Lezione 10, Procedura civile

La CONVALIDA DI LICENZA PER FINITA LOCAZIONE;

La CONVALIDA DI SFRATTO PER MOROSITà.

La convalida può avere ad oggetto lo sfratto per finita locazione, di licenza per finita locazione, o lo

sfratto per morosità.

Sul piano sostanziale dobbiamo capire cosa sono queste cose. È un procedimento in cui il petitum

immediato, cioè il provvedimento che chiedo al giudice, è la CONVALIDA . Io ti cito in giudizio

per ottenere la convalida, di che cosa? Dello sfratto per finita locazione, della licenza per finita

locazione o dello sfratto per morosità.

Che cosa sono lo sfratto per finita locazione, lo sfratto per morosità, e lo sfratto di licenza per finita

locazione?

Sono sostanzialmente atti negoziali, attraverso i quali,c’è l’intimazione, cioè ti intimo lo sfratto,

“cioè te ne devi annà”, perché il contratto si è risolto per scadenza del termine. Questa è lo sfratto

per finita locazione, dopo la scadenza del termine, se tu non te ne sei andato ti posso intimare lo

sfratto per finita locazione, cioè ti dico te ne devi andare perché è finito il contratto, non puoi stare lì

per tutta la vita.

La licenza per finita locazione, invece è una domanda se volete…, la domanda di convalida di

questo sfratta per finita locazione, è una domanda che mira ad un risultato analogo a quello che

otterreste con la condanna. Io sostanzialmente chiedo al giudice un provvedimento di convalida

dello sfratto, anziché chiedergli una condanna al rilascio dell’appartamento. Se io chiedo al giudice

di condannarti a lasciare l’appartamento, o chiedo al giudice di convalidare lo sfratto per finita

locazione dell’appartamento, sto mirando sostanzialmente al medesimo risultato, ma la convalida, è

qualcosa che posso ottenere attraverso un procedimento decisorio sommario, e molto più

velocemente. Ti intimo io allo sfratto sul piano negoziale, e chiedo al giudice di convalidare lo

sfratto. Se chiedo al giudice la condanna al rilascio dell’appartamento, per finita locazione, otterrò

una sentenza di condanna tra molti anni, se invece chiedo al giudice di convalidare lo sfratto per

finita locazione, posso ottenere un provvedimento decisorio sommario che ha gli stessi effetti della

sentenza di condanna, in più breve tempo. Chiaro?

Esiste una variante della convalida dello sfratto per finita locazione, che è la convalide della licenza

per finita locazione. Che cosa la licenza per finita locazione? Io ti intimo la licenza per finita

locazione prima ancora che sia scaduto il contratto, in maniera tale da precostituirmi. Anziché

chiedere la convalida dello sfratto per finita locazione, posso avvantaggiarmi per tempo, prima

ancora che il contratto scada, posso chiedere la convalida della licenza per finita locazione, cioè ti

intimo la licenza. Ti dico guarda, so che il contratto scadrà il 31 dicembre, ti intimo la licenza, e

chiedo al giudice di convalidare la licenza per finita locazione, cioè la licenza per finita locazione si

intima prima della scadenza.

Lo sfratto per finita locazione si intima dopo la scadenza. La convalida della licenza per finita

locazione, ha gli effetti di una condanna in futuro, di una condanna non attuale, perché il giudice

sostanzialmente è come se ti condannasse a rilasciare l’appartamento al 31dicembre. La condanna

in futuro normalmente non si può ottenere, salvo i casi in cui in cui può essere consentita. Va bene?

Esiste un’altra ipotesi di sfratto, che è lo sfratto per morosità, cioè tu non paghi il canone, io ti posso

intimare lo sfratto. È come se chiedessi invece questa volta, la risoluzione del contratto per

inadempimento. Chiedere la convalida dello sfratto per morosità è un qualcosa di alternativo al

chiedere una pronunzia risolutiva del contratto, una tutela costitutiva. Va bene? Ci siete? Questo sul

piano sostanziale.

Un’altra cosa che dobbiamo chiarire.

Ora attenzione, la licenza per finita locazione, se intimata entro il termine previsto per la disdetta

del contratto (diritto sostanziale), può anche avere l’effetto sostanziale di impedire la cd

rinnovazione tacita del contratto. Voi sapete che i contratti di locazione se non vengono disdettati

entro un certo periodo dalla scadenza si rinnovano automaticamente, per o un anno di tempo se non

a tempo indeterminato, o per uguale periodo di quattro anni se sono di quattro anni… ora la

intimazione della licenza per finita locazione in realtà ha l’effetto sia di dire che te ne devi andare

alla scadenza, ma sia di escludere la rinnovazione tacita, perché è chiaramente una manifestazione

di volontà inequivoca che fa capire che tu non intendi rinnovare il contratto alla sua scadenza.

Ma non è la stessa cosa, perché io potrei intimare la licenza per finita locazione dopo aver già dato

la disdetta, ti faccio la disdetta per raccomandata e poi ti faccio la licenza per finita locazione.

Oppure potrei farti la licenza per finita locazione, quando ormai il termine per darti la disdetta è

passato. Per cui tu mi potrai opporre: guarda non esiste, non me ne vado affatto, perché ormai il

contratto si era diciamo rinnovato tacitamente per altri 4 anni. Però, quando la licenza per finita

locazione è intimata in tempo utile per la disdetta può avere questo duplice effetto, ma logicamente

sono due aspetti differenti.

