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configurazione) potendo così calcolare anche l’estensione quindi la superficie. All’interno

dei numeri arabi da 1 all’infinito sia per le particelle fondiarie che per quelle edifici ali in

due serie distinte per ogni Comune Catastale. La codificazione doveva essere la più facile

possibile nell’interpretazione e nella lettura. Ma il Foglio Mappale rappresentava un

problema pratico per la sua consultazione: venne così ritagliato e si crearono i Fogli di

Mappa vere e proprie sottodistinzioni interne al Comune Catastale, delle dimensioni poco

più di 52 cm. per 65 cm. raffigureranno circa 250 ettari di terreno. Nel Fogli di Mappa

austriaco succede che un fondo rappresentato nella particella, venga tagliato fra un foglio

e l’altro od addirittura fra quattro fogli diversi.

A Venezia invece il sistema comune incontrando questo problema, ha preferito adottare

un criterio di unicità per ogni isola ed ha proceduta alla relativa numerazione, facendo

venire meno i criteri geodetici. E’ facile intuire a questo punto la difficoltà della ricerca di un

immobile nella situazione di Venezia dove si dovrà ricorre alla conoscenza dell’esatta

ubicazione dell’immobile e di conseguenza all’esatta collocazione del qualsivoglia foglio di

mappa. Le mappe del nostro tavolare si chiamano mappe a perimetro aperto (perché

tagliate dalle forbici) e mappa a perimetro chiuso quel del sistema comune italiano.

Il foglio di Amblar rappresentato (vedi allegato) presenta interesse per il fatto di offrire

innanzitutto la vista del cd. quadro di unione. E’ il quadro dei fogli che concorrono a

costituire il Comune Catastale di Amblar prima del taglio, con il vantaggio di vedere dove è

intervenuto il taglio. Dove la mappa riporta la dicitura Romeno, a forma di becco in alto a

sinistra, possiamo rivederla in tutta la sua estensione nella parte alta del disegno. E’

l’evidenza della mappa a perimetro aperto. Figure geometriche tendenzialmente irregolari

sono le particelle le loro irregolarità sono la storia del possesso reiterato nel tempo. Nulla a

che vedere con l’accampamento romano perfettamente squadrato fra il cardo ed il

decumano (o ai giorni odierni New York con le Avenue tagliate dalle Street).

All’interno di ogni ambito territoriale c’è il numero arabo talvolta riportato con il fratto

(seguirà spiegazione della barra). Distinzione fra le particelle fondiarie da quelle edificiali si

potrà desumere nelle mappe dalla presenza di un puntino sulla sinistra del numero arabo

presente nella particella che sarà perciò edificiale. Nelle mappe antiche le distinzioni

venivano fatte da colori ad acquerello: rosa pallido=edifici; rosso purpureo=edifici pubblici;

varie gradazioni di verde e grigio=tutte le altre particelle fondiarie. La scala asburgica

riportata è di 1:2880 ovvero ad un centimetro corrispondono mt. 28,80 della realtà, questo

nella mappa intera. Ma questo tipo di mappatura andava bene per raffigurare il terreno

normale, e poneva delle difficoltà per i centri abitati. Allora si procedeva all’abbassamento

della scala e si passava ai valori 1: 1440 ossia un centimetro corrispondeva a mt. 14,40

questo perché nel centro abitato si trovavano tante particelle di valore e che dovevano

essere ben identificate con una scala più rappresentativa.

L’opera iniziata nei primi del 1800 a partire dalle terre ad Oriente dell’Impero: Boemia,

Slesia, Moravia si giunge alla settima ed ultima regione detta del Tirolo-Vorarlberg grazie

all’instancabile opera dei cartografi boemi e portano l’esperienza raccolta in tutto il resto

dell’Impero e il termine toccò il 1861. Sono stati codificati e catalogati ben 300.000

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chilometri quadrati con una precisione incredibile. Le particelle rilevate saranno 50 milioni.

Così concepita, e cioè per gli scopi fiscali, ben presto sarà investita di ben altre importanze

fra cui quella strategico-militare. Proprio per questo anche i militari saranno soggetti attivi

nelle rilevazioni del territorio: militari e civili assieme, anzi i civili saranno assimilati ai

militari. Il Dirigente del Genio civile porterà i gradi di generale e sarà armato di spada.

Da un punto di vista giuridico, si potrà finalmente organizzare un sistema di pubblicità

immobiliare a base reale: è il sistemo dell’individuativo immobiliare. Giuridicamente, si

prescinde dalla redditività dell’immobile o del fondo: ci si riferisce partendo dal dato

immobiliare, al soggetto proprietario non solo del fondo ma anche di ciò che ci è costruito

sopra (solo oggi le case costituiscono rendita catastale, all’epoca invece no).

