Riassunto esame Estimo e aspetti tecnico-economici in gestione del processo edilizio, prof. Guarini

D O

P offerta ma il produttore pur di “liberarsi” della merce

in eccesso sarebbe disposto a venderlo ad un

prezzo più basso, ciò porta il mercato verso il prezzo

Pe più basso ovvero verso il Pe.

- Al di sotto del punto di equilibrio si ha

un’eccedenza di domanda: poiché vi è tanta merce

domanda ma poca offerta. I consumatori pur di

Q avere il bene sono disposti a spendere di più, ciò

porta il mercato ad aumentare il prezzo verso il Pe.

FORME DI MERCATO

Le forme di mercato sono differenti a seconda delle diverse circostanze che

influiscono. Le forme più tipiche sono:

Concorrenza perfetta: è un mercato caratterizzato dall’impossibilità degli

imprenditori di fissare il prezzo di vendita dei prodotti, che viene fissato

dall’incontro di domanda e offerta. L’impresa non può decidere il prezzo da

imporre ai consumatori se i prodotti in vendita sono considerati come

qualcosa che sia facilmente ottenibile da altri fornitori concorrenti. Se si

verifica questa condizione di “concorrenza perfetta” il prezzo unitario del

prodotto di ogni impresa non può essere ne maggiore ne minore di quello

praticato da tutte le altre.

I principi della concorrenza perfetta, a cui fanno riferimento le regole del

mercato, sono:

1) Deve esistere un numero infimamente grande di potenziali produttori e

consumatori di quel determinato tipo di bene = molteplicità di domanda e

offerta per cui nessuna scelta individuale può influenzare il prezzo.

2) L’informazione deve essere il più possibile omogenea e diffusa sia da

parte dei produttori. Necessario se ho beni con prezzi uguali ma con

caratteristiche differenti

3) Nel mercato di scambiano beni privati, ossia beni sui quali il venditore ha

l’esclusività all’uso che poi passa al compratore nel momento dello

scambio

4) Nessun operatore deve accordarsi con l’altro altrimenti verrebbe meno la

condizione perfetta

5) Sostituibilità con beni equivalenti = tanti produttori che vendono uno stesso

bene con le medesime caratteristiche

Se viene a mancare una di queste condizioni si incorre in fallimento di

mercato.

Concorrenza imperfetta: è un mercato che si fa quando viene meno uno dei

principi della concorrenza perfetta ad es. un numero limitato di produttori

condiziona il prezzo di un bene che si alza. A seconda del rapporto

quantitativo tra consumatori e produttori si può avere:

- Oligopolio: mercato caratterizzato da pochi produttori, che si accordano

sul prezzo di vendita, e tanti acquirenti ( es. mercato di automobili )

- Monopolio: un solo produttore e tanti consumatori = unicità dell’offerta e

molteplicità della domanda ( es. sigarette: lo stato impone il prezzo )

- Monopolio bilaterale: 1 produttore e 1 compratore

- Monopsonio: unico acquirente e pochi produttori ( es. mercato delle armi )

MERCATO IMMOBILIARE

Il mercato immobiliare è il luogo in cui si compravendono i beni che si

realizzano con il processo di trasformazione insediativa. All’interno del

mercato immobiliare esistono tanti sottomercati (abitazioni, uffici, negozi etc..)

inoltre è possibile distinguere il mercato immobiliare in funzione di chi

acquista, di chi vende oppure di chi affitta sia come affittuario sia come

detentore del bene. In generale il mercato dell’edilizia abitativa è

caratterizzato da una prevalenza della domanda sull’offerta poiché il bisogno

abitativo è più alto della quantità di immobili sul mercato. La domanda

abitativa complessiva è composta da:

- Domanda potenziale: costituita da ci ha bisogno di una casa ma non può

permettersela

- Domanda reale: costituita da coloro che effettivamente possono accedere

alla casa

Il mercato delle costruzioni comprende le trasformazioni di beni economici

che combinati fra loro producono un bene ad utilità maggiore.

PRINCIPI DELL’ESTIMO

Come abbiamo detto all’inizio, L’estimo è quella parte della scienza

economica definibile come l’insieme dei metodi logici e metodologici che

regolano e quindi consentono la motivata oggettiva e generalmente valida

formulazione di un giudizio di stima del valore di beni economici, espresso in

moneta. Oggi l’estimo, basandosi sull’evoluzione delle teorie economiche e

utilizzando i principi della scienza economica, esprime anche giri di

convenienza economica.

Per esprimere un giudizio di stima del valore in termini monetari bisogna far

riferimento ad un mercato attivo, che può essere o teorico quindi di

concorrenza perfetta, o un mercato imperfetto. Sappiamo che il mercato è il

luogo in cui si incontrano domanda e offerta e in cui si realizzano i prezzi. Ma

la disciplina estimativa serve per esprimere un giudizio di stima del valore di

beni economici. Prezzo e valor sono due entità economiche profondamente

diverse:

- Prezzo: è un dato certo che si può constatare nel mercato

- Valore : è un dato ipotetico e potenziale che potrà diventare prezzo solo nel

futuro

Il valore è il risultato di un bene ipotetico giudizio di equivalenza tra il

bene oggetto della stima e altri beni.

