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I NEGOZI PREPARATORI
Il contratto definitivo è preceduto da una stipula di un altro contratto che viene definito negozio preparatorio, quindi si tratta di figure di contratti che hanno una loro autonomia dal punto di vista strutturale, ma dal punto di vista funzionale sono collegati al contratto definitivo, cioè servono a preparare il contratto definitivo e quindi ad impegnare le parti in vista di un contratto. Le figure sono 3, a parte la prenotazione che non viene considerata come una figura autonoma. 1- CONTRATTI PRELIMINARI Nozione: è un contratto che ha ad oggetto la prestazione di un futuro consenso per la stipula di un nuovo contratto detto definitivo del quale si sono stabiliti gli elementi essenziali di contenuto e forma. Le parti si vincolano alla stipulazione di un successivo contratto, di cui il preliminare rappresenta i requisiti di forma e di sostanza, impegna le parti alla stipula di un definitivo. Un esempio è un contratto preliminare di mutuo, impegnandosi.Caratteristiche:
- Le parti che si vincolano alla stipula di un successivo contratto, il preliminare deve essere stipulato nella stessa forma del definitivo, nella pratica il preliminare viene stipulato con un supporto/consulenza delle agenzie immobiliari, proprio perché si occupano dell'intermediazione relativa a beni immobili.
- Le parti sono obbligate a stipulare il definitivo, se una delle parti si rifiuta la controparte potrà andare dal giudice a chiedere una sentenza costitutiva e ottenendo un atto che abbia la stessa funzione del contratto, che abbia lo stesso effetto che si avrebbe avuto stipulando il contratto. È importante preoccuparsi dell'esistenza della fonte, se una delle due parti non adempie, entra in gioco la
Risoluzione e quindi scioglimento del contratto. Es. il compratore ha delle perplessità nello stipulare un contratto, non ha senso andare dal giudice perché l'effetto sarà quello di trasferire la proprietà del bene, però se il compratore non è deciso, non ha neanche senso dare il via nello stipulare un definitivo, quindi si procede alla risoluzione del preliminare e al risarcimento danni. Infatti l'inadempimento del contratto preliminare prevede risoluzione + risarcimento e un'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art.2932).
Utilità: consiste nel fatto che le parti si vogliono impegnare per la stipula di un contratto futuro e al tempo stesso vogliono verificare alcune situazioni. (es. il compratore può avere l'esigenza di bloccare l'affare, però nello stesso tempo può avere l'interesse di andare a verificare le condizioni di mutuo più favorevoli sul mercato, quindi)
intanto con il preliminare blocca l'affare e nel contempo va a verificare quale è la reale condizione sull'immobile, se è iscritto ad ipoteca, la situazione economica e patrimoniale del venditore ecc.).- PRELIMINARE UNILATERALE
Si caratterizza per il fatto che una sola delle due parti si impegna, obbliga solo una delle parti alla stipula del definitivo. (es. nel caso di una vendita immobiliare, si impegna chi vende, chi compra non è impegnato, può decidere successivamente di acquistare o non acquistare, di stipulare il definitivo o non stipularlo, però nel caso in cui decida di stipulare il definitivo è obbligato a stipularlo. Comunicato poi all'altra parte che si era vincolata, le parti si incontrano nuovamente e manifestano la volontà di concludere il contratto).
- PRENOTAZIONE
Ha la funzione di negozio preparatorio (es. prenotazione alberghiera, pacchetto turistico, ecc), ma in altri casi ha la funzione che individua già la stipula
di un contratto definitivo (es. una volta il biglietto aereo veniva prenotato, invece oggi si acquista direttamente).PATTO DI OPZIONE: patto con il quale uno dei due soggetti si impegna a mantenere ferma la proposta per un determinato periodo di tempo, è resa irrevocabile dalle parti. Ad esempio, devo organizzare un evento o un convegno promozionale della mia società, non so se si potrà fare, io impegno per il mese di settembre un certo numero di stanze, chiedendo all'albergatore di tenerle ferme e manifestarmi questa sua proposta di poter poi acquistare queste stanze in un momento successivo, ovviamente non è a titolo gratuito, questo impegno lo pago. Il contratto si perfeziona con la semplice accettazione del beneficiario e da effetti obbligatori. Ad esempio, mi sono impegnato a venderti un immobile e rendere fermo quello che mi hai chiesto per un tot di tempo, e poi non lo faccio, tu avrai diritto solo al risarcimento del danno.