Ab ovo la rilevazione fu compiuta senza una precisa distinzione fra proprietari e

possessori. Inizialmente la cosa fu comunque accettata perché il più delle volte il dato

possesso-proprietà coincideva sul soggetto stesso.

E’ a questo punto che parte l’impianto del Libro Fondiario: un’opera compiuta dai giuristi

del Tavolare. La Corte d’Appello nomina delle Commissioni di impianto del Libro

Fondiario. Queste si recano nelle sedi dei Comuni Catastali, quindi il tavolare si ordinerà

sulla stessa base dati del Catasto (vecchio Distretto d’Estimo). La Commissione chiede al

Sindaco la disponibilità logistica di due stanze di cui una con la porta dietro la quale

verranno trattate le immaginabili più delicate questioni di proprietà e confini. Nella stanza

precedente vengono letteralmente appese tutte le mappe catastali per poterne prendere

visione (una sorta di ante literam della trasparenza degli atti della pubblica

amministrazione). Il Tavolare ha un modo un po’ presuntuoso di porsi ai propri iscritti: nel

senso che uno a diritto ad essere invitato a questa sorta di vaglio, nell’esatta misura in cui

egli ottiene un’iscrizione costitutiva nel Libro Tavolare stesso.

Per assurdo se in un Comune Catastale non ci fosse stato il tavolare, non ci sarebbero

stati proprietari. Quindi ad espressione di un diritto vantato dai singoli, era poi la

Commissione Tavolare ad accertare che vi fosse fondamento e congruenza con le

risultanze del Catasto. In questo modo i possessori che erano risultati al Catasto,

divennero proprietari e dove necessario si giunse anche a modifiche mappali.

E’ l’anno 1898 quando questo sistema parte nella nostra regione. La legge d’impianto del

Libro Fondiario è datata marzo 1897 per la Conte Principesca del Tirolo-Vorarlberg. La

legge quadro di spettanza era la n° 96 del 25.07.1871 la quale dava il precetto di

impiantare laddove non ci fossero i Libri Fondiari. Va da sé che i primi Libri Fondiari

vennero impiantati nei territori orientali dell’Impero quali Boemia, Slesia, Moravia

settentrionale, intorno al 1400-1500 e si estesero. La scelta definitiva di adozione è nel

Codice Universale del 1811 entrato in vigore il 1 gennaio del 1812. Seguirà poi per

completamento la Legge n° 95 del 1871 che rappresenta il momento di apice tecnico

raggiunto dal sistema e quindi il passo è breve alla legge successiva, la n°96 dello stesso

giorno che farà da cornice all’impianto del Libro Fondiario su tutto l’Impero. Saranno poi le

singole Diete ad adottare con propri editti il modus applicandi per le diverse peculiarità dei

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territori (basti pensare alle diverse etnie che convivevano: slavi, croati, serbi, italiani, boeri)

e quindi anche se a Vienna poteva sembrar sbagliato osservare dettami per l’istituto del

condominio all’interno della proprietà privata, si lasciava autonomia di applicarlo e

regolamentarlo all’intero delle già citate leggi.

Di fronte alla Commissione Tavolare quindi sfileranno tutti i sedicenti proprietari, chiamati

apropdurre ogni documento e/o testimonianza atta a sorreggere il titolo di proprietà. La

Commissione aveva ampi poteri. In un primo tempo prendeva atto della esistenza di titoli

traslativi che si reperivano agevolmente pescando nel patrimonio dell’Archiviazione (a

Bolzano era il Verfach Buch=Libro Copiale la cui esistenza si fa risalire addirittura al

1600); a Trento invece il sistema dell’Archiviazione era esistente dal 1815 e cioè

immediatamente successivo alla cacciata di Napoleone.

I Notari Trentini erano perciò invitati a fare una copia in più di tutti gli atti traslativi e

depositarne una copia in più nel predetto Ufficio dell’Archiviazione (quindi catalogati per

persona; molto simili all’attuale sistema comune del resto d’Italia). La Commissione aveva

il potere anche di applicare le successioni mortem causa avvalendosi dell’apporto di

Fiduciari eletti sul posto con comprovate qualità morali e di anzianità, presso singoli

Comuni Catastali e persino decidere di avvenute usucapioni (all’epoca la prescrizione

doveva superare i 30 anni). I verbali scaturenti da questa commissione costituiranno la

base di partenza dell’istituendo Libro Tavolare (i contenuti dei verbali vengono trasfusi

nella Partita Tavolare).

La partita Tavolare è l’atto del Libro Fondiario, così come la Mappa catastale è l’atto

fondamentale del Catasto. I catastali una volta ottenuta la mappa definitiva, iniziavano a

determinare la capacità reddituale delle particelle e di conseguenza a chi appartenevano e

chi doveva e quanto, versare il tributo. Il periodo di valutazione ed osservazione durava 3

anni, al termine si otteneva una media di capacità produttiva ed il coefficiente scaturente è

la cd. rendita catastale (reddito agrario, reddito domenicale) che in questo modo garantiva

l’oggettività della rendita catastale stessa.

