Legislazione

PEREQUAZIONE PURA:

• solo sulle zone B e C

PEREQUAZIONE MISTA:

• l'unica che realisticamente si può approvare (limitate alle zone di espansione

PEREQUAZIONE PARZIALE:

• residenziale C)

Con la legge n.16 la Corte Costituzionale ha deciso che la perequazione non è obbligatoria ma si ha la

facoltà di scegliere. L’art.12 del regolamento n.5 dice che una volta stabilita la dimensione del Comparto

(parte del territorio o intero territorio destinato all'edificazione, i PUA si attuano attraverso il Comparto come

se fosse un sub-piano) si qualificano e stabiliscono gli indici edificatori. I privati possono dar vita ad un

Consorzio per le Opere di Urbanizzazione dei Cittadini (necessità di pianificazione unitaria) , in modo

che sia riconosciuto un unico soggetto, con responsabilità unica, con il compito di mediare con il Comune.

N.B.: Comparto Edificatorio, aggregato di aree confinanti, formato in vista della creazione di un complesso di

carattere unitario (edificazione unitaria)

N.B.: Indice Edilizio, quantificazione della volumetria edificabile su di un lotto

. COMPENSAZIONE

Non è una vera tecnica di redazione dello strumento urbanistico ma è una delle modalità concesse

all'amministrazione comunale per realizzare attrezzature pubbliche senza ricorrere all'espropriazione (art.

12, comma 3). Essa non genera diritti edificatori ma crediti compensativi o edilizi.

La compensazione consente ai proprietari di edifici assoggettati a vincolo preordinato all’esproprio di

recuperare adeguata capacità edificatoria su altre aree o edifici anche di proprietà pubblica, previa

cessione all’Amministrazione dell’area oggetto di vincolo. Viene redatto un bando pubblico con il quale si

stabiliscono le zone dove tali crediti possono essere spesi.

A differenza dei diritti edilizi, i crediti edilizi sono sottoposti all'istituzione da parte del Comune di un albo

che racchiuda tutti i possibili crediti. I crediti edilizi, quindi, vengono riconosciuti dal comune (i diritti no), non

scadono

(i diritti si), possono essere commercializzati. I crediti vengono riconosciuti alla realizzazione dell'opera

pubblica. Fino alla loro applicazione fisica, i diritti ed i crediti edilizi vengono definiti "in volo" (quando

nascono "decollano", quando individuano un'area dove possono essere spesi "atterrano").

N.B.: Perequazione e Compensazione sono diverse per Finalità, Regime Giuridico e Funzione.

. INCENTIVAZIONE

Strumento previsto dall'art. 12 teso a stimolare l'iniziativa autonoma dei privati. L'obiettivo è quello di

promuovere, attraverso incentivi, iniziative spontanee dei proprietari sul versante dell'efficientamento

energetico e della riqualificazione paesaggistica. [11]

Quindi nel caso in cui da un intervento privato derivino benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti e

coerenti con gli obiettivi fissati nel documento di piano, può essere attuato lo strumento di incentivazione.

La misura di incentivazione specificamente prevista può consistere in un innalzamento sino al 15% della

volumetria altrimenti ammessa rispetto al singolo intervento.

Es. utilizzare energia rinnovabile, riqualificare il patrimonio edilizio e favorire la conservazione del

patrimonio naturalistico.

. MISURE DI SALVAGUARDIA

Furono introdotte nel 1952 e hanno un duplice aspetto.

: salvaguardano il territorio; mirano, nel lungo tempo necessario alla stesura di un piano, ad evitare

CAUTELARE

• che la situazione urbanistica risulti mutata, rendendo così vano e inattuabile il piano ancor prima della sua

approvazione

: sono misure provvisorie

TEMPORALE

•

A seguito dell’adozione delle misure di salvaguardia, il permesso di costruire può essere rilasciato solo per

interventi che non risultino in contrasto né con le nuove previsioni urbanistiche né con quelle previgenti.

Infatti, ai sensi del comma 3 dell’art.12 del D.P.R. n.380/2001, in caso di contrasto dell’intervento oggetto

della domanda per il permesso di costruire con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, è sospesa ogni

determinazione alla domanda stessa.

Le misure di salvaguardia inizialmente erano previste in rapporto all'adozione dei piani regolatori generali e

dei piani particolareggiati di esecuzione, poi sono state applicate a tutti gli strumenti urbanistici.

Servono quindi ad evitare che, tra la fase di adozione e quella di entrata in vigore, non vi sia un'alterazione

del territorio che deve essere disciplinato.

La loro attuazione consiste nella sospensione delle decisioni riguardo titoli abitativi che non risultino

conformi sia allo strumento vigente che a quello in fase di approvazione.

Questa decisione ha due riferimenti temporali:

5 anni, se il Comune ha trasmesso la documentazione del piano all'organo d'approvazione entro 1 anno

• dalle osservazioni.

3 anni, se il Comune non trasmette la documentazione del piano all'organo d'approvazione entro 1

• anno.

In Campania, invece, la legge n.16 ha previsto che tali misure si applicano per 1 anno agli strumenti

urbanistici, per 4 mesi alle varianti agli strumenti urbanistici.

La decorrenza delle norme avviene con l'adozione del preliminare di piano (prima del reg. 5/11 in

Campania decorrevano a partire dall'approvazione).

Nella legislazione statale decorrono a partire dall'adozione del PRG da pare del Consiglio Comunale.

