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Elementi di diritto

Appunti completi di tutto quanto il corso di "Elementi di diritto", previsto per gli allievi ingegneri civili e gli allievi ingegneri edili.

Argomenti trattati nel documento: RENDITA FONDIARIA, PIANIFICAZIONE URBANISTICA, LIVELLI DI LEGISLAZIONE URBANISTICA, PIANO REGOLATORE GENERALE (PRG), STRUMENTI ATTUATIVI, INTERVENTI EDILIZI, DICHIARAZIONE DI INIZIO ATTIVITA' (DIA), CONCESSIONE EDILIZIA,... Vedi di più

Esame di Elementi di diritto docente Prof. S. Landini

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APPUNTI DI “ELEMENTI DI DIRITTO”

L’urbanistica è una “scienza” che riguarda l’assetto del territorio.

Nel corso di “elementi di diritto” si trattano e si discutono le leggi, le normative e

gli iter legislativi che regolano l’urbanistica.

RENDITA FONDIARIA

La rendita fondiaria è l’accrescimento o la diminuzione del valore dei terreni o

degli immobili.

Può essere dovuta a molte cause (per esempio l’ESPANSIONE DELLA CITTA’,

REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE….)

Possiamo dunque concludere che una proprietà/immobile può aumentare di

valore per motivi non dipendenti strettamente da essa/o.

Il proprietario, però, non può però servirsi di tale accrescimento di valore per

arricchirsi (per esempio rivendendo la proprietà), in quanto si tratta di un

fenomeno che non dipende dalla sua attività: la rendita fondiaria è un qualcosa di

cui deve agevolarsi invece il Comune, che ha reso possibile tali trasformazioni,

servendosene per esempio per finanziare nuove opere.

Per evitare che il proprietario del terreno o dell’immobile si arricchisca “con la

rendita fondiaria” possono essere adottate –in teoria- diverse soluzioni:

1) SOCIALISMO REALE (terra e collettività): il suolo non appartiene ad un

proprietario privato, ma al Comune, o più in generale “ad enti pubblici”. Si

utilizzano dei terreni molto ampi, pubblici, per attuare la

costruzione/ampliamento delle città. Il Comune, dunque, compra tali terreni, li

attrezza e poi li vende e ad un prezzo che per ovvi motivi è più alto, rifacendosi

così dei soldi spesi per l’acquisto del terreno. Questo tipo di socialismo è stato

adottato per diverso tempo in Olanda e in Inghilterra. Questa procedura è però

stata sempre irrealizzabile in Italia, dove i Comuni non hanno una grande

disponibilità economica. In Italia, in verità, non si è mai veramente arrivati ad

una concreta soluzione del problema “rendita fondiaria”. Una soluzione pensabile

ed attuata è stata invece quella del “compromesso”, cioè imporre imposte

sull’incremento del valore del terreno.

2) COMPROMESSO: in Italia si è preferito dunque giungere ad un compromesso,

attraverso imposte sul valore aggiunto del terreno. Negli anni ’60 tale imposta

riguardava solo i terreni di aree fabbricabili. Negli anni ’70, invece, tali imposte

furono estese a qualsiasi tipo di terreno. Successivamente la faccenda è

nuovamente cambiata, e tale imposta è stata eliminata.

Il motivo per cui l’imposta fu eliminata è che un tempo, per costruire, si

richiedeva l’AUTORIZZAZIONE EDILIZIA; oggi, invece, si richiede la

CONCESSIONE EDILIZIA al Comune, e per averla occorre pagare. Facendosi in

questo modo carico delle opere di urbanizzazione, il proprietario non deve più

alcuna imposta al Comune. Dal ’77, però, tali contributi subirono una

“rivalutazione”. La soluzione definitiva nasce solo al partire dal 1992, anno a

partire dal quale la concessione “lima” definitivamente la rendita fondiaria .

Che valore si riconosce al terreno? La soluzione viene dalla Francia: si riconosce

ad un mq di terreno un quantitativo x di edificabilità, che spetta al proprietario.

