Che materia stai cercando?

Anteprima

ESTRATTO DOCUMENTO

()

QUARTA FASE: Eventuali aggiunte e detrazioni al valore dell'immobile per dargli un valore reale

visto che stato calcolato con il principio dell'ordinarietà.

STIMA DEI FONDI RUSTICI A REDDITO ANNUO

Un fondo rustico può venire valutato mediante stima:

A vista o a impressione

• Storica

• Comparativa per confronto diretto o comparativo

• Per valori tipici

• Per capitalizzazione del beneficio fondiario

Qualunque sia il procedimento eseguito il perito dovrà in ogni caso a determinare il valore ordinario

dell'immobile rustico e cioè il più probabile valore di mercato del fondo supposto in condizioni

ordinaria. Solo in un secondo tempo si eseguiranno le relative aggiunte e detrazioni per adeguare il

valore normale alla reale condizione a cui si viene a trovare l'immobile nel momento di stima. La

stima del fondo deve essere sempre eseguita a cancello aperto.

STIMA A VISTA O A IMPRESSIONE: E' una stima a vista per una valutazione immediata del

bene e richiede da parte del perito esperienza e buona conoscenza del mercato.

STIMA STORICA: Consiste nella valutazione del fondo in base ad altri valori precedentemente

verificatisi per lo stesso fondo.

STIMA COMPARATIVA: Consiste nella valutazione del bene per il confronto con altri beni simili

e per far si che sia possibile devono essere soddisfatte 3 condizioni :

Devono esistere altri fondi simili nell'ambito dello stesso mercato

• Devono essere noti i recenti valori di compravendita

• Devono esistere un parametro di comparazione in comune tra il fondo oggetto di stima e i

• fondi presi a confronto, che possono essere tecnici (ettaro) o economici (canone d'affitto)

La formula è :

STIMA PER VALORI TIPICI: Si manifesta attraverso un procedimento che si può ritenere del

tutto singolare. Si tratterebbe in sintesi di :

Suddividere la superficie del fondo in appezzamenti omogenei di qualità e classe ben

• determinata (vigneto, seminativo ecc.)

Raccogliere nell'ambito dello stesso recenti dati sui prezzi medi unitari

• Fissare comparativamente il valore unitario dell'appezzamento oggetto di stima

• Eseguire gli opportuni conteggi estimativi

Si tratta di valutare lotto per lotto l'intero fondo e come se ogni appezzamento rappresentasse una

singola unità fondiaria.

Gli eventuali fabbricati rurali vanno separatamente valutati in base al costo di ricostruzione tenuto

conto del loro effettivo stato di conservazione.

STIMA ANALITICA O PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI: Il più probabile valore di

mercato di un bene immobile si può ricavare mediante la capitalizzazione dei redditi che il bene

stesso è capace di fornire. Il più probabile valore di mercato di un fondo rustico si determina per via

analitica attraverso 4 fasi:

Determinare il più probabile reddito medio annuo da capitalizzare

• Determinare il più probabile saggio di capitalizzazione

• Determinare il valore normale del fondo mediante formula di capitalizzazione

• Apportare le eventuali aggiunte e detrazioni al valore normale

Al fine di determinare il beneficio fondiario medio annuo da capitalizzare due sono le procedure

che si possono adottare:

In base al bilancio aziendale quando normale sia la conduzione del fondo da parte dello

• stesso proprietario

In base al canone d'affitto

IN BASE AL BILANCIO AZIENDALE: Nel caso della conduzione diretta il beneficio fondiario

si può ricavare, supposto il tornaconto uguale a 0, con:

()

Bfn = Beneficio fondiario medio annuo normale spettante al proprietario

Plv = Produzione lorda vendibile costituita dalla somma dei prodotti che il proprietario può vendere

annualmente senza influenzare il normale funzionamento dell'azienda agraria (è data dalla

produzione diretta dal suolo, escluso i rimpieghi e i prodotti trasformati). La produzione lorda totale

è data dalla somma tra prodotti venduti e prodotti consumati (che insieme formano la produzione

lorda vendibile) e i rimpieghi.

Q = Quote di reintegrazione,assicurazione, manutenzione relative al capitale fondiario e al capitale

aziendale. Queste quote incidono sul capitale fondiario circa il 2% del loro valore ordinario .Sul

capitale scorte reintegrazione, assicurazione e manutenzione incidono il 15-20 % del loro valore a

nuovo, l'assicurazione del bestiame è del 2-3% sul valore di esso, assicurazione del fieno 2-3% di

esso.

Sv = Spese varie per l'acquisto dei materiali e dei servizi extra-aziendali (sementi, concimi ecc.) che

sono il 15- 20 % della produzione lorda vendibile.

Tr= Imposte, tasse e contributi che il proprietario deve in media sostenere annualmente in

conseguenza della gestione diretta del fondo ed essi comprendono: imposte sul reddito delle

persone fisiche (IRPEF), imposta comunali sull'immobile (IMU), imposte regionali sulle attività

produttive (IRAP), imposta sul valore aggiunto (IVA). L'ammontare dei tributi si aggira intorno al

20-30 % della produzione lorda vendibile.

Sa= Salari per la retribuzione del valore manuale (salariati e braccianti agricoli) dove i salari si

possono vedere dai registri contabili

St= Stipendi per la retribuzione del valore intellettuale (direzione, amministrazione ,sorveglianza)

dove questa spesa è spesso implicita e gli stipendi ammontano in media al 4-7 % della produzione

lorda vendibile

I = interessi sul capitale agrario al 3-5 % per anno

In sintesi, per lo svolgimento della suddetta espressione il perito deve eseguire numerose indagini e

assumere molte informazioni se vuole impostare un bilancio aziendale che rispecchia la normalità

per ogni elemento, si tratta praticamente di svolgere le fasi dello schema generale che segue:

Descrizione dell'azienda: il perito deve fare un rilievo fotografico analizzando

• compiutamente le caratteristiche intrinseche ed estrinseche oggetto di stima.

Determinazione dell'utile lordo di stalla, si tratta di calcolare l'incremento manuale in carne

• per qualità e quantità

Determinazione della produzione lorda vendibile , si determina in base a una analisi dei

• prodotti diretti e indiretti che annualmente il proprietario può vendere senza influenzare il

normale funzionamento dell'azienda agraria.

Determinazione delle scorte fisse e circolanti, tali scorte dovrebbero essere quelle

• mediamente presenti all'inizio di ogni gestione (bestiame, macchine e attrezzi , fieno , paglia

e letame)

Determinazione delle spese medie annue a carico del puro proprietario che conduce

• mediamente il fondo

SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE DEI BENI FONDIARI: Dopo la determinazione del

beneficio fondiario è necessario disporre dell'appropriato saggio di capitalizzazione. Esso esprime il

rapporto tra il reddito di un dato bene e il valore capitale del bene stesso.

