Negozi preparatori

I negozi preparatori

Il contratto definitivo è preceduto da una stipula di un altro contratto che viene definito negozio preparatorio. Si tratta di figure di contratti che hanno una loro autonomia dal punto di vista strutturale, ma dal punto di vista funzionale sono collegati al contratto definitivo. Servono a preparare il contratto definitivo e quindi a impegnare le parti in vista di un contratto. Le figure sono tre, a parte la prenotazione che non viene considerata come una figura autonoma.

1- Contratti preliminari

Nozione: è un contratto che ha ad oggetto la prestazione di un futuro consenso per la stipula di un nuovo contratto detto definitivo del quale si sono stabiliti gli elementi essenziali di contenuto e forma. Le parti si vincolano alla stipulazione di un successivo contratto, di cui il preliminare presenta i requisiti di forma e di sostanza, impegna le parti alla stipula di un definitivo. Un esempio è un contratto preliminare di mutuo, impegnandosi successivamente di stipulare un definitivo, infatti è presente una scadenza. Un preliminare di vendita immobiliare (compromesso) scaturisce una vendita ad effetti obbligatori, poiché le parti sono obbligate a stipulare il definitivo.

Caratteristiche: le parti che si vincolano alla stipula di un successivo contratto, il preliminare deve essere stipulato nella stessa forma del definitivo. Nella pratica, il preliminare viene stipulato con un supporto/consulenza delle agenzie immobiliari, proprio perché si occupano dell'intermediazione relativa a beni immobili. Le parti sono obbligate a stipulare il definitivo. Se una delle parti si rifiuta, la controparte potrà andare dal giudice a chiedere una sentenza costitutiva e ottenere un atto che abbia la stessa funzione del contratto, che abbia lo stesso effetto che si avrebbe avuto stipulando il contratto. È importante preoccuparsi dell'esistenza della fonte; se una delle due parti non adempie, entra in gioco la risoluzione e quindi lo scioglimento del contratto. Ad esempio, il compratore ha delle perplessità nello stipulare un contratto, non ha senso andare dal giudice perché l'effetto sarà quello di trasferire la proprietà del bene. Però, se il compratore non è deciso, non ha neanche senso dare il via nello stipulare un definitivo, quindi si procede alla risoluzione del preliminare e al risarcimento danni. Infatti, l'inadempimento del contratto preliminare prevede risoluzione più risarcimento e un'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art.2932).

Utilità: consiste nel fatto che le parti si vogliono impegnare per la stipula di un contratto futuro e al tempo stesso vogliono verificare alcune situazioni. (es. il compratore)