Riassunto esame Estimo, prof. Tempesta

AGGIUNTE E DETRAZIONI

Si utilizzano qualora l’immobile non si trovi in condizione ordinaria, ossia non rispecchi la

situazione media degli immobili della zona. Sono delle correzioni soggettive che devono

essere apportate in modo oggettivo.

AGGIUNTE

- FRUTTI PENDENTI

Produzioni che al momento della stima non sona ancora giunte a maturazione o raccolto

rovinato in una fase del ciclo produttivo. Si dovrà stimare:

- la quantità di prodotti che potranno essere venduti una volta giunti a maturazione;

- il prezzo con il quale potranno essere venduti;

- le spese che dovranno essere sostenute dal momento della stima alla raccolta.

Nel caso in cui la raccolta sia prevista per il giorno n e la stima sia riferita al giorno m con t =

(n-m)/365, il valore dei frutti pendenti sarà dato dalla sommatoria delle produzioni dal

momento della stima a quello della raccolta MENO sommatoria delle spese dal momento di

stima alla raccolta, il tutto accumulato all’attualità (= sconto semplice -->si applica in tutti i

casi in cui si fa riferimento a valori che maturano in momenti diversi dell’anno).

- ANTICIPAZIONI COLTURALI

Spese sostenute dall’inizio del ciclo produttivo fino al momento della stima al netto di

eventuali prodotti intermedi venduti.

Si utilizzano per quantificare i danni abbastanza lontani dalla raccolta. La stima è più facile

rispetto alle precedenti perché si fa riferimento a fatti oggettivi, a spese già sostenute.

- FABBRICATI ECCEDENTI LA DOTAZIONE ORDINARIA

Valore attribuito a seconda dell'età dei fabbricati

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- AUMENTI TEMPORANEI DI REDDITO

Es: accesso a contributi europei per un tot di anni.

- PRESENZA DI SERVITÙ

Valore attuale di mercato terreno – indennizzo per l’imposizione.

DETRAZIONI

- DIMINUZIONI TEMPORANEE DI REDDITO

Fondo che fornisce un reddito inferiore a quello che potrebbe garantire in condizioni ordinarie

(canone inferiore o vincoli temporanei)

- SPESE NECESSARIE PER RIPORTARE IL FONDO IN CONDIZIONI ORDINARIE

- PRESENZA DI MUTUI IPOTECARI

- USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE E VITALIZIO

Se l’immobile è gravato da usufrutto, il nudo proprietario non può godere dei redditi prodotti

dall’immobile per tutta la durata del diritto di godimento da parte dell’usufruttuario.

- SERVITÙ REALI PASSIVE

Valore attuale di mercato terreno – indennizzo per l’imposizione nel momento dell’istituzione

della servitù stessa aggiornato all’attualità.

- PRESENZA DI VINCOLI DI NATURA AMBIENTALE O URBANISTICA

Vincoli inedificabilità degli strumenti urbanistici

USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE

USUFRUTTO

È un diritto di godimento su un bene immobile di proprietà altrui.

L’usufruttuario “ha diritto di godere delle cose ma deve rispettarne la destinazione

economica” e “può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare” (art. 981 del CC).

È comunque tenuto a utilizzarlo da buon padre di famiglia e restituire il bene nello stato in cui

si trova alla consegna.

FINE USUFRUTTO:

- per la morte dell’usufruttuario

- dopo 30 nel caso di persone giuridiche

- per prescrizione per effetto del non uso durato per vent’anni o per la riunione dell’usufrutto

e della

proprietà nella stessa persona

- per totale perimento della cosa su cui è costituito (usufrutto su un fabbricato distrutto da

terremoto.)

MODI FORMAZIONE:

- atto tra vivi

- testamento

- usucapione

- legge (usufrutto legale dei genitori sui beni dei minori)

ALTRE CARATTERISTICHE

- la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e 30 anni se costituito a

favore di una persona giuridica mentre la proprietà privata ha durata illimitata

- non si può trasmettere per eredità mentre la proprietà privata si, sono invece ereditabili i

frutti ed i redditi maturati a favore dell’usufruttuario

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- l’usufrutto è alienabile (vendo il diritto di utilizzare il bene) (se non vietato dal titolo

costitutivo); l’acquirente però deve sottostare ai limiti ed agli obblighi dell’usufruttuario; vale

solo per i terreni, ma non per il diritto di abitazione (posso anche affittarlo purché venga

rispettata la destinazione economica)

- il diritto di usufrutto consente al titolare la locazione del fondo (oggetto di usufrutto)

- l’usufrutto si applica su beni a fecondità ripetuta e non su beni a fecondità semplice

- l’usufruttuario, al termine dell’usufrutto, dovrà restituire scorte vive e scorte morte in eguale

quantità e

qualità; l’eventuale eccedenza o deficienza deve essere regolata in denaro, secondo il valore

al termine

dell’usufrutto

USO E ABITAZIONE (simili usufrutto)

Diritto d'uso di servirsi di una cosa e, se fruttifera, raccogliere i frutti per quanto occorre ai

bisogni di uno e della sua famiglia.

Diritto di abitazione di una casa ad essere abitata limitatamente ai bisogni di uno e della

propria famiglia.

