Procedura civile - il procedimento di convalida di sfratto

Il procedimento di convalida di sfratto

È una forma speciale di procedimento di cognizione, e più precisamente di condanna. Anch'esso è caratterizzato dall'esigenza di conseguire rapidamente il titolo esecutivo, nonché, dal punto di vista strutturale, dalla eventuale sommarietà della cognizione. Appartiene alla categoria degli "accertamenti con prevalente funzione esecutiva" e agli accertamenti sommari.

Solo che qui la sommarietà, anziché essere determinata dalla superficialità della cognizione, è determinata o senz'altro e direttamente dalla acquiescenza o dalla incompletezza della cognizione. La funzione consta nell'esigenza di ovviare alle lungaggini del procedimento ordinario di cognizione, per conseguire rapidamente il titolo esecutivo attraverso un determinato accorgimento che faccia salvi i diritti del contraddittorio. Questo accorgimento è tuttavia, qui, notevolmente diverso.

In relazione anche al diverso diritto che si fa valere: il rilascio di un immobile a favore del locatore o del concedente in conseguenza della fine o dell'arisoluzione del contratto di locazione, di mezzadria, di affitto o di colonia. Non è richiesto alcun tipo particolare di prova; inoltre la distinzione in due fasi non è qui così netta ed evidente come nel procedimento ingiuntivo. Più precisamente: mentre nel procedimento ingiuntivo c'è una prima fase del tutto senza contraddittorio, ossia che si chiude con un provvedimento pronunciato inaudita altera parte; alla quale fase può seguire, ed anche non seguire, una seconda fase a contraddittorio pieno e da introdursi con atto autonomo; qui manca totalmente la fase senza contraddittorio, poiché qui (e salvo solo il caso dell'opposizione c.d. tardiva) l'atto introduttivo è uno solo e già idoneo ad instaurare il contraddittorio, trattandosi di un atto dicitazione.

Il procedimento in titolo si può far valere soltanto il diritto al rilascio di un immobile a favore del locatore o del concedente in forza di un contratto di locazione, di affitto, di mezzadria o di colonia, oppure in forza di un contratto di locazione d'opera avente come corrispettivo (totale o parziale) il godimento di un immobile.

Tuttavia il diritto al rilascio a favore del locatore può essere (facoltativamente) fatto valere con le forme di questo procedimento soltanto nei casi espressamente previsti, mentre in tutti gli altri casi si applicano le norme del giudizio ordinario in materia locatizia con le forme del rito locatizio salva una residua marginale applicabilità di talune norme procedimentali contenute nella L. 392/1978 detta dell'"equo canone".

D'altra parte, il diritto al rilascio può essere fatto valere anche in taluni casi in cui ciò non sarebbe ancora possibile secondo le regole comuni del diritto sostanziale e processuale.

Più precisamente: mentre, secondo le norme sostanziali in tema di contratti, e quelle che più specificamente riguardano i contratti sopra ricordati, il diritto al rilascio sorge solo quando il contratto è scaduto oppure quando si è verificato un fatto che dà luogo alla risoluzione. L'azione nelle forme speciali di cui trattasi è concessa anche prima della scadenza ed indipendentemente da un fatto idoneo alla risoluzione. In termini processuali, ciò significa che l'azione di condanna, sempre con queste forme speciali, è concessa anche quando, mancando ancora l'attualità del diritto al rilascio, manca pure, a maggior ragione, la sua violazione. E poiché l'azione è tuttavia concessa, ciò implica un allargamento eccezionale dell'interesse ad agire. Un allargamento determinato dal fatto che la legge ha ravvisato l'opportunità che il futuro creditore del rilascio possa procurarsi il.

titoloesecutivo anche prima della scadenza, per poter subito (ossia al momento dellascadenza) far luogo all'esecuzione, nel caso probabile di mancato rilascio inquel momento.

Un'ulteriore particolarità del procedimento in esame, con riguardo ancoraall'ipotesi dell'azione prima della scadenza è la particolarità per cui l'attointroduttivo del giudizio si compie contestualmente con un atto di schiettaefficacia sostanziale, ossia l'atto della licenza o disdetta previsto dall'art. 1596 eche produce l'effetto (sostanziale) di evitare la c.d. tacita riconduzione quandol'atto contenente tale disdetta sia notificato e la disdetta intimata nei terminiprevisti dal contratto, dalla legge o dagli usi. Ed è appunto in relazione a ciòche l'art. 657, 1 comma qualifica l'atto introduttivo come intimazione dellalicenza con testuale citazione per la convalida. «Il locatore o il concedente -recita dunque la

