Riassunto esame Estimo, prof. Tempesta

Estimo speciale

"L'estimo è una disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco" (Grittani, 1995). La mancanza di un apprezzamento univoco dipende essenzialmente dal fatto che talvolta si rende necessario attribuire un valore a un bene in assenza di una transizione mercantile. In estimo è più importante il metodo seguito che il valore trovato perché se è corretto il metodo, è corretto anche il valore.

Prezzo e valore sociale

• Il prezzo di un bene dipende dalla sua domanda e offerta
• La domanda deriva da produttività/capacità di fornire utilità
• L'offerta dipende dai costi

Prezzo fattori produzione = costo marginale = produttività marginale Prezzo per i beni di consumo = costo marginale = utilità marginale Prezzo = costo medio di produzione +/- tornaconto (profitto)

Beni pubblici, esternalità e risorse non riproducibili

Assenza di un prezzo osservabile perché:

• Casodei beni privati → il bene non è stato immesso sul mercato (per un certo appezzamento non esiste una compravendita)
• Casodei beni ambientali → hanno un valore, ma non può esistere un prezzo per definizione (aria che respiriamo, bene pubblico puro)

Per avere un mercato un bene deve avere due caratteristiche fondamentali → essere escludibile nel consumo e rivale nel consumo:

• Escludibilità: possibilità di escludere altri soggetti dalla fruizione di un dato bene
• Rivalità: possibilità che uno stesso bene venga impiegato da diversi consumatori contemporaneamente senza che ciò determini una diminuzione dell’utilità.

Nel caso di beni a fecondità semplice, che si consumano una volta sola, rivalità ed escludibilità sono la stessa cosa. In funzione di questi due principi, i beni pubblici possono essere classificati in quattro categorie:

• Beni privati puri: escludibilità e rivalità assoluta (pane, matite, pc, auto,…).
• Beni di club: escludibilità assoluta e rivalità nulla (musei, parchi naturali con biglietto, piscine pubbliche,…). Il biglietto d’ingresso è una barriera finanziaria a che considera il beneficio del museo inferiore al prezzo del biglietto, ma una volta entrati, anche se in due guardano lo stesso quadro, si ha rivalità nulla.
• Beni comuni: escludibilità nulla e rivalità assoluta non vi è mercato (pesce di lago/fiume, erba di pascolo comunitario, fauna cacciabile laddove i numeri vengono rimpolpati).
• Beni pubblici puri: escludibilità e rivalità nulla non vi è mercato (paesaggio, fauna non cacciabile, aria, aree ricreative, flora protetta,…).

Congestione

Fenomeno di interazione tra fruitori di un bene che riduce il beneficio che questi possono trarne. Vi sono alcuni beni che si comportano come beni pubblici puri solo finché il numero dei fruitori non supera una determinata soglia chiamata livello di congestione. Superata tale soglia il consumo di bene comincerà ad essere rivale nel senso che l’aumento di nuovi fruitori andrà a diminuire i benefici degli altri. Il bene pubblico puro diviene comune e si rende necessaria la regolamentazione del suo uso.

• Antropica o percettiva, dovuta alla perdita diretta dei benefici dei fruitori
• Ambientale, dovuta alla riduzione dell’entità dei benefici prodotti dalla risorsa ambientale a seguito della sua modificazione generalmente causa di fenomeni di accumulo

Esternalità

Effetti vantaggiosi o svantaggiosi provocati sull’attività di produzione o consumo di un individuo dall’attività di produzione e consumo di un altro, senza che tra i due ci sia alcuna transazione monetaria che bilancia costi o benefici che tali effetti determinano.

• Esternalità positive → paesaggio rurale (riassestamento, muretti a secco), funzione paesaggistica delle siepi (l’agricoltore non viene pagato per questo), funzione idrogeologica del bosco.
• Esternalità negative → inquinamento da nitrati (pesa su tutti e non viene pagato), ma anche inquinamento dell’aria causato dalle macchine e anticrittogamici che uccidono le api.

