Istituzioni di diritto privato - proprietà

Definizione

La proprietà è il principale diritto reale per cui il suo titolare è libero di fruire le cose che gli appartengono, dette beni, nel modo che ritiene opportuno; cioè godendole (sfruttando le potenzialità per trarne vantaggio o meno) e disponendone (avendo l'opportunità di cederle contro un corrispettivo).

I beni. Sono dette beni le cose che sono oggetto del diritto soggettivo di proprietà. I beni sono chiaramente definiti in un elenco chiuso quando sono tangibili, ma possono considerarsi beni giuridici anche altre entità non meglio definite in grado di generare conflitto, aventi valore economico e carattere di intangibilità (es. etere).

I beni in senso economico sono beni il cui valore è quantificabile in denaro; i beni in senso giuridico, invece, possono anche non avere un preciso corrispettivo che ne determini il valore. È il caso dell'oggetto che ha un valore affettivo per il suo proprietario.

senza che alla cosa corrisponda un prezzo. I beni si dividono in beni mobili, che possono essere trasportati e non sono registrati in alcun registro, beni immobili, consistenti nei fabbricati che non possono essere trasportati e iscritti in un pubblico registro detto catasto o nelle conservatorie immobiliari, e beni mobili registrati, che consistono nei mezzi di trasporto e, pur essendo mobili, sono iscritti in un pubblico registro (il PRA per i veicoli).

TIPI DI BENE

• Bene aggregato: consiste in un bene principale corredato da un altro, detto appunto aggregato o pertinenza, che viene destinato al servizio o all'ornamento di un'altra cosa (è il caso della cantina con l'appartamento).
• Universalità di beni mobili: pluralità di beni mobili appartenenti ad un unico soggetto e destinati ad una stessa finalità (enciclopedie).
• Bene composto: unico bene formato da una pluralità di beni mobili che non si possono dividere senza compromettere

l'utilità del bene (automobile + pneumatici, volante, sedili, cambio, motore, ecc.).

Bene fruttifero: è il bene in grado di generare altri beni, detti frutti, che appartengono al proprietario del bene fruttifero (albero con le mele). Il bene prodotto appartiene al bene fruttifero fino al momento del distacco definitivo da esso, in cui diventa bene autonomo. I frutti possono essere oggetto del contratto di compravendita anche prima di divenire beni autonomi, cioè quando sono beni futuri: in questa circostanza si parla di vendita della cosa sperata (l'acquirente pagherà solo il quantitativo di frutti che verranno all'esistenza) o di vendita di speranza (l'acquirente pagherà un certo prezzo a prescindere dal quantitativo di frutti che verranno prodotti - elemento di rischio per il venditore e per l'acquirente).

ATTI DI TRASFERIMENTO E CIRCOLAZIONE GIURIDICA

Il diritto di proprietà nei confronti di un bene

disposizione. La facoltà di godimento consente al proprietario di utilizzare il bene in modo esclusivo, di goderne i frutti e di trarne vantaggio economico. Questa facoltà comprende ad esempio il diritto di abitare una casa, di utilizzare un veicolo o di sfruttare un terreno per fini agricoli. La facoltà di disposizione attribuisce al proprietario la possibilità di trasferire il diritto di proprietà ad un altro soggetto. Questo significa che il proprietario può vendere, donare, ipotecare o affittare il bene a terzi. Questa facoltà di disposizione è regolata da specifiche norme a seconda del tipo di bene. Per i beni mobili, il contratto di trasferimento può essere concluso oralmente e non è necessario iscrivere il trasferimento di proprietà in nessun registro. Per i beni mobili registrati, come ad esempio un'automobile, la compravendita può essere conclusa oralmente, ma l'atto di trasferimento deve essere registrato su un pubblico registro. Per i beni immobili, come ad esempio una casa, la compravendita può essere perfezionata solo con un contratto in forma scritta, redatto presso un notaio, e il passaggio di proprietà deve essere annotato su un pubblico registro. In conclusione, il diritto di proprietà conferisce al suo titolare la facoltà di godere e disporre del bene, permettendogli di utilizzarlo in modo esclusivo e di trasferire tale diritto ad altri soggetti. comportano nessun vantaggio per il proprietario ma vengono da questi compiuti al fine di arrecare molestia o nuocere a terzi. Un esempio di atto emulativo è il comportamento del proprietario di una villa con vista che erge un muro di recinzione tanto alto da impedire al vicino di godere della stessa vista. Perché un atto sia considerato emulativo deve avere intrinseche in sé due fondamentali caratteristiche: deve essere disutile per il proprietario ed essere compiuto con la sola intenzione di nuocere o molestare altri. Un limite posto all'esercizio del diritto di proprietà dall'ordinamento, derivante dalla quotidianità, è il divieto di produrre immissioni. Le immissioni sono i fumi, i rumori e gli odori che si possono produrre esercitando il diritto di proprietà e che raggiungono il fondo vicino arrecando fastidio al suo proprietario. Un tipico esempio si ha nel caso del proprietario di una villa a schiera che prepara il barbecue in.

giardino immettendo nella proprietà altrui il fumo prodotto dalle bistecche sulla brace. Le immissioni possono essere prodotte purché queste rimangano al di sotto dei limiti di normaletollerabilità, limite fissato da leggi speciali a cui il codice civile si limita a far riferimento.