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Se poi il proprietario vuole costruire più di quanto concordato, può farlo a patto

di comprare la quota della parte in eccesso. un proprietario contratta la

In Italia è vigente l’URBANISTICA CONTRATTATA:

sua disponibilità a costruire con il sindaco, che chiede in cambio “qualcosa di

utile”.

P.S. Un’altra soluzione possibile, mai attuata però, è l’URBANISTICA PER

COMPARTI: il terreno viene diviso in comparti di qualche ettaro. Il Comune dà

autorizzazione di costruire ai proprietari del comparto, i quali devono trattare un

accordo sul compenso a loro spettante.

PROBLEMI:

-Come far pagare le imposte non a chi compra un immobile in quel terreno, ma a

chi l’ha costruito?

-Come calcolare in modo equo la rendita fondiaria?

-Come determinare le differenze – in termini di indennizzo- tra chi costruisce e chi

potrebbe costruire, ma subisce un esproprio?

-La proprietà di un terreno è eterna, ma i piani regolatori cambiano ogni 10-15

anni circa.

Come comportarsi invece in caso di ESPROPRIO? In quel caso, infatti, è previsto

un indennizzo da parte del Comune.

L’esproprio è il trasferimento coattivo di proprietà. Il Comune se ne può avvalere

per esempio per la costruzione di opere pubbliche.

Anche l’indennità risente infatti delle “modifiche” attuate dall’urbanizzazione

Fino al 1980 (anno in cui la Corte Costituzionale l’ha abolito) ci si basava sul

VALORE AGRICOLO (cioè il prezzo attribuito all’area quale terreno agricolo,

secondo ad esempio i tipi di coltura effettuati) del terreno per calcolare

l’indennizzo. Una soluzione alternativa è stata invece trovata solo nel ’92:

l’indennizzo si valuta in base al VALORE VENALE DEL BENE.

In caso di esproprio si fa la media tra il valore reale dell’area ed il valore catastale

(70% di quello reale) dell’area stessa.

Per sapere se un terreno è agricolo oppure fa parte dell’area urbana si fa capo

all’atto di perimetrazione urbana.

PIANIFICAZIONE

Per pianificare è necessario “prevedere il futuro”, ovvero occorre tenere conto non

solo dell’attuale assetto urbano, ma anche di ciò che nel futuro servirà alla città

(es. case, ospedali…). si fanno previsioni di sviluppo

Per far questo vengono eseguiti studi demografici,

economico, si eseguono indagini geologiche (per capire se un certo terreno è

idoneo ad un certo tipo di costruzione), ecc.

In base ai risultati e alle previsioni per il futuro la pianificazione può seguire

molte strade (come ad esempio la SALVAGUARDIA AMBIENTALE).

Il politico sceglierà quale via seguire, quale tipo di scelte adottare sulla base dei

risultati delle indagini svolte, non da solo, naturalmente, né “per conto suo”: le

scelte di pianificazione devono essere RAZIONALI e DISCUSSE.

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L’assetto urbanistico determinato in fase di pianificazione non è però

cristallizzato: è al contrario continuamente discusso e modificato, e valido solo

per alcuni anni.

E’ inoltre sempre importante avere una visione d’insieme del territorio. Un buon

piano, per essere tale, dev’essere BEN INTEGRATO e UNITARIO, e tener conto di

tutto il territorio.

PRIMA OPERAZIONE → scelta di ciò che deve essere conservato (“freno”) e ciò che

può essere trasformato (“acceleratore”).

SECONDA OPERAZIONE → scelta, tra ciò che può essere trasformato, della

trasformazione e delle zone specifiche in cui agire.

Conservare è relativamente facile, sebbene politicamente poco popolare: è

sufficiente introdurre dei vincoli.

Molto più difficile è invece rinnovare, perché richiede di individuare e quantificare

le cose in previsione del futuro. Non è raro inoltre che possano nascere “conflitti”

con i proprietari privati delle zone su cui si interviene.

Uno strumento molto importante per la pianificazione è il PIANO REGOLATORE

GENERALE (PRG).

Esso svolge due compiti essenziali:

ZONIZZAZIONE → divisione in piccole porzioni di territorio.

LOCALIZZAZIONE → infrastrutture importanti.