Limiti:

- non è possibile cedere il diritto a terzi

- l'utilizzo della cosa è limitato alle esigenze della famiglia di colooro che godono il diritto

QUESITI ESTIMATIVI

L'usufruttuario può cedere il suo diritto ad altri anche se in modo non perpetuto e d'altro

canto nulla vieta che il proprietario possa cedere la nuda proprietà ad altri.

Si possono individuare tre quesiti di stima:

1. VALUTAZIONE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO

Il valore del diritto dell'usufruttario viene calcolato accumulando all'attualità i redditi futuri

che egli può ottenere dal bene calcolando:

- il valore della rendità annua dell'immobile ottenuta moltiplicando il valore venale

dell'immobile per il tasso di interesse legale

- il valore dell'usufrutto moltiplicando la rendita per il coefficiente pubblicato annualmente dal

MInistero dell'Economia e delle Finanze

2. VALUTAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ

Due modi:

- sottrarre al valore di mercato del bene non gravato da alcun diritto di godimento il valore del

diritto di usufrutto aumentato dell'accumulazione all'attualità delle spese a carico della nuda

proprietà

- attualizzare il valore del mercato dell'immobile

3. VALUTAZIONE DEI MIGLIORAMENTI ESEGUITI DALL'USUFRUTTARIO (INDENNITA')

Speso = somma di tutte le spese sostenute per efettuare un miglioramento, esso corrisponde

al costo di riproduzione cioè quanto spenderebbe un imprenditore ordinario per effettuare alla

data della vendita per effettuare il miglioramento fondiario.

Migliorato: differenza tra il valore del fondo al momento della riconsegna e il valore che

avrebbe alla stessa data qualora il miglioramento non fosse stato realizzato. Può essere

effettuato in buona o in mala fede.

Indennizzo affittuario, mezzadro, enfiteuta = migliorato

Indennizzo usufruttuario ed eredi = minore importo tra lo speso e il migliorato

Se colui che fa gli investimenti sono effettuati da terzi il proprietario ha diritto di ritenerli,

pagando il valore del mercato e la manodopera, o levarli.

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SERVITÙ PREDIALI

Consistono nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a

diverso proprietario. Il fondo su cui grava la servitù viene definito servente e quello che ne

beneficia viene definito dominante.

La servitù è quindi simile all’usufrutto solo che chi ne beneficia è un altro fondo e non una

persona.

Le servitù possono essere:

- VOLONTARIE (costituite per contratto, testamento o usucapione) o COATTIVE (costituite per

legge e la costituzione avviene contro la volontà di un soggetto)

- AFFERMATIVE (attribuiscono un diritto di uso di un bene ad un soggetto diverso dal

proprietario) o NEGATIVE (è impedito al proprietario del fondo servente il libero uso dello

stesso)

- PERMANENTI (la durata è superiore ai 9 anni) o TEMPORANEE (la durata è inferiore ai 9 anni)

- APPARENTI (si manifestano con segni visibili) o NON APPARENTI (non sono visibili)

- CONTINUE (non è necessario l’esercizio continuativo della stessa) o DISCONTINUE (è

necessario l’esercizio continuativo della stessa)

Le servitù si possono estinguere per:

- SCADENZA del termine (servitù temporanee);

- CONFUSIONE (i fondi diventano di proprietà di una sola persona);

- PRESCRIZIONE (per 20 anni il diritto non viene più esercitato);

- CESSAZIONE DEL DIRITTO (di usufrutto o di enfiteusi).

PRINCIPALI SERVITÙ

- PASSAGGIO COATTIVO 36

Consiste nell’acquisizione del diritto di passaggio attraverso un fondo altrui. È possibile

istituire una servitù di passaggio coattivo in tutti i casi in cui ad un fondo sia precluso

l’accesso ad una pubblica via.

L’istituzione deve avvenire per atto scritto.

Il passaggio sarà ponderato in base al minor danno arrecato e al tragitto più corto, con delle

limitazioni (giardini di casa, aie, giardini, parchi,…).

L’indennità per la costituzione della servitù è prevista dal Codice Civile in quantità

proporzionale al danno cagionato dal passaggio.

L’indennità è pari al valore del terreno occupato dalla servitù + la capitalizzazione delle

imposte pagate dal proprietario sul terreno asservito e gli altri carichi inerenti al fondo: danni

diretti (anticipazioni colturali, frutti pendenti, danni derivati da deterioramenti subiti dal

fondo) e danni indiretti (formazione di corpi separati, diminuzione di valore, aumento dei

costo di produzione,…).

- ACQUEDOTTO / SCARICO COATTIVO / BONIFICA

Il proprietario di un terreno è tenuto a dare passaggio nei suoi fondi alle acque di ogni specie

che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di

utilizzarle per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali.

Sono esenti dalla servitù case, cortili, giardini e le aie ad esse attinenti e non ne è ammessa la

costituzione per scopi voluttuari quali giochi d’acqua, fontane, …

Vi sono ulteriori condizioni:

- dimostrare il diritto all’uso dell’acqua che passerà per la proprietà altrui;

- provare che l’acqua di cui si ha diritto è quantitativamente sufficiente per lo scopo

richiesto;

- dimostrare che il passaggio richiesto è il più conveniente e meno pregiudizievole per il

servente;

- verificare la disponibilità dell’acqua per il periodo per il quale si richiede il passaggio;

- sostenere le spese per realizzazione del manufatto;

- pagare l’indennità al proprietario del fondo servente.

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