()

e in particolare per i beni rustici:

()

La semplicità dell'espressione V= BF/ r non sminuisce affatto l'importanza che si deve attribuire

nell'applicazione estimativa.

Il beneficio fondiario si può ricavare con una certa facilità (mediante bilanci aziendali, dati

contabili) mentre il saggio di capitalizzazione è di difficile riconoscimento, perciò lievi variazioni

del saggio comportano sensibili variazioni del saggio corrispondente, così fra due fondi rustici avrà

più valore quello che presenterà maggiori comodità o darà maggiore garanzia di sicurezza e durata e

questo incide sul saggio di capitalizzazione abbassandolo.

Due sono le vie in cui si può calcolare il saggio di capitalizzazione:

via diretta, in rapporto ad altri fondi simili di cui si conoscono i recenti valori normali di

• mercato e i relativi benefici fondiari per cui

()

e questa è la procedura più logica in quanto il saggio fondiario medio viene fornito direttamente dal

mercato

via indiretta, in rapporto al saggio di interesse di altri investimenti analoghi a quello

• fondiario

Una volta al conoscenza del beneficio fondiario normale e del relativo saggio di capitalizzazione si

può determinare il valore normale del fondo a secondo delle due seguenti circostanze:

() quando i redditi medi annui sono posticipati e illimitati

() quando i redditi medi annui sono posticipati e limitati

Dopo aver calcolato il valore normale si devono sommare le eventuali aggiunte o detrazioni.

FRUTTI PENDENTI E ANTICIPAZIONE COLTURALI

Si definiscono frutti pendenti i prodotti di un fondo in via di maturazione o prossima alla raccolta,

per anticipazione colturali invece si intendono tutte le spese che devono essere anticipate per una

data coltura fino al momento in cui il prodotto sia visibile o comunque si può figurare in un frutto

pendente, così i frutti pendenti vengono valutati in base ai prodotti futuri di prossima realizzazione

al netto delle spese relative ancora da sostenere e le anticipazioni colturali si stimano in base alle

spese realmente sostenute per una data coltura fino al momento della stima. La loro determinazione

si effettuerà sempre per tempi inferiori ad un anno e si tratta di stimare frutti pendenti, anticipazioni

colturali di una data coltura in atto e un preciso momento del suo ciclo produttivo.

STIMA DEI FRUTTI PENDENTI: Nel rilievo dei frutti pendenti non ci si basa su andamenti

medi annui ma sulle quantità, sui prezzi e sulle spese effettivamente prevedibili in quell'annata

agraria e per quella determinata cultura. L'espressione è :

()

Fp = frutti pendenti

Pr = valore totale dei prodotti futuri commercialmente realizzabili

Sp= somma delle spese sostenibili dal momento di stima a quelle in cui i prodotti verranno

commercializzati

E' molto importante sapere effettivamente prevedere i prodotti retraibili per quantità e qualità e il

prezzo di mercato e le spese che si devono sostenere al momento della stima a quella in cui i

prodotti saranno commerciabili.

STIMA DELLE ANTICIPAZIONI COLTURALI: Si basa essenzialmente sui costi del passato e

cioè sulle spese realmente sostenute dall'inizio del ciclo produttivo della coltura fino al giorno della

stima. Si tratta di calcolare il rimborso delle spese relative ai lavori colturali effettivamente eseguiti.

Dalla somma delle spese anticipate si dovrà poi detrarre il valore dei prodotti secondari. La formula

è :

()

Ac = anticipazioni colturali

0 = momento 0 , cioè inizio produttivo della coltura

m= momento di stima del ciclo della coltura

∑Sp= accumulazione delle spese sostenute dall'inizio del ciclo produttivo della coltura al momento

della stima

∑Pr = accumulazione degli eventuali prodotti secondari della stessa coltura

MIGLIORAMENTI FONDIARI

Per miglioramento fondiario si intende un investimento duraturo di capitale e di lavoro attuato sul

terreno che comporti la valorizzazione del fondo e che aumenti anche la redditività del fondo.

Bisogna fare una distinzione fra miglioramento fondiario , che intende un investimento del

proprietario sul fondo e trasformazione fondiaria , che intende una serie di opere e investimenti

rivolta a fare notevoli cambiamenti sulla produzione del territorio.

I miglioramenti fondiari riguardano normalmente fabbricati, piantagioni arboree, sistemazioni

idraulico-agrarie, opere irrigue e investimenti immobiliari in genere.

I problemi estimativi che possono avere i singoli privati nei miglioramenti pluriannuali sono:

Il giudizio di convenienza sull'esecuzione del miglioramento

• Indennità a colui che ha eseguito il miglioramento sul fondo altrui

• Ripartizione del costo dei miglioramenti se ci sono più proprietari interessati

GIUDIZIO DI CONVENIENZA SULL'ESECUZIONE DI UN MIGLIORAMENTO

FONDIARIO: A secondo dello scopo pratico per cui si attua un miglioramento pluriannuale il

giudizio di convenienza economico sulla sua esecuzione può essere espresso :

In termini di reddito

• In termini di capitale

• In termini di saggio di interesse

GIUDIZIO DI CONVENIENZA ESPRESSA IN TERMINI DI REDDITO: Un miglioramento

fondiario risulta conveniente nei confronti del proprietario dell'immobile quando l'incremento del

beneficio fondiario è maggiore o per lo meno uguale all'interesse annuo del costo del

miglioramento. Il tutto si può esprimere con la seguente espressione:

()

Bfp= beneficio fondiario permanente conseguibile col miglioramento e dopo il miglioramento

Bfa= beneficio fondiario attuale prima del miglioramento

KoS= costo totale del miglioramento riferito all'attualità

r = saggio d'interesse

GIUDIZIO DI CONVENIENZA ESPRESSA IN TERMINI DI CAPITALE: Un miglioramento

fondiario risulta conveniente nei confronti del proprietario dell'immobile quando l'aumento del

valore fondiario è maggiore o per lo meno uguale del costo del miglioramento.

()

Vn= valore fondiario normale dopo il miglioramento

Va= valore fondiario attuale prima del miglioramento

KoS= costo totale del miglioramento (costi diretti e costi indiretti) riferiti al momento della stima

GIUDIZIO DI CONVENIENZA ESPRESSA IN TERMINI DI SAGGIO D'INTERESSE: La

fruttuosità di un miglioramento fondiario si esprime col saggio di interesse reale dell'investimento e

si ricava dall'espressione generale con cui si esprime il giudizio di convenienza di un miglioramento

in termini di reddito:

()

Il saggio unitario di interesse all'attualità (ri) , risultante da tale rapporto, deve essere maggiore del

saggio di interesse di un altro investimento.