LIVELLI DI LEGISLAZIONE

STATO → dà i principi.

→ fa una legislazione “di fatto” basandosi sui principi dettati dallo

REGIONE

Stato.

(Fino a poco tempo fa, le disposizioni dello Stato in ambito urbanistico erano

maggiori, e le Regioni avevano un ruolo sporadico. Le cose sono cambiate negli

anni ’90).

CITTA’ METROPOLITANE → in Italia ci sono 12 città in cui il territorio è saturo,

ed esse “straripano dai confini”. Le scelte urbanistiche avvengono perciò

solitamente a livello provinciale. Quando certi problemi riguardano anche i

comuni limitrofi, infatti, è necessario spostare le decisioni urbanistiche dal

Comune alla Provincia, poiché la dimensione comunale non basta.

Anche le reti di servizio (autobus, quadrifoglio…) sono gestite al di là della

dimensione comunale.

COMUNE → il sindaco è assistito dalla COMMISSIONE EDILIZIA e dal

CONSIGLIO COMUNALE.

Detto questo, la legislazione edilizia avviene sui seguenti quattro livelli:

1° LIVELLO → PIANO DI INDIRIZZO TERRITORIALE (PIT). E’ di competenza della

Regione. E’ un piano non solo urbanistico, ma anche economico. E’ un indicatore

di massima per i pianificatori comunali.

2° LIVELLO → PIANI TERRITORIALI DI COORDINAMENTO (PTC).

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Prima del primo livello c’è l’URBANISTICA STATALE: lo stato non può fare piani

territoriali, può solo dare indicazioni.

Non è raro che lo Stato – nel caso in cui decida di costruire una grande opera

pubblica- debba consultare i PRG (ambito comunale). In tal caso, qualora il PRG

non consenta tale costruzione, lo Stato si rivolge alla Regione cercando di creare

un’intesa per costruire varianti al PRG. Se la Regione si rifiuta, lo Stato impone la

sua volontà mediante delibera del Consiglio dei Ministri o tramite leggi. Spesso

tale procedura non è possibile, qualora si rivelasse incostituzionale.

Un altro metodo è anche chiedere ai Comuni di prevedere nel loro PRG l’opera

richiesta. Il Comune riceve in tal caso un compenso.

Si evince che il “volere” dello Stato non riguarda l’assetto territoriale, ma solo

specifiche opere, sulle quali lo Stato può imporsi (es. centrali elettriche, gestione

dei rifiuti pericolosi…).

Occorre sempre ricordare che i piani del livello successivo non possono

contrastare i piani del livello precedente.

Dopo il PIANO TERRITORIALE si passa al PRG (3° livello) e poi ai PIANI

ATTUATIVI (4° livello).

PIANO REGOLATORE GENERALE (PRG)

Il piano regolatore generale (PRG) è di competenza comunale.

E’ obbligatorio solo per alcuni comuni. Per altri è sufficiente redigere uno

strumento più semplice: il PIANO DI FABBRICAZIONE.

Il Consiglio Comunale provvede alla realizzazione e all’adozione del PRG

elaborando tavole ed indicazioni. Il piano supera cioè una prima approvazione.

Per 30 gg esso è esibito alla cittadinanza. Questa fase si chiama OSTENSIONE.

I cittadini possono muovere osservazioni, che il Comune raccoglie ed osserva (nel

PTC non c’è partecipazione popolare, invece). Poi è approvato dal Comune o dalla

Regione (dipende dalla regione).

Il compito del PRG è quello di conformare e gestire il territorio.

Non riguarda i lotti, presi in considerazione dai piani attuativi, ma zone più vaste.

Tutto questo attraverso ZONIZZAZIONI e LOCAZIONI.

Parliamo della zonizzazione: essa divide il territorio in 6 zone, in modo da

catalogarlo e gestirlo meglio (A, B, C, D, E, F). Ognuna ha poi una

sottoclassificazione (es. B , B ..). All’interno di ogni zona ci sono poi strutture

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minori (case, scuole…).

A centro storico, B zona residenziale, C zona di espansione, D zona industriale, E

infrastrutture.