. LIMITI EDILIZI PER I COMUNI SPROVVISITI DI PIANO

Uno degli strumenti previsti dalla legge Ponte, n.765 del 1967, per frenare il caos e per incentivare la

formazione di piani comunali, consiste nelle limitazioni edilizie prescritte per i Comuni sprovvisti sia di Piano

Regolatore Generale, sia di Programma di Fabbricazione.

L'art. 17 prevedeva che nei Comuni sprovvisti di qualsiasi piano urbanistico l'edificazione a scopo

residenziale doveva sottostare a diverse limitazioni: 3 2

il volume complessivo costruito di ciascun fabbricato non poteva superare la misura di 1,5m x m di

• 3 2

area edificabile, nel caso di edifici ricadenti nel centro abitato, e di 1/10m x m di area edificabile per le

costruzioni ubicate nelle restanti parti del territorio.

gli edifici non potevano comprendere più di tre piani.

• l'altezza di ogni edificio non poteva essere superiore alla larghezza degli spazi pubblici o privati su cui

• esso prospettava e la distanza degli edifici vicini non poteva essere inferiore all'altezza di ciascun fronte

dell'edificio da costruire.

Con la Legge Bucalossi, n.10 del 1977, furono ulteriormente ristrette tali disposizioni:

[12]

Fuori dal perimetro dei centri abitati l'edificazione a scopo residenziale non può superare l'indice di

• 3 2

0,03m x m di area edificabile.

Nell'ambito dei centri abitati sono consentite soltanto opere di restauro e risanamento conservativo,

• manutenzione ordinaria o straordinaria, di consolidamento statico e di risanamento igienico. Era quindi

vietata la nuova edificazione.

Nel 2001 viene emanato il Testo Unico dell'Edilizia (con il decreto n.380 del 2001), dove l'art.9 elenca

tutti gli interventi autorizzati per i comuni sprovvisti di piano.

L'art.9 inizia con "salvo norme più restrittive" e prevede che:

All'interno dei centri abitati siano consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e

• restauro degli edifici esistenti (a, b, c dell'art.3).

All'esterno invece sono consentiti a, b, c e gli interventi di nuova edificazione non possono superare

• 3 2

l'indice di 0,03m x m , indice applicato a tute le costruzioni; solo per l'edilizia produttiva si poteva

ottenere la possibilità di coprire 1/10 dell'area di proprietà senza limite di cubatura.

.LIMITI EDILIZI: NORMATIVA TRANSITORIA IN CAMPANIA

Con la legge n.17 del 1982 la Regione Campania specificò ed integrò i limiti all'edificazione nei Comuni

sprovvisti di piano urbanistico. Le modifiche sono:

all'interno dei centri abitati sono consentiti oltre ad A, B, C anche interventi di ristrutturazione edilizia,

• rispettando il divieto di aumento della volumetria e delle superfici utili preesistenti.

all'esterno dei centri abitati , per le opere accessorie all'attività agricola, è consentito un indice di

• 3 2 3

fabbricabilità aggiuntivo (rispetto allo 0,03 m x m previsto per l'edilizia residenziale) pari a 0,07 m x

2

m .

per le opere di interesse pubblico è consentita la realizzazione nel sottosuolo di opere accessorie

• purché completamente interrate, e di attrezzature complementari che non comportino aggiunta di nuovi

volumi.

le superfici coperte degli edifici o dei complessi produttivi non possono superare 1/8 dell'area di

• proprietà (la legge n.10 del 1977 prevedeva 1/10).

Inoltre la legge n.17 del 1982 esonera dall'approvazione dei limiti edilizi transitori gli interventi volti alla

realizzazione di edifici e strutture pubbliche o opere di urbanizzazione primaria e secondaria, i programmi

per l'edilizia residenziale pubblica, nonché dei piani e degli interventi per le zone terremotate. La nuova

legge della Regione Campania n.16 ha modificato a sua volta la legge n.17:

nei centri abitati sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e

• ristrutturazione che non comportino aumento della volumetria e delle superfici utili preesistenti.

fuori dai centri abitati, per l'edilizia residenziale sono confermati i precedenti limiti volumetrici, mentre

• per i complessi produttivi è stabilito un limite di superficie coperta non superiore ad 1/16 dell'area di

proprietà.

fuori e dentro i centri abitati resta la possibilità di realizzare interventi pubblici ed opere di

• urbanizzazione primaria e secondaria.

N.B.: Non si applica con la legge n.16 il doppio parametro limitativo (superficie coperta e volumetria) perché non è

giusto, si è uniformato alla legge statale, si ha la facoltà di scegliere.

Se si utilizzasse il doppio parametro si avrebbero edifici con altezza massima di 60 cm. Per questo la magistratura ci

dice che non siamo obbligati, ma possiamo scegliere quale utilizzare e come.

Inoltre il regolamento n.5 ci dice che per quanto riguarda le opere di interesse pubblico la disposizione va applicata

solo nei comuni sprovvisti di piano, non nei comuni provvisti di piano dove sono presenti zone bianche.

. PIANI PARTICOLAREGGIATI DI ESECUZIONE - (PUA)

La legge n.1150 al 3° livello della pianificazione introdusse due strumenti attuativi:

PIANO PARTICOLAREGGIATO DI ESECUZIONE

• PIANO DI LOTTIZZAZIONE

• [13]

Questi sono stati poi affiancati dal PEEP con la legge n.167 del 1962; dal PIP con la legge n.865 del 1971

e dal PDR con la legge n