Diritto urbanistico

PROCEDIMENTO DI FORMAZIONE

Il procedimento di formazione consta delle fasi di: adozione, approvazione, e

pubblicazione.

L'adozione è di competenza comunale, mentre per la approvazione, originariamente

spettava al ministero dei lavori pubblici, in seguito tale funzione è stata trasferita alle

regioni, che talvolta attribuiscono la mediazione alla provincia o allo stesso comune.

In sede di approvazione è possibile introdurre modifiche d'ufficio, solo per assicurare una

razionale e coordinata sistemazione delle opere e degli impianti di interesse dello stato

come la tutela del paesaggio, dei complessi storici, monumentali ecc.

Non è previsto l'apporto collaborativo dei privati attraverso le osservazioni.

Per quanto riguarda, infine, la pubblicazione, si applicano le apposite prescrizioni degli

statuti comunali.

TITOLI ABILITATIVI DELL'ATTIVITA' EDILIZIA E I REGIMI EDILIZI

PROFILO STORICO: dalla “licenza” alla “concessione” al “permesso edilizio”

La legge urbanistica del '42 obbliga la licenza per tutte le nuove costruzioni.

Con la legge del '67, l'ambito di applicazione della licenza edilizia viene estesa a tutto il

territorio comunale, e riguarda non solo le nuove costruzioni ma anche ampliamenti,

modifiche e demolizioni , ed opere di urbanizzazione.

E in questa prima fase la licenza viene inquadrata tra le autorizzazioni( provvedimenti che

rimuovono un limite all'esercizio di un diritto preesistente.

Con la riforma dei suoli del '77, o legge Bucalossi, non solo sostituisce la locuzione

licenza in concessione, ma attribuisce al nuovo titolo abilitativo carattere oneroso, (ovvero

dietro pagamento di una somma corrispettiva al tipo di opera cui si chiede autorizzazione).

Dopo la riforma sui suoli accanto all concessione edilizia nacquero altri due titoli abilitativi:

l'autorizzazione edilizia non onerosa per interventi sull'esistente, e la d.i.a., denuncia di

inizio attività per altri interventi.

L'ultimo intervento sul sistema lo ritroviamo nel Testo unico dell'edilizia, che ha sostituito

la concessione con il permesso edilizio ed ha riordinato tutta la materia secondo il

criterio delle leggi cornice.

I comuni per facilitare la mediazione e i rapporti tra privato cittadino e amministrazione si

servono dello sportello unico per l'edilizia che quindi è tenuto a pronunciarsi in ordine ad

interventi edilizi oggetto di permesso edilizio o di denuncia di inizio attività.

REGIMI EDILIZI

Sono previsti tre regimi costruttivi: l'attività edilizia libera, la denuncia di inizio attività e il

permesso edilizio.

Attività edilizia libera

Si tratta di interventi di edilizia minori, senza un titolo edilizio, purchè nel rispetto della

disciplina urbanistica.

Tali interventi possono essere di due tipologie:

A) Opere di manutenzione ordinaria, e che non comportino l'alterazione della sagoma

dell'edificio, ma ad esempio rientra in tale categorie l'eliminazione di barriere

architettoniche.

B) Opere di manutenzione straordinaria, come opere a soddisfare esigenze temporanee e

facilmente removibili, o come ad esempio l'installazione di pannelli fotovoltaici , o la

realizzazione di aree ludiche.

Tali opere a differenza della prima categoria sono soggette all'onere di comunicazione e

allegazione di una serie di documenti come: relazione tecnica, dati progettuali, ditta

esecutrice, certificazioni, ecc.

la mancata comunicazione dell'inizio dei lavori o la mancata trasmissione della

documentazione è punita con una sanzione pecuniaria di 258 €.

D.I.A. Denuncia di inizio attività

Vengono realizzate mediante d.i.a., le seguenti attività:

– opere di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo,

ristrutturazione edilizia.

– Le varianti sul permesso edilizio che non incidono sulle volumetrie, sui parametri

urbanistici, e la sagoma dell'edificio.

Il procedimento ha inizio con la presentazione allo sportello unico della denuncia trenta

giorni prima dall'effettivo inizio dei lavori.

La denuncia va accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista

abilitato, nonché dagli elaborati progettuali.

Nel caso di un vincolo paesaggistico dev'essere anche allegato il nulla osta dall'autorità

competente, solo nel caso in cui gli interventi alterino i luoghi.

A lavori ultimati il progettista emana il certificato di collaudo finale, attestante la conformità

dell'opera al progetto presentato.

Il comune ove riscontri, l'assenza di una o più delle condizioni stabilite, emette ordine

motivato di non effettuare le previste trasformazioni nel termine di trenta giorni dalla

presentazione della denuncia.

IL PERMESSO EDILIZIO

Il permesso edilizio è richiesto per attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del

territorio.

Le opere che richiedono tale permesso sono:

a) interventi di nuova costruzione

b) ristrutturazione urbanistica

c) ristrutturazione edilizia innovativa

In quest'ultima categoria va specificato che si tratta di opere che modificano in tutto o in

parte l'organismo edilizio precedente, e che comporta modifiche di volume, della sagoma,

dei prospetti, o delle superfici.

