Elementi di diritto

Appunti di "Elementi di diritto"

Urbanistica

L’urbanistica è una “scienza” che riguarda l’assetto del territorio. Nel corso di "Elementi di diritto" si trattano e si discutono le leggi, le normative e gli iter legislativi che regolano l’urbanistica.

Rendita fondiaria

La rendita fondiaria è l’accrescimento o la diminuzione del valore dei terreni o degli immobili. Può essere dovuta a molte cause (per esempio l’espansione della città, realizzazione di opere pubbliche…). Possiamo dunque concludere che una proprietà/immobile può aumentare di valore per motivi non dipendenti strettamente da essa/o.

Il proprietario, però, non può servirsi di tale accrescimento di valore per arricchirsi (per esempio rivendendo la proprietà), in quanto si tratta di un fenomeno che non dipende dalla sua attività: la rendita fondiaria è un qualcosa di cui deve agevolarsi invece il Comune, che ha reso possibile tali trasformazioni, servendosene per esempio per finanziare nuove opere.

Per evitare che il proprietario del terreno o dell’immobile si arricchisca "con la rendita fondiaria" possono essere adottate – in teoria – diverse soluzioni:

• Socialismo reale (terra e collettività): il suolo non appartiene ad un proprietario privato, ma al Comune, o più in generale “ad enti pubblici”. Si utilizzano dei terreni molto ampi, pubblici, per attuare la costruzione/ampliamento delle città. Il Comune, dunque, compra tali terreni, li attrezza e poi li vende ad un prezzo che per ovvi motivi è più alto, rifacendosi così dei soldi spesi per l’acquisto del terreno. Questo tipo di socialismo è stato adottato per diverso tempo in Olanda e in Inghilterra. Questa procedura è però stata sempre irrealizzabile in Italia, dove i Comuni non hanno una grande disponibilità economica. In Italia, in verità, non si è mai veramente arrivati ad una concreta soluzione del problema “rendita fondiaria”. Una soluzione pensabile ed attuata è stata invece quella del “compromesso”, cioè imporre imposte sull’incremento del valore del terreno.
• Compromesso: in Italia si è preferito dunque giungere ad un compromesso, attraverso imposte sul valore aggiunto del terreno. Negli anni ’60 tale imposta riguardava solo i terreni di aree fabbricabili. Negli anni ’70, invece, tali imposte furono estese a qualsiasi tipo di terreno. Successivamente la faccenda è nuovamente cambiata, e tale imposta è stata eliminata.

Il motivo per cui l’imposta fu eliminata è che un tempo, per costruire, si richiedeva l’autorizzazione edilizia; oggi, invece, si richiede la concessione edilizia al Comune, e per averla occorre pagare. Facendosi in questo modo carico delle opere di urbanizzazione, il proprietario non deve più alcuna imposta al Comune. Dal ’77, però, tali contributi subirono una “rivalutazione”. La soluzione definitiva nasce solo a partire dal 1992, anno a partire dal quale la concessione “lima” definitivamente la rendita fondiaria.

Che valore si riconosce al terreno? La soluzione viene dalla Francia: si riconosce ad un mq di terreno un quantitativo x di edificabilità, che spetta al proprietario. Se poi il proprietario vuole costruire più di quanto concordato, può farlo a patto di comprare la quota della parte in eccesso. In Italia è vigente l’urbanistica contrattata: un proprietario contratta la sua disponibilità a costruire con il sindaco, che chiede in cambio “qualcosa di utile”.

P.S. Un’altra soluzione possibile, mai attuata però, è l’urbanistica per comparti: il terreno viene diviso in comparti di qualche ettaro. Il Comune dà autorizzazione di costruire ai proprietari del comparto, i quali devono trattare un accordo sul compenso a loro spettante.

Problemi

• Come far pagare le imposte non a chi compra un immobile in quel terreno, ma a chi l’ha costruito?
• Come calcolare in modo equo la rendita fondiaria?
• Come determinare le differenze – in termini di indennizzo – tra chi costruisce e chi potrebbe costruire, ma subisce un esproprio?
• La proprietà di un terreno è eterna, ma i piani regolatori cambiano ogni 10-15 anni circa.

