Appunti lezioni e domande frequenti esame - manutenzione Curcio - Cipollone

APPUNTI MODULO CURCIO

BENE IMMOBILE Qualsiasi porzione di suolo o oggetto ad esso naturalmente o artificialmente parzialmente

collegato di proprietà o godimento UNI 10941 (oggetto edificio collegato artificialmente con fondazioni)

Per bene immobiliare si intende l’entità costituita da un singolo edificio, comprensivo di ogni sua

pertinenza ed inteso in tutte le sue componenti principali e aspetti significativi. Uni 10998

complesso immobiliare l’entità costituita da più edifici, comprensivo di ogni sua pertinenza tra lo comunque

connessi in ragioni di condizioni fisiche, funzionali, legali, gestionali o di altro genere immobiliare

patrimonio immobiliare uni 10951 insieme di singoli edifici o complessi di edifici e loro pertinenze (spazi non

edificati a verde e a parcheggio, attrezzature degli spazi esterni, infrastrutture) di tipo civile o industriale che

fanno riferimento ad un ente proprietario o gestore

con fase di gestione (in cui entra finalmente in gioco utenza) si concentrano tutte le problematiche endogene

proprie della fase di gestione ed esogene da fasi singole precedenti

considerando la vita utile di un bene immobiliare fase di gestione è più lunga

Asset management

Gestione del complesso di strategia e attività di investimento finalizzato alla massimizzazione del valore di

un portafoglio immobiliare attraverso l’allocazione di capitali in progetti e iniziative immobiliari (acquisto,

trasformazione d’uso, realizzazione riqualificazione e valorizzazione di immobili etc. cartolarizzazione).

Investimento economico concetto chiave, capitale da investire

L’asset manager è figura manageriale a cui sono richieste competenze di varie settori, finanza,

amministrazione

Property management

Gestione del complesso di servizi di natura tecnico-amministrativo-commerciale finalizzati al conseguimento

di un “reddito periodico” (in locazione differenza tra affitto e costi gestione e “capital gain” (vendita

differenza tra valore iniziale e valore finale) da un patrimonio immobiliare. Questi processi realizzati a vario

livelli, da singole persone a grandi metropoli che hanno venduto patrimonio immobiliare

Property manager è figura manageriale preposta.

Facility è un servizio/risorsa che serve a supporto del funzionamento di un’organizzazione, evoluzione di

concetto di service (servizio) ma indica anche apporto risorse umane

Core Business è l’attività principale, il centro dell’attività di un soggetto pubblico o privato e in ragione del

quale si attuano scelte strategiche

15. OPERATORI FACILITY MANAGEMENT E SUOI OPERATI?

Gestione integrata dei servizi e dei processi rivolti agli edifici, agli spazi e alle persone, non rientranti

nel ‘core business’ di un'organizzazione, ma necessari per il suo funzionamento. Gli obiettivi generali

sono quelli del miglioramento dell'efficienza e della qualità dei servizi e la riduzione dei costi (20-

35%) delle attività di supporto al core business.

Nell’edilizia è la gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la

valorizzazione dei beni immobiliari e urbani. Gli operatori nel settore del FM sono tutti coloro che

forniscono tali servizi di supporto che possono essere suddivisi in:

- servizi di manutenzione (es. conduzione e manutenzione impianti tecnologici)

- servizi di gestione e riqualificazione energetica (es. da audit a retrofitting)

- servizi di pulizia e igiene ambientale (es. ditta pulizia giornaliera)

- servizi di gestione degli spazi (es. utilizzazione e riallocazione spazi, ottimizzazione spazi)

- servizi di anagrafica informatizzata (es. sistemi informativi di supporto)

Facility management urbano

Gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei beni urbani

(UNI 11447)

Gestione integrata dei servizi e dei processi rivolti agli edifici, agli spazi e alle persone, non rientranti

nel ‘core business’ di un'organizzazione, ma necessari per il suo funzionamento. Gli obiettivi generali

sono quelli del miglioramento dell'efficienza e della qualità dei servizi e la riduzione dei costi (20-

35%) delle attività di supporto al core business.

