Manutenzione e Gestione del Patrimonio Immobiliare - Prof. Cipollone

VALORIZZAZIONE: valorizzare significa attribuire maggior pregio ad un immobile.

VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO CULTURALE consiste nell’esercizio delle funzioni e nella disciplina delle attività dirette a promuovere la conoscenza del patrimonio culturale e assicurare le migliori condizioni di utilizzazione e fruizione pubblica del patrimonio stesso, anche per quanto riguarda le persone diversamente abili, con lo scopo di promuovere lo sviluppo della cultura; inoltre comprende anche la promozione degli interventi di conservazione del patrimonio culturale. In riferimento al paesaggio la valorizzazione punta alla realizzazione di nuovi valori paesaggistici tramite la riqualificazione degli immobili e delle aree sottoposti a tutela che sono compromessi o in situazioni di degrado. La valorizzazione può essere ad iniziativa pubblica o privata:

• la valorizzazione ad iniziativa pubblica si basa sui principi di libertà di partecipazione, pluralità dei soggetti, parità di trattamento, economicità e trasparenza della gestione
• la valorizzazione ad iniziativa privata è un’attività socialmente utile e ne è riconosciuta la finalità di solidarietà sociale.

VALORIZZAZIONE DEI BENI CULTURALI DI APPARTENENZA PUBBLICA: lo stato, le regioni e gli altri enti pubblici territoriali stipulano accordi per definire strategie ed obiettivi comuni di valorizzazione, nonché per elaborare i conseguenti piani strategici di sviluppo culturale e i programmi, relativamente ai beni culturali di pertinenza pubblica; in assenza di questi accordi ciascun soggetto pubblico è tenuto a garantire la valorizzazione dei beni di cui ha comunque la disponibilità.

VALORIZZAZIONE DEI BENI CULTURALI DI PROPRIETÀ PRIVATA: le attività e le strutture di valorizzazione ad iniziativa privata dei beni privati possono beneficiare del sostegno pubblico da parte dello stato, regione e altri enti pubblici; queste misure di sostegno variano a seconda della rilevanza dei beni culturali ai quali si riferiscono e le modalità con le quali si potrà realizzare la valorizzazione sono stabilite con un accordo stipulato con il proprietario del bene nel momento di adozione della misura di sostegno.

AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA

L’autorizzazione paesaggistica è regolamentata dall’art 146 del Codice. I proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di immobili ed aree di interesse paesaggistico, tutelati dalla legge, non possono distruggerli, né fare modifiche che rechino pregiudizio ai valori paesaggistici oggetto di protezione. I soggetti hanno l’obbligo di presentare alle amministrazioni competenti il progetto degli interventi che intendono realizzare, con relativa documentazione, e non possono iniziare i lavori fino a quando non hanno ottenuto l’autorizzazione. La documentazione allegata è preordinata alla verifica della compatibilità fra interesse paesaggistico tutelato e intervento progettato. L’autorizzazione paesaggistica costituisce un atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri interventi urbanistico-edilizi. L’autorizzazione non può essere rilasciata in sanatoria dopo la realizzazione, nemmeno parziale, degli interventi. È valida per un periodo di 5 anni, scaduto il quale l’esecuzione dei lavori in progetto deve essere sottoposta a nuova autorizzazione. I lavori iniziati nel corso dei 5 anni di efficacia dell’autorizzazione possono essere conclusi entro e non oltre l’anno successivo la scadenza del quinquennio.

Non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica: gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici; gli interventi per l’esercizio di attività agro-silvo-pastorale; e per il taglio colturale, la forestazione, rimboschimento, opere di bonifica, ecc.

La richiesta dell’autorizzazione paesaggistica può avvenire con procedura ordinaria, o nel caso si tratti di interventi di lieve entità tramite procedura semplificata.

PROCEDURA ORDINARIA:

sull’autorizzazione paesaggistica si esprime la regione dopo il parere vincolante del soprintendente in relazione agli interventi da eseguirsi su immobili o aree. Il soprintendente si esprime entro il termine di 45 giorni dalla ricezione degli atti, decorsi i quali l’amministrazione competente provvede alla domanda di autorizzazione e nell’arco di 40 giorni effettua gli accertamenti circa le conformità degli interventi, poi trasmette al soprintendente la documentazione presentata dall’interessato accompagnandola con una relazione tecnico-illustrativa, e da comunicazione all’interessato dell’inizio del procedimento e dell’avvenuta trasmissione degli atti al soprintendente.

Nel caso di parere negativo dal soprintendente entro 20 giorni dalla ricezione del parere l’amministrazione provvede in conformità. Decorsi, invece, 60 giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente senza che questi abbia espresso parere, l’amministrazione competente provvede comunque alla domanda di autorizzazione. Decorsi 20 giorni senza che l’amministrazione competente si sia pronunciata, l’interessato può richiedere l’autorizzazione alla regione che vi provvede entro 60 giorni.

PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO

Sostanzialmente si caratterizza per la stipula di una convenzione con la quale si delineano gli obblighi gravanti sul soggetto privato attuatore per ottenere il PdC soddisfacendo nel contempo il pubblico interesse.

Sono soggetti a stipula di convenzione: la cessione di aree anche a fine dell'utilizzo di diritti edificatori; la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando che in relazione alla realizzazione delle opere, chi richiede il PdC deve presentare all'amministrazione un progetto preliminare delle opere da eseguire, con l'indicazione del tempo max in cui devono essere completate, allegando lo schema del relativo contratto; le caratteristiche morfologiche degli interventi; la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

Il termine di validità del PdC convenzionato può essere modulato in relazione agli scarti funzionali previsti dalla convenzione.

È la giunta comunale che accerta le condizioni per l'utilizzo del PdC convenzionato e lo approva.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN DEROGA AGLI STRUMENTI URBANISTICI

Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d'uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione.

L'amministrazione provvede a dare notizia dell'avvio del procedimento mediante comunicazione personale; nella comunicazione devono essere indicati: l'amministrazione competente, l'oggetto del procedimento promosso, l'ufficio e la persona responsabile del procedimento, ecc.

Il che è nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza e dei limiti inderogabili stabiliti dalle disposizioni statali e regionali alle quali sono assoggettate esclusivamente le destinazioni d'uso ammissibili, la densità edilizia, l'altezza e la distanza tra i fabbricati dai confini, stabilite dalle norme di attuazione di settore.

PERMESSO DI COSTRUIRE

Il permesso di costruire è un provvedimento amministrativo richiesto all'autorità comunale e dalla stessa rilasciato, che abilita l'esecuzione di un intervento edilizio in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica ed alla normativa edilizia ed igienico-sanitaria. Il permesso di costruire, che ha sostituito il precedente istituto della Concessione edilizia, è regolato nell'ordinamento nazionale dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

Sono subordinati a permesso di costruire:

• gli interventi di nuova costruzione
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica
• gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti

Il PdC è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo; è trasferibile, insieme all'immobile, a soggetti a aventi causa.

È rilasciato per gli interventi descritti e in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e delle discipline urbanistiche vigenti.

Il termine per iniziare i lavori è di un anno per iniziare i lavori e tre anni per ultimarli; decorso questo termine il PdC decade se per parte dell'opera realizzata, per la quale è necessario richiedere un nuovo permesso.

È possibile richiederne la proroga prima della scadenza dei tre anni, motivata per: fatti sopravvenuti estranei alla volontà del richiedente e non prevedibili; particolare caratteristiche costruttive; difficoltà tecnico-esecutive.

La proroga non è concessa quando l'intera opera è contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e si riferiscano a lotti o settori in corso di ultimazione da tre anni dalla data di inizio.