COSTO TOTALE DEI MIGLIORAMENTI: Nel miglioramento dove la durata è pluriannuale, si

deve intendere esattamente il numero degli anni che intercorre tra il momento in cui si inizia

l'esecuzione della miglioria e l'anno in cui si inizia a realizzare il beneficio fondiario dopo

miglioramento.

Dopo l'esecuzione di alcuni miglioramenti, questi hanno un beneficio fondiario crescente che si

stabilizzerà dopo n anni (in base alla miglioria). Dopo gli anni necessari si avrà un beneficio

fondiario permanente.

ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITA'

Il concetto di espropriazione appare nel periodo dei comuni, in cui gli statuti erano basati sul

concetto di dominio dello Stato su tutto il territorio. Le proprietà private dovevano così essere

cedute per causa di pubblico interesse in cambio di un indennizzo nel giusto prezzo del bene

espropriato. In Italia l'espropriazione per pubblica utilità venne emanata la legge fondamentale del

25 Giugno 1865. L'espropriazione è una delle più grandi limitazioni al diritto di proprietà che per

esigenze pubbliche un singolo proprietario può venire sacrificato dietro un indennizzo. La proprietà

privata è riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i

limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà

privata può essere nei casi previsti dalle legge, con un indennizzo, nei casi di pubblico interesse. Più

che mai si sentiva da diversi anni la necessità di un nuovo istituto giuridico che coordinasse in un

testo unico le norme da seguire in caso di espropriazione per cause di pubblica utilità, con

particolare riguardo alla determinazione dell'indennità e finalmente con il D.P.R. 327 8 Giugno

2001 è uscito il Testo Unico. Delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di

espropriazione per pubblica utilità.

TESTO UNICO (T.U.) DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI IN

MATERIA DI ESPROPRIAZIONE: Il testo unico appare piuttosto complesso, le più importanti

definizioni sono:

per espropriato si intende il soggetto pubblico o privato titolare del diritto espropriato

• per autorità espropriante si intende l'autorità amministrativa titolare del potere di

• espropriare

per beneficiario dell'espropriazione si intende il soggetto pubblico o privato a favore del

• quale viene messo il decreto d'esproprio

per promotore dell'espropriazione si intende il soggetto pubblico o privato che chiede

• l'espropriazione

Il decreto di esproprio può essere emanato qualora:

L'opera da realizzare sia prevista nel Piano urbanistico generale o in un atto di natura ed

• efficacia equivalente e sul bene di espropriare sia stato messo il vincolo preordinato

all'esproprio.

Vi è stata la dichiarazione di pubblica utilità

• Sia stata determinata , anche se in via provvisoria, l'indennità di esproprio

Le fasi del procedimento espropriativo sono:

il vincolo preordinato all'esproprio, che viene disposto quando è approvato il Piano

• urbanistico generale che ha durata di 5 anni

la dichiarazione di pubblica utilità, viene disposta salvo altre disposizioni equivalenti

• quando è approvato il progetto definitivo dell'opera di pubblica utilità

il progetto definitivo che va depositato presso l'Ufficio dell'Espropriazione

• il decreto di esproprio che viene emanato entro il termine di scadenza dell'efficacia della

• dichiarazione di pubblica utilità e viene subito pubblicata nella Gazzetta Ufficiale.

L'esecuzione del decreto di esproprio che ha luogo per iniziativa dell'autorità espropriante o

• del suo beneficiario con il verbale di immissione in possesso che vale 2 anni.

Divenuto efficacia l'atto che dichiara la pubblica utilità entra i successivi 30 giorni il promotore

d'espropriazione compila gli elenchi da espropriare e indica le somme che offre per la loro

espropriazione. Gli interessati nei successivi 30 giorni possono presentare osservazioni scritte e

documenti. L'atto che determina in via provvisoria l'indennità di espropriazione viene notificata al

proprietario , nei successivi 30 giorni il proprietario può comunicare all'autorità espropriante che

condivide la determinazione dell'indennità d'esproprio e questa è irrevocabile. Una volta accettata

l'indennità di esproprio al proprietario va corrisposto la somma entro il termine di 30 giorni, se non

condivide l'ammontare dell'indennità , l'espropriato può richiedere di ricorrere all'Istituto

dell'Arbitrariato per opporsi alla stima.

In ogni caso il proprietario rifiutasse qualsiasi indennità egli potrà proporre opposizione davanti la

Corte d'Appello.

Se manca l'accordo sulla indennità provvisoria, viene costituito un collegio di tre periti, uno

designato dal proprietario, uno dal beneficiario e un altro dal presidente del tribunale che entro

trenta giorni devono presentare la relazione di stima. La relazione di stima è depositato dai tecnici

presso l'Ufficio delle Espropriazione, dopo 30 giorni si autorizza il pagamento dell'indennità

definitiva.

L'espropriazione si calcola con il valore venale (di mercato) del bene che viene espropriato.

Nel caso di esproprio di un'area edificabile, l'indennità di espropriazione è pari alla semisomma del

valore di mercato dell'area e dal reddito domenicale moltiplicato per 10.

Nella stima di un'area di edificabile si esclude la presenza di fabbricati costruiti abusivamente.

Nel caso di esproprio di aree agricole e di quelle non classificate edificabili, in ogni provincia la

regione istituisce la Commissione Provinciale Esproprio che deve determinare il valore agricolo

medio per ettaro dei terreni. Per ogni espropriato viene calcolato l'indennità provvisoria in base al

valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura in atto. Nel caso di cessione volontaria, detto

premio di non contestazione , viene dato un premio del 50% dell'indennizzo provvisoria. Qualora

poi, la cessione volontaria viene data dal proprietario che coltiva direttamente l'area agricola, il

valore dell'indennità provvisoria viene triplicato, se si verifica il caso in cui l'area sia coltivata da

almeno un anno dalla data di dichiarazione di pubblica utilità dall'affittuario è prevista una indennità

pari a quella base del proprietario.

