Riassunto esame di Estimo

Componenti del costo di produzione

CP = CA + CI + CR + CC + (OU + CCO) + ST + IM + CAS + SG + SC + I + UP

CA: Costo dell'area edificabile. È un costo sostenuto all'inizio del processo produttivo ed è il prezzo pagato dal promotore al proprietario del suolo. Tale costo incide in misura notevole sul Costo di Produzione e dipende dalla localizzazione del terreno, dall'indice di edificabilità applicato in sede di PRG allo stesso e dalla presenza o meno delle opere di urbanizzazione. Generalmente il promotore immobiliare acquista l'area edificabile dal suo proprietario. Accade, però, in alcuni casi, che il terreno venga ceduto in permuta e cioè che il terreno venga ceduto "gratuitamente", in cambio, ad operazione conclusa, di parte dell'immobile realizzato.

CI: Costi di idoneizzazione. Sono riferiti ai lavori preliminari e necessari a rendere il sito idoneo alla realizzazione del manufatto. Si possono articolare in:

• Costi di demolizione dei...

• CR = Costi per rilievi, accertamenti e indagini.
• CC = Costo di costruzione.
• OU + CCO = Oneri concessori, distinti in oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (OU) più il contributo sul costo di costruzione (CCO). Gli oneri OU sono finalizzati alla copertura delle spese sostenute dal comune per la realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie all'insediamento di persone o attività, risanamento di centri storici, acquisizione aree da espropriare, manutenzione del patrimonio comunale. Il CCO si configura come un "tributo sul costruito". È previsto che il concessionario possa realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, in alternativa alla loro monetizzazione secondo la pratica dello "scomputo degli oneri".

urbanizzazione relativi alle opere di urbanizzazione primaria (strade residenziali, spazi di sosta e parcheggio, fognatura, rete idrica, rete di distribuzione energia e gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato) e opere di urbanizzazione secondaria (asilo nido e scuole materne, scuola dell'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, impianti sportivi di quartiere, chiese, centri sociali, attrezzature culturali e sanitarie, aree verdi di quartiere).

L'ammontare degli oneri concessori varia in funzione di:

• Tipologia edilizia: residenziale, commerciale, direzionale, turistico-ricettiva e produttiva;
• Localizzazione e tipologia dell'intervento.

Per alcune tipologie d'interventi è prevista l'esenzione totale, per opere in zone agricole, interventi di: restauro o risanamento conservativo che non comportano aumento delle superfici e mutamento delle destinazioni d'uso, manutenzione straordinaria o di adeguamento impiantistico, impianti e

attrezzature pubbliche o d'interesse generale, opere a far fronte a stati di calamità, etc.

Il contributo sul costo di costruzione è commisurato al costo massimo ammissibile per l'edilizia residenziale agevolata in quota variabile dal 5% - 20% del costo di costruzione base e viene determinato, ogni cinque anni, dalle Regioni che ne fissano l'entità, mentre i comuni li aggiornano annualmente.

• ST = Spese tecniche, che riguardano principalmente:
  • le attività propedeutiche alla progettazione (rilievi topografici);
  • i livelli di Progettazione articolati in Fattibilità tecnica ed economica, progettazione Definitiva ed Esecutiva;
  • la Direzione dei lavori;
  • il Coordinamento della sicurezza per la progettazione;
  • il Collaudo statico delle opere.

  Esse variano proporzionalmente alla tipologia e all'importo dell'opera, perché calcolate, su base tabellare in percentuale sul Costo di Costruzione.

• IM = Imprevisti max 5% su

lavori ordinari, 10% su ristrutturazione e recupero.

• CAs = Costo allacciamenti ai pubblici servizi.
• SG = Spese generali, relative alla gestione dell'azienda del promotore. Sono misurate in funzione del costo di costruzione e sono pari al 10% di CC.
• SC = Spese di commercializzazione, le somme riconosciute a intermediari (ad es. agenzie immobiliari) per la vendita e/o affitto dei beni prodotti.
• I = Interessi sul capitale investito (Oneri finanziari), rappresentano il costo del capitale di debito. Tale voce di costo è solitamente il 3 - 6% all'anno sulla totalità dei costi sostenuti.
• UP = Utile o Profitto del promotore è la remunerazione della sua capacità imprenditoriale e del rischio che egli si assume nel momento in cui sceglie di intraprendere l'investimento. Viene stimato con procedimento sintetico come percentuale sui ricavi (15-20%).

Nota: Se l'imprenditore promotore è anche imprenditore costruttore,

Produzione è dato da: CP = CA + CI + CR + CC + (OU + CCO) + ST + IM + CAs + SG + I + Iva La quota di spese generali viene accorpata e le due voci di profitto (promotore + costruttore) si sommano. Si tratta di un developer di primo livello, un soggetto che si fa carico dell'acquisizione, progettazione, idoneizzazione e urbanizzazione del sito con commercializzazione dei beni prodotti. Quando invece la produzione riguarda la produzione di beni privati ad uso individuale, per soddisfare un bisogno di tipo personale, la funzione di Costo totale di Produzione è la seguente: CP = CA + CI + CR + CC + (OU + CCO) + ST + IM + CAs + SG + I + Iva Si tratta, in questo caso, della produzione di un bene privato ad uso individuale e pertanto tra i costi aggiuntivi da sostenere vi è l'I.V.A. Quando il soggetto promotore dell'intervento è pubblico, esso agisce con finalità sociali, investendo risorse per costituire un capitale fisso che serve a garantire il funzionamento della città e l'erogazione di servizi. In questo caso il Costo totale di Produzione è dato da: CP = CA + CI + CR + CC + (OU + CCO) + ST + IM + CAs + SG + I + Iva

