Riassunto esame Estimo e Valutazione, prof. Guarini, libro consigliato Forte e dispense

- MERCATO A CONCORRENZA PERFETTA:

è un mercato che può essere definito teorico poiché nella realtà non esiste ma è una condizione a cui tutti i mercati

dovrebbero tendere. Le condizioni per una concorrenza perfetta sono:

- numero di operatori economici ampio tale da non imporre il prezzo

- informazione ampia e diffusa delle caratteristiche del bene

- consumatore e venditore possono vantare di esclusività all’uso (bene privati)

- consumatori e venditori sono indipendenti

- MERCATO A CONCORRENZA IMPERFETTA:

si verifica quando non vi è un numero ampio di operatori economici, si può parlare di:

tipologia mercato consumatori produttori

MONOPOLIO Circa infinito 1

OLIGOPOLIO Circa infinito Numero ristretto

MONOPSONIO 1 Numero finito

MONOPOLIO BILATERALE 1 1

Il mercato possiamo quindi definirlo come un luogo di scambio, ma quest’ultimo comporta degli effetti (che definisco

esternalità) negativi o positivi. Per esempio parliamo di:

- esternalità positiva di produzione: es. se realizzo un intervento di recupero urbano accade che aumentino i valori di mercato

nell’area circostante

- esternalità positiva di consumo: es. nei flussi turistici aumento i flussi di denaro in un luogo traendo dei vantaggi

- esternalità negativa di produzione: es. inquinamento prodotto da un cantiere crea disagi

- esternalità negativa di consumo: es. turisti che possono congestionare il traffico

PARTE TERZA: l’Estimo, I principi dell’estimo, Giudizio di stima, Valori/previsione/teoria dell’ordinarietà, procedimenti di stima

analitici e sintetici

L’estimo è quella parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano e

quindi consentono una motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici

espressi in moneta.

Per la logica estimativa il mercato (che scelgo a priori perché è qui che vado a inserire il bene) è l’unico punto di

riferimento in cui posso esprimere un giudizio di stima. Lo scopo della stima è quindi capire su un bene può essere immesso nel

mercato e studiarne le caratteristiche economiche in base alla domanda e all’offerta. Il bene che prendo in considerazione può:

- non esistere: immagino di realizzarlo andando a studiarne le caratteristiche economiche

- esistere: ma non soddisfa adeguatamente il mio bisogno quindi lo trasformo

- in origine usato per una diversa funzione e ora soddisfa altri bisogni (questa viene definita la capacità di un bene di surrogarne un

altro). Premettendo che un bene può avere più valori, il valore dipende dallo scopo della stima poiché dipende dalle

caratteristiche del bene che devo considerare. Non si può quindi parlare di unicità estimativa del valore bensì di una pluralità di

valori dipendenti da altri scopi ai quali possono corrispondere, per uno stesso bene, altrettanti giudizi di stima. La valutazione

quindi non è la determinazione del singolo prezzo di mercato bensì l’attribuzione di diversi valori dipendenti da altrettanti scopi. È

importante sottolineare come il valore è un dato ipotetico che prevedo attraverso il giudizio di stima, il prezzo invece è un dato

storico che si constata e sul quale si deve fondare il giudizio di stima. Lo schema valore-prezzo risulta quindi essere:

OGGI PREVISIONE

FONDAMENTO FUTURO

PASSATO ipotetico

certo valore

prezzo STIMA

Il giudizio di stima quindi, come gia accennato, si deve fondare sul prezzo, ossia per esprimere un giudizio di stima relativo al valore

futuro del bene rilevo i prezzi di beni analoghi (analoghi significa simili al bene che sto studiando ma non uguali) al mio che si sono

realizzati e concretizzati nel passato, per poi proseguire attraverso la comparazione. Importante sottolineare che la comparazione

si basa sulla teoria dell’ordinarietà.

Un altro concetto legato al giudizio di stima è la previsione definita come caratteristica immanente (intrinseca) del giudizio di stima

stesso. Possiamo quindi definire i 5 punti cardine che necessariamente devo avere per poter esprimere un giudizio di stima, e che

sono anche i punti su cui si basano gli stessi principi dell’estimo:

1. IL VALORE

2. IL PREZZO

3. LA COMPARAZIONE

4. LA TEORIA DELL’ORDINARIETà

5. LA PREVISIONE

• Il primo principio dell’estimo esprime:

Un bene può avere più valori. Il valore dipende dallo scopo della stima. Non si parla di unicità estimativa del valore bensì di una

pluralità di valori dipendenti da altrettanti scopi ai quali possono corrispondere per uno stesso bene altrettanti giudizi di stima.

Esistono diverse tipologie di valore:

- VALORE DI MERCATO (per esempio si può utilizzare per valutare il soddisfacimento della domanda abitativa): Vm=f(D;O). Si

individua in relazione alla compravendita, all’affitto etc. ed è considerato il valore principe a cui posso ricondurre tutti gli altri valori.

È dato dallo studio della domanda e dell’offerta. È giusto sottolineare come il valore di mercato corrisponda all’ammontare stimato

per il quale per esempio un immobile può essere compravenduto alla data di valutazione tra un compratore e un venditore.

Entrambi i soggetti non devono comunque essere condizionati, non ci devono essere costrizioni e deve essere stato svolto una

giusta strategia di marketing.