Bisogna inoltre tener conto dei “carichi urbanistici”, cioè del peso che le persone

hanno su strade, case, fognature…I massimi pesi urbanistici sono solitamente

sulla viabilità.

Per far questo il PRG si serve di:

1) Tavole descrittive; 4

2) N.T.A (norme tecniche di attuazione o regolamento urbanistico).

Le prime servono soprattutto per gli “inedificati”, mentre le seconde per gli

“edificati”. In generale, per le città sature, dunque, contano soprattutto le norme.

La localizzazione, invece, è una procedura attraverso cui certe aree vengono

destinate ad opere o impianti pubblici. Questo può portare all’imposizione di

“vincoli”: un vincolo di 5 anni durante i quali deve avvenire un esproprio per

opere pubbliche oppure deve essere realizzato un piano attuativo. Scaduti i 5

anni, se la localizzazione non è rinnovata, decade.

CONTENUTI DEL PIANO:

1) SALVAGUARDIA E TRASFORMAZIONE → avviene un censimento di tutto ciò

che è da salvaguardare, delle situazioni idrologiche esistenti, delle infrastrutture,

delle zone di rispetto (nelle quali è ridotta l’edificabilità)…

→ zone di varia destinazione in cui il territorio è suddiviso in

2) ZONIZZAZIONE

previsione futura. Accanto alla zonizzazione si attua anche una “sub

zonizzazione”, che consiste, una volta definita la zona, nel determinare gli “indici”

(superfici, volumi…).

3) LOCALIZZAZIONE → per la determinazione degli interventi.

Tutto questo attraverso TAVOLE e NORME.

PROCEDURA:

Il PRG viene redatto e approvato definitivamente in tre tempi: FORMAZIONE,

OSTENSIONE, APPROVAZIONE.

FORMAZIONE E ADOZIONE DEL PIANO → questa fase richiede dialogo tra

e politici. I primi rappresentano su carta sulla base delle indicazioni dei

tecnici

secondi. Il tutto si svolge all’interno dell’amministrazione comunale, dove il piano

viene esaminato ed adottato tramite votazione. Questo non lo rende però vigente.

OSTENSIONE E APPROVAZIONE DEL PIANO → a questo punto tutti i cittadini

possono fare delle osservazioni. Si tratta sia di cittadini privati che di enti

pubblici.

ESAME E APPROVAZIONE DEL PIANO → le osservazioni vengono raccolte ed

esaminate dagli uffici del Comune. Il tutto passa alla Commissione Urbanistica e

in seguito al Consiglio Comunale, dove vengono esaminate le

osservazioni/lamentele. In alcune Regioni questa terza fase avviene non a livello

comunale ma Regionale.

In questo caso, la Regione ha tre possibilità:

- Approvazione senza problemi.

- Approvazione dopo aver modificato lei stessa il piano.

- Non approvare il piano e rimandarlo al Comune, spiegandone i motivi. Il

Comune potrà creare un nuovo piano, oppure protestare sulle scelte della

Regione.

Questa dinamica può essere però differente a seconda della regione in cui ci si

trova. 5


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AUTORE

Ali Q

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DESCRIZIONE APPUNTO

Appunti completi di tutto quanto il corso di "Elementi di diritto", previsto per gli allievi ingegneri civili e gli allievi ingegneri edili.

Argomenti trattati nel documento: RENDITA FONDIARIA, PIANIFICAZIONE URBANISTICA, LIVELLI DI LEGISLAZIONE URBANISTICA, PIANO REGOLATORE GENERALE (PRG), STRUMENTI ATTUATIVI, INTERVENTI EDILIZI, DICHIARAZIONE DI INIZIO ATTIVITA' (DIA), CONCESSIONE EDILIZIA, VERIFICA DI ILLECITO, FIGURE PROFESSIONALI CONNESSE ALLA COSTRUZIONE EDILIZIA (progettista, direttore dei lavori, collaudatore e costruttore), CORRISPETTIVO D'APPALTO.


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea in ingegneria civile
SSD:
Università: Firenze - Unifi
A.A.: 2004-2005

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Ali Q di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Elementi di diritto e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Firenze - Unifi o del prof Landini Sara.

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