Espropriazione immobiliare presso il debitore - Appunti

L'ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

Il pignoramento immobiliare è compiuto dal creditore procedente che dovrà indicare i beni immobili appartenenti al debitore intende pignorare al fine di soddisfare il suo credito. L'atto di pignoramento immobiliare è un atto complesso predisposto e sottoscritto dal creditore procedente con l'esatta indicazione dei beni e dei diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione che lo consegna all'ufficiale giudiziario, il quale lo integra con l'ingiunzione al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia del credito e provvede alla notificazione. Successivamente il creditore procedente o l'ufficiale giudiziario provvederanno affinché l'atto notificato in duplice copia sia trascritto nei pubblici registri immobiliari. L'originale dell'atto di pignoramento notificato deve essere depositato nella cancelleria del giudice dell'esecuzione, nel

fascicolo dell'esecuzione nel quale il creditore pignorante dovrà inserire - entro 10 giorni dal pignoramento - il titolo esecutivo e il precetto nonché la nota di trascrizione. Il giudice dell'esecuzione può nominare custode dei beni pignorati il debitore o una persona diversa rendendo periodicamente conto della gestione e depositando le rendite. Il giudice dispone con provvedimento non impugnabile la liberazione dell'immobile pignorato.

L'intervento dei creditori (nell'espropriazione immobiliare) I soggetti legittimati all'intervento sono quelli indicati dall'art. 499 c.p.c. Occorre distinguere in intervento tempestivo effettuato entro la prima udienza per l'autorizzazione alla vendita, e intervento tardivo dopo la prima udienza di autorizzazione alla vendita, ma prima del provvedimento di distribuzione, i quali possono soddisfarsi sul residuo.

La vendita (nell'espropriazione immobiliare) Cenni sulle c.d. esecuzioni speciali (art.

(580 c.p.c.) Il creditore per richiedere la vendita deve proporre ricorso al giudice dell'esecuzione con il termine dilatorio di 10 giorni dal pignoramento. Al ricorso sono da allegare entro 120 giorni dal suo deposito l'estratto del catasto nei 20 anni anteriore alla trascrizione del pignoramento ovvero da certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. I predetti documenti consentono al giudice dell'esecuzione di stabilire il valore base dell'immobile che viene inserito nel provvedimento di vendita e che viene pronunciato in sede di udienza di autorizzazione della vendita. Il giudice dell'esecuzione entro 30 giorni dal deposito dei documenti nomina l'esperto e fissa l'udienza per la comparizione delle parti. Se non vengono sollevate contestazioni ovvero si raggiunge l'accordo su di esse, il giudice emette ordinanza di vendita e fissa il termine per la proposizione delle offerte d'acquisto entro

un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni. Il giudice fissa nella stessa ordinanza la cauzione da versare. Le opposizioni sono decise dal Tribunale con sentenza e il giudice dispone la vendita con ordinanza da notificare ai creditori iscritti che non sono comparsi. La vendita senza incanto consiste nell'esame da parte del giudice dell'esecuzione e nell'eventuale accoglimento delle offerte di acquisto che chiunque - tranne il debitore - può presentare per l'acquisto del mobile pignorato. L'offerta è depositata in cancelleria da parte dell'offerente. Essa è irrevocabile salvo che il giudice ordini l'incanto o siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta. L'offerta deve essere depositata in busta chiusa da aprire in presenza di tutti gli offerenti. Il giudice delibera sull'offerta in accordo con il creditore procedente, ovvero qualora non ritenga piùfavorevole procedere con la vendita con incanto. Quando il giudice disponela vendita emette decreto con il quale indica le modalità di pagamento, indi, apagamento avvenuto pronuncia altro decreto con il quale l'immobile vienetrasferito in proprietà all'acquirente. La vendita con incanto si apre conordinanza pubblicata a cura del cancelliere, con la quale il giudice, fissa itermini elencati ex art. 576 ( prezzo, giorno ora dell'incanto, misura minima diaumento delle offerte, cauzione minima da depositare preventivamente, terminedi versamento del prezzo, il termine che deve intercorrere tra le forme dipubblicità e l'incanto. Tutti tranne il debitore possono partecipare all'incantoprevio versamento della cauzione. L'incanto ha luogo in udienza davanti algiudice dell'esecuzione, e diventa assegnatario l'offerente la cui offerta non èsuperata entro il periodo di 3 minuti. Dopo l'incanto possono essere

proposte nel termine di 10 giorni offerte che non superano di almeno 1/5 il prezzo raggiunto nell'incanto previa eventuale gara tra più offerenti. Le offerte dopo l'incanto vanno depositate in cancelleria prestando cauzione per il doppio della cauzione versata ai sensi dell'art. 580. Il giudice indice la gara della quale il cancelliere dà pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario. Alla gara possono partecipare anche gli offerenti al precedente incanto che abbiano integrato la cauzione. L'aggiudicatario per divenire proprietario a pieno titolo dovrà provvedere a versare il prezzo nel termine e nel modo fissato nell'ordinanza di vendita, consegnando al cancelliere il documento comprovante l'avvenuto pagamento. Solamente dopo il versamento del prezzo il giudice pronuncia decreto di trasferimento all'aggiudicatario per il rilascio dell'immobile. Il decreto contiene l'ingiunzione al debitore o al custode.

dirilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo esecutivo. Inoltre, il giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. Il prezzo deve essere depositato dall'aggiudicatario nei termini stabiliti, pena la decadenza dell'aggiudicatario pronunciata dal giudice dell'esecuzione, con perdita della cauzione a titolo di multa e nuovo incanto con eventuale rivendita in danno all'aggiudicatario precedente qualora il ricavato sia inferiore all'offerta del nuovo aggiudicatario.

Delega a un professionista della vendita immobiliare

Gli art. 591 bis - 591 ter, prevedono la delega a un professionista delle operazioni di vendita con incanto, es. un notaio, o un avvocato, o un commercialista, da parte del giudice dell'esecuzione quando provvede sull'istanza di vendita. Il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni della procedura di vendita, i termini,

le modalità, il luogo dellapresentazione delle offerte, ecc., ecc. L'ambito della delega comprende tutte le operazioni della procedura di vendita con incanto sino al decreto di trasferimento riservato al giudice dell'esecuzione. Le operazioni delegate sono ex art. 591 bis; art. 576-ss. Il professionista redige il verbale dell'incanto. Se il prezzo non è versato nel termine stabilito, questi ne dà avviso al giudice, mentre se avviene il versamento il professionista predispone il decreto di trasferimento, trasmettendo il fascicolo al giudice al fine della pronuncia da parte del giudice. Gli eventuali reclami ai provvedimenti del delegato sono posti con ricorso al giudice che provvede con ordinanza, mentre gli eventuali problemi sono reclamabili al giudice che provvede con decreto reclamabile innanzi allo stesso giudice. L'opposizione agli atti esecutivi non esperibile contro i provvedimenti del delegato professionista né contro i decreti del

giudice è proponibile contro le ordinanze che il giudice pronuncia seguito di reclamo.

Assegnazione, amministrazione giudiziaria e distribuzione del ricavato (nell'espropriazione immobiliare)

L'assegnazione è proposta dal creditore procedente entro 10 giorni prima dalla data dell'incanto.

Se la vendita all'incanto non si verifica per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede sulle istanze di assegnazione, fissando un termine per l'assegnatario per il versamento del conguaglio.

Se la vendita all'incanto non si verifica e le istanze di assegnazione non sono accoglibili, il giudice può disporre:

1. nuova vendita all'incanto con diverse condizioni;
2. l'amministrazione giudiziaria, una misura provvisoria della durata non superiore a 3 anni affidata ad uno o più creditori o ad un istituto autorizzato, oppure allo stesso debitore su accordo dei creditori.

L'amministratore tiene un rendiconto.

e le rendite possono essere assegnate ai creditori in detrazione del loro credito. Durante l'amministrazione giudiziaria, ognuno può fare offerta di acquisto, o chiedere al giudice dell'esecuzione di procedere a nuova vendita per incanto oppure all'assegnazione. Allo scadere dei 3 anni, l'amministrazione cessa e viene indetto un nuovo incanto. La distribuzione del ricavato è basata sul progetto di distribuzione che il giudice dell'esecuzione predispone entro 30 giorni dal versamento del prezzo, che contiene la c.d. graduazione dei creditori in relazione ai rispettivi diritti di prelazione, e la relativa liquidazione. Tale progetto è depositato in cancelleria, il giudice emette ordinanza di fissazione d'udienza con la quale le parti sono invitate ad approvare il progetto oppure a raggiungere un accordo. Di ciò viene redatto processo verbale e il giudice ordina il pagamento delle singole quote. L'eventuale mancanza di un

accordo produce una vera e propria contestazione sull'esistenza del diritto di uno o più creditori o della relativa prelazione da risolversi con un vero e proprio giudizio di cognizione.

L'ESPROPRIAZIONE DEI BENI INDIVISI E L'ESPROPRIAZIONE CONTRO IL TERZO PROPRIETARIO

L'espropriazione di beni indivisi

Oggetto di questo tipo di espropriazione è la quota (ideale) di un bene indiviso. Quando il procedente è creditore di uno solo dei comproprietari, o vuole agire contro uno solo, l'espropriazione deve colpire solo la quota di questo, senza violare i diritti dei comproprietari. Inoltre, occorre evitare che i comproprietari colludano col debitore per attuare una divisione in pregiudizio del creditore. In tal senso l'art. 599, 2° comma prevede che del pignoramento sia notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari ai quali da quel momento è fatto divieto di lasciare separare dal debitore, la sua parte.

delle cose comuni senza ordine del