STIMA DELLE SERVITU' PREDIALI

Le servitù prediali sono diritti reali di godimento che consiste nel peso imposto su un fondo ( detto

servente) per l’utilità di un altro fondo ( detto dominante) di un proprietario diverso. Il proprietario

del fondo dominante deve pagare una giusta indennità al proprietario del fondo servente dove il

calcolo dell’indennizzo viene regolato dal codice civile o da leggi speciali. Le servitù prediali

possono essere :

• Affermative : quando il proprietario del fondo dominante può fare qualcosa sul fondo

servente;

• Negative: quando il proprietario del fondo servente non può fare qualcosa sul proprio fondo;

• Permanenti: con durata illimitaata o superiore ai 9 anni

• Temporanee : inferiori ai 9 anni;

• Apparenti : quando sono visibili;

• Non apparenti : quando non sono visibili ( come ad esempio il divieto di fabbricare ) ;

• Continue: quando non c’è bisogno dell’azione dell’uomo;

• Discontinue : quando c’è bisogno dell’intervento dell’uomo;

La servitù prediale si può costituire :

• Per legge;

• Per volontà dell’uomo;

• Per usucapione;

• Per destinazione del padre di famiglia;

La servitù prediale si può estinguere :

• Per sentenza del giudice;

• Per scadenza del termine;

• Per confusione (quando il proprietario del fondo servente e del fondo dominante diventano

un unico proprietario);

• Per prescrizione ( quando non si esercita il diritto per vent’anni);

• Per impossibilità d’uso o per mancanza di utilità;

• Per espropriazione di pubblica utilità;

L’indennità può essere concordata tra le parti mediante sentenza del giudice. Le principali servitù

sono : l’acquedotto coattivo ,lo scarico coattivo , il passaggio coattivo , l’elettrodotto coattivo , il

metanodotto coattivo.

ACQUEDOTTO COATTIVO: L’art. 1033 stabilisce che il proprietario è tenuto a dare passaggio

nei suoi fondi alle acque di ogni specie di chi abbia diritto di usarle anche solo temporaneamente

per necessità di vita e per usi agricolo e industriali. Non è ammessa la costituzione della servitù per

scopi voluttuari,ad esempio l’uso di acqua per fontane di abbellimento. Perché si costituisca la

servitù è necessario che il fondo dominante dimostri:

• Di avere il diritto di servirsi dell’acqua durante il tempo per cui si chiede il passaggio;

• Che l’acqua sia sufficiente all’uso a cui la si vuole destinare;

• Che il passaggio richiesto sia il più conveniente e d il meno pregiudizievole per il fondo

servente;

• L’indennità dovuta al fondo servente deve essere pagata prima di intraprendere la

costruzione dell’acquedotto;

Vi sono due casi da considerare:

• Acquedotti esistenti:l’indennità deve essere commisurata al valore dell’acquedotto,alle spese

per il passaggio e la manutenzione;

• Acquedotti da costituirsi:l’indennità è uguale al valore di stima dei terreni,senza togliere le

imposte,danni recati al fondo,frutti pendenti,valore del soprasuolo e metà del valore del

terreno occupato dal materiale di spurgo;

Sul terreno dello spurgo si possono fare delle piantagioni e il proprietario non ha diritto a nessuna

detrazione delle imposte,perché esso rimane proprietario e quindi all’indennizzo viene sommata la

capitalizzazione delle imposte inerenti alla superficie occupata dal canale e a metà della superficie

dello spurgo. Inoltre i danni riguardanti le colture sono quelli relativi ai frutti pendenti (Fp) e, in

caso di estirpazioni di piante arboree,il danno corrisponde al valore del soprassuolo (Vs) e,danni

intesi come diminuzione di valore del fondo servente ,dovuti ad esempio alla divisione del fondo

che determina una diminuzione di appetibilità. Calcolato l’indennizzo per un ettaro ,si moltiplicherà

il valore per tutti gli ettari. Se c’è un aumento di spese colturali o una diminuzione di produzione

unitaria il danno è uguale :

Bf /ha = Bf fornito senza la servitù

1

Bf /ha = Bf fornito al fondo con la servitù

2

Numero ha = (superficie totale-superficie servitù)

r = saggio capitalizzazione

Nel caso che le produzioni unitarie non subiscano variazioni,il danno si può identificare nelle

maggiori spese annue di coltivazione,da ritenersi perpetue,che verranno capitalizzate al saggio

;

medio commerciale:

Il valore dell’area occupata viene calcolato con le seguenti formule:

Metodo di stima sintetico → Ind = V +1/2*V +imp/r +Fp+D+Vs

1 2 1

Metodo di stima analitica → Ind =Bf/r+1/2*Bf/r+imp/r +Fp+D+Vs

1

Dove:

V = valore dell’area occupata dal canale

1

1/2*V = metà del valore dell’area occupata dai materiali di spurgo

2

Imp/r = capitalizzazione delle imposte imu e irpef pagate per le superfici (V e ½* V )al saggio

1 1 2

bancario medio (2÷6%).Si conteggiano perché il proprietario non riceve alcun reddito da tale

superficie,ma continua a pagare le imposte.

Fp = frutti pendenti eventuali

D = danni eventuali intesi come diminuzione del valore del fondo (deprezzamenti per maggiori

spese di trasporti,lavorazioni,…)

Vs = valore eventuale del soprassuolo (piante distrutte)

Se anziché un canale fosse una condotta , l’indennizzo sarebbe uguale a quello precedente con

l’esclusione del valore relativo allo spurgo.

Per le servitù temporanee (la cui durata non supera i 9 anni) l’indennità è pari alla metà di quella

calcolata in precedenza con l’obbligo,scaduto il termine,di rimettere il fondo come era prima della

servitù. Da ricordare è però che i frutti pendenti,i danni e il valore delle piante estirpate devono

essere risarciti totalmente. Se prima delle scadenza dei 9 anni si converte la servitù da temporanea a

permanente (per motivi vari),il proprietario del fondo dominante deve pagare l’altra metà più gli

interessi legali maturati dall’inizio della servitù;se però lascia scadere il termine dei 9 anni,deve

pagare il totale indennizzo: +

Indennizzo servitù temporanea = Fp+D+Vs

SCARICO COATTIVO:Le disposizioni che regolano l’acquedotto coattivo si applicano anche nel

caso in cui si chieda il passaggio alla scopo di scaricare acque sovrabbondanti che il vicino non può

ricevere nel suo fondo. L’indennità che il proprietario del fondo dominante dovrà pagare al fondo

servente è calcolata con lo stesso criterio dell’acquedotto coattivo.

PASSAGGIO COATTIVO:La legge stabilisce che il proprietario che non ha uscita su via pubblica

dal proprio fondo,ha il diritto di ottenere il passaggio dal proprio vicino la formula è:

Metodo di stima sintetico → ind = V+imp/r +Fp+D+Vs

1

Metodo di stima analitica → ind =Bf/r+imp/r +Fp+D+Vs

1

V = valore dell’area occupata e valore dell’area di rispetto. Per la servitù temporanea valgono le

stesse regole dell’acquedotto coattivo.

Se la servitù viene concessa attraverso un passaggio già esistente ( sufficiente per l’uso ),il

proprietario del fondo dominante dovrà pagare solo le maggiori spese di manutenzione e

riadattamento.