Beni misti → beni che se prodotti formano esternalità. Se un bene privato produce delle esternalità coinvolge l’estimo pubblico, quindi sussiste il problema di come regolamentare l’uso del bene privato al fine di condurlo all’ottimizzazione dal punto di vista sociale.

Risorse non riproducibili o parzialmente riproducibili

(Materie prime) (Ecosistemi naturali)

Contesti estimativi

In base a modalità di valutazione, tipo di beni da valutare, procedimenti, origine delle stime, si distinguono in:

• Conflittuale giudizio estimativo
• Non conflittuale giudizio economico

1. Privato + conflittuale → perizia → due o più soggetti attribuiscono valore diverso a uno stesso bene interviene perito per modalità: - extragiudiziaria (perito risponde direttamente al committente) - giudiziaria (parti delegano a giudice la composizione della controversia) perito può essere: - consulente tecnico d’ufficio (stima super partes) - perito di parte

2. Privato + non conflittuale → parere → un soggetto può chiedere di conoscere il valore del proprio bene

3. Pubblico + conflittuale → controllare l’azione svolta da soggetti privati a carico di beni pubblici ambientali

4. Pubblico + non conflittuale → operatore pubblico valuta la convenienza ad effettuare determinate azioni che implicano l’uso di risorse ambientali

Matematica finanziaria

Fornisce gli strumenti che ci permettono di confrontare/riportare alla stessa scala somme che maturano in epoche diverse. Quindi sarà sufficiente, per il riporto dei capitali nel tempo, moltiplicare la somma per q, dove q = 1+r.

Interesse semplice → prezzo di uso di un capitale per un periodo di tempo minore o uguale ad un anno. Gli interessi maturati da un capitale non maturano a loro volta interessi. I = C r t. Co = capitale disponibile inizialmente, r = saggio di interesse, t = frazione dell’anno in cui il capitale matura calcolata attraverso il rapporto tra i giorni e la durata dell’anno

Montante semplice → somma del capitale iniziale e degli interessi che ha maturato nel periodo considerato. M = C + I = C + C r t = C (1 + r t) o o o o. La formula del montante semplice permette anche di calcolare l’entità del capitale attuale che è in grado di far maturare un certo montante in futuro: C = M / (1 + r t) o

Interesse composto → interesse composto di maggior impiego a fini estimativi è quello discontinuo annuo, cioè quello che si somma al capitale al termine di ogni anno. nI = C (q^n - 1)n o, q = montante unitario dato da 1+r

Montante composto → dato dalla somma di capitale e interesse composto. n n nM = C + I = C + C (q^n - 1) = C + C q^n – C = C q^n o n o o o o o o o. La formula permette anche di calcolare l’entità del capitale attuale che è in grado di far maturare un certo montante in futuro: C = M / q^n o n

Annualità → valori che si ripetono costanti ogni anno per un determinato arco temporale.

• Anticipate maturano ad inizio anno
• Posticipate maturano a fine anno
• Limitate si ripetono per un certo numero
• Illimitate si ripetono per un periodo illimitato, non ci può essere accumulazione finale

Nell’ipotesi che un bene valga esattamente quello che rende, nel caso in cui sia in grado di generare un reddito tendenzialmente costante nel tempo, allora partendo da questo reddito si può calcolare il valore del bene. V = R/r

Poliannualità → somme che si ripetono costanti nel tempo non su base annua, ma su base periodica. Per il calcolo della sommatoria delle poliannualità bisogna considerare la lunghezza del periodo di tempo che separa due poliannualità (p) e il numero di volte che la poliannualità matura nel tempo (t) cioè il numero dei periodi considerati. A = sommatoria delle periodicità riferita all’inizio del periodo; 0 Π = periodicità o somma che si ripete costante; t = anni durante i quali matura la periodicità; p = numero dei periodi costanti; q = (1 + r); r = saggio di sconto.

Statistica per l’estimo

Campione = una frazione della popolazione estratta in maniera casuale (→ se ha la medesima probabilità di essere estratto dalla popolazione di un qualsiasi altro campione). Quando si hanno molti dati, per interpretarli si sintetizzano mediante degli indicatori statistici. I dati quantitativi vengono sintetizzati mediante:

Misure di tendenza centrale

• Media: sommatoria dei dati fratto numerosità della popolazione o del campione
• Moda: valore che ha la massima probabilità di verificarsi, ha la massima frequenza
• Mediana: valore che in una successione di valori ordinata in senso crescente separa a metà una serie di dati

Misure di variabilità

A parità di valori medi uguali, popolazioni o campioni possono avere dispersione diversa.

