati dell'anagrafe o dell'ultimo censimento abitanti realmente insediati
• Rapporto tra un parametro urbanistico rappresentativo dell'edificazione residenziale, volume edificato o superficie edificata, è un indice che rappresenta lo spazio abitabile pro capite medio volume o superficie pro capite.

1- 100 mc di volume edificato residenziale per abitante.

2- 30 mq di superficie edificata residenziale per abitante.

Abitanti insediabili o teorici (Ab): il numero massimo di abitanti previsto da un piano urbanistico o da un progetto urbanistico su una determinata superficie territoriale e Fondiaria.

Superficie permeabile in mq → indice ecologico. In senso descrittivo rappresenta la quota esistente di superficie fondiaria e territoriale permeabile in modo profondo. In senso prescrittivo, la quota minima che deve essere conservata o resa permeabile in modo profondo alle acque secondo le prescrizioni del piano urbanistico.

Indici di edificazione

Indice di edificazione fondiaria (mc/mq). If=Ve/Sf. Sf=quella di un singolo lotto o un insieme di lotti. In senso descrittivo, descrive l'esistente misurando il volume edificato degli edifici privati per ogni mq di superficie fondiaria. In senso prescrittivo, massimo volume realizzabile degli edifici privati per ogni mq di superficie fondiaria.

Indice di edificazione territoriale (mc/mq). It= Ve/St. St= il lotto non è dato grande pezzo di territorio. In senso descrittivo, volume edificato degli edifici privati per ogni mq di superficie territoriale. In senso prescrittivo, massimo volume realizzabile degli edifici privati per ogni mq di superficie territoriale.

Indice di utilizzazione fondiaria (mq/mq). Uf= Se/Sf. Sf= quella di un singolo lotto fondiario o costituita da un insieme di lotti fondiari. In senso descrittivo, superficie edificata degli edifici privati per ogni mq di superficie fondiaria. In senso prescrittivo, massima superficie di piano di calpestìo realizzabile degli edifici privati per ogni metro quadrato di superficie fondiaria.

Indice di utilizzazione territoriale (mq/mq). Ut= Se/St. In senso descrittivo, superficie edificata degli edifici privati per ogni mq di superficie territoriale. In senso prescrittivo, massima superficie di piano di calpestìo realizzabile degli edifici privati per ogni mq di superficie territoriale. Nei piani urbanistici è meglio usare Ut e Uf anziché It e Uf.

Rapporto di copertura (unità di misura: %). Rc= Sc/Sf. Sf=Quelli di un singolo lotto fondiario o di un insieme di lotti fondiari.

Densità insediativa fondiaria (Ab/Ah). Ah= abitanti per ettaro. Df=Ab/Sf.

Densità insediativa territoriale (Ab/Ha). Dt =Ab/St.

Indice di permeabilità (unità di misura: %) → indice ecologico. In senso descrittivo, il rapporto percentuale esistente tra la superficie permeabile e la superficie fondiaria e territoriale. In senso prescrittivo, il rapporto percentuale minimo ammissibile tra la superficie permeabile e la superficie fondiaria e territoriale secondo le prescrizioni del piano urbanistico.

Densità arborea e arbustiva (unità di misura: numero di alberi di alto fusto o arbusti/superficie di riferimento fondiaria o territoriale). Es: 1 albero/250 mq di Sf.

Parametri e indici

Grandezze in valore assoluto, rapporto di grandezze in valore assoluto. Senso descrittivo, senso prescrittivo. Analisi dell’esistente o di un progetto ammesso dal piano urbanistico. Edificato, edificabile. Insediato, insediabile. Bilancio urbanistico, norme tecniche di attuazione. Pubblico, privato. Superificie pubblica, superficie privata. Lotti pubblici, lotti fondiari. Edifici e spazi pubblici, edifici. Dotazione servizi, carico urbanistico. Indici fondiari, indici territoriali.

Riguardano solo l’edificazione privata. Si applicano alla superficie fondiaria, territoriale. Regolano l’attuazione diretta del PRG.

Sup. Territoriale (St)= Somma di lotti fondiari (Sf) + Somma di lotti pubblici (Sp).

Attrezzature pubbliche, servizi pubblici e standard urbanistici

Abitanti e attività necessitano di attrezzature pubbliche per servizi (spazi pubblici, edifici, impianti pubblici), da tali attrezzature dipende gran parte della qualità complessiva della città.

