Riassunto esame Estimo, prof. Baldari

I fattori della produzione

Per attuare la produzione è necessario il concorso coordinato e contemporaneo dei fattori diretti della produzione che sono:

• Beni naturali
• Lavoro
• Capitale
• Organizzazione

I fattori della produzione si possono suddividere in due grandi gruppi: fattori fissi e fattori variabili. Sono fattori fissi quei fattori che non si possono facilmente aumentare in un processo produttivo (es. la terra, ambiente naturale). I fattori fissi possono essere irriproducibili, come i beni naturali, e producibili come i beni tecnici che rimangono fissi entro certi limiti; il loro aumento può avvenire a scatti come si verifica per l'installazione di un impianto.

Si definiscono fattori variabili quelli che si possono impiegare e riprodurre in modo graduale, cioè in dosi successive infinitesime. Essi si riferiscono per lo più al lavoro e ai capitali circolanti (sementi, concimi).

Beni naturali

I beni naturali sono indispensabili a qualsiasi produzione e consistono nei mezzi originari che si trovano a disposizione dell'uomo senza che vi abbia consorzo la sua opera. In altri termini i beni naturali sono tutti gli elementi preesistenti che ci sono forniti nel mondo in cui viviamo e come tali sono forze e materie non prodotte dall'uomo. Essi sono: limitati, irriproducibili e non trasferibili.

Lavoro

Il lavoro va inteso, economicamente parlando, come quell'attività che non è fine a se stessa ma tende al conseguimento di altre utilità. Il lavoro si distingue in lavoro intellettuale remunerato con lo stipendio (St) e lavoro manuale retribuito con il salario (Sa). Il salario può essere misurato a tempo, cioè in base al compenso stabilito per ora, giornata o settimana di lavoro; a cottimo, cioè in base al compenso fissato per unità di lavoro eseguito, o in forma mista, cioè parte a tempo e parte a cottimo.

Capitale

Il capitale si può definire come qualunque bene materiale prodotto e reimpiegato nella produzione. I capitali si possono distinguere:

• Economicamente: fissi, che non esauriscono la loro capacità produttiva in un solo impiego (fabbricati), circolanti, la cui efficienza produttiva si esaurisce con l'impiego di una sola volta (concimi).
• Tecnicamente: differenziati, che sono quelli che hanno una destinazione tecnica ben definita e specifica (seminatrice), indifferenziati, quelli che sono destinati a qualsiasi impiego (moneta).
• Fisicamente: mobili, che sono quelli che possono essere trasferiti da un luogo a un altro senza intaccarne la produttività, immobili, quelli che non possono essere rimossi senza distruggere l'efficienza produttiva (vigneto).

Organizzazione

Affinché avvenga la produzione, i beni naturali, il capitale e il lavoro devono essere coordinati e gestiti. Ciò si realizza con l'organizzazione effettuata dalla persona economica dell'imprenditore. L'imprenditore è quella figura economica che gestisce l'azienda e realizza la produzione assumendosene i rischi tecnici ed economici. Per i rischi che l'imprenditore si assume con l'organizzazione aziendale gli spetta un compenso che si chiama tornaconto o profitto. Esso è il risultato della fine della produzione per differenza fra ricavi e costi totali e può essere positivo, negativo o nullo.

Azienda, impresa e integrazione

La produzione si attua mediante aziende. L'azienda si può definire come la combinazione elementare dei fattori della produzione. L'azienda quindi ha una realtà oggettiva e costituisce nel suo complesso l'unità tecnica e organizzativa della produzione. Quando l'azienda entra in gestione si ha l'impresa, le imprese possono essere private o pubbliche e a loro volta possono essere individuali o collettive.

Le imprese individuali sono quelle che appartengono a un solo proprietario, per cui una sola persona fornisce di solito il capitale necessario e si assume i rischi della produzione. Le imprese collettive hanno il grande vantaggio di poter continuare con maggiore probabilità la loro attività nel tempo, perché i rischi sono ripartiti a più proprietari. L'ordinamento giuridico italiano distingue due fondamentali categorie di società: le società di persona, dove i soci rispondono in modo solidale e illimitato per i debiti sociali, e le società di capitali dove i soci hanno una responsabilità limitata alla quote di capitale investita nell'impresa.