Produzione (CP) di cui deve farsi carico il soggetto pubblico è il seguente:

CP = CA + CI + CR + CC + (STI + STe + SCs) + IM + CAs + SCp + SC + Iva

dove:

• CA = Costo acquisizione aree o immobili.
• CI = Costi di idoneizzazione.
• CR = Costi per rilievi, accertamenti e indagini.
• CC = Costo di costruzione.
• ST = Spese tecniche articolate in:
  • STi: Spese interne (incentivi progettazione interna);
  • STe: Spese per incarichi esterni, attività di consulenza, ecc;
  • SCs: Spese per coordinamento alla sicurezza in fase di esecuzione.
• IM = Imprevisti.
• CAs = Costo allacciamenti ai pubblici servizi (elettricità, gas, telefono, ecc.).
• SCp = Spese per commissioni giudicatrici e pubblicità bandi.
• SC = Spese per accertamenti, verifiche e collaudi.
• Iva = I.V.A. totale (Imposta sul Valore Aggiunto).

Il costo totale è crescente al crescere della produzione, ma non sempre proporzionalmente alla quantità prodotta.

Nelle

rappresentano i costi fissi, definiti costanti indipendentemente dalla quantità prodotta. • Uc rappresenta il costo unitario di costruzione, definito come il rapporto tra il costo totale di costruzione e la quantità prodotta. Il costo di costruzione è quindi determinato dalla somma dei costi indiretti variabili, dei costi fissi e del costo unitario di costruzione moltiplicato per la quantità prodotta. È importante sottolineare che il costo di costruzione è solo una parte del costo totale di produzione e riguarda esclusivamente la componente edilizia del processo di realizzazione o trasformazione. Tuttavia, il costo di costruzione ha un ruolo fondamentale all'interno del costo totale di produzione, in quanto non solo rappresenta la componente con il peso specifico più rilevante, ma determina anche l'ammontare delle altre voci di spesa. Ad esempio, gli onorari e le spese tecniche, gli oneri concessori comunali e gli interessi sul capitale finanziario sono legati al costo di costruzione attraverso una funzione di proporzionalità. In conclusione, il valore di costo di costruzione di un'opera edilizia è determinato dalla somma dei costi indiretti variabili, dei costi fissi e del costo unitario di costruzione moltiplicato per la quantità prodotta.

Sono i costi diretti fissi in quanto non variano in base al volume di produzione.

Uc è l'utile dell'imprenditore-costruttore.

CC = CTC + Sg + Uc

Dove:

• Costo Tecnico di costruzione (CTC) che rappresenta il costo variabile Cv, dato dalla sommatoria del costo della Manodopera (Ma) prezzo pagato per tutto il lavoro necessario all'esecuzione dei lavori; Materiali e Materie prime (Mt) e il costo di Noli e Trasporti (Nt) per il trasporto di specifici beni necessari al cantiere. CTC = Ma + Mt + Nt
• Costo fisso Cf riguarda le Spese generali dell'impresa pari al 15% CTC e includono:
  • Spese di allestimento del cantiere
  • Spese di impianto
  • Spese per il personale tecnico
  • Spese di gestione aziendale
  • Spese di personale e struttura
  • Oneri finanziari
  • Imposte e tasse
  • Interessi passivi e ritardati pagamenti
• Uc rappresenta l'utile dell'imprenditore-costruttore, pari al 10% (CTC + Sg). Da sottolineare che l'Utile Uc è

diverso da Up, di cui al Costo di Produzione CP, in quanto afferisce a soggetti diversi.

In particolare, nel caso in cui il processo di realizzazione è condotto da un soggetto promotore che è anche imprenditore costruttore, egli percepirà entrambi.

Anche il Costo di costruzione CC può essere declinato a seconda che il punto di vista assunto sia quello del promotore (ente pubblico, famiglia, impresa in genere), o quello di un imprenditore costruttore. Nel primo caso, la nozione di costo di costruzione per il promotore è quella completa appena esposta. Nel secondo caso, l'imprenditore costruttore distingue l'importo delle spese variabili del costo CTC (relative alla manodopera, materiali e materie prime, ai trasporti e noli) dalle spese fisse Sg, concernenti le spese di allestimento e funzionamento del cantiere e quota parte delle spese generali. L'utile Uc, invece, costituisce un elemento variabile.

In conclusione, il valore di costo totale,

Nel caso di opere edili e civili, coincide con il Costo di Produzione/realizzazione CP. La componente principale di tale voce è il Costo di Costruzione CC, che identifica la spesa totale necessaria alla costruzione del bene. La valutazione preventiva dei costi delle opere da realizzare è essenziale per determinare le spese da sostenere negli interventi di trasformazione urbana. Le modalità di stima di entrambi i costi, CC e CP di Costruzione e di Produzione, questi ultimi a carico del promotore, sia pubblico che privato, viene effettuata con dettaglio crescente, man mano che si approfondisce il livello progettuale. Stimati i costi unitari parametrici è possibile pervenire alla stima dei costi di costruzione delle opere, a cui dovranno essere aggiunte le altre spese necessarie. Nel caso di opere pubbliche la stima del Costo totale di Produzione Cp avviene attraverso la redazione di un Quadro economico.

In sede di progett