Al termine dell’impianto si ebbe quindi la giuridizzazione della mappa: il possessore è stato

sostituito con il proprietario, e con i verbali d’impianto del Libro Fondiario si ha la base per

organizzare il gradino di partenza del Sistema Tavolare e questo gradino si chiama Partita

Tavolare.

La Partita Tavolare è un recipiente, è un classificatore, una botte, e come ogni recipiente

ha bisogno dei suoi contenuti. Quello primario in un sistema a base reale è l’immobile.

Meglio sarebbe chiamarle particelle catastali suddivise fra quelle fondiarie ed edificiali.

Il classificatore risulta quindi etichettato nella sua prima pagina al Foglio A1 dove vengono

elencate le particelle catastali siano esse fondiari e/o edifici ali che concorrono a costituire

il Corpo Tavolare della particella stessa. Nel Corpo tavolare le particelle devono essere

almeno una, potranno arrivare anche o diecimila e più. Le particelle si ritrovano all’interno

dello stesso Corpo tavolare, innanzitutto perché appartengono allo stesso Comune

Catastale. Ecco la prima regola per cui all’interno di una Partita Catastale posso metterci

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solo particelle appartenenti a quel Comune Catastale ed appartengono allo stesso

proprietario.

E’ nella prima metà del 1950 che questo impianto termina la sua fase di assestamento e

comincia a produrre i primi sedimenti di iscrizione. Esiste una Partita Tavolare per tutti gli

immobili. Nel Foglio B desumo la proprietà e quindi a lei si devono ricondurre le particelle

esistenti nel Foglio A1. Dal Foglio B si potrà risalire all’atto di traslazione che è stato

compiuto per il titolo di proprietà sia di natura successoria che di usucapione o di mera

compravendita. Nell’esempio (allegato 2) si può osservare un’avvenuta successione fra

Rossi Mario nato a Egna ed il figlio Rossi Giuseppe nato a Trento. Il nome di Rossi Mario

sarà sottolineato in rosso e questa significa la possibilità di ricostruzione dello stato

precedente. Con l’informatizzazione del Libro Fondiario questo non sarà più possibile.

Segue poi il Foglio C degli aggravi ed il Foglio A2 del movimento delle particelle.

Qualora per sua fortuna il Sig. Rossi Giuseppe avesse avuto altre proprietà immobiliari

ubicate in Comuni Catastali diversi da quelli in oggetto, sarà impossibile trovarli in questa

Partita Tavolare ma solo in quelle efferenti il luogo di appartenenza ed esistenza.

Di fronte a questo instaurando meccanismo di corrispondenza fra mappe e scritture di

proprietà il compito più arduo a livello istituzionale era la continua corrispondenza: la mano

destra doveva sapere quello che faceva la mano sinistra. Nacque la necessità di

osservanza della concordanza: la realtà (la terra e gli edifici) con le mappe di risultanza e

rappresentazione (il Catasto) connesse con i dati implementari di natura giuridica riguardo

alla titolarità del diritto di proprietà (il Tavolare). Figurativamente dobbiamo immaginare un

anno zero di partenza ed allineare le tre figure: Catasto, Tavolare, soggetti di diritto. Se

può intervenire qualche modifica è a livello soggettivo: la Mappa è intonsa, cambiano solo

i proprietari delle particelle.

In un’operazione di traslazione della proprietà si andrà da un Notaio il quale nell’atto di

compravendita non dovrà più procedere alla descrizione dell’intero bene immobile ma sarà

sufficiente che richiami i dati mappali (Comune Catastale, Partita tavolare, Particella

Fondiaria, Particella Edificiale eventuali Porzioni Materiale). La compravendita una volta

avvenuta, andrà comunicata al Tavolare che ne prende atto e controlla che il venditore

avesse titolo di vendere il bene oggetto del contratto (predecessore al Tavolare art. 21) ed

effettua l’iscrizione (costitutiva del diritto). In questo momento dal figurativo allineamento

fanno un passo in avanti il Tavolare e la realtà (i soggetti), i quali fino al momento della

trascrizione non sono assolutamente proprietari. In seguito il Tavolare incaricherà il

Catasto dell’informazione (d’ufficio) e quindi con presa d’atto della voltura del titolo di

proprietà in capo al nuovo soggetto e quindi registreremo il passo in avanti, pure del

Catasto. Questa regola di meccanismo la si deve all’intuizione avvenuta nel 1883 con la

Legge n° 83. Si gestisce così una modifica di tipo soggettivo garantendo l’allineamento tra

realtà, Catasto e Tavolare.