Le persone economiche e prodotto netto aziendale

Le figure o personalità economiche che partecipano direttamente alla produzione sono cinque:

• Lavoratore manuale, che riceve un compenso detto Salario (Sa).
• Lavoratore intellettuale, che riceve un compenso detto Stipendio (St), il suo compito nell'amministrazione, direzione e sorveglianza.
• Capitalista, è il fornitore del capitale di esercizio, il suo compenso si chiama Interesse (I).
• Proprietario, è il fornitore del fondo, cioè di un qualsiasi immobile produttivo, il suo compenso è detto Beneficio Fondiario (Bf).
• Imprenditore, è colui che organizza la produzione assumendosene i rischi, è il gestore dell'azienda e il suo compenso è il Tornaconto o Profitto (T).

Il prodotto netto dell'azienda coincide con la somma dei compensi delle 5 persone economiche considerate. Pn= (Sa + St + I + Bf ± T). Esso si ricava risolvendo la seguente espressione: Pn = PLV – (Q + Sv +Tr).

Il prodotto lordo vendibile (Plv) comprende tutti quei prodotti realizzati che possono essere venduti senza cambiare il normale funzionamento dell'azienda. I prodotti vendibili possono essere in parte realmente venduti, cioè destinati al mercato, e in parte consumati dal personale dall'azienda, immagazzinati o conservati per il mercato. Pertanto il prodotto lordo vendibile è dato dalla produzione totale diminuita dai prodotti reimpiegati e cioè di quei prodotti che non possono essere venduti.

Q rappresenta le quote che si divide in:

• Quote di reintegrazione o di perpetuità, che si intende il deprezzamento medio annuo che viene a subire un capitale fisso (macchinari e impianto), Q/dep = (Vi – Vf) /n = Q/re. Q/Dep = quota di deprezzamento e cioè la quota di reintegrazione. Vi = Valore costo iniziale del capitale. Vf= Valore o prezzo finale residuo del capitale. n = durata economica del capitale espressa in anni.
• Quote di manutenzione, è la spesa media annua che l'imprenditore dovrebbe sostenere per mantenere in efficienza tecnico un capitale fisso o a logorio parziale (pezzi di ricambio).
• Quote di assicurazione, si intende il premio che l'imprenditore dovrebbe pagare a una società assicuratrice per assicurarsi contro determinati rischi e ricevere in caso di sinistro un indennizzo al danno subito o arrecato.

Sv rappresenta le spese varie, per l'acquisto di materiali e servizi extra-aziendali (energia elettrica e antiparassitari). Tr sono tributi vari (imposte, tasse e contributi).

Le persone economiche ai fini economici e estimativi devono essere considerati distinti fra loro cioè che non deve esserci nessun rapporto o confusione fra una persona e l'altra. Si sa che nella realtà una stessa persona fisica di solito riunisce in sé più persone economiche. L'imprenditore è certamente la figura economica più importante, il suo compenso per il conferimento dell'organizzazione e per l'assunzione dei rischi della produzione è un reddito differenziale e si ricava dall'equazione del tornaconto, ± T = ricavo totale – costo totale in simboli ± T = Plv – Kt.

Il costo totale riferito all'imprenditore puro è dato dalla somma delle spese che egli sostiene. Kt = Q+ Sv+ Sa + St + Tr + Bf + I. Pertanto l'equazione del tornaconto o del bilancio dell'imprenditore sarà ± T = Plv – (Q+ Sv+ Sa + St + Tr + Bf + I).

L'imprenditore concreto e reddito netto

Si definisce imprenditore concreto, invece, la persona fisica o giuridica che riunisce in sé oltre la figura dell'imprenditore, uno o più parti di altre persone economiche. Il suo compenso si chiama reddito netto e varia. Se ad esempio l'impresario edile racchiude in sé la figura dell'imprenditore e del capitalista si ha che Rn = ±T + I e si ottiene per differenza tra il ricavo lordo totale e le spese effettivamente sostenute dall'impresario edile. Nella piccola affittanza coltivatrice, nell'ipotesi che l'affittuario riunisca in sé tutte le persone economiche tranne quella del proprietario si avrà Rn= Sa+ St+ I ± T. Tale reddito si ottiene con la risoluzione della seguente equazione Rn = Plv – (Q+ Sv+ Ca + Tr) dove Ca è il canone d'affitto.