ELETTRODOTTO COATTIVO: La normativa che regola attualmente tale servitù si rifà alla

legge speciale dell’11 dicembre 1933. Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio sui propri fondi

alle condutture elettriche aeree e sotterranee,con tutti gli impianti necessarie a permettere il transito

del personale addetto alla sorveglianza e alla manutenzione degli impianti. L’indennità da

corrispondere al proprietario deve tener conto:

• Della diminuzione di valore a causa della servitù subiscono il fondo e il fabbricato;

• Del valore di mercato dell’area occupata dai basamenti,cabine elettriche,manufatti in genere

e relativa aree di rispetto;

• Di un quarto del valore di mercato dell’area occupata dalla proiezione dei fili sul terreno

necessaria al transito per l’esercizio dell’elettrodotto (larghezza 1.50m);la legge prevede

però anche larghezze maggiori o minori in relazione al tipo di elettrodotto;

• Di metà del valore di ricostruzione dei muri nel caso in cui fosse necessario ancorare

conduttori all’esterno delle facciate;

• Di eventuali danni indiretti arrecati al fondo (limitazioni colturali,deprezzamenti,maggiori

spese di coltivazione)

• Di eventuali danni diretti (frutti pendenti e valore soprassuolo);

• Della capitalizzazione delle imposte IMU e IRPEF ,relative alla superficie interessata e a un

quarto del’area occupata dalla proiezione dei fili sul terreno.

Metodo di stima sintetico → ind = V +1/4*V +imp/r +Fp+D+Vs

1 2 1

Metodo di stima analitica → ind =Bf/r+1/4*Bf/r+imp/r +Fp+D+Vs

1

V =valore di mercato della superficie occupata dai manufatti e aree di rispetto ( basamenti,cabine di

1

trasformazione)

1/4*V =un quarto del valore dell’area su cui si proiettano i fili (circa 1.50m di larghezza necessaria

2

per il transito del personale addetto alla manutenzione)

Fp= frutti pendenti eventuali

D= danni eventuali intesi come diminuzione del valore del fondo

Vs= valore eventuale del soprassuolo (piante distrutte)

r=saggio di capitalizzazione per determinare il valore del fondo (stima analitica)

r =saggio medio per un comune investimento bancario o commerciale a breve o medio termine ( per

1

capitalizzare le imposte.

Se la servitù di elettrodotto è richiesta per un tempo inferiore a 9 anni ,vale già quanto esposto per

l’acquedotto coattivo (servitù temporanea).Nel caso che la servitù di un elettrodotto fosse

sotterranea si calcola l’indennizzo come per la servitù di acquedotto.

USUFRUTTO,USO E ABITAZIONE

L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cose altrui, l'usufruttuario può godere della cosa come

se fosse il proprietario traendone ogni possibilità utilità ma con l'obbligo di rispettare le destinazioni

economiche e di farne uso come un buon padre di famiglia. L'usufrutto è un diritto che:

Si acquista tra atto fra vivi, per testamento o usucapione

• E' limitato nel tempo, la durata massima è vita natural durante

• Non si trasmette per eredità , sono invece ereditabile i redditi già maturati dall'usufruttuario

• Può essere venduto

• Termina in ogni caso con l'uso dell'usufruttuario

• Il contenuto del diritto di usufrutto consente al suo titolare di andare in allocazione il fondo

L'usufrutto si può concepire solo su beni a fecondità ripetuta, per quanto riguarda il godimento il

codice italiano stabilisce che l'usufruttuario può trarre dalla cosa ogni utilità e cioè tutti i frutti

naturali e civili purché ne resti intatta la destinazione economica. Qualora la cosa in usufrutto

venisse migliorata ad opera dell'usufruttuario questi o i suoi eredi hanno diritto all'indennità per i

miglioramenti eseguiti. Tale indennità viene misurata in base alla differenza tra spesa e migliorato.

VALORE E DIRITTO DELL'USUFRUTTUARIO: Tale diritto è dato dall'accumulazione

iniziale di tutti quei redditi che spettano all'usufruttuario e dei quali può disporre e godere in qualità

di possessore della cosa dal momento della stima fino alla fine della durata dell'usufrutto. Il tutto si

può riassumere con la seguente espressione:

()

Vdu = valore diritto dell'usufruttuario

Ru = reddito medio annuo al netto delle spese detraibile dall'usufruttuario sulla cosa in godimento

n = anni di durata dell'usufrutto

r= saggio commerciale

Le spese ordinarie di ampie manutenzione e quelle straordinarie rese per colpa dell'usufruttuario , le

imposte e i carichi tributarie sono a spese dell'usufruttuario.

VALORE E DIRITTO DEL NUDO PROPRIETARIO: Il valore della nuda proprietà nell'ipotesi

di usufrutto totale sarà uguale al valore normale a prezzo attuali del bene oggetto di usufrutto

scontato al momento di stima :

()

Vnp = valore nuda proprietà

Vn= valore normale del bene oggetto di usufrutto all'anno n (cioè quando cessa il diritto di

usufrutto)

Il valore della nuda proprietà è uguale al valore attuale del fondo diminuiti dei benefici fondiari

riportati all'attualità prodotti dagli anni residui dell'usufrutto.

STIMA DEI DANNI

Alla stima dei danni ai beni economici si dovrà fare riferimento al danno materiale che è costituito

dai danni immediati e dalle spese occorrenti per il ripristino del bene danneggiato e al danno

finanziario che consiste nei redditi non realizzabili o della diminuzione del valore del bene. Per

stimare il danno economico complessivo si deve:

Calcolare le spese occorrenti per ripristinare il bene colpito dalle calamità

• I danni immediati e frutti pendenti perduti

• Gli eventuali redditi futuri che si verranno a perdere

La stima dei danni ricorre frequente per valutare gli effetti derivanti:

Da cause fortuite o di forza maggiore (incendi)

• Da terze persone (infortuni automobilistici)

• Dall'applicazione di leggi speciali

• Da inquinamenti di varia natura

Ai fini di determinare un danno da un punto di vista economico-estimativo il perito in pratica

dovrebbe procedere nel seguente modo:

Descrivere accuratamente il bene danneggiato

• Rilevare le cause

• Indicare gli effetti sul comportamento del danneggiato, prima , durante e dopo il danno

• Precisare le conseguenze del danno

• Circoscrive l'entità fisiche del danno

• Valutare il danno complessivo con riferimento al momento dell'indennizzo

• Definire l'entità del risarcimento

CONTRATTO DI POLIZZA-ASSICURAZIONE: L'assicurazione è un contratto mediante il

quale l'assicuratore si obbliga, dopo la riscossione di un premio, a dare all'assicurato un indennizzo

per eventuali danni a causa di forza maggiore. L'indennizzo che la compagnia deve corrispondere

all'assicurato è disciplinato nei particolari del contratto di assicurazione detto anche polizza. 3 sono

gli elementi fondamentali di una polizza di assicurazione:

