Procedura civile - procedimento di convalida di sfratto

Il procedimento di convalida di sfratto

Il procedimento di convalida di sfratto è una forma speciale di procedimento di cognizione, e più precisamente di condanna. Anch'esso è caratterizzato dall'esigenza di conseguire rapidamente il titolo esecutivo nonché, dal punto di vista strutturale, dalla eventuale sommarietà della cognizione. Appartiene alla categoria degli «accertamenti con prevalente funzione esecutiva» e agli accertamenti sommari.

Solo che qui la sommarietà, anziché essere determinata dalla superficialità della cognizione, è determinata o senz'altro e direttamente dall'acquiescenza o dall'incompletezza della cognizione. La funzione consta nell'esigenza di ovviare alle lungaggini del procedimento ordinario di cognizione, per conseguire rapidamente il titolo esecutivo attraverso un determinato accorgimento che faccia salvi i diritti del contraddittorio. Questo accorgimento è tuttavia, qui, notevolmente diverso, in relazione anche al diverso diritto che si fa valere: il rilascio di un immobile a favore del locatore o del concedente in conseguenza della fine o della risoluzione del contratto di locazione, di mezzadria, di affitto o di colonia.

Non è richiesto alcun tipo particolare di prova; inoltre la distinzione in due fasi non è qui così netta ed evidente come nel procedimento ingiuntivo. Più precisamente: mentre nel procedimento ingiuntivo c'è una prima fase del tutto senza contraddittorio, ossia che si chiude con un provvedimento pronunciato inaudita altera parte; alla quale fase può seguire, ed anche non seguire, una seconda fase a contraddittorio pieno e da introdursi con atto autonomo; qui manca totalmente la fase senza contraddittorio, poiché qui (e salvo solo il caso dell'opposizione c.d. tardiva) l'atto introduttivo è uno solo e già idoneo ad instaurare il contraddittorio, trattandosi di un atto di citazione.

Il diritto al rilascio dell'immobile

Col procedimento in titolo si può far valere soltanto il diritto al rilascio di un immobile a favore del locatore o del concedente in forza di un contratto di locazione, di affitto, di mezzadria o di colonia, oppure in forza di un contratto di locazione d'opera avente come corrispettivo (totale o parziale) il godimento di un immobile. Tuttavia, il diritto al rilascio a favore del locatore può essere (facoltativamente) fatto valere con le forme di questo procedimento soltanto nei casi espressamente previsti, mentre in tutti gli altri casi si applicano le norme del giudizio ordinario in materia locatizia con le forme del rito locatizio salva una residua marginale applicabilità di talune norme procedimentali contenute nella L. 392/1978 detta dell'«equo canone».

D'altra parte, il diritto al rilascio può essere fatto valere anche in taluni casi in cui ciò non sarebbe ancora possibile secondo le regole comuni del diritto sostanziale e processuale. Più precisamente: mentre, secondo le norme sostanziali in tema di contratti e quelle che più specificamente riguardano i contratti sopra ricordati, il diritto al rilascio sorge solo quando il contratto è scaduto oppure quando si è verificato un fatto che dà luogo alla risoluzione, l'azione nelle forme speciali di cui trattasi è concessa anche prima della scadenza ed indipendentemente da un fatto idoneo alla risoluzione.

In termini processuali, ciò significa che l'azione di condanna, sempre con queste forme speciali, è concessa anche quando, mancando ancora l'attualità del diritto al rilascio, manca pure, a maggior ragione, la sua violazione. E poiché l'azione è tuttavia concessa, ciò implica un allargamento eccezionale dell'interesse ad agire. Un allargamento determinato dal fatto che la legge ha ravvisato l'opportunità che il futuro creditore del rilascio possa procurarsi il titolo esecutivo anche prima della scadenza, per poter subito (ossia al momento della scadenza) far luogo all'esecuzione, nel caso probabile di mancato rilascio in quel momento.

Particolarità del procedimento

Un'ulteriore particolarità del procedimento in esame, con riguardo ancora all'ipotesi dell'azione prima della scadenza, è la particolarità per cui l'atto introduttivo del giudizio si compie contestualmente con un atto di schietta efficacia sostanziale, ossia l'atto della licenza o disdetta previsto dall'art. 1596 e che produce l'effetto (sostanziale) di evitare la c.d. tacita riconduzione quando l'atto contenente tale disdetta sia notificato e la disdetta intimata nei termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi. Ed è appunto in relazione a ciò che l'art. 657, 1 comma qualifica l...