Riassunto esame Estimo, prof. Baldari

PROCESSO ESTIMATIVO, METODO E MOMENTO DI STIMA

PROCESSO ESTIMATIVO: Per giungere alla formulazione di un valore di stima il perito deve in

genere passare attraverso un processo logico estimativo che si divide in 3 fondamentali fasi,

indipendenti e autonome soprattutto nei beni privati.

Prima fase: consiste nell'individuare l'appropriato aspetto economico,capace di risolvere il

• caso estimativo.

Seconda fase: consiste nella ricerca del procedimento estimativo (per valori tipici, analitico,

• sintetico ecc.) idoneo a risolvere equamente la situazione dell'aspetto economico assunto.

Ogni procedimento assunto è razionale purché porti al risultato esatto e cioè a quello più

attendibile, oppure a quella che ha maggiori probabilità di verificarsi.

Terza fase: consiste nel saper individuare i dati elementari necessari per risolvere il

• procedimento prescelto. I dati elementari possono essere: di fatto, e cioè quelli direttamente

misurabili o accertabili, ipotetici , cioè quelli stimabili nell'assunzione di determinate

ipotesi.

METODO DI STIMA: Il metodo di stima è una valutazione economica che si effettua sulla base

del confronto, ma che praticamente il giudizio si può dividere solo attraverso l'analisi obbiettiva dei

distinti momenti del processo estimativo precedentemente esaminato.

MOMENTO DI STIMA: Per l'espletamento del suo incarico il perito deve, inoltre, conoscere o

fissare un dato di estrema importanza: il momento di stima, e cioè la data cui va riferita la

valutazione. Questo momento di stima costituisce l'istante zero della stima e pertanto tutte le

operazioni e i fatti devono essere adeguatamente ad esso riferiti.

PROCEDIMENTI ESTIMATIVI:STIME SINTETICHE E

ANALITICHE

Appurato che il “metodo di stima” è unico, e cioè quello del confronto, diversi sono invece i

procedimenti estimativi e possono essere sommari,sintetici e analitici.

A) Fra i procedimenti estimativi sintetici, è molto importante quello per confronto diretto. Una

stima comparativa si può effettuare col verificarsi di tre condizioni:

L'esistenza nello stesso mercato di beni simili

• Conoscenza di recenti valori (di mercato, di costo , di trasformazioni) dei beni simili presi a

• confronto, resi ordinari.

Esistenza di un parametro in comune, e cioè di un elemento di confronto, tra i beni simili

• considerati e il bene oggetto di stima.

Soddisfatte queste tre condizioni, il valore (di mercato , di costo o di trasformazione ecc) del bene

oggetto di stima deriverà dalla risoluzione della seguente proporzione:

() = somma dei valori dei beni simili presi a confronto

= somma delle unità di misura del parametro dei beni simili presi a confronto

= valore normale del bene in esame secondo l'aspetto economico prescelto

= le unità di misura del parametro del bene oggetto di stima

()

I parametri usati a tale scopo possono essere:

Tecnici

il volume espresso in m3

• lo sviluppo dei piani, espresso in m2 di superficie occupata

• la superficie espressa in ettari o in m2

• quintali, ettolitri, ecc.

•

Economici

canone di affitto, beneficio fondiario, reddito catastale, produzione lorda vendibile, reddito

• netto ecc.

Mentre per la stima del valore di mercato si possono impiegare sia parametri tecnici che economici

per la determinazione del valore di costo si può ricorrere solo a parametri tecnici.

Fra le stime sintetiche, ricordiamo anche la stima a vista, storica e per valori tipici.

STIMA A VISTA: Come dice l'espressione stessa, è una stima basata sulla valutazione immediata

del bene e richiede da parte del perito una lunga esperienza e una buona conoscenza del mercato del

bene stesso.

STIMA STORICA: Consiste nella valutazione di un bene in base ad altri valori di mercato

precedentemente verificatisi per lo stesso immobile. Essa pertanto può sussistere solo se esistono

più valori di recente compravendita dello stesso bene. La stima storica, presenta, i seguenti

inconveniente pratici:

difficile esistenza di recenti valori di compravendita del bene oggetto di stima

• scarsa attendibilità dei valori, in quanto per ragioni fiscali, raramente si denuncia nei

• contratti di acquisto un valore corrispondente di quello realmente pagato

STIMA DEI VALORI TIPICI O PER ELEMENTI COSTITUTIVI: Consiste di dividere un

immobile negli elementi attivi che lo costituiscono. In un fondo rustico si tratterrebbe di :

suddividere la superficie del fondo in appezzamenti omogenei per qualità e classe ben

• determinata (vigneto, uliveto, seminativo irriguo ecc.)

raccogliere, nell'ambito dello stesso mercato, recenti dati statistici sui prezzi medi unitari di

• appezzamenti corrispondenti o simili.

fissare comparativamente, in base alle notizie raccolte, un valore unitario degli

• appezzamenti oggetti di stima

eseguire gli opportuni conteggi per determinare, in definitiva il valore del fondo in base alla

• somma dei valori parziali

Peraltro, la stima di un fondo per valori tipici si può ammettere, e trovare quindi una sua logica

applicazione, quando si presenti il caso di dover valutare un fondo costituito da più lotti separati e

distinti tra di loro, sempre che esista però un mercato di questi singoli lotti.