• Campo di variazione: differenza tra maggiore e minore
• Varianza: sommatoria degli scarti al quadrato dei valori assunti da ogni unità statistica rispetto al valore medio, divisa per n-1, dove n è la dimensione del campione
• Deviazione standard: quanto i valori osservati si discostano dalla media, data dal quadrato della varianza

Stima per comparazione del valore di un terreno agricolo

Si raccolgono informazioni su compravendite, quindi su prezzi reali, di terreni agricoli che hanno caratteristiche simili a quello da stimare → valore probabilistico → la media di un campione ha una certa probabilità di corrispondere alla media della popolazione.

Distribuzione normale o gaussiana

Distribuzione di probabilità dei fenomeni reali che si verifica con più frequenza. Supponendo che i valori immobiliari abbiano una distribuzione di tipo gaussiano, una volta che abbiamo il valore medio e la variabilità, possiamo sapere quale è la frequenza di un certo valore. Supponendo che un fenomeno si distribuisca secondo una gaussiana, posso in ogni caso inferire la sua completa distribuzione di frequenza solo conoscendo la media e la varianza (scarto quadratico medio). Vi sono delle tavole che consentono di calcolare qual è la distribuzione di frequenza una volta che viene normalizzata/standardizzato la gaussiana. In questo modo, facendo riferimento ad un’unica tavola, si può conoscere qual è la frazione della popolazione compresa tra gli estremi di interesse. Lo scarto quadratico medio delle medie è pari alla radice quadrata dello scarto quadratico medio dell’intera popolazione.

T Student

È una distribuzione di probabilità che spiega la distribuzione dei dati campionari e quindi anche delle medie campionarie.

Teoria della regressione

Serve per partire da dati statistici rilevati e vedere se tra due fenomeni c’è una relazione di tipo statistico. Con dati di carattere quantitativo si possono cercare dei modelli matematici che mettono in relazione un fenomeno ad un altro (es: come varia il prezzo del terreno al variare della sua superficie).

1. Regressione semplice → c’è solo una variabile indipendente oltre alla costante.
2. Regressione multipla → ci sono più variabili indipendenti oltre alla costante.

Per misurare la bontà di una relazione, di una funzione stimata con il metodo dei minimi quadrati, si fa riferimento ad alcuni coefficienti statistici:

• r²
• Errore standard
• Significatività statistica del coefficiente di regressione