norma in discorso - può intimare al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono, licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali". Tali forme sono infatti utilizzabili anche nell'ipotesi in cui il diritto al rilascio è già attuale perché la scadenza si è già verificata, nonché nell'ipotesi in cui il diritto al rilascio può divenire attuale in conseguenza della risoluzione del contratto che il giudice può pronunciare per effetto della morosità. Con riferimento alla prima di queste due ipotesi il locatore o il concedente può intimare senz'altro lo "sfratto" e non, dunque, la licenza prevista dal l comma perché non si sia, in precedenza, già verificata la tacita riconduzione; la quale tacitariconduzione dovrà essere stata impedita o in virtù del contratto stesso oper effetto di una disdetta (o licenza) intimata in precedenza nei termini di legge, di contratto o di uso. Mentre, per la seconda delle due suddette ipotesi (ossia la morosità), la legge configura uno strumento che consente di conseguire rapidamente i risultati propri di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, nonché quelli di una conseguente, anche se contemporanea, azione di condanna al rilascio ed al pagamento dei canoni. L'art. 658 c.p.c., infatti, disponendo che "il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze", offre innanzi tutto la possibilità di fruire delle forme accelerate del procedimento di convalida per ottenere il provvedimento di rilascio, che naturalmente implica la pronuncia.

Della risoluzione e che perciò ha, al tempo stesso, natura costitutiva e di condanna. Inoltre offre anche la possibilità di fruire contemporaneamente delle forme proprie del procedimento ingiuntivo per ottenere "il pagamento dei canoni scaduti".

L'impiego delle forme del procedimento speciale per convalida implica, innanzi tutto, l'osservanza di regole inderogabili circa la competenza. Sotto il profilo della materia, la competenza spetta, inderogabilmente, al tribunale. Sotto il profilo del territorio, è inderogabilmente competente il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata.

L'atto introduttivo è l'atto di citazione che tuttavia può avere un contenuto più ampio di quello del normale atto di citazione poiché può includere, nel suo contesto, anche un atto di portata sostanziale ossia l'intimazione della licenza o dello sfratto. La quale intimazione costituisce, anzi, l'elemento che concreta.

il giudice deve valutare la validità dell'intimazione e convalidarla. La notificazione di questo atto deve essere effettuata con maggiori cautele. Pertanto, è esclusa la validità della notificazione al domicilio eletto e si dispone che quando la notificazione non avviene "in mani proprie", l'ufficiale giudiziario deve avvertire l'intimato dell'effettuata notificazione, con lettera raccomandata, allegandone la ricevuta all'originale dell'atto. Nell'atto di citazione, il locatore deve dichiarare la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito; altrimenti, le notificazioni delle opposizioni o di ogni eventuale altro atto possono avvenire nella cancelleria. In questo procedimento, la prima udienza assurge a particolare importanza, poiché il giudice deve valutare le argomentazioni delle parti e decidere sulla validità dell'intimazione.

è appunto in relazione al comportamento delle parti in tale udienza che il procedimento può sfociare in una immediata pronuncia sommaria, oppure trasformarsi in un ordinario processo di cognizione.

Avuto riguardo alla suddetta possibilità di pronuncia sommaria, l'art. 660 dispone che, nell'atto di citazione, l'invito e l'avvertimento che, per il giudizio ordinario sono configurati dall'arto 163, 3° comma n. 7, siano formulati in maniera diversa; dispone, cioè, che la citazione per la convalida contenga, nei confronti del convenuto, «l'invito a comparire nell'udienza indicata» e «l'avvertimento che, se non comparisce, o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'art. 663».

Il nuovo 4 comma dispone che «tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni».

salva abbreviazione alla metà su istanza dell'intimante; mentre il nuovo 5° comma dispone che "le parti si costituiscono depositando incancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta oppure presentando tali atti al giudice in udienza". Il che implica che la costituzione dell'una e/o dell'altra parte è tempestiva, anche agli effetti delle preclusioni conseguenti, anche se effettuata all'udienza. Le diverse situazioni che possono verificarsi alla prima udienza: può accadere, innanzi tutto, che alla prima udienza non compaia l'intimante: in tale ipotesi - dispone l'art. 662 - l'intimazione perde efficacia. Ma l'ipotesi più importante è quella della mancata comparizione dell'intimato, alla quale la legge equipara, sotto ogni profilo, l'ipotesi in cui l'intimato, pur essendo comparso davanti al giudice, non si opponga alla convalida. Per queste ipotesi.

La legge (art. 663) dispone che il giudice, previo ordine di rinnovare la citazione