L'impresa assicuratrice

• Il rischio assunto dall'impresa

• Il premio pagato dall'assicurato

Il rischio deriva dall'ignorare se l'evento accadrà o meno e se accadrà quando e in quale misura e

senza rischio non può esistere un contratto di assicurazione. Per un bene assicurato ad un valore pari

riscontrabile a quello del sinistro il valore dell'indennizzo corrisponde al danno reale, nel caso in cui

il valore assicurato sia inferiore al valore del bene l'indennizzo dovrà essere ridotto al valore

assicurato:

()

Vr= valore reale del bene al momento del sinistro

Va = valore di cui il bene è stato assicurato

dr = danno reale riscontrato al momento del sinistro

Ind = indennizzo spettante all'assicurato

VALUTAZIONE DEI DANNI DI GRANDINE: Il perito chiamato dalla società assicuratrice a

valutare il danno provocato dalla grandine a una coltivazione in atto , prima del calcolo estimativo,

deve fare una indagine di carattere preliminare e cioè dovrà esaminare:

Se gli appezzamenti danneggiati sono realmente quelli assicurati

• Se il prodotto fu realmente colpito da grandine

• Il giorno della caduta della grandine

• Se l'assicurazione copre tutto il prodotto

• Se furono eseguite le normali cure colturali della zona

• Se e quali spese viene a risparmiare in conseguenza della grandine

• Se si possono supporre cause diverse dalla grandine

• Se il prodotto fu colpito prima della data di rischio del contratto

• Se sono stati fatti danni dovuti a malafede

• Se è possibile sostituire la coltura con altre colture

• Se la quantità di prodotto assicurata si può ottenere di ciascun degli appezzamenti

• danneggiati

Contro la grandine si assicura quindi il frutto pendente di una data coltivazione di quell'anno,

l'ammontare del danno reale di una grandinata , dovrebbe risultare procedendo nel modo che segue:

()

D= valore del danno

P= valore del prodotto che si sarebbe ottenuto

p= prodotto residuo , cioè quello che ancora si presume di ottenere

d = detrazioni da farsi per uno o più dei motivi sopra menzionati

Il perito si limita a vedere la percentuale del danno e non la quantità assoluta, la percentuale può

essere fatta: a vista o con un procedimento analitico. Due sono i casi : se il danno è uniforme dalla

media aritmetica semplice dei danni percentuali rilevati con i vari sondaggi si ottiene il più

probabile danno espresso in percentuali dell'intero appezzamento. Se il danno non è uniforme il

danno medio dell'intera appezzamento si ricaverà dalla media aritmetica ponderata dei danni medi

riscontrati in ogni porzione.

VALUTAZIONE DEI DANNI DI INCENDIO: L'assicurazione contro i danni di incendio è molto

frequente, nel caso di incendi di un fabbricato si tratta di ripristinare il fabbricato danneggiato

sull'aspetto economico del costo di ricostruzione e in questo caso il perito deve come prima e

doverosa indagine appurare se il valore assicurato coincide o meno con il valore reale di costo del

fabbricato al momento del danno e bisogna effettuare in via preliminare le seguenti indagini:

Determinare possibilmente la causa dell'incendio

• Conoscere se esistono nuove cause che hanno potuto aggravare il rischio

• Rilevare quali e quanti delle cose danneggiate sono illese

Dopo aver raccolto questi elementi, per passare alla stima del danno reale si prospettano in linea

generale 2 procedure:

Il danno causato dal sinistro che viene determinato algebricamente addizionando le seguenti

• voci: Kr (costo di costruzione delle parte distrutte), Sr (spese necessarie per la riparazione

delle parti danneggiate), Ss (spese sostenute per salvare quanto era possibile), Mr (valore dei

materiali recuperati al netto delle relative spese). La formula:

()

Si tratta di determinare il danno reale : Dr (danno provocato dall'incendio), Vr (valore di

• costo del fabbricato prima del sinistro), Vr1 (valore costo reale della parte non danneggiata),

Kr (costo di ricostruzione della parte distrutta), Sr (spese necessarie per la riparazione delle

parti danneggiate) , Mr ( valore dei materiali recuperati al netto delle relative spese) , Ss

(spese sostenute per salvare quanto era possibile). La formula è :

() SUCCESSIONI E DIVISIONI EREDITARIE

La successione è il trasferimento di un diritto soggettivo da un titolare a un altro con l'accettazione

dell'eredità passano crediti e debiti. Si ha successione legittima quando il de cuius è morto senza

testamento e la legge chiama a succedere gli eredi legittimi (coniuge, ascendenti,discendenti e

collaterali fino al sesto grado),il coniuge superstite ha sempre diritto a una parte dei beni in piena

proprietà. La successione testamentaria viene fatta per testamento, solo una parte del patrimonio

può essere disposto liberamente dal testatore (quota disponibile). L'altra quota del patrimonio, detta

legittima, deve passare obbligatoriamente agli eredi legittimari. Il testamento è revocabile fino al

momento della morte, deve essere un'espressione personale e diretta della volontà del testatore e

non si può fare per mezzo di rappresentante. Le forme di testamento sono 3 : olografo che è redatto

dal solo testatore, pubblico che è redatto dal notaio in cui il testatore dichiara la sua volontà in

presenza di due testimoni, segreto che è redatto e sottoscritto dal testatore che dopo averlo chiuso e

sigillato lo consegna al notaio in presenza di due testimoni. In ogni caso per fare valere a qualsiasi

effetto un testamento deve dapprima essere reso esecutivo e cioè pubblico con atto notarile. Si

hanno gli eredi legittimari quando la legge vuole in ogni caso attribuire loro una quota del

patrimonio ereditario e cioè la legittima. L'erede accettando la successione risponde ai debiti del de

cuius anche col proprio patrimonio, potrà comunque evitare la confusione fra il suo patrimonio e

quello del defunto. Il legatario, invece, non risponde dei debiti ereditari e acquista il diritto senza

bisogno di accettazione. I problemi estimativi che si possono verificare nella successione ereditaria

sono riunione fittizia, collazione e divisione.

RIUNIONE FITTIZIA: Si tratta di un calcolo diretto a determinare un valore complessivo del

patrimonio ereditario detraendo i debiti e aggiungendone i beni di cui il defunto abbia disposto in

vita a titolo di donazione. Questa particolare stima serve ad accertare se il defunto abbia leso o

meno la leggittima e cioè la quota del patrimonio spettante agli eredi legittimari.

COLLAZIONE: Consiste nell'obbligo da parte dei figli e altri discendenti di conferire nella massa

ereditaria tutti i beni ricevuti dal de cuius, sono esenti per altre le spese di matrimonio, spese di

malattia, abbigliamento, viaggi, studi ecc. Non sono però soggette a collazione le donazione per le

quali il de cuius abbia disposto per testamento la dispensa della collazione stessa sempre se esse non

ledono la legittima.