Stime nel contesto privato

Caratteri delle stime

• Oggettività e neutralità: Una stima è oggettiva e neutrale se due periti posti davanti alla stessa problematica estimativa giungono alla stessa valutazione. L’oggettività e la neutralità si fondano essenzialmente sul rigore metodologico impiegato nell’allestire la stima e sul rispetto del principio dell’ordinarietà e di permanenza delle condizioni attuali.
• Ordinarietà: Il perito deve cercare di individuare il più probabile valore di mercato del bene riferendosi alle condizioni medie ordinarie del contesto economico e ambientale cui la stima stessa si riferisce. Es.: si deve fare la stima di un terreno a vigneto perché attraversato da un'autostrada sopraelevata, unico nel raggio di chilometri poiché il resto è a seminativo → il principio dell’ordinarietà stabilisce che quel vigneto non va valutato a vigneto, bensì come seminativo perché la coltura ordinaria è il seminativo. A ciò eventualmente si dovrebbe fare un’aggiunta pari al valore del soprassuolo fino al momento in cui finirà il ciclo vegetativo del vigneto. Questo si basa sul presupposto che la genialità dell’imprenditore che è riuscito a fare il vigneto in quell’area, non è connaturata alle caratteristiche del suolo e quindi alla rendita del terreno. Dovendo però stimare il valore della risorsa naturale, ossia il valore che deriva dal fatto che quel terreno mediamente è in grado di produrre un certo reddito, si deve togliere tutto quello che riguarda l’imprenditore e quindi è per questo che si dice “riferimento ad una situazione ordinaria”.
• Permanenza delle condizioni: La stima di un bene deve essere realizzata facendo riferimento ad una determinata epoca. Non si possono prevedere gli eventuali cambiamenti per cui si presuppone il mantenimento delle condizioni al momento della stima, ma lo stimatore deve comunque considerare fattori che possono far mutare le condizioni e le aspettative degli imprenditori. Es: non si può sorvolare sui cambiamenti della politica agricola comunitaria.
• Dipendenza dal quesito di stima: Uno stesso bene può assumere più tipi di valore ed è necessario scegliere quello che risponde in modo migliore al quesito di stima. Es: terreno agricolo stimato tramite:
  • Valore di mercato → per ricostruzione asse ereditario
  • Valore complementare → stima indennizzo per esproprio parziale
• Fabbricato rurale stimato tramite:
  • Valore di mercato → per ricostruzione asse ereditario
  • Valore di costo → in seguito a danni causati da un incendio
  • Valore di trasformazione → cambio di destinazione d'uso
  • Valore di capitalizzazione → se non c'è mercato immobiliare attivo possibilità di affitto a altre aziende agricole
• Natura previsionale della stima: Le stime hanno natura probabilistica, quindi il perito deve fare riferimento a una casistica limitata basata su variabili casuali.

Tipi di valore

Principali:

• Valore di mercato: il più probabile prezzo di un bene nell’ambito della compravendita dello stesso tra parti consapevoli.
• Valore di costo: la somma di tutte le spese sostenute dall’imprenditore ordinario per la produzione di un determinato bene immobile o processo produttivo (per beni riproducibili come un’abitazione. No per un terreno). Imprenditore puro = colui che immette nel processo produttivo un solo fattore, cioè le sue capacità imprenditoriali.

Derivati:

• Valore di trasformazione: Riguarda quei beni per i quali, pur non esistendo un mercato, esiste la possibilità di commercializzare i prodotti che derivano dalla loro trasformazione (es: erba di pascolo che non ha mercato, ma si può valutare il valore di trasformazione come la carne o il latte). È possibile stimarne il valore sottraendo al valore di mercato del bene derivato dalla trasformazione i costi necessari a realizzare la trasformazione stessa.
• Valore di surrogazione: Per dei beni per i quali non sussiste un mercato si può stimarne il valore analizzando il costo di un surrogato, ossia di un bene in grado di fornire un livello analogo di utilità al consumatore o svolgere la stessa funzione nell’ambito di un ciclo produttivo (es: letame → concimi).
• Valore complementare: È dato dalla differenza tra il valore di mercato della parte intera e il valore di mercato dalla parte sottratta. “Qualora il bene (o porzione) sia reintegrabile in qualche modo, il suo valore complementare si confonde praticamente con l’importo necessario per realizzare l’integrazione”. (es: sottraendo il seminativo ad un’azienda che fa allevamento da carne, il danno non è solo il valore della terra che si porta via, ma ha delle implicazioni anche sull’allevamento. Si va a modificare un sistema organizzativo e quindi per pagare il danno arrecato all’azienda si deve tener conto anche di queste modificazioni/maggiori scomodi). Il valore delle singole parti di un sistema considerate separatamente è inferiore a quelle del complesso.
• Valore di capitalizzazione: Si utilizza per stimare alcuni diritti quali: valore di usufrutto, valore residuo di un mutuo, valore di un’esenzione fiscale temporanea,…

Procedure estimative

• Dirette (o per comparazione): definire il valore del bene attraverso la comparazione con il prezzo di beni simili (mobili e immobili)
• Stime monoparametriche
• Stime pluriparametriche
• Indirette (o analitiche): Ricostruire il valore di mercato tramite la capitalizzazione dei redditi che un bene è in grado di produrre (immobili)

L’idea di base è che stime dirette e indirette dovrebbero dare lo stesso valore perché si dice che in un mercato in equilibrio il valore di un bene dipende dai benefici che esso è in grado di generare.