Riassunto esame Estimo ed economia ambientale, Prof. Iannace Gino, libro consigliato Forte, Forte

Caratteristiche del mercato delle aree edificabili

- Struttura generale simile a quella degli altri mercati ma più segmentato per localizzazione, dimensione e destinazione

- Aree non omogenee

- Prezzi non noti

- Domanda ed offerta rarefatte

La stima di un'area edificabile

Per la stima del valore di mercato di un'area edificabile è possibile ricorrere ai seguenti procedimenti di stima:

Procedimento sintetico o diretto: La stima sintetica del valore di mercato delle aree edificabili può attuarsi ogni volta in cui è possibile formare la scala dei prezzi noti.

Procedimento analitico indiretto: Nel procedimento analitico per la stima del valore di mercato di un'area edificabile possiamo andare a considerare l'area urbana come un fattore di produzione dal quale, con l'applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Va (valore dell'area) = Vmp (valore di mercato del fabbricato che io potrò

produrre) – Ktr(costo di trasformazione) = Vt (valore di trasformazione)

ALTRO PROCEDIMENTO SINTETICO : Con questo diverso procedimento sintetico si tiene conto della posizione del fondo e dell’indice di edificabilità. È possibile arrivare alla formulazione del più probabile valore di mercato della nostra area (Va) considerando la nostra area attrezzata come una quota percentuale del valore di mercato del fabbricato che è possibile realizzare in funzione dell’indice di fabbricabilità (Vm) che possiamo andare a realizzare. Quindi il più probabile valore di mercato dell’area che dobbiamo stimare sarà uguale a:

Va = a x Vm (per a < 1)

È una maniera molto speditiva per andare a stabilire in via sintetica il valore di mercato del suolo edificabile. Generalmente per quanto riguarda l’indice a (alfa) il mercato ci suggerisce che è possibile avere valori dallo 0,10 allo 0,40 del valore di mercato.

È un’incidenza che cresce all’aumentare del valore di mercato ed è funzione sia dell’apprezzamento posizionale che della quantità di volumi edificabili. Questo metodo viene utilizzato quando non ho dati confrontabili ma conosco l’indice di fabbricabilità del suolo.

13 : IL PROCEDIMENTO ANALITICO DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEI FABBRICATI URBANI O “PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI”

È un procedimento di tipo indiretto e si utilizza quando :

• Risulta impossibile formare una scala di prezzi noti di beni simili
• Si ha una ridotta trasparenza del mercato

Tale procedimento ritiene che il valore di mercato di un bene sia essenzialmente funzione dei redditi che esso è in grado di dispiegare. I presupposti di questo ragionamento sono:

• Di tipo economico : un bene vale quanto rende
• Di tipo finanziario : l’accumulazione iniziale di redditi consente di trasformare il valore di un reddito in un capitale attuale

ELEMENTI

DI MATEMATICA FINANZIARIA

Nell'applicazione dei procedimenti può verificarsi la circostanza di dover comparare dati posizionati in momenti temporali differenti. Al fine di poter rendere confrontabili i dati occorre utilizzare alcuni strumenti della matematica finanziaria. Uno dei principi della matematica finanziaria dice che: "Non si possono sommare, sottrarre e confrontare somme di denaro posizionate in periodi temporali diversi, se prima non vengono rese uniformi al momento della stima".

ALCUNE DEFINIZIONI

REDdITO: Flusso netto di ricchezza che un individuo ottiene svolgendo un'attività economica in un determinato periodo di tempo ed è espresso da un bilancio, ovvero dalla differenza: Reddito netto = Ricavo lordo (beni prodotti) - spese

RENDITA: Quantità di moneta che si ripropone a scadenze fisse

RISPARMIO: La somma di denaro (parte del reddito) che una famiglia o un'impresa sottraggono al consumo immediato per soddisfare

dei bisogni futuri. CAPITALE: Il "fondo" di beni che comprende sia il capitale inteso come fattore di produzione (ossia i beni volti a produrre nuova ricchezza reale) sia i beni capaci di assicurare un reddito a chi li possiede. INTERESSE: È sia il prezzo (compenso) percepito da chi presta denaro (creditore) sia il costo pagato da chi riceve denaro in prestito (debitore). La somma algebrica di capitale monetario (C) e dell'interesse (I) è definita "montante". M (Montante) = C0 (capitale iniziale) + I (interessi maturati). Il "montante unitario" (q) è la somma del capitale unitario (riferito a 1 euro) e degli interessi maturati in un anno. L'unità di misura dell'interesse è il saggio o tasso di interesse (r). Il tasso di interesse è direttamente proporzionale al rischio. COME DETERMINARE L'INTERESSE Per determinare l'interesse prodotto alla fine di un anno dal capitale (C) sivalore spostato nel passato si trasforma in valore attuale attraverso il coefficiente di anticipazione. Per calcolare l'interesse semplice, si utilizza la formula: I = C0 * r * n Dove: - I è l'interesse - C0 è il capitale iniziale - r è il saggio di interesse - n è il numero di mesi o giorni per cui si usufruisce del capitale Per calcolare l'interesse composto, si utilizza la formula: M = C0 * (1 + r)^n Dove: - M è il montante - C0 è il capitale iniziale - r è il saggio di interesse - n è il numero di anni per cui si usufruisce del capitale Per portare tutti i valori allo stesso momento, si utilizzano i coefficienti di anticipazione e posticipazione. Un valore spostato nel futuro si trasforma in montante attraverso il coefficiente di posticipazione, mentre un valore spostato nel passato si trasforma in valore attuale attraverso il coefficiente di anticipazione.valore spostato nel passato si trasforma in valore scontato attraverso il coefficiente di anticipazione.