DIVISIONE EREDITARIA: Si procede in 3 tempi: determinazione dell'asse ereditario,

formazione delle quote di diritto di ciascun erede, assegnazione delle quote di fatto in proporzione a

quelle di diritto riducendo al minimo le quote di compenso di denaro.

Determinazione dell'asse ereditario, dove si stimano singolarmente tutti i beni oggetti di

• divisione secondo gli aspetti economici del valore di mercato. Ciascun bene va stimato in

base al valore che si potrebbe realizzare in una libera compravendita.

Calcolo delle quote di diritto, le singole quote di diritto espresse in valore si stabiliscono in

• relazione al testamento e in quanto disposto dalla legge

Formazione delle quote di fatto in proporzione alle rispettive quote di diritto e in ogni caso

• cercando di ridurre al minimo le quote di compenso in denaro, in pratica si dice

economicamente indivisibile quando la somma dei valori delle singole parti in cui il bene

viene diviso risulti inferiore del bene non diviso

Il retratto successorio è il diritto di riscattare da parte di un coerede la quota venduta da un

• altro coerede nei confronti dell'acquirente, quando gli sia notificata la proposta di vendita

ARBORETI DA FRUTTO

Le piante arboree da frutto possono essere sistemati in colture specializzate o in colture promiscue.

Quelle in coltura specializzata costituiscono i veri arboreti quali frutteti, vigneti e oliveti. Gli

arboreti specializzati da frutto possono essere sistemati a governo poliannuale o a governo annuo.

Il governo poliannuale si verifica quando le piante sono coetanee e il reddito annuo risulta in genere

variabile. Il governo annuo si verifica quando il frutteto si ritrova nelle stesse condizioni a intervalli

regolari e si ottiene un reddito annuo costante.

Le piante da frutto sono dette a coltura promiscua quando si trovano in filari disposti ai lati di

appezzamenti di seminativo.

Quando si stima un arboreto da frutto bisogna accertare due presupposti :

Se il frutteto oggetto di stima permane indefinitivamente sullo stesso terreno in quanto alla

• fine di ogni ciclo produttivo viene ricostruito.

Se il frutteto oggetto di stima non ritornerà più sullo stesso terreno perché il rimpianto non

• avrà luogo.

Si possono distinguere i principali casi che seguono:

Stima di un frutteto autonomo in culture specializzate con piante coetanee sistemate a

• governo poliannuale

Stima di un frutteto autonomo in culture specializzate con piante disetanee sistemate a

• governo annuale

Stima di un frutteto autonomo in culture specializzate con piante coetanee

• Stima di un frutteto non autonomo in quanto inserite in una azienda agraria, sistemate a

• governo periodico poliannuale

Stima delle piante da frutto a coltura promiscua

• Stima di un frutteto autonomo in culture specializzate in cui il ciclo produttivo sia

• lunghissimo e pressoché uniforme

Le stime inerenti alle colture arboree da frutto pertanto presentano delle peculiari caratteristiche per

le molteplici condizioni in cui essi si possono venire a trovare, perciò il perito non può dimenticare

che deve determinare valori che più probabilmente si possono realizzare al momento di stima.

STIMA DI UN FRUTTETO AUTONOMO IN CULTURE SPECIALIZZATE CON PIANTE

COETANEE SISTEMATE A GOVERNO POLIANNUALE E NELL'IPOTESI CHE

RITORNI ALL'INFINITO SULLO STESSO TERRENO: : Tale sistemazione comporta un

reddito annuale variabile mentre si deve ritenere costante quello periodico. Il reddito che si verifica

ogni n anni, intendendosi per n anni il periodo di tempo entro il quale si completa il ciclo

economico dell'arboreto da frutto dall'impianto allo spianamento. Tre sono i problemi estimativi che

si possono presentare:

Determinazione del V0 = valore del suolo nudo o capitale terra

• Determinazione del Vm = valore del suolo nudo più soprassuolo in un momento

intermedio tra l'anno 0 e l'anno n del ciclo

Determinazione del Vs= valore del soprassuolo o valore delle piante in piedi

DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL CAPITALE TERRA (V0) : Il valore del suolo (Vs)

si ottiene capitalizzando il reddito medio periodico poliannuale che si ottiene per differenza tra la

sommatoria di tutti i prodotti ottenuti e la sommatoria di tutte le spese sostenute nello stesso

periodo. Per sommatoria dei prodotti si deve intendere la produzione lorda vendibile, mentre per

sommatoria delle spese la somma di tutte le spese.

La formula è :

()

∑Bf= reddito poliennale di capitalizzazione formato dalla somma di tutti i benefici fondiari riportati

alla fine del ciclo considerato

n = numero degli anni che costituiscono il turno o il ciclo economico dell'arboreto

DETERMINAZIONE DEL VALORE INTERMEDIO DI UN ARBORETO: Il valore in un

anno intermedio del ciclo economico si può determinare con tre diversi metodi: redditi futuri,

redditi passati e ciclo fittizio.

Il metodo dei redditi futuri si basa sul concetto di suddividere il tempo in due parti dove

• comprende gli anni che mancano per arrivare al ciclo del corso (n-m) e l'altra che

rappresenta i periodi poliannuali successivi che si ripetono all'infinito. Il valore quindi si

calcola con formula :

()

Col metodo dei redditi passati, cioè posticipando di m anni il valore del fondo nudo e

• sottraendo la somma algebrica dei redditi positivi e negativi realizzati negli anni trascorsi.

() Il metodo del ciclo fittizio consiste nel creare una periodicità sulla costruzione di turni fittizi,

• il primo dei quali ha inizio con l'anno m del ciclo in corso e si prolunga per un numero di n

anni pari a quello del periodo reale fino a raggiungere l'anno m', anno intermedio del ciclo

successivo.

()

dove: ()

DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL SOPRASSUOLO (Vs) : Il problema del valore del

soprassuolo non può riguardare che un anno intermedio del ciclo economico di un arboreto. Il

problema si può risolvere in linea generale e teorica facendo la differenza tra il valore intermedio e

il valore terra dell'arboreto:

()

Facendo riferimento al Vm determinato col metodo dei redditi futuri e con quello dei redditi passati,

si può fare uno dei due seguenti procedimenti:

sulla base del valore futuro

• ()

sostituendo a Vm il suo valore, si avrà :

()

e quindi in definitiva:

()

dove t= n-m

sulla base dei redditi passati:

• ()

sostituendo a Vm il suo valore, si avrà :

()

()

()

RILIEVO E CONSIDERAZIONE INTORNO AGLI ARBORETI DA FRUTTO AUTONOMI

A GOVERNI POLIANNUALE: Applicando la teoria generale, assumono un carattere

essenzialmente teorico e pertanto bisogna tenere presente parecchie avvertenze di ordine pratico.