- VALORE DI COSTO (costruzioni ex novo): Vc=sommatoriaFp: attraverso il valore di costo riconosco la capacità di un bene di poter

essere prodotto o riprodotto ed è dato dalla sommatoria dei fattori produttivi. Insieme al valore di mercato essi costituiscono i

valori principali

- VALORE DI TRASFORMAZIONE (ristrutturazione edificio): Vt=Vm-Vc. Esprime la possibilità di un bene di essere trasformato in un

altro bene con un valore maggiore/minore. È dato dal valore di mercato del bene dopo la trasformazione meno il valore di costo

delle lavorazioni effettuate per trasformare il bene. È l’unico valore grazie al quale posso esprime immediatamente un giudizio di

stima e mi introduce ai giudizi di convenienza.

- VALORE COMPLEMENTARE (frazionamento): Va=(V(a+n)-Vn): capacità di un bene di essere complementare ad un altro. È dato

dalla differenza del valore di mercato del complesso dei beni e tutti gli altri beni del complesso Vn

- VALORE DI SURROGABILITà: Vs=Vms(Vcs): beni cui il giudizio di valore può essere espresso dal valore di un bene analogo a quello

oggetto di studio.

• Il secondo principio dell’estimo esprime:

la previsione è il carattere immanente del giudizio di stima. Con previsione intendiamo lo studio e la comprensione di quei dati del

passato che si sono realizzati e concretizzati nel passato, poiché comprendendoli riusciamo a individuare il dato ipotetico valore. La

previsione inoltre si basa sul principio della permanenza delle condizioni per il quale si ammette che ogni operazione economica si

svolge in base alle condizioni note nel momento di riferimento e in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento della

situazione per l’azione di forze: economiche precedenti al momento della stima, agenti che hanno gia illustrato il loro effetto, no

forze transitorie che perdurano.

• Il terzo principio dell’estimo esprime:

il prezzo deve essere il fondamento del giudizio di stima

• il quarto principio dell’estimo esprime:

il giudizio di stima è unico proprio perché si basa sulla comparazione

• il quinto principio dell’estimo esprime:

il giudizio di stima è oggettivo e generalmente valido poiché si basa sulla base della teoria dell’ordinarietà.

La differenza tra il giudizio di stima e quello di convenienza è proprio perché quello di stima è valido basandosi su quegli elementi

che nel mercato si presentano con maggiore frequenza.

La teoria dell’ordinarietà si basa su delle esperienze di fisica sociale che hanno dimostrato che in una massa omogenea di individui

alcuni elementi fisici (es. capelli biondi) seguono una legge di tipo gaussiano o binomiale tale che il grafico (una curva) dimostra che

il Pmax (valore tipico o modale o moda) coincide con il valore

Pmax medio aritmetico (valore medio). Questi due valori possono

anche non coincidere, in tal caso l’andamento non sarà definito

perfettamente gaussiano bensì approssimativamente

gaussiano.

Possiamo quindi affermare che per la teoria dell’ordinarietà

anche le attitudini originali di una massa omogenea di individui

si distribuiscono con andamento binomiale. Applicando quindi

la teoria alla sfera economica se ne deduce che l’imprenditore

o il consumatore ordinario è colui che ha un grado di capacità economica pari al grado che con maggior frequenza si verifica

all’interno degli operatori economici appartenenti allo stesso mercato. L’ordinarietà è quindi una caratteristica soggettiva

dell’operatore e non del bene. Pertanto se prendessimo in considerazione una distribuzione binomiale dei prezzi di un bene nel

mercato e ammettessimo che il prezzo medio coincida con il prezzo che si presenta con maggior frequenza possiamo ammettere

l’ordinarietà del g.s. in quanto si individua un solo prezzo prevedibile (il punto massimo, ossia dove coincidono moda e media) e

quindi l’unico e il più probabile valore.

Esistono due tipologie di procedimenti di stima:

- PROCEDIMENTO DI STIMA SINTETICO O DIRETTO: una volta che raccolgo i dati formo una scala di prezzi noti dei beni analoghi a

quello da stimare e successivamente individuo il ‘gradino’ della scala che presenta più analogie con il mio bene. In alcuni casi posso

ottenere un risultato della stima oggettivo quando i dati si distribuiscono con andamento binomiale (valore medio aritmetico

coincide con il valore che si presenta con maggiore frequenza) e quindi il più probabile prezzo sarà dato dalla media media

aritmetica dei prezzi noti. I procedimenti diretti si suddividono in:

-monoparametrici: riguardano un solo parametro, ossia il prezzo, per cui le fasi da seguire per questo tipo di procedimento sono:

raccogliere i dati del mio bene, acquisire i dati dei beni analoghi con prezzo parametrico, elaboro i dati ottenuti creando la scala,

formulo il giudizio di stima. Le prime 3 fasi sono oggettive, l’ultima presenta un grado di soggettività poiché dipende dalle capacità

estimative dell’estimatore.

-pluriparametrici: riguardano più parametri, quindi oltre all’aspetto del prezzo posso considerare altri beni analoghi riferiti alla

stima per più valori tipici e stima per più punti di merito. Per esempio quando non ho una curva perfettamente gaussiana le altre

caratteristiche del bene immobile che consid