Servizi pubblici e attrezzature

Servizi pubblici e le corrispondenti attrezzature pubbliche (non sono solo queste):

• Distribuzione di acqua: reti idriche
• Distribuzione di energia elettrica: elettrodotti
• Distribuzione del gas: reti del gas

Le attrezzature contengono i servizi. I servizi sono il “contenuto”, ovvero le funzioni svolte nell’attrezzatura, mentre l’attrezzatura è il “contenitore”, cioè lo spazio/edificio che consente di erogare il servizio.

Il rango gerarchico indica il bacino di un servizio e il suo livello di rarità. L’università (rango elevato) ha un bacino molto grande; per bacino si intende la distanza che si percorre per arrivarci. Per i licei, hanno un bacino di settore urbano. Ci sono studi del rango in relazione al territorio (vedi la disposizione di IKEA, affinché non siano troppo distanti in modo da non perdere clienti), più il rango diminuisce più il bacino diminuisce.

Settore urbano: parte più ampia della città suddivisa in quartieri. L’accessibilità di una struttura dipende anche dalle infrastrutture che le collegano.

Attrezzature pubbliche per servizi di interesse generale

• Policlinico/ospedale di zona
• Università
• Istituti per istruzione secondaria di secondo grado
• Parchi urbani e territoriali (il Parco dell’Appia Antica è di rango massimo a Roma)
• Stadi
• Caserme
• Cimiteri

La gerarchia si può effettuare per qualsiasi cosa, anche per il verde, in relazione sempre al rango.

Il carico urbanistico e la dotazione di servizi pubblici deve essere sempre bilanciata. Un piano urbanistico costruisce questo equilibrio attraverso:

• Limiti alla edificazione privata (quantità e funzioni)
• Aree destinate alle attrezzature pubbliche

Questo equilibrio è dimensionato da: qualità della dotazione, quantità di dotazione, localizzazione della dotazione, quando viene realizzata la dotazione (rispetto a quando viene realizzata l’edificazione privata), chi mette a disposizione le aree e le risorse economiche per realizzare la dotazione.

Standard a livello urbanistico intende la quantità minima di area per le attrezzature pubbliche necessarie per le diverse zone dell’insediamento. Aree=superfici di terreno.

I piani urbanistici hanno diversi obiettivi, tra i quali quello di garantire un adeguato livello di dotazione di attrezzature per servizi alla popolazione e alle attività economiche, siano esse già insediate che insediabili.

DM 1444/1968

Il DM 1444/1968 regola questo equilibrio tra carico/dotazione solo relativamente ad alcune di queste dimensioni e per alcune attrezzature pubbliche per servizi. Si potranno prendere vitelli di dotazione superiori o pari a quelli indicati, mai inferiori sennò sarebbe fuori norma, realizzarlo troppo sovradimensionato comporta lo spreco di denaro nella realizzazione e nella manutenzione.

Questa dotazione minima di aree viene espressa in termini di:

• mq/ab: dotazione minima di superficie di terreno per abitante (si usa per lo più questa, riguarda la superficie minima di lotti destinati alla scuola per abitante e non alle superfici edificate)
• percentuale minima di superficie edificata o edificabile
• percentuale minima di superficie o fondiaria

Si tratta di superfici minime di terreno da destinare ad attrezzature pubbliche per servizi. La legge ci dà degli standard urbanistici da rispettare a livello di lotto (compreso area aperta che chiusa) ma non quanta di questa deve essere chiusa (vedi scuole con giardini).

Il DM 1444/1968

• Definisci ed elenca le zone territoriali omogenee nelle quali i piani urbanistici devono suddividere il territorio comunale
• Per ognuna delle zone definisce gli standard (superficie minime di terreno da destinare ad attrezzature pubbliche per servizi, mq/ab)
• Per alcune delle zone fissa anche i limiti di densità edilizia
• Indica anche i limiti di altezza degli edifici ed i limiti di distanza tra i fabbricati

Zone territoriali omogenee

Le posso individuare tramite: classificazione del valore storico e dalla densità.