Intorno alla valutazione di piante da frutto, oltre che la mancanza dei casi statistici attendibili, per

quanto riguarda le produzioni e le spese distintamente nei punti del ciclo, rimane sempre

fondamentale il problema della determinazione della durata economica del ciclo la cui scelta è

sempre arbitraria. Per un applicazione sicura bisogna conoscere con esattezza per ciascuno dei cicli

oggetto di ricerca i redditi positivi e negativi dell'intero ciclo, ma è noto che mancano delle curve di

produzione delle colture arboree e quindi si dispone di dati incerti e il procedimento matematico

non ci conduce a risultati attendibili.

Un altro punto molto importante è quella della scelta del saggio.

STIMA DI UN FRUTTETO AUTONOMO IN COLTURA SPECIALIZZATA CON PIANTE

DISETANEE SISTEMATE A GOVERNO ANNUO E NELL'IPOTESI CHE RITORNI

ALL'INFINITO SULLO STESSO TERRENO: Il valore del soprassuolo Vs si ricaverà per

differenza tra i due valori Vm e Vo. I tre problemi, dove hanno un saggio unico, si possono

rappresentare :

()

()

()

∑Bf = reddito poliannuale normale e costante

Bfa = beneficiario fondiario medio annuo dell'intero arboreto

n = numero degli anni del ciclo economico dell'arboreto

STIMA DI UN FRUTTETO AUTONOMO IN COLTURA SPECIALIZZATA IN CUI CICLO

SIA LUNGHISSIMO E PRESSOCHE' UNIFORME: Questo caso si può riferire all'uliveto,

l'ulivo è una pianta plurisecolare e il ciclo produttivo si può suddividere in due stazioni:

Stazione di incremento medio annua aumenta progressivamente, fino a stabilizzarsi al 45°

• anno

Stazione di maturità o di produttività costante che data la facoltà di ringiovanimento si può

• potrarre anche per secoli.

Ammettendo che la stazione di maturità sia perpetua il Vm si determinerà quindi con la risoluzione

della formula di capitalizzazione dei redditi annui. E' di estrema importanza poter determinare

anche se con una certa approssimazione il saggio di capitalizzazione che è uguale al saggio di

interesse investito nei terreni ulivetati seconda la relazione :

()

che esprime il rapporto tra una serie di redditi e i rispettivi valori fondiari di una determinata zona

dove è diffuso l'ulivo. Per determinazione del Vs il perito deve necessariamente possedere una

specifica preparazione sugli aspetti tecnici e economici della coltura.

BOSCHI E FORESTE

La stima dei boschi presuppone da parte del perito una buona conoscenza di selvicoltura. Due sono

gli elementi che bisogna conoscere per determinare dei giudizi intorno al bosco:

Un elemento tecnico: massa legnosa espressa in metri cubi

• Un elemento economico: il prezzo di macchiatico per metro cubo

Il bosco è quella superficie di terreno ricoperte da piante legnose selvatiche dette specie forestali.

L'insieme di queste piante prende il nome di soprassuolo o consistenza boschiva, il volume delle

piante arboree che crescono su un appezzamento a bosco costituisce la massa legnosa e si esprime

in m3/Ha .

La massa legnosa è quello che viene periodicamente esportata dal bosco.

Per ripresa si riferisce la massa legnosa che sarà tagliata successivamente.

Le specie forestali possono classificarsi: per la forma delle foglie, per la durata delle foglie, per

alcune proprietà del legno e per la durezza del legno.

I boschi possono classificarsi in coetanee (tutti gli alberi hanno la stessa età) e disetanee (tutti gli

alberi non hanno la stessa età). I boschi si possono dividere anche : assestati (costituiti in base a un

piano di assestamento) e non assestati ( sono privi di piano di assestamento); boschi molto densi ,

densi, a densità normale, rari e molto rari e dipende dal numero di alberi su Ha.

Possono essere puri oppure misti, si può dividere in fustaia (piante con ciclo lungo proveniente da

semi prodotte da piante mature) e ceduo ( formati da polloni da ceppaie o dal fusto o dalla

rinnovazione del seme).

Il taglio del ceduo può essere a ceppaia o a terra ( taglio rasente la terra) , a capitozza (taglio a una

certa altezza da terra) , a sterzo (quando si tagliano solo i polloni).

Possiamo avere ceduo semplice se tagliato a raso, ceduo macinato in cui vengono lasciate delle

piante con funzione di madre. Il ceduo composto è come se viene considerato una fustaia disatenea.

Il taglio di una fustaia può essere: a taglio raso (quando si tagliano insieme tutte le parti della

pianta), a taglio successivo (quando il taglio di utilizzazione del soprassuolo non è contemporanea

in tutta la zona ma avviene in tempi successivi), a taglio saltuario (caratteristico di soprassuolo

disetanei)

PREZZO DI MACCHIATICO: Il prezzo di macchiatico è il prezzo delle piante in piedi, è un

particolare prezzo di trasformazione e si ottiene sottraendo dal prezzo di mercato dei prodotti

trasformati tutte le spese per la trasformazione. Il costo totale delle spese di trasformazione è dato :

()

Questo prezzo è il più probabile delle piante in piedi pre-abbattimento e nella sua vendita. Il prezzo

di mercato corrisponde al valore di soprassuolo quando le piante sono pronte all'utilizzazione.

STIMA DEI BOSCHI: I quesiti estimativi dei boschi sono 3:

Valutazione del capitale della terra nuda

• Valutazione del capitale della terra e del soprassuolo in un anno intermedio del turno

• Valutazione del soprassuolo

La determinazione di questi valori può essere fatta a vista o usando parametri tecnici o economici.

La stima impostata sui parametri tecnici si fa usando il procedimento della stima dei fondi rustici.

I boschi coetanei sono quelli che sia cedui che a fustaia le cui piante hanno la stessa età. La

determinazione della terra nuda :

()


ACQUISTATO

1 volte

PAGINE

41

PESO

3.95 MB

PUBBLICATO

+1 anno fa


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea in produzioni agraria in ambiente mediterraneo (Lamezia Terme)
SSD:
A.A.: 2015-2016

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher riccardo.rizzo.5851 di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Economia ed estimo e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Mediterranea - Unirc o del prof Baldari Massimo.

Acquista con carta o conto PayPal

Scarica il file tutte le volte che vuoi

Paga con un conto PayPal per usufruire della garanzia Soddisfatto o rimborsato

Recensioni
Ti è piaciuto questo appunto? Valutalo!

Altri appunti di Economia ed estimo

Riassunto esame Economia, prof. Di Gregorio
Appunto
Riassunto esame Genetica, prof. Licciardello
Appunto
Riassunto esame Arboricoltura generale e tecnica vivaistica, prof. Gullo
Appunto
Riassunto esame Economia, prof. Di Gregorio
Appunto