Nell’edilizia è la gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la

valorizzazione dei beni immobiliari e urbani. Gli operatori nel settore del FM sono tutti coloro che

forniscono tali servizi di supporto che possono essere suddivisi in:

- servizi di manutenzione (es. conduzione e manutenzione impianti tecnologici)

- servizi di gestione e riqualificazione energetica (es. da audit a retrofitting)

- servizi di pulizia e igiene ambientale (es. ditta pulizia giornaliera)

- servizi di gestione degli spazi (es. utilizzazione e riallocazione spazi, ottimizzazione spazi)

- servizi di anagrafica informatizzata (es. sistemi informativi di supporto)

Building Management

Gestione del complesso di servizi finalizzati al monitoraggio, all’ispezione periodica, alla gestione delle

segnalazioni di guasto e delle emergenze e al supporto logistico per l’esecuzione delle attività manutentive

dei beni immobiliari/urbani

19. MAINTENANCE MANAGMENT (servizi di manutenzione)

È la gestione integrata del complesso di servizi finalizzati a garantire l’utilizzo di un bene immobiliare e urbano

mantenendo le prestazioni iniziali entro limiti accettabili durante tutta la vita utile e garantendo nuove

prestazioni tecniche scelte dal gestore o richieste dal legislatore. Gestione del complesso di servizi di

programmazione organizzazione esecuzione e controllo e monitoraggio della manutenzione dei beni

immobiliari e urbani. Processo complessivo di manutenzione che comprende anche le fasi precedenti

(programmazione) e successivi (monitoraggio) della fase specifica dell’attività manutentiva operativa

18. ENERGY MANAGMENT

È un servizio di supporto alla gestione del bene immobiliare e urbano del FM.

È la gestione integrata del compresso di servizi energetici rivolti agli edifici il cui fini è la razionalizzazione e

l’ottimizzazione delle prestazioni e la riduzione delle emissioni in atmosfera attraverso azioni di valutazione

diagnostica (audit energetico perché conoscenza è fondamentale) di eliminazione degli sprechi (energy

saving) e riqualificazione tecnologica ed energetica delle componenti edilizie (retrofit energetico). Figure

importanti sono il Energy manager, ovvero colui che si occupa del EM e le ES.Co Energy service company

ovvero società che effettuano interventi finalizzati a migliorare l'efficienza energetica, assumendo su di sé il

rischio dell'iniziativa e liberando il cliente finale da ogni onere organizzativo e di investimento. Il guadagno

della ESCo è il risparmio energetico

20. SERVIZI DI PULIZIA E IGIENE AMBIENTALE MANAGMENT Cleaning Management

È la gestione integrata del complesso di procedimenti e operazioni atti a rimuovere materiali non desiderati

e/o sporcizia da superfici e ambienti in genere ed il loro trattamento con materiali protettivi. (servizi di pulizia,

disinfestazione, sanificazione, disinfezione etc) di beni immobiliari e urbani, ovvero è da intendere applicato

a tutto il patrimonio urbano. Servizi sempre più strategici e organizzati

16. SPACE MANAGMENT

È la gestione integrata dei servizi finalizzati all’utilizzazione e all’ottimizzazione (funzionale, tecnologica,

distributiva) degli spazi di beni immobiliari e urbani.

17. GESTIONE INFORMATIZZATA

È un servizio di supporto di FM che prevede un processo di raccolta e di organizzazione delle

informazioni inerenti al bene immobiliare e urbano in dedicati sistemi Informativi per la gestione

della manutenzione dei patrimoni immobiliari che vengono di volta in volta l'implementati ed

aggiornati. Ovvero un’anagrafica informatizzata che permette la conoscenza approfondita del bene

immobiliare e urbano al fine di migliorarne il processo di gestione, fruizione e valorizzazione.

NORMATIVA DI APPALTI DI SERVIZI

Normazione è attività finalizzata alla produzione di normativa (oggetto dell’operazione di normazione)

Norma cogente è emanata da organismo pubblico la cui applicazione è resa vincolante da disposizione di

legge o da un rinvio vincolante citato in un regolamento. Normativa cogente è il complesso di norme tecniche

e procedurali settoriali di tipo cogente emanate da organismi pubblici a livello centrale e/o locale

Norme antincendio, impianti elettrici, ascensori, sicurezza che regolano il processo edilizio in quanto la loro

applicazione risulta obbligatoria.

Codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture n. 163 del 12 aprile 2006 sono decreti superati

da nuovo codice degli appalti vigente, ma non ci sono stravolgimenti nella sezione di servizi oggetto esame

Norma consensuale

Documento stabilito mediante consenso e approvato da un organismo riconosciuto che fornisce usi comuni

e ripetuti, regole, linee guide relative a determinate attività al fine di ottenere il miglior ordine in un

determinato contesto

UNI e CEI organismi normativi riconosciuti non pubblici, ma di interesse pubblico per normativa consensuale

(complesso di norme di tipo raccomandativo)

ISO (internazionale – organismo internazionale per la standardizzazione CEN (europeo – comitato europeo

di normalizzazione)

Sviluppati per ambito di studio da gruppi di lavoro volontaristici che tramite fase di concertazione preparano

norma consensuale che poi in maniera codificata viene pubblicata e diffusa da UNI o altri organismi.

SOGGETTI COINVOLTI ALL’INTERNO DELLA GESTIONE (stakeholder-portatori di interesse)

1. COMMITTENTE è colui che tramite uno specifico contratto appalta ad un assuntore uno o più servizi per

beni immobiliari

Procede con Bando di gara d’appalto, capitolato d’appalto e contratto d’appalto

Predispone la gara e una commissione valutativa di gara integrata con esperti del settore

2. ASSUNTORE è colui che assume uno o più servizi, attraverso uno specifico contratto, assume da parte di

un committente uno o più servizi per beni immobiliari e urbani, ovvero colui che vince la gara d’appalto deve

presentare una serie di certificazioni (antimafia, qualità). Spesso ci si trova davanti a raggruppamento di

imprese con capofila RTI è raggruppamento temporaneo di imprese è il capogruppo di una serie di imprese

che forniscono servizi affini per partecipazione gara appalto

3. UTENTE è colui che usufruisce di un servizio deciso da 1 e fornito da 2. E più in generale qualsiasi soggetto

che utilizza a qualsiasi titolo un bene immobiliare o urbano.

Servizio insieme di funzioni offerte ad un utilizzatore da un’organizzazione (uni 9910)

Servizio di gestione insieme di funzioni svolte da un assuntore per un committente ai fini della gestione di

beni immobiliari e/o urbani

ESTERNALIZZAZIONE E INTERNALIZZAZIONE SERVIZI

Per internalizzazione del servizio si intende l’affidamento di un dato servizio ad un soggetto interno

Alla propria struttura (ufficio tecnico) avendo valutato le opportune strategie economiche (incidenza

economica servizio) o modalità di presidio dei servizi delle proprie competenze (risorse tecniche in grado) –

(Autoanalisi)

Per esternalizzazione del servizio si intende consiste nel ricorso ad altre imprese esterne per lo svolgimento

di alcune parti di fasi dei processi di supporto.

Multiservice contratto attraverso il quale il committente affida ad un assuntore una molteplicità di servizi per

beni immobiliari urbani

Global service (UNI 11136) è una forma particolare di contratto di esternalizzazione che si fonda sul

raggiungimento di un risultato (capitolato prestazionale) anziché sull'esecuzione di una prestazione

concernente uno o più servizi.

Outsourcing reperimento di risorse lavorative all’esterno di un’organizzazione produttiva

APPALTO PUBBLICO DI SERVIZI

Contratto a titolo oneroso, stipulato per iscritto tra una stazione appaltante o un ente aggiudicatore e uno o

più operatori economici avente per oggetto la prestazione di un servizio.

I criteri per la valutazione degli appalti sono sostanzialmente due:

- Offerta economicamente più vantaggiosa (idoneità tecno-economica rapportata a natura e importo

della prestazione)

- Offerta al massimo ribasso unico criterio è economico e quindi il prezzo più basso.

CONCESSIONE SERVIZI

È un sistema di affidamento dei servizi alternativo ad appalto, ovvero un istituto giuridico che

prevede che il corrispettivo dei servizi forniti consiste nella gestione del servizio stesso, perciò non

ho remunerazione diretta da committente, ma il guadagno è dato dalla sola gestione del servizio (30

anni solitamente). Es. Autostrade

CONCESSIONE DI COSTRUZIONE E GESTIONE

Istituto giuridico costituente il principale strumento per la realizzazione del Project financing

Partnership pubbilco privato

Rapporto di servizio tra un committente ed un appaltatore basato sulla reciproca interazione e sulla

condivisione di conoscenze competenze e rischi finalizzato al raggiungimento di un risultato ottimale per

entrambi

Partenariato Pubblico Privato PPP

Forma di cooperazione tra un soggetto pubblico e uno privato attraverso la quale le rispettive competenze e

risorse si integrano per la realizzazione di un’opera pubblica o di pubblica utilità in funzione di diverse

responsabilità e finalità

Un soggetto privato si sostituisce al soggetto pubblico nella riqualificazione di una struttura pubblica per

supplire alla mancanza di finanziamento pubblico. Tramite attuazione di un programma e progettazione,

finanziamento, realizzazione e gestione di tutti i servizi connessi

Il privato ha come ritorno la gestione dei servizi per minimo 30 anni per rientrare dell’investimento fatto

Project financing

Operazione finanziari attraverso cui un’amministrazione pubblica può realizzare un’opera pubblica o di

pubblica utilità il cui onere finanziario è parzialmente o totalmente a carico di soggetti privati (team di

imprenditori e operatori) sulla base di un piano finanziario in grado di garantire l’autofinanziamento opera

stessa.