• Zona A (colore rosso nel P.R): sono agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico, di particolare pregio ambientale, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integranti di esse (centro storico anche se in periferia, vedi Hurakasas a San Basilio; in generale riguarda le aree con una stratificazione storica, sociale). Dalla planimetria noti il centro storico poiché è più denso, definiti “tessuto intricato compatto”, volto a testimoniare le vicende storiche (demolizione, ricostruzione, ecc.). Colori nel P.R anche se non è stata unificata da legge in genere (Viola Produttivo, Verde Aree di espansione, Celeste dove sono attrezzature per servizi).
• Zona B: Parti del territorio totalmente o in parte edificate, diverse dalla zona A, ovvero zone molto dense ma non hanno ancora la dignità di centro storico. Si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti sia non inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona nella quale la densità territoriale (indice di edificabilità?????) sia superiore a 1,5 mc/mq. Le posso individuare tramite: classificazione del valore storico e dalla densità. Tutti i piani di ogni ordine e grado hanno 3 elaborati: zonizzazione (individua le zone attraverso i colori), relazione (spiega perché ha fatto così il piano), norme tecniche di attuazione (danno le regole, ovvero indici e parametri).
• Zona C: Parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi (aree vuote dove il P.R prevede che siano realizzati nuovi quartieri per il futuro).
• Zona D: Parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o a essi assimilati.
• Zona E: Parte del territorio destinate a usi agricoli.
• Zone F: Parti del territorio destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale (ovvero che contengono servizi di rango urbano, ospedale, università, liceo).

Standard urbanistici DM 1444/1968

Variano da zona a zona.

Zona C

(Si tratta di attrezzature di livello locale/di quartiere)

Totale dotazione di aree per attrezzature 18 mq ad abitante, e sono articolati così (variano da Stato in Stato):

• Superfici da destinare alle attrezzature per l’istruzione (scuola di base e assistenza all’infanzia, asili nido, scuole materne, i licei non sono menzionati in quanto non sono obbligatori in zona C) 4,5 mq/ab (superficie lotti scuole) per la superficie edificata non ci sono.
• Superficie da destinare alle attrezzature pubbliche di interesse comune (religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, ecc.) 2 mq/ab.
• Superficie da destinare a spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade. 9 mq/ab.
• Superficie da destinare a parcheggi pubblici 2,5 mq/ab.

Zona A e B

(Si tratta di attrezzature di livello locale/di quartiere)

Quantità minima: metà delle dotazioni previste nella zona C. In caso di impossibilità di reperimento all’interno della zona, le superfici necessarie possono essere reperite nelle zone adiacenti.

Zona D

(Si tratta di attrezzature di livello locale/di quartiere)

Una superficie ≥ 10% della superficie fondiaria della zona deve essere destinata ad attrezzature pubbliche di interesse collettivo, spazi pubblici attrezzati a parco o a giardino, parcheggi pubblici. Il testo del decreto non specifica la ripartizione delle suddette tre componenti della dotazione collettiva.

Zona E

(Si tratta di attrezzature di livello locale/di quartiere)

6 mq/Ab per attrezzature per l’istruzione (scuole di base e assistenza all’infanzia) e per attrezzature pubbliche di interesse comune. Il testo del decreto non specifica la ripartizione delle suddette tre componenti della dotazione collettiva.

Zona F

Si tratta di attrezzature di settore urbano. Totale dotazione attrezzatura 17,5 mq/Ab.

• Superficie da destinare alle attrezzature pubbliche per l’istruzione superiore all’obbligo (esclusa università) 1,5 mq/Ab
• Superficie da destinare alle attrezzature sanitarie e ospedaliere 1 mq/Ab
• Superficie da destinare a parchi urbani o territoriali 15 mq/Ab

Distinzione spazio urbano e locale

Variano dal bacino di affluenza che hanno: asilo rango locale o quartiere, un ospedale è di carattere più raro ed hanno un bacino molto maggiore. Rango urbano della città, rango territoriale interpella il comune.

Nei nuovi insediamenti di carattere commerciale (commercio) e direzionale (uffici privati):

Per ogni 100 mq di sup utile lorda di pavimento di nuovo insediamento di tipo commerciale e/o direzionale bisogna prevedere:

• 40 mq di verde pubblico e altri spazi pubblici escluse strade.
• 40 mq di parcheggi pubblici.

Parcheggio

Per superfici di parcheggio si intende anche le superfici di manovra in questo caso; se si trova lungo la corsia non devo calcolare la superficie di manovra.

I parcheggi si dividono in: pubblici, pertinenziali.

Pubblici (fuori dal lotto): Si divide per residenza [2,5 mqAb] e per terziario (negozi e uffici privati) [(2,5 mqAb)+Sex0,4]