Elementi di diritto

Piano Regolatore Generale (PRG)

Il piano regolatore generale (PRG) è di competenza comunale. È obbligatorio solo per alcuni comuni. Per altri è sufficiente redigere uno strumento più semplice: il PIANO DI FABBRICAZIONE. Il Consiglio Comunale provvede alla realizzazione e all'adozione del PRG elaborando tavole ed indicazioni. Il piano supera cioè una prima approvazione. Per 30 giorni esso è esibito alla cittadinanza. Questa fase si chiama OSTENSIONE. I cittadini possono muovere osservazioni, che il Comune raccoglie ed osserva (nel PTC non c'è partecipazione popolare, invece). Poi è approvato dal Comune o dalla Regione (dipende dalla regione). Il compito del PRG è quello di conformare e gestire il territorio. Non riguarda i lotti, presi in considerazione dai piani attuativi, ma zone più vaste. Tutto questo attraverso ZONIZZAZIONI e LOCAZIONI. Parliamo della zonizzazione: essa divide il territorio in 6 zone, in modo

dacatalogarlo e gestirlo meglio (A, B, C, D, E, F). Ognuna ha poi unasottoclassificazione (es. B , B ..). All’interno di ogni zona ci sono poi strutture1 2minori (case, scuole…).

A centro storico, B zona residenziale, C zona di espansione, D zona industriale, Einfrastrutture.

Bisogna inoltre tener conto dei “carichi urbanistici”, cioè del peso che le personehanno su strade, case, fognature…

I massimi pesi urbanistici sono solitamentesulla viabilità.

Per far questo il PRG si serve di:

1. Tavole descrittive;
2. N.T.A (norme tecniche di attuazione o regolamento urbanistico).

Le prime servono soprattutto per gli “inedificati”, mentre le seconde per gli“edificati”. In generale, per le città sature, dunque, contano soprattutto le norme.

La localizzazione, invece, è una procedura attraverso cui certe aree vengonodestinate ad opere o impianti pubblici. Questo può portare all’imposizione

REVISIONE. Durante la FORMAZIONE del PRG, vengono raccolti dati e informazioni sul territorio, vengono individuate le zone da salvaguardare e trasformare, e si definiscono le zone di varia destinazione. Durante l'OSTENSIONE, il PRG viene reso pubblico e viene data la possibilità ai cittadini di presentare osservazioni e proposte. Infine, durante la REVISIONE, vengono valutate le osservazioni e le proposte ricevute e si procede alla redazione finale del PRG. Una volta approvato definitivamente, il PRG diventa uno strumento di pianificazione urbanistica vincolante per tutti i soggetti interessati.

APPROVAZIONE.FORMAZIONE E ADOZIONE DEL PIANO → questa fase richiede dialogo trae politici. I primi rappresentano su carta sulla base delle indicazioni deitecnicisecondi. Il tutto si svolge all’interno dell’amministrazione comunale, dove il pianoviene esaminato ed adottato tramite votazione. Questo non lo rende però vigente.

OSTENSIONE E APPROVAZIONE DEL PIANO → a questo punto tutti i cittadinipossono fare delle osservazioni. Si tratta sia di cittadini privati che di entipubblici.

ESAME E APPROVAZIONE DEL PIANO → le osservazioni vengono raccolte edesaminate dagli uffici del Comune. Il tutto passa alla Commissione Urbanistica ein seguito al Consiglio Comunale, dove vengono esaminate leosservazioni/lamentele. In alcune Regioni questa terza fase avviene non a livellocomunale ma Regionale.

In questo caso, la Regione ha tre possibilità:

• Approvazione senza problemi.
• Approvazione dopo aver modificato lei stessa il piano.
• Non approvare il piano.

rimandarlo al Comune, spiegandone i motivi. Il Comune potrà creare un nuovo piano, oppure protestare sulle scelte della Regione. Questa dinamica può essere però differente a seconda della regione in cui ci si trova. Dopo l'approvazione, il piano diventa VIGENTE. La vigenza è dunque subordinata all'approvazione. L'adozione non è comunque priva di effetti, perché scattano già le misure di salvaguardia, cioè quelle norme cautelari che garantiscono, finché il piano non diventa vigente, che niente sia modificato. N.B. Il PRG stabilisce l'edificabilità o meno di un terreno. Il PRG si esprime infatti attraverso la SUPERFICIE UTILE LORDA (S.U.L), che è una sorta di "unità di misura dell'edificabilità" (indica cioè quanto si può costruire). La tipologia degli edifici da realizzare dipende da MOTIVI FISCALI, STANDARD URBANISTICI (regole che i pianificatori devono seguire).rispettare nel fare i progetti, pena l'invalidazione del piano) e STANDARD OPE LEGIS (a cui si fa ricorso se il Comune è privo di PRG e si applicano sulle "zone bianche", cioè le zone non pianificate). Il PRG può essere modificato rispetto da un piano precedente. Di solito ciò che cambia di più sono le N.T.A. STRUMENTI ATTUATIVI Al livello di pianificazione successivo a quello del PRG si trovano i PIANI ATTUATIVI. Di essi si serve l' "urbanistica attuativa", che è la concretizzazione delle scelte urbanistiche del PRG e quindi sono lo strumento base per rilasciare ed eseguire: 1) LICENZE EDILIZIE 2) ESPROPRI Tali piani definiscono cioè CONTENUTI e PROCEDURE. Gli strumenti attuativi devono essere coerenti con il PRG, ma possono comunque esserci delle eccezioni. Sono più particolareggiati dei PRG. Sono anch'essi approvati dal Consiglio Comunale, se non addirittura imposti. La pianificazione attuativaè subordinata alla generale. Il PRG prescrive glistrumenti attuativi per alcune zone, quindi li si può considerare facoltativi. Tale pianificazione, infatti, può non esistere, a patto che l’area sia sufficientemente urbanizzata e le prescrizioni del PRG siano dettagliate sulle modalità edificatorie. In generale quando, parlando di LOCALIZZAZIONE, il PRG contiene prescrizioni PUNTUALI e DETTAGLIATE. Le stesse differenze esistenti tra PRG e STRUMENTI ATTUATIVI dipendono dal singolo piano regolatore. Il compito dei piani attuativi è LOTTIZZARE e DEFINIRE GLI ESPROPRI. Il “lotto” è una porzione di territorio di una zona destinata alla costruzione di uno o più edifici. Da non confondersi con la “zona”, che è identificata dal PRG, ed è una porzione di territorio con caratteristiche omogenee, di precisa destinazione. LOTTIZZARE vuol dire “dettare quanto, dove e come costruire”. Mentre la