Tipica operazione PPP in cui alla fase di costruzione o riqualificazione segue fase di gestione dell’opera

realizzata capace di generare flusso di cassa tale da far rientrare dall’investimento.

Investimento privato nell’opera di pubblico interesse, realizzazione e concessione servizi collegati per arco

temporale che non può essere inferiore ai 30 anni

Rappresenta la soluzione in fase storica di mancanza di fondi pubblici se ben pensata e calibrata

DIALOGO COMPETITIVO

È una procedura di affidamento nella quale la stazione appaltante (committente) in caso di appalti

particolarmente complessi avvia dialogo con candidati ammessi alla gara di appalto al fine di elaborare una

o più soluzioni capaci di soddisfare le proprie necessità

È una forma particolare di appalto che prevede che il committente avvia prima della gara di appalto un

dialogo con società precedentemente ammesse in relazione alla loro competenze per stabilire la serie di

servizi o progetto in grado di soddisfare tali necessità complesse e sulla base del quale i candidati poi fare le

offerte

ALIENAZIONE Operazione di cessione della proprietà di un immobile (UNI 10914) è vendita

Dismissione è processo di cessione di un patrimonio immobiliare attraverso la relativa vendita o

cartolarizzazione di un fondo immobiliare.

Non solo soggetto pubblico ma anche soggetto finanziario che consente al proprietario di cedere un portfolio

di si trasforma la vendita di un patrimonio immobiliare in crediti negoziabile nel mercato finanziario

CARTOLARIZZAZIONE trasformazione dei crediti derivati dalla dismissione di un patrimonio in titoli negoziabili

sul mercato.

FONDO IMMOBILIARE fondo comune di investimento che investe in beni immobiliari o in partecipazioni in

società immobiliari. sono fondi internazionali che investono nel mondo finanziario e che hanno come core

business il patrimonio immobiliare. (Tipo a raccolta quando gli investitori danno liquidità, ad apporto

investitori danno immobili o misto se danno sia liquidità che immobili)

Spin-off Immobiliare

Processo attraverso cui la gestione di un patrimonio immobiliare viene separata dalle attività del soggetto

proprietario (pubblico) costituendo un nuovo soggetto (scissione) o confluendo in un soggetto esistente

(conferimento)

Diverse imprese intervengono

(es. Società in house che nascono da organismo pubblico per dedicarsi al patrimonio urbano e immobiliare)

Leasing immobiliare: processo di locazione di un immobile con possibilità di riscatto dello stesso immobile

alla scadenza del contratto

Leasing in costruendo: forma di finanziamento privato per mezzo del quale il finanziatore anticipa

all’appaltatore i fondi per l’esecuzione dell’opera e poi dopo esecuzione opera viene ristorato con canoni

periodici

CENTRALE DI COMMITTENZA ruolo importate

Amministrazione aggiudicatrice (pubblico) che acquista forniture o servizi destinati ad amministrazioni o enti

aggiudicatrici o aggiudicano appalti pubblici o conclude accordi di lavori, forniture o servizi destinati ad

amministrazioni.

Agisce su principio di mercato che prevede che quanto più la domanda è centralizzata e quindi robusta dal

punto di vista quantitativo e qualitativo tanto più l’offerta può essere competitiva. Ovvero se faccio ordine a

livello di tutti i PC per uffici regionali è sicuramente più vantaggiosa se lo faccio per un singolo ufficio.

CONSIP (100% pubblica) hanno funzione di aggregatore della domanda a livello nazionale con il fine di

ottenere un vantaggio su offerta. Gare di convenzioni su base territoriale (nazionale o macro regioni) cui

partecipano ATI (Aggregazioni temporanee di imprese) poi valutate con offerta economicamente più

vantaggiosa.

Altri operatori (stakeholder) sono SGR società di gestione del risparmio (attività di promozione e gestione d