Un caso particolare di immissione è quello dei fumi, odori e rumori prodotti dall'attività industriale: in questo caso il giudice deve basarsi sulla priorità dell'uso; infatti, per il bene della comunità, risulta prioritario favorire un processo produttivo piuttosto che privilegiarvi il godimento del diritto, per quanto legittimo, del singolo.

Al diritto di proprietà pone dei vincoli anche la carta costituzionale, che consente allo Stato di limitare tale diritto, e talvolta privarne i soggetti, per cause gravi e di superiore interesse collettivo. È il caso dell'espropriazione per pubblico interesse, che avviene per mano dello Stato nei

confronti del privato che fosse proprietario di un bene importante per il benessere collettivo. È un tipico esempio il proprietario di un fabbricato sul percorso progettato di un collegamento ferroviario: in questo caso lo Stato espropria terreno e fabbricato al fine di completare l'infrastruttura di pubblico interesse. Il proprietario espropriato per motivi di pubblico interesse deve essere risarcito per la subita sottrazione del bene nella misura del pregiudizio patrimoniale sopportato: questa somma che dovrà essergli versata prende il nome di giusto indennizzo. Un altro caso in cui la Costituzione permette allo Stato di disattendere il diritto di proprietà privata consiste nella requisizione del bene praticata dallo Stato stesso in gravi e urgenti condizioni di necessità. È il caso del proprietario di un fabbricato in un punto strategico del territorio durante il periodo bellico: l'immobile verrà requisito dallo Stato e restituito

terminata l'emergenza, cioè alla fine del conflitto.

Lo Stato, nel momento in cui provvede alla requisizione del bene, corrisponde una giusta indennità al proprietario a cui è stato requisito il bene.

Simile alla requisizione è l'ammasso, con cui lo Stato espropria il singolo di una grande quantità di risorse accumulate per far fronte a emergenze collettive.

Esemplifica la circostanza il caso del proprietario di un grandissimo quantitativo di cibarie durante una carestia.

La Costituzione, al di fuori di queste eccezioni, ritiene inviolabile il diritto di proprietà fatti salvi, però, generici altri vincoli ed obblighi temporanei che possono essere previsti da leggi speciali e un'intera disciplina sul diritto di proprietà esercitato su beni di interesse culturale.

Il proprietario di tali beni, infatti, non può goderne né disporne interamente.

Intrinseci nel diritto di proprietà sono una serie di obblighi

Per il proprietario, che deve prendersi cura del bene, al fine di garantirne la conservazione. A questo proposito è anche tenuto a restaurare il bene in caso di necessità. A stabilire se il bene è di interesse culturale è la sovrintendenza alle Belle Arti.

LA MULTIPROPRIETA'

Un particolare modo di esercitare il diritto di proprietà è la multiproprietà. La multiproprietà consiste in un diritto di proprietà perpetuo con un limite temporale nel diritto di godimento sul bene, determinato con turni fra proprietari. Un largo esercizio della multiproprietà si ha nel caso di immobili situati in luoghi di interesse turistico, estivo o invernale: essa permette, infatti, ai proprietari di godere dell'unità immobiliare in maniera proporzionale alla quota di proprietà acquisita.

Esistono vari tipi di multiproprietà, e più in particolare:

• Immobiliare, nella quale il singolo appartamento è

oggetto del diritto di vari proprietari e fa parte di un complesso abitativo.

• Alberghiera, nella quale i comproprietari acquisiscono il diritto di godere a turno le singole unità di genere, non anticipatamente determinate, utilizzando i servizi dell'albergo.
• Azionaria, in cui il complesso immobiliare resta intestato ad una S.p.A. di cui gli azionisti, titolari di azioni privilegiate, possono godere anche dell'immobile.

L'acquisto della proprietà. Al diritto del proprietario di cedere il proprio diritto corrisponde la capacità da parte di altri soggetti di acquisire il diritto facendolo proprio, generalmente contro il pagamento di un prezzo. È inoltre possibile che il diritto di proprietà sorga, nel caso dell'acquisizione a titolo originario, quando non sussiste il trasferimento del diritto di proprietà da un soggetto ad un altro; qualora invece il diritto di proprietà su un bene sorgesse dal trasferimento delà acquisire il diritto di proprietà attraverso l'acquisto di un immobile tramite un contratto di compravendita. In questo caso, il soggetto acquirente diventa il nuovo proprietario dell'immobile. Al contrario, l'acquisizione del diritto di proprietà a titolo derivativo avviene quando il soggetto acquisisce il diritto da un altro soggetto che già ne era titolare. Ad esempio, tramite una donazione o un'eredità, il soggetto riceve il diritto di proprietà su un bene da parte di un'altra persona. In entrambi i casi, l'acquisizione del diritto di proprietà comporta il trasferimento dei poteri e dei doveri legati alla proprietà del bene.