Esproprio

Come comportarsi invece in caso di esproprio? In quel caso, infatti, è previsto un indennizzo da parte del Comune. L’esproprio è il trasferimento coattivo di proprietà. Il Comune se ne può avvalere per esempio per la costruzione di opere pubbliche.

Anche l’indennità risente infatti delle “modifiche” attuate dall’urbanizzazione. Fino al 1980 (anno in cui la Corte Costituzionale l’ha abolito) ci si basava sul valore agricolo (cioè il prezzo attribuito all’area quale terreno agricolo, secondo ad esempio i tipi di coltura effettuati) del terreno per calcolare l’indennizzo. Una soluzione alternativa è stata invece trovata solo nel ’92: l’indennizzo si valuta in base al valore venale del bene. In caso di esproprio si fa la media tra il valore reale dell’area ed il valore catastale (70% di quello reale) dell’area stessa.

Per sapere se un terreno è agricolo oppure fa parte dell’area urbana si fa capo all’atto di perimetrazione urbana.

Pianificazione

Per pianificare è necessario “prevedere il futuro”, ovvero occorre tenere conto non solo dell’attuale assetto urbano, ma anche di ciò che nel futuro servirà alla città (es. case, ospedali…). Si fanno previsioni di sviluppo.

Per far questo vengono eseguiti studi demografici, economico, si eseguono indagini geologiche (per capire se un certo terreno è idoneo ad un certo tipo di costruzione), ecc. In base ai risultati e alle previsioni per il futuro la pianificazione può seguire molte strade (come ad esempio la salvaguardia ambientale).

Il politico sceglierà quale via seguire, quale tipo di scelte adottare sulla base dei risultati delle indagini svolte, non da solo, naturalmente, né “per conto suo”: le scelte di pianificazione devono essere razionali e discusse.

L’assetto urbanistico determinato in fase di pianificazione non è però cristallizzato: è al contrario continuamente discusso e modificato, e valido solo per alcuni anni. È inoltre sempre importante avere una visione d’insieme del territorio. Un buon piano, per essere tale, dev’essere ben integrato e unitario, e tener conto di tutto il territorio.

Prima operazione → scelta di ciò che deve essere conservato (“freno”) e ciò che può essere trasformato (“acceleratore”).

Seconda operazione → scelta, tra ciò che può essere trasformato, della trasformazione e delle zone specifiche in cui agire.

Conservare è relativamente facile, sebbene politicamente poco popolare: è sufficiente introdurre dei vincoli. Molto più difficile è invece rinnovare, perché richiede di individuare e quantificare le cose in previsione del futuro. Non è raro inoltre che possano nascere “conflitti” con i proprietari privati delle zone su cui si interviene.

Uno strumento molto importante per la pianificazione è il piano regolatore generale (PRG). Esso svolge due compiti essenziali:

• Zonizzazione → divisione in piccole porzioni di territorio.
• Localizzazione → infrastrutture importanti.

Livelli di legislazione

Stato → dà i principi.

Regione → fa una legislazione “di fatto” basandosi sui principi dettati dallo Stato. (Fino a poco tempo fa, le disposizioni dello Stato in ambito urbanistico erano maggiori, e le Regioni avevano un ruolo sporadico. Le cose sono cambiate negli anni ’90).

Città metropolitane → in Italia ci sono 12 città in cui il territorio è saturo, ed esse “straripano dai confini”. Le scelte urbanistiche avvengono perciò solitamente a livello provinciale. Quando certi problemi riguardano anche i comuni limitrofi, infatti, è necessario spostare le decisioni urbanistiche dal Comune alla Provincia, poiché la dimensione comunale non basta. Anche le reti di servizio (autobus, quadrifoglio…) sono gestite al di là della dimensione comunale.

Comune → il sindaco &e