Il capitale dell'azienda

I capitali dell'azienda sono due: il capitale fondiario e il capitale d'esercizio.

Il capitale fondiario comprende: terra nuda con la primitiva fertilità, miglioramenti fondiari. Esso fornisce un reddito chiamato beneficio fondiario che spetta alla figura economica del proprietario. Il valore di mercato del fondo è dato da V= Bf/r, dove r è il saggio di capitalizzazione.

Il capitale di esercizio comprende: capitale scorte che si divide in fissi (macchine, attrezzi e bestiame) e circolanti (attrezzi minori, mangimi, sementi) e comprende anche il capitale di anticipazione. Il capitale di esercizio fornisce un reddito detto interesse che spetta al capitalista.

Costo di produzione

Si intende per costo di produzione la somma di tutte le spese che deve o che dovrebbe sostenere un imprenditore puro per utilizzare un certo prodotto. Da quanto esposto, il costo totale di produzione si può sintetizzare nella seguente espressione Kt = Q+ Sv+ Sa + St + Tr + Bf + I.

Interesse

L'interesse è il prezzo che si paga per l'uso di un materiale e si indica con il simbolo r. Nell'applicazione economica estimativa si usa il saggio d'interesse unitario, cioè l'interesse maturato da 1 € nel tempo di un anno. Il saggio d'interesse è direttamente proporzionale al rischio e alla durata d'impiego in quanto aumenta con questo. Per montante (M) di un capitale si intende la somma del capitale e dei relativi interessi maturati in un dato periodo di tempo quindi il M= C+ I. Il montante unitario si indica con il simbolo q e sta a rappresentare il capitale di 1€ con i relativi interessi maturati nel tempo di un anno. q= (1+ r).

L'interesse si divide in semplice e composto. Si ha l'interesse semplice quando gli interessi maturati da un capitale in un dato non maturano a loro volta altri interessi, altrimenti si ha l'interesse composto. Normalmente nell'applicazione estimative si parla di interesse semplice quando il tempo è inferiore o al massimo uguale a un anno.

• Il problema dell'interesse vero e proprio:
  • I = C₀ x r x n
  I indica l'interesse maturato, C₀ il capitale iniziale, r il saggio unitario di interesse, n il numero di mesi o giorni per cui si usufruisce del capitale. Per determinare l'interesse di un capitale per un anno si moltiplicherà il capitale espresso in euro per il saggio unitario (C₀ = I / r, r= I/C₀). Da questa espressione è possibile ricavare sia il valore del capitale che il saggio d'interesse. La formula (C₀ = I/r) detta anche di capitalizzazione è di fondamentale importanza nell'estimo per determinare i valori di un bene economico suscettibile di fornire un reddito medio annuo costante.
• Il problema del montante: dato che il montante è costituito dalla somma di un capitale e degli interessi da questi maturati in un dato tempo esso si determinerà con la risoluzione della seguente espressione: M = C₀ + C₀ x r x n = C₀ (1 + r x n)
• Il problema dello sconto: si divide in:
  • sconto commerciale usato in pratica: Sc = M x r x n
  • sconto razionale: Sc = (M x r x n) / (1 + r x n)
• Il problema del valore scontato: è il problema inverso del montante infatti avendo un capitale M disponibile fra n giorni e volendo calcolare quale sarebbe oggi il relativo capitale C₀ con l'operazione dello sconto semplice che: C₀ = M / (1 + r x n)
• Problemi relativi all'interesse composto discontinuo annuo, viene adottato in tutte le applicazioni economiche estimative riguardanti tempi superiori a un anno salvo disposizione diversa e sono:
  • Il problema del montante: dato un capitale presente C₀, qualora si vuole conoscere l'ammontare del capitale futuro M la formula generale sarà M = C₀ x qⁿ, q = 1+r
  • Il problema del valore scontato: è il problema inverso del montante infatti avendo un capitale M disponibile fra n anni e volendo conoscere quale sarebbe oggi il corrispondente capitale C₀, risulterà che la formula è: C₀ = M x 1/qⁿ

Riparto dei capitali nel tempo

Un principio fondamentale della matematica finanziaria, secondo il quale non si possono addizionare, sottrarre o confrontare valori differiti nel tempo se prima non si rendono omogenei, cioè se non si riferiscono allo stesso momento, tale spostamento di capitale nel tempo si raggiunge con i soliti coefficienti di posticipazione o anticipazione, sia a interesse semplice che composto.