C) Il procedimento analitico si ha ogni qualvolta si giunge alla formulazione del giudizio di stima

attraverso una elaborazione dei dati e degli elementi (tecnici, economici, e giuridici) in modo

dettagliato e minuto. Ciò si può verificare sotto qualsiasi aspetto economico. La stima analitica è il

computo metrico estimativo, al fine di determinare il costo di costruzione di un fabbricato, la

stima per capitalizzazione dei redditi che si tratta di determinare il reddito di un immobile

condotto dalla proprietà imprenditrice, tale reddito si calcola (supposto il tornaconto uguale a 0)

come la produzione lorda vendibile annua meno le spese di parte padronale.

PRINCIPIO DELL'ORDINARIETA'

Ogni giudizio di valore deve essere formulato in base al principio dell'ordinarietà, per cui devono

essere considerati ordinari i fatti, i dati, le circostanze, le cose, le condizioni, le persone e le ipotesi

implicate nella stima. L'ordinarietà va intesa anche nella permanenza delle condizioni assunte in un

dato momento. Il valore di stima, di conseguenza, dovrà risultare “normale” e soltanto in secondo

tempo si aggiungeranno le aggiunte e detrazioni per arrivare al valore definitivo. Esempio, se un

fondo rustico deve essere valutato a cancello chiuse, cioè con l'inclusione di scorte aziendali vive o

morte, verrà fatta prima la stima al valore normale del fondo a cancello aperto (cioè senza scorte) ,

poi verranno stimate il valore delle scorte e aggiunte al valore normale.

Il principio dell'ordinarietà, risulta necessario ogni qualvolta si debba determinare il valore di un

bene immobile in base alla capitalizzazione dei redditi futuri. Concludendo, il perito nella

valutazione economica di un bene deve dapprima determinarne il valore normale e aggiungervi le

aggiunte e detrazioni per riportarlo nelle sue reali condizioni al momento di stima e a formulare un

giudizio di stima che risulti universale, imparziale e valido.

Valore reale= Valore normale + Aggiunte – Detrazioni

Il problema delle aggiunte si può verificare su qualsiasi agente economico, ma per lo più sotto

l'aspetto economico del valore di mercato e quello del valore di capitalizzazione.

Le principali aggiunte sono:

Frutti pendenti : vengono stimati in base ai prodotti futuri commercialmente realizzabili al

• netto delle spese e si utilizza quantità e prezzi dell'annata

Anticipazioni colturali: si valutano in base alle spese che si sono sostenute per una data

• coltura fino al momento della stima

Esenzione fiscale temporanea: dove la formula è

• ()

Tr = tributo medio annuo di cui l'immobile è esente

n = numero degli anni dell'esenzione fiscale

r= saggio di sconto commerciale

Fabbricati eccedenti al fabbisogno aziendale: se i fabbricati sono utilizzabili e si possono

• affittare il valore viene calcolato con il valore di capitalizzazione dei redditi, se non si

possono affittare si calcolerà il valore di ricostruzione nello stato attuali. Se i fabbricati non

sono utilizzabili si utilizza il valore di demolizione o sito e cementi che corrisponde al

valore dei materiali recuperabili al netto delle spese relative alla demolizione, se negativo

sarà una detrazione.

Plus valore di un fabbricato nuovo non eccedente: viene calcolato attraverso il valore di

• ricostruzione per il coefficiente di vetustà

Aumenti temporanei di reddito

• Miglioria superiori all'ordinarietà

• Scorte aziendali e arredi : può essere che può essere richiesta la stima di un immobile a

• cancello chiuso

Esternalità o comodi positivi è una aggiunta che influisce sul saggio di capitalizzazione

• diminuendolo

Le principali detrazione sono:

Fabbricati insufficienti al fabbisogno aziendale: si stimano in base al valore di costruzione

• per un coefficiente di vetustà

Diminuzione temporanea di reddito dove tale diminuzione di reddito si accumula all'attualità

• ()

a = reddito medio annuo normale

a' = reddito annuo medio diminuito

n = numero anni del reddito diminuito

r= saggio di capitalizzazione

Mutui ipotecari : qualora l'immobile oggetto di stima grava una ipoteca estinguibile di rate

• semestrali o annuali e quindi si accumulano all'attualità le rate da pagare per l'estinzione del

mutuo:

()

Spese necessarie per riportare l'immobile a condizioni normali (restauri, impianti ecc.)

• Usufrutto: se l'immobile è gravato da servitù di usufrutto al valore normale dovranno essere

• tratti tanti redditi normali capitalizzabili quanto sono gli anni del diritto di usufrutto

accumulati dal momento di stima all'attualità.

Servitù passive : dove la detrazione al valore normale corrisponde all'indennizzo che il

• fondo dominante dovrebbe versare

Vitalizio : questa diritto sorge nei confronti di colui che per contratto cede il bene a un altra

• persona ottenendone un corrispettivo annuo che costituisce la rendita.

Non viene eseguito il concetto di ordinarietà nella stima di danni e sinistri, nelle stime personali o

su committenza, nella stima di macchinari, nel redigere un inventario e in linea generale per tutti

quei casi in cui la stima si basa esclusivamente sulla realtà dei fatti e delle circostanze presenti in

quel dato momento.

CARATTERISTICHE INFLUENTI SUL VALORE DI UN

IMMOBILE

Le caratteristiche che c