PATTO DI PRELAZIONE: si ha quando un soggetto si
impegna a preferire, a parità di condizioni, la controparte ma non a concludere il contratto definitivo. (es. ho una casa sul lago di Garda, conosco una persona a cui piace particolarmente questo luogo, penso di venderla, anche se sono fortemente indeciso, nel momento in cui decido di venderla, quella persona che conosco che ama quella zona sarà preferita rispetto ad altri e cercherò allora di stipulare un accordo con lei). È un tipo di prelazione convenzionale, poiché nascono dei rapporti obbligatori con eventuali risarcimenti danni.sua proprietà. Decide di venderlo e si affida a un'agenzia immobiliare. Gli viene trovato un acquirente disposto a pagare centomila euro. La legge, però, accorda un diritto di prelazione a una terza persona, conduttore dell'immobile messo in vendita. La persona che vuole vendere per poterlo fare dovrà notificare tale sua intenzione alla terza persona, indicando l'offerta che ha ricevuto. La terza persona, se vorrà, perché prelazionaria, potrà decidere di acquistare l'immobile nel quale abita alle condizioni che gli sono state comunicate dal proprietario. Questa ipotesi rappresenta un classico caso di prelazione legale. La legge accorda una preferenza a un determinato soggetto che, alle condizioni che gli vengono comunicate, potrà esercitare il suo diritto di acquisto.
La prelazione ereditaria
Un classico esempio di prelazione legale si ha in materia di eredità. Secondo la legge, il coerede che vuole vendere a terzi la
Sua quota o parte di essa deve notificare la proposta di vendita, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, che vantano un diritto di prelazione. La preferenza si deve esercitare entro due mesi. Senza notificazione, i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, sino a quando dura lo stato di comunione ereditaria (art. 732 c.c.).
Esempio: Tizio e Caio ereditano un immobile in seguito della morte del padre. Siccome Sempronio non vuole condividere l'abitazione con il fratello, decide di vendere la sua quota a un amico, Sempronio, che gli offre 100mila euro. Prima di procedere, Sempronio deve formalmente comunicare per iscritto a Caio, suo fratello, le condizioni offertegli. Entro due mesi Sempronio dovrà fare sapere al fratello che cosa vuole fare. Se acquista lui la sua quota al prezzo di 100mila euro, lo potrà fare e Tizio non si potrà opporre. Se pensa che il prezzo sia elevato e ne offre uno inferiore, oppure
acquistare, Tizio sarà libero di cedere la sua quota a Caio. In simili circostanze chi ha l'obbligo di prelazione deve comunicare ai soggetti ai quali la legge accorda preferenza le condizioni di vendita proposte da terze persone. Se i prelazionari accettano nel termine di due mesi, la vendita dovrà avvenire con loro e non con i terzi. Se l'obbligato alla prelazione non rispetta il suo impegno, non comunica le condizioni di vendita e cede la sua parte a terze persone, i prelazionari potranno agire in tribunale per ottenere quello che spettava loro. Il cosiddetto retratto successorio, che consente ai prelazionari lesi nel loro diritto di preferenza di riscattare il bene venduto a terzi dal coerede. Prelazione legale e contratti di locazione Un'altra ipotesi di prelazione legale è quella prevista per il conduttore di un immobile. Secondo la legge (art. 3, lett. g), n. 431/1998), il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, ha il diritto di nonProcedere al rinnovo del contratto se vuole vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre alla sua abitazione.
In simili casi l'inquilino ha diritto ad essere preferito rispetto agli altri acquirenti. In modo che si possa esercitare la prelazione legale nella locazione, la vendita deve avvenire alla prima scadenza e il locatore non deve avere altri immobili a uso abitativo oltre alla sua abitazione.
Se ricorrono entrambe le circostanze, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare per iscritto al conduttore la sua intenzione di vendere. Il conduttore è prelazionario rispetto al locatore che vuole vendere il suo immobile.
Esempio: Tizio abita in affitto nella casa di Caio. Quando si avvicina la scadenza del primo quadriennio di contratto, Caio gli dice che non vuole rinnovare la locazione perché ha intenzione di vendere l'immobile a Sempronio al prezzo di centomila euro.
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