I due coefficienti da impiegarsi per tempi inferiori a un anno sono:

• 1 + r n = coefficiente di posticipazione di un capitale a interesse semplice
• 1 / (1 + r n) = coefficiente di anticipazione di un capitale a interesse semplice

Graficamente:

----------- 1 + rn -------->

____________________________________

0 n

1 / (1+ rn )--------------------

Infatti:

• C₀ x (1 + rn) = M (montante semplice o capitale futuro)
• M x 1/(1+rn) = C₀ (capitale presente)

Per tempi superiori a un anno, al fine di trasportare i capitali nel tempo si usano invece i seguenti due coefficienti:

• qⁿ = coefficiente di posticipazione di un capitale a interesse composto
• 1/qⁿ = coefficiente di anticipazione di un capitale a interesse composto

Graficamente:

----------- qⁿ -------->

____________________________________

0 n

1/qⁿ--------------------

Infatti:

• C₀ x qⁿ = M (montante composto o valore futuro)
• M x 1/qⁿ = C₀ (valore scontato o valore presente)

Annualità

Le annualità sono valori che si ripetono a intervalli regolari di un anno e possono essere costituiti da redditi, prodotti e costi. L'ammontare di ciascuna annualità viene indicato simbolicamente con la lettera a. Le annualità possono essere:

• Rispetto alla scadenza: Posticipata o Anticipata
• Rispetto all'entità: Costante o Variabile
• Rispetto alla durata: Limitata o Illimitata

Annualità costante posticipata limitata

Sono valori che si ripetono costantemente alla fine di ogni anno per un determinato numero di anni. Tre sono i problemi relativi all'annualità costante posticipata limitata e sono:

• Accumulazione finale, si ottiene riferendo le annualità all'anno n e cioè alla fine del periodo
• Accumulazione iniziale, si ottiene riferendo le annualità all'anno 0 del periodo
• Accumulazione intermedia, si ottiene riferendo le annualità a un anno intermedio m del periodo

Annualità costante anticipata limitata

Queste annualità differiscono dalla posticipata solo perché si verificano a principio anziché alla fine di ognuno degli anni del periodo considerato. Per trovare le solite tre somme o accumulazioni (An, A0, Am) non vi è che da applicare il procedimento analitico già noto:

Annualità costante posticipata illimitata

A differenza delle limitate, le annualità costante posticipata illimitate sono valori che si ripetono costantemente alla fine di ogni anno per un tempo infinitamente lungo. Il problema dell'accumulazione iniziale A0 è molto importante in quanto l'accumulazione finale non è determinabile. L'accumulazione iniziale si ottiene applicando il procedimento analitico già noto e la formula è: A0 = a / r = V0. Per ottenere un capitale o il valore di un immobile, basta dividere il suo reddito annuo netto costante per un adeguato saggio d'interesse denominato saggio di capitalizzazione.

Annualità costante anticipata illimitata

A differenza delle posticipate illimitate, queste annualità si verificano all'inizio di ogni anno e perciò la somma iniziale A0 sarà data dalla formula delle annualità posticipate illimitate prolungate di un anno e moltiplicate per il coefficiente q, così si avrà: A0 = (a/r) x q. Le formule inverse dell'annualità sono:

Quote di reintegrazione e di deprezzamento dei capitali

Per quote di reintegrazione si intende in genere la somma di denaro che deve essere annualmente accantonata per rinnovare o formare un capitale in un determinato numero di anni, a un dato saggio e per un particolare scopo. Reintegrare un capitale quindi significa costituire, rinnovare o formare un capitale in un determinato periodo di tempo. La quota di deprezzamento di uno di questi capitali è il prezzo medio di svalutazione che il capitale viene a subire per uso e consumo.

Quote di ammortamento dei capitali

È la rata annua o semestrale che si versa per estinguere un debito in un determinato numero di anni a un prestabilito saggio di interesse.

Periodicità o polianualità

Sono periodi... (continua)