Riassunto esame Tecnica urbanistica, Prof. Cutini Valerio, libro consigliato Dispense per Tecnica Urbanistica, Alessio Ceccarelli

Attuazione del Piano Regolatore Generale (PRG)

- Attuare le previsioni del PRG

- Consentire l'esproprio delle aree necessarie

- Regolamentare l'attività edificatoria nell'area interessata, con funzione di dettaglio a scala infracomunale delle previsioni del PRG

Limiti: Sottoinsiemi del territorio del comune

Cogenza: Facoltativo; tuttavia la legge prevede che sia lo strumento cui far ricorso per dare attuazione al PRG; in definitiva è lo strumento facoltativo che si è obbligati a redigere per dare attuazione al PRG

Durata: 10 anni; tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari riguardanti l'attività edilizia, integrante e integrativa

Contenuti: Sono quelli di un progetto edilizio a scala urbana: la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglie delle principali, fino ai collegamenti secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio: la suddivisione del terreno in aree fabbricabili e non fabbricabili, con indicazione della proprietà

Suddivisione del terreno edificabile in singoli lotti edificativi, con i relativi indici; specificazione di dettaglio delle tipologie edilizie. Il secondo e terzo aspetto rappresentano il processo di lottizzazione (con L minuscola).

Elaborati:

• Stralcio del PRG vigente con indicazione del perimetro del PP;
• Stralcio delle NTA del vigente PRG, relative alla zona oggetto del PP;
• Planimetria della consistenza attuale dell'area oggetto di PP (1:1000 o 1:500);
• Progetto di PP, redatto su mappa catastale (scala 1:500);
• Tavola della lottizzazione delle aree fabbricabili, con indicazione di superfici e volumi;
• NTA del PP;
• Tipologie edilizie e profili regolatori;
• Elenchi catastali delle proprietà da espropriare;
• Piano finanziario (stima economica; copertura finanziaria dell'operazione);
• Relazione tecnica illustrativa;
• Tabella di verifica degli standard con allegata la planimetria.

Procedura: identica a quella di un PRG. Anche il PP è tutelato durante il suo iter amministrativo dalle

1. Questioni

Il PP è stato interessato da varie questioni, che ne hanno penalizzato l'utilizzazione:

1. Amministrativa: la legge detta l'obbligo di redigere e allegare al PP un piano finanziario: le difficoltà a garantire la copertura finanziaria per gli interventi limita la possibilità di redigere PP;
2. Procedurale: la procedura per l'entrata in vigore del PP è assai macchinosa, del tutto analoga alla procedura di entrata in vigore del PRG.
3. Economica: l'acquisizione dei terreni da parte del comune, preliminare del PP avviene di norma con l'esproprio, procedura lunga e onerosa.

1. Soluzioni

Amministrativa (L.765\67): l'obbligo di allegare un piano finanziario viene trasformato nel più tenue obbligo di allegare una relazione sommaria di stima, con un piano di massima delle spese che il PP comporterà;

Procedurale (L. 47\85): si elimina il passaggio del PP adottato dal comune alla Regione, stabilendo che sia il comune

loro valore economico. Inoltre, bisogna garantire il diritto della proprietà, tutelato dalla Costituzione. Le varie leggi che si sono succedute nel tempo hanno risolto tale trade-off in modo diverso, privilegiando di volta in volta l'uno o l'altro dei due aspetti.

La prima legge che detta norme sull'esproprio è la prima legge urbanistica nazionale, la 2359/1865. Si può dire che la regolamentazione dell'esproprio fosse la finalità essenziale della legge. L'introduzione dello stesso PRG ha lo scopo di assicurare la possibilità di espropriare i terreni per la trasformazione della città.

La procedura dell'esproprio è articolata dalla legge nelle seguenti fasi:

• ottenimento della dichiarazione di pubblica utilità delle opere per cui si richiede l'esproprio
• ottenimento dell'approvazione del PP di esecuzione dei lavori da eseguire; del Piano Particellare dei beni da espropriare
• determinazione

dell'indennità da versare al proprietario;

ottenimento del decreto di espropriazione degli immobili.

L'indennità di esproprio

Al momento della richiesta, l'espropriante compila un elenco in cui risultano, accanto alle singole proprietà anche i rispettivi prezzi offerti per l'acquisizione dei beni; entro 15 giorni dal deposito, i proprietari interessati e il Sindaco possono concordare amichevolmente l'ammontare della somma; scaduto il termine, il comune trasmette al Prefetto l'elenco di proprietari che hanno accettato l'indennità offerta; il Prefetto trasmette al Tribunale l'elenco dei proprietari che non hanno accettato l'indennità offerta; il Tribunale, nei tre giorni seguenti, nomina uno o tre periti per procedere alla stima dei beni da espropriare; si assume come criterio di stima "il giusto prezzo che l'immobile avrebbe in una libera contrattazione di compravendita" ovvero, il valore

venaledell’immobile o valore di mercato.Il Tribunale trasmetto al Prefetto la relazione di stima dei periti; il Prefetto ordina all'enteespropriante di depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti gli importi risultanti dalla perizia; ilPrefetto pronuncia il decreto di espropriazione e autorizza l'occupazione dei beni; l'enteespropriante notifica ai proprietari espropriati il decreto; i proprietari, nei 30 seguenti giorni,possono presentare opposizioni contro la stima dei periti; in questo caso si ritorna la Tribunale;trascorsi 30 giorni senza opposizioni, l'importo dell'indennizzo resta fissata come dalla stimaperitale.Uno dei problemi maggiori della prima normativa sull'esproprio sia rappresentato dalla estremamacchinosità procedurale e dalla conseguente lentezza dell'iter di esproprio. Qualora unproprietario non si ritenga soddisfatto dell'offerta, la possibilità che egli mantiene di ricorrerenuovamente al Tribunale

L'indennità di esproprio come la media fra il valore venale degli immobili e il coacervo dei fitti dell'ultimo decennio. Il criterio avrebbe elevato il valore della indennità per l'esproprio. Dato il successo che questa legge ebbe a Napoli, si decise l'applicazione in tutta l'Italia per motivi completamente opposti a quelli della realtà Napoletana. La gran parte delle procedure di esproprio riguardava, l'acquisizione di terreni non urbanizzati.

In questo caso, il problema che rendeva ardua ogni procedura di esproprio era l'onerosità dell'operazione, connessa all'elevato valore venale dei terreni. I terreni agricoli, presentavano affitti molto modesti: l'estensione ad essi della legge 2892 avrebbe abbattuto l'importo dell'indennità fino alle quote accettabili per l'espropriante.

Nel 1971 la legge 865 (legge per la casa) riforma la procedura di esproprio degli immobili, innovando in particolare le

Disposizioni riguardanti la stima dell'indennità. Viene istituita la differenza tra aree esterne, nelle quali l'indennità viene stabilita in base al VAM (valore agricolo medio), corrispondente al tipo di coltura in atto nell'area da espropriare, e aree interne, dove l'indennità viene stabilita in base al VAR (valore agricolo della coltura più redditizia), fra quelle che, nella regione dove cade il terreno, coprono una superficie superiore al 5% dell'area della regione agraria. La legge 865 fa sì che vengano risparmiati importanti somme di denaro allo Stato e quindi in sostanza lo strumento dell'esproprio viene più utilizzato. Inoltre, si riconosce che la rendita di un terreno risulta dalla somma di due quote componenti: una quota parte "naturale", la rendita agricola; una quota parte "artificiale", dipendente dalla destinazione urbanistica che la collettività gli assegna e che in area urbanizzata.

determinazione dell'indennità di