Tale permesso è richiesto anche per interventi su aree demaniali come la costruzione di

strade, poiché trasformano il territorio, o per interventi pesanti come le demolizioni.

Questo regime viene inquadrato tra i provvedimenti autorizzatori, ovvero atti che

rimuovono un limite all'esercizio di un diritto.

Ha carattere reale, cioè trasferibile ai successori o chi abbia titolo a richiederlo.

Il permesso edilizio è a titolo oneroso, ovvero il suo rilascio è condizionato dal

pagamento di un contributo in relazione alle spese di urbanizzazione nonché al

costo di costruzione.

La quota relativa all'urbanizzazione viene versata al comune all'atto del rilascio del

permesso, mentre quella relativa al costo di costruzione avverrà in corso d'opera non oltre

sessanta giorni dall'ultimazione dell'opera.

Questi oneri vanno calcolati con apposite tabelle parametriche definite dalla regione.

In caso di ritardato o mancato versamento degli oneri si incorre a sanzioni pecuniarie:

– un aumento del 20% sugli oneri da versare qualora tale versamento si effettui nei

successivi 120 gg.

– un aumento del 50% superati i 120gg qualora si protrae per altri 60 gg.

– Un aumento del 100% superati 180gg qualora si protrae non oltre i successivi

60gg.

– Decorso quest'ultimo termine il comune provvederà alla riscossione coattiva del

complessivo credito

IL PERMESSO IN DEROGA

Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali, è rilasciato

esclusivamente per gli edifici ad interesse pubblico (scuole, ospedali,chiese). Occorre

previa deliberazione del consiglio comunale.

Con questa deroga si può non tener conto dei limiti di densità edilizia, distanza tra edifici, e

limiti di altezza.

La deroga incontra dei limiti relativi alle norme igienico sanitarie e di sicurezza.

ITER PROCEDIMENTALE rilascio del permesso edilizio

1) il proprietario presenta domanda per il rilascio del permesso edilizio, corredata dal

progetto delle opere, allo sportello unico.

2) Al richiedente viene data comunicazione del nominativo del responsabile del

procedimento entro dieci giorni dalla presentazione della domanda.

3) Entro il termine di sessanta giorni dalla data di presentazione della richiesta, il

responsabile del procedimento formulerà dopo aver acquisito pareri e assensi, il

provvedimento finale, accompagnato da una relazione tecnica.

4) Il rilascio del permesso edilizio è effettuato dal dirigente entro il termine di quindici

giorni dalla proposta del responsabile del procedimento.

È richiesta la motivazione, sia nel caso di rigetto sia nel caso di rilascio.

In quest'ultimo la motivazione indicherà i presupposti e le ragioni giuridiche che hanno

determinato la decisione dell'amministrazione.

Mentre nel primo caso, la motivazione dovrà essere più specifica per mettere il privato in

grado di presentare un nuovo progetto rispondente alle valutazioni del comune e conforme

con gli strumenti urbanistici.

Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente

o responsabile d'ufficio non abbiano opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso

edilizio si intende formato il silenzio assenso.

5) Dall'avvenuto rilascio del permesso, deve essere data notizia al pubblico mediante

affissione all'albo pretorio, specificando titolare e località nella quale la costruzione

sarà eseguita.

IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO

I casi di maggior rilievo sono quelli della riconversione di un edificio destinato ad uso

residenziale venga trasformato ad uso commerciale, o di un complesso edilizio agricolo in

abitativo.

Di fronte a tali richieste il comune deve valutare anzitutto la compatibilità e la rilevanza

della trasformazione con il contesto urbano potendo così dare il consenso se il mutamento

risulti conforme o quanto meno compatibile con la normativa urbanistica vigente.

Se tale mutamento è accompagnato dalla realizzazione di nuove opere va accompagnato

il permesso, mentre si ritengono sottratti al permesso i mutamenti non accompagnati da

modifiche strutturali.

Invece per interventi di ristrutturazione sugli edifici nei centri storici devono essere

assoggettati al permesso edilizio nonché i mutamenti di destinazione d'uso che implichino

variazioni di standard.

LA DECADENZA DEL PERMESSO EDILIZIO

Nel permesso edilizio vanno indicati i termini di inizio e fine lavori. Quelli di inizio non può

essere superiore ad un anno e quello di fine lavori non oltre tre anni dalla data di inizio.

Il permesso edilizio DECADE quando tanto il mancato inizio quanto la mancata

ultimazione dei lavori determina la decadenza.

Determina l'inizio dei lavori ad esempio lo scavo e l'esecuzione di un muro di

contenimento, o l'inizio dei getti per le fondamenta. Il termine di inizio dell'efficacia del

permesso è quello della data del suo rilascio.

Determina invece la fine dei lavori quando l'opera risulta abitabile o agibile.

È possibile il rinnovo del permesso edilizio che comporta l'obbligo del pagamento di un

corrispettivo alle opere e variazioni realizzate successivamente alla scadenza del primo

permesso.

IL CERTIFICATO DI AGIBILITA' \ABITABILITA'

Gli edifici per essere abitati o utilizzati necessitano del certificato di agibilità o di abitabilità

per edifici di civile abitazione.

Questo certificato serve per attestare la conformità dell'edificio in rel