La pianificazione generale si basa sull'UNICITÀ, quella attuativa si basa sulla MOLTEPLICITÀ degli strumenti, e, soprattutto, sulla FUNGIBILITÀ. Ma esattamente quali sono gli strumenti attuativi?

1. PIANO PARTICOLAREGGIATO (P.P) → è approvato dal Comune con lo stesso procedimento del PRG, ma è raro perché si rivela costoso per il Comune. Definisce nel dettaglio le morfologie e le destinazioni d'uso degli edifici minori;
2. PIANI DI ZONA (PEEP/PIP) → riguardano l'EDILIZIA RESIDENZIALE E POPOLARE e gli INSEDIAMENTI PRODUTTIVI. Contemplano l'espropriazione dei terreni e l'indennizzo. Il Comune espropria, lottizza e poi assegna. Solitamente il passaggio è: privato – Comune – privato;
3. PIANO DI LOTTIZZAZIONE (P.d.L) → è indispensabile che ci sia un PRG. È redatto dal proprietario (o proprietari) dell'area. Il suo scopo è dare un particolare "ordine" a certe zone.

Poi è portato al Comune, dove viene esaminato ed approvato. È composto da TAVOLE e CONVENZIONE URBANISTICA (accordo tra Comune e proprietario). Con il cambiamento del PRG cambia di conseguenza anche il PIANO DI LOTTIZZAZIONE.

4) PIANO DI RECUPERO (PRU) → serve per il recupero di edifici già esistenti, e la spesa è divisa tra privati e Comune; → dice come effettuare i piani di lottizzazione e di recupero. Il

5) PIANO GUIDA privato propone un'idea, il Comune la realizza e, sulla sua base, il privato redige il P.d.L.;

6) PIANO DI RIQUALIFICAZIONE URBANA → serve per risanare parti di città già esistenti, individuate dal PRG. È finanziato dallo Stato e/o Comunità Europea, in una sorta di "cofinanziamento" pattuito.

INTERVENTI EDILIZI

Gli INTERVENTI EDILIZI prevedono:

1) MANUTENZIONE ORDINARIA → riguarda le finiture degli edifici;

2) MANUTENZIONE STRAORDINARIA → riguarda anche le parti strutturali; →

morfologia e destinazione devono restare uguali;
3) RESTAURO
4) RISTRUTTURAZIONE → modifica di morfologia e destinazione, quindi è di carattere oneroso;
5) DEMOLIZIONE;
6) NUOVA COSTRUZIONE.
P.S. Nel centro storico è ammissibile solo il restauro, perché gli edifici sono vincolati (salvaguardia architettonica). DIAE' la "dichiarazione di inizio attività". Informa il Comune sulle modifiche che si stanno per fare. E' ovviamente il proprietario che la esegue. Non è un permesso, ma un'informazione. Il proprietario la presenta con il progetto firmato. Per iniziare i lavori si aspetta il "SILENZIO ASSENSO", cioè il Comune risponde alla DIA solo per vietare i lavori. Il Comune ha un tempo di risposta illimitato: passati 30 gg si possono iniziare i lavori, ma il Comune può sempre interromperli. Il proprietario può venire a conoscenza che il lavoro intrapreso è considerato illecito anche dopo molti anni.
7

essere più tranquillo, il proprietario può allora decidere di chiedere comunque il permesso per costruire. Se ad esempio un terreno possiede qualche “vincolo” (es. tutela del paesaggio) occorre richiedere l’assenso delle autorità per poter costruire.

E’ possibile chiedere un permesso anche per le varianti in corso d’opera. Le varianti in corso d’opera sono cambiamenti nella costruzione di un’opera nel corso della costruzione stessa. Al Comune occorre mostrare i punti dove saranno presenti tali cambiamenti. In alcuni casi occorre addirittura chiedere un permesso aggiuntivo.

CONCESSIONE EDILIZIA

La “concessione edilizia” è il permesso per costruire. → il proprietario dell’area deve presentare un progetto dove sono indicate:

1. TUTTE LE DIMENSIONI;
2. ...