ANNUALITÀ (a)

Le annualità sono prestazioni finanziarie periodiche positive (redditi) o negative (spese), che si verificano ad intervalli annuali. Le annualità possono essere:

• Posticipate (se avvengono a fine anno)
• Anticipate (se avvengono all'inizio dell'anno)
• Limitate (se riferite ad un numero limitato di anni)
• Illimitate (se riferite a un numero limitato di anni)
• Costanti (se si ripetono con lo stesso ammontare)
• Variabili (se si ripetono con importi diversi)

LA CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO

Si basa sull'ipotesi che il valore dei beni immobiliari dipende da ciò che essi possono rendere. È possibile quindi esprimere un giudizio di previsione su questi redditi futuri. Il procedimento analitico pone il Vm pari al rapporto tra il reddito ed il saggio di capitalizzazione. La capitalizzazione è un'operazione che si

configura come sommatoria di redditifuturi (scontati all'attualità) ed equivale all'accumulazione iniziale A0 di n annualità a costanti e posticipate. La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un bene economico si ottiene pertanto: - Attualizzando i redditi netti, futuri e ordinari per n anni ad un saggio r di fruttuosità indicato dal mercato. - Vm = valore di mercato - Rn = reddito netto - r = saggio di capitalizzazione Vm = Rn / r Il reddito deve essere: - netto (cioè privo di spese) - futuro (che riguarda il futuro) - costante (continuativo medio) - ordinario (più frequente) Dal mercato locativo è possibile rilevare la redditività lorda presente, in coerenza con il principio della permanenza delle condizioni ed attraverso l'analisi del trend di variazione dei prezzi dei fabbricati stessi, pur tenendo presente che i dati offerti dal mercato sono soltanto indicativi. Dal reddito lordo annuo RL ordinario, e

Cioè indipendente da circostanze particolari e, quindi, più frequente, il redditonetto Rn è determinabile attraverso l'analisi di tutte le spese di gestione a carico del proprietario.

Rn = RL - SSPESE DI GESTIONE (S)

Tali spese espresse in percentuale di RL sono:

• Spese di manutenzione: le spese di manutenzione si dividono a loro volta in manutenzione ordinaria ("intervento continuo necessario per garantire la funzionalità dell'immobile e per evitarne il degrado, sostituendo le parti e gli elementi logorati dall'uso"), manutenzione straordinaria ("ogni intervento eseguito per prolungare la durata dell'edificio o di sue determinate parti"), rinnovo ("investimento aggiuntivo di ristrutturazione e di riqualificazione tendente ad aumentare il valore dell'immobile, diminuendo l'obsolescenza tecnologica") ed interventi di ristrutturazione edilizia ("interventi rivolti a trasformare

gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”). (incidenza dal 2 al 4% del RL)

Spese per i servizi: Sono a carico del locatore e riflettono la custodia, il portierato, la pulizia, l’illuminazione, la manutenzione dell’ascensore, ecc… (incidenza dal 2 al 5% del RL)

Detrazioni per sfitti ed inesigibilità: Sono rischi derivanti dalla morosità o insolvibilità del locatario (incidenza dall’1 al 4%)

Spese per assicurazioni: Garantisce la redditività dei rischi tecnici. (incidenza dello 0.5% del RL)

Spese per ammortamento: indica quella aliquota che si deve accumulare anno per anno onde ottenere alla fine del ciclo utile del fabbricato il capitale corrispondente alla sua nuova produzione. (incidenza dell’ 1% del RL)

Spese di amministrazione: incidenza del 3% del RL

Spese per imposte: Sono tra gli oneri fiscali che

Maggiormente incidono tra le spese sul reddito lordo, variando a seconda del regime fiscale in vigore. (incidenza dal 10 al 22% del RL)

IL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE è misura del rapporto tra la redditività che l'immobile può dispiegare in un certo periodo di tempo ed il valore capitale dell'immobile stesso. La sua determinazione può svolgersi sia con procedimento sintetico che analitico.

PROCEDIMENTO SINTETICO

Il procedimento sintetico si basa sulla rilevazione dei prezzi di compravendita e dei redditi registrati nel mercato immobiliare per tipologie di investimento assimilabili a quella in esame.

PROCEDIMENTO ANALITICO

Poiché frequentemente il saggio non è un dato direttamente reperibile dal mercato, si pone la necessità di determinarlo in via analitica, analizzando cioè le diverse circostanze che lo influenzano. È possibile ipotizzare che il saggio dell'investimento immobiliare urbano varia tra il 2 ed il 6 %.

Del Giudice riporta dal 3