La domanda è : qual è l’atto introduttivo del giudizio di convalida di sfratto, di convalida di

licenza , e chi è il giudice competente?

Per quanto riguarda il giudice competente, dobbiamo ricordare la norma sulla competenza

funzionale del dovere inderogabile, è il giudice dov’è posto l’immobile, dov’è collocato. Le

domande diciamo concernenti i rapporti di locazione, e in particolar modo quelli attinenti alla

convalida di sfratto si propongono al tribunale del luogo dov’è posto l’immobile.

La domanda si introduce con un atto complesso che contiene in sé la intimazione dello sfratto, o la

intimazione della licenza, e la contestuale citazione per la convalida. Ti arriva a casa un atto in cui

c’è scritto: atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per convalida, tu lo leggi e vedi: io

locatore etc, ti intimo lo sfratto e al contempo ti cito a comparire davanti al giudice per sentire

convalidare questo sfratto. È chiaro? È un atto complesso. Nella citazione per convalida, io

avvertirò non tanto che la mancata costituzione entro il termine comporta la decadenza di cui agli

articoli 167, 168, vi ricordate? Nella citazione ordinaria questo dico, io ti invito a comparire in

udienza che fisso a 90 giorni, ti dico che devi comparire 20 giorni prima avvertendoti che non

comparendo si procederà in contumacia e che comunque la mancata costituzione entro il termine di

20 giorni ti farà incorrere in certe decadenze. Qui il meccanismo è diverso, perché in realtà questa

citazione prelude a che cosa? A un provvedimento decisorio sommario, non a una sentenza. Cambia

tutto, perché noi leggiamo l’articolo 660 cpc: FORMA DELL’INTIMAZIONE.

IV c: “[…]Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono

intercorrere termini liberi non minori di venti giorni.[…]”.

Liberi vuol dire che non si calcolano né il dies a quo, né il dies ad quem. E nella citazione ci

dev’essere l’invito a comparire all’udienza, con l’avvertimento che se non compare, oppure se

comparendo non si oppone alla convalida, il giudice convalida la licenza con lo sfratto.

Qua bisogna spiegare un po’ meglio, perché quello che avviene è diverso da quello che sembra

leggersi nelle norme. Ma capite che il meccanismo è diverso dal meccanismo del procedimento

monitorio, lì io mi rivolgo al giudice con ricorso, chiedo l’emanazione di un decreto, ti notifico un

decreto, e sei tu che se vuoi inizi un giudizio, qui invece non c’è un’inversione dell’onere di

iniziativa processuale.

L’iniziativa processuale la prende comunque il locatore, ma la prende notificandoti un’intimazione

di sfratto o licenza, invitandoti a comparire all’udienza, e dicendoti che in quell’udienza puoi venire

e opporti, hai 20 giorni praticamente, se non vieni, oppure vieni e non ti opponi, il giudice

convalida. In realtà, il giudice non è un passacarte, per cui non è vero che il giudice convalida

sempre e comunque. Se io dico che ho un contratto che scade il 31 dicembre 2013, e chiedo la

convalida il 31 dicembre 2011 il giudice non convalida un bel niente, perché in base a quello che

dico io, la mia domanda non può essere accolta, i fatti costitutivi e i documenti che offro al giudice

non sono idonei a suffragare la domanda.

In che cosa consiste allora la sommarietà della cognizione? Non nel fatto che in mancanza di

opposizione comunque viene accolta la mia domanda, ma nel fatto che il giudice deciderà sulla mia

domanda di convalida sulla sola base di ciò che gli dico io e sulla sola base di ciò che gli offro io,

cioè cognizione sommaria, perché parziale. Se l’intimato non si avvale della possibilità di opporsi, e

quindi a contribuire ad offrire al giudice elementi di cognizione per portarlo a rigettare la domanda

di convalida, il giudice deciderà sulla domanda di convalida sulla sola base di quello che gli dico io,

sulla sola base dei documenti che gli do io. Se il contratto che io offro al giudice, è un contratto che

è stato modificato successivamente, ma io non lo dico al giudice, il giudice deciderà sulla base del

contratto che io gli offro. È chiaro? Se io dico al giudice che il mio locatario è moroso, cioè non ha

pagato il canone è il locatario non si oppone, non portando alcun documento, il giudice deve credere

necessariamente a quello che gli dico io, ma se io dico al giudice che il mio locatorio è moroso,

perché in realtà, pur avendo pagato tutto, non mi ha pagato gli interessi moratori pattuiti nella

misura del 46%, il giudice col cavolo che convalida.

È cognizione sommaria, perché parziale, ma il giudice non è che mette i timbri e basta, si guarda le

carte. (Ve lo dico perché io, giovane avvocato, appena laureato, me lo spiegò un giudice, quello non

si era opposto, all’epoca c’era la possibilità di patrocinare le cause in pretura, e mandarono a me a

fare questa cosa qua, l’inquilino non si era opposto, e o mi aspettavo la convalide, il giudice ha

detto io mi devo guardare le carte, ed io:perché, non si è opposto, il giudice carino, mi ha spiegato,

guardi, capisco che c’&egr