- Quando si esprime un giudizio di stima si assume un’equivalenza tra i

prezzi constatati nel mercato

- Per poter esprimere un giudizio di valore è necessario capire le

caratteristiche del bene per il quale devo esprimere il giudizio, ossia ho

bisogno di capire quel è il mercato di riferimento e lo scopo della stima

1) Il valore dipende dallo scopo della stima, ossia per uno stesso bene

possono essere espressi diversi valori a seconda dei diversi scopi

2) Il valore che attribuisco al bene è una previsione a carattere immanente

= ovvero che non può variare, perchè qualora andasse a variare andrebbe

ad alterare le condizioni di mercato

3) Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima del valore: per

esprimere il valore del bene mi baso sui prezzi di beni analoghi

4) Il metodo estimativo è unico poiché si basa esclusivamente sulla

comparazione: per esprimere il giudizio di valore confronto il bene da

stimare con beni analoghi = ciò è possibile solo in un mercato attivo

5) Il giudizio di valore è oggettivo e generalmente valido poiché si basa sulla

teoria dell’ordinarietà

I VALORI DELLA TOERIA ESTIMATIVA

VM ( Valore di mercato ) = rappresenta la stima di prezzo che un bene

potrebbe avere in una libera contrattazione. Il perito deve cercare di

prevedere quale potrebbe essere il prezzo pagabile oggi del bene preso in

considerazione.

VC ( Valore di costo ) = Somma delle spese che un imprenditore dovrebbe

sostenere per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima.

VT ( Valore di trasformazione ) = Questo aspetto economico viene applicato

per la stima di quei beni che, nello stato in cui si trovano non manifestano

tutte le loro potenziali capacità di valore o di reddito, ma si ritiene che tali

potenzialità possano emergere con opportuni interventi di trasformazione.

Vmdt-(Sommatoria)ct D O

P

n

q Pe

Vmdt= valore di mercato dopo la trasformazione

(Sommatoria)ct= sommatoria dei costi della trasformazione

Q

q alla n = Fattore di attualizzazione

VCOMPL. ( Valore complementare ) = Esprime le capacità di un bene di

essere suddiviso in beni aventi caratteristiche diverse dal bene originario.

Serve a capire il valore che assumerà ciascun bene in seguito alla

suddivisione. In particolare si utilizza per determinare: Deprezzamento,

apprezzamento e stima per i danni.

Vcompl. = Vm - Vm(a) dove Vm(a)+Vm(b)=Vm

V SURR. ( Valore di surrogazione )

Permette di fare un’equivalenza rispetto all’utilità e alla funzione tra il mio

bene e il bene avente stessa utilità e funzione. Si usa quando non ho un

mercato attivo del bene oggetto di stima.

PORCEDIMENTO DI STIMA

Per esprimere giudizi di stima e motivarlo adeguatamente è necessario avere

una conoscenza adeguata del mercato di riferimento e utilizzare il

procedimento di stima, un’insieme di operazioni che si basano sulla

comparazione

1) Scelgo il mercato da analizzare: serve per individuare i prezzi dei beni

analoghi al bene della stima. Una volta scelto il mercato di rifermento devo

acquisire i dati, riferiti al bene della stima e ai beni analoghi, necessari per

la comparazione.

2) Parametrizzo i dati trovati e li ordino

3) Distribuisco i beni in esame su una curva Gaussiana per poter

calcolare la moda e la media

Procedimento di stima diretti o sintetici

Si utilizzano quando il mercato è attivo per cui è possibile ricavare un alto

numero di dati elementari e omogenei fra loro, in modo da dedurre

immediatamente il valore e costruire una scala di prezzi dei beni analoghi noti

per individuare subito la moda e media. Si articolano in:

- Monoparametrici: prendono in considerazione solo la distribuzione dei

prezzi

- Pluriparametrici: si applica quando non si ha una quantità sufficiente di

beni analoghi

Utilizzare un procedimento di stima diretto consiste:

Individuare il mercato di riferimento

- Acquisire i dati noti dei beni analoghi

- Parametrizzare i dati noti

- Riportarli su una curva Gaussiana per poter determinare la media e la

moda

La media è il valore medio aritmetico dato dal rapporto tra la somma dei dati

numerici ed il numero dei dati. La moda è il valore che si presenta con

maggiore frequenza.

Procedimento sintetico pluriparametrico

Questo tipo di procedimento si usa quando la distribuzione della curva non è

perfettamente Gaussiana poiché non si ha una quantità sufficiente di beni

analoghi. Il procedimento è il seguente:

1) All’interno del mercato di riferimento si prende il bene che ha fatto

registrare il prezzo più alto ( ciò significa che è molto probabile che questo

bene possieda delle caratteristiche che esprimono il valore al massimo

grado )

2) Si procede comparando il bene di riferimento con il bene oggetto di stima

e confrontando le caratteristiche

3) Si assume un’equazione in cui il valore di mercato è dato dal prezzo del

bene preso in riferimento (Pa) per la somma di tutti i punti percentuali

attribuiti alle caratteristiche del bene di riferimento (Kj)

VM= Pa x Kj

Le caratteristiche da prendere in considerazione sono quelle relativa:

- Caratteristiche posizionali estrinseche

- Caratteristiche posizionali intrinseche

- Caratteristiche tecnologiche

- Caratteristiche produttive

Procedimenti indiretti o analitici

Si utilizzano quando non ho un mercato attivo per cui non è possibile formare

una scala dei prezzi. In questo caso bisogna calcolare il