Il presupposto delle modiche di carattere oggettivo è dato dall’assioma che la particella

catastale non è l’ultima parte divisibile della materia: le particella possono cambiare. Le

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modiche che possono intercorrere sono di accrescimento o diminuizione delle particelle

stesse (esempio: il confinante della particella 100 convince il confinante a cedergli parte

dell’attigua 101). Si stacca una parte della particella 101 che viene aggregata alla

particella 100 (questo meccanismo è possibile solo fra particelle attigue altrimenti bisogna

crearne di nuove). Si otterrà poi il frazionamento ulteriore della particella 100 in 100/1 e

100/2 per volontà del proprietario che al momento della successione mortis causa,

destinerà le stesse ai figli (la barra “/” altri non è che il frazionamento di una particella

preesistente e che era intera). Si procederà così all’estinzione della particella 101 e

aggregata alla 100/2 che così fonde la precedente.

Altra modifica possibile, all’interno della stessa particella fondiaria, l’erezione di una

particella edificiale (costruendo una casa) che annulla la particella fondiaria se

corrispondente per confini (e quindi nuovo numero per la particella edificiale costituenda).

In questo caso assisteremo non solo a modifiche nell’ambito Tavolare ma anche in quello

Catastale. Chi dovrà preliminarmente intervenire sarà un tecnico che dovrà proporre le

modifiche alla Mappa del Catasto per Tipi di Frazionamento (nome dell’atto che induce

alle modificazioni sulla Mappa). I tecnici preposti sono gli Ingegneri, gli Architetti, i

Geometri, i Periti Edili, i Dottori Agronomi e Forestali iscritti ai relativi Collegi Albi ed Ordini.

Fatta la proposta di modifica della Particella della Mappa con istanza a firma dei soggetti

interessati, depositano una mappa che contenga la particella oggetto delle modifiche con

la rappresentazione di quella attigue tracciando in nero lo stato attuale ed in rosso la

modifica da indurre alla mappa stessa. La proposta di modifica va inoltrata al Catasto che

opera un controllo di congruità tecnica delle operazioni. Una volta controllato il pieno

rispetto del piano preesistente e la congruità delle modifiche in capo ai punti ed ai soggetti

ed i diritti esistenti, il Catasto trasmette gli atti al Tavolare e prenota il cambiamento sulla

Mappa (la modifica non è ancora avvenuta). Spetterà al Tavolare controllare (per vie

giuridiche) la leicità dei trasferimenti; al Tavolare dovrà intervenire un altro tecnico (il

Notaio) che documenti gli avvenuti atti di compravendita fra i soggetti.

Il Tavolare controllerà dapprima che il Catasto abbia tecnicamente positivamente valutato

la modifica, indi seguirà al vaglio i titoli dei soggetti e la corrispondenza catastale delle

particelle che interverranno nella modifica. Verificata la corrispondenza sia catastale che

giuridica, il Tavolare comunicherà il via libera al Catasto che potrà sciogliere la

provvisorietà della sua annotazione e la passerà in modo definitivo.

Ma qual è la valenza sotto un profilo giuridico, delle mappe catastali ? Ad insorgenza di

contestazioni per quanto riportato nella mappa catastale, qual è il livello di incidenza ai fini

della soluzione di possibili conflitti fra le parti ? Ai sensi dell’art. 950 C.C. (Azione di

regolamento dei confini): Quando il confine fra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari

può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso (muretti,

sassi, testimonianze …) In mancanza di altri elementi (se le prove addotte si

dimostrassero carenti), il Giudice si attiene al confine delineato dalla Mappe Catastali

(viene meno il principio di valenza probatoria assoluta – prova sussidiaria).

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Nell’esempio invece dove alla base di un trasferimento di proprietà sia avvenuta una

compravendita di tipo vendita a misura e non a corpo, se sussistono delle recriminazioni a

proposito della congruità delle misure, ci si avvarrà del giudizio del giudice il quale si

avvarrà delle misurazioni reali e di quelle corrispondenti del Catasto. L’articolo 1537 C.C.

(Vendita a misura) e l’art. 1538 C.C. (Vendita a corpo) ci vengono in aiuto: l’art. 1537 C.C.

Quando un determinato immobile è venduto con l’indicazione della sua misura e per un

prezzo stabilito in misura di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto ad

una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.

(Se nel contratto di compravendita oltre alla menzione della P.F., della P.Ed, della P.M. si

fa riferimento al prezzo al metro quadrato e si fa riferimento alla metratura costituente

l’oggetto del trasferimento di proprietà si è dinnanzi ad una vendita a misura). Se la misura

risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere un

supplemento del prezzo, ma ha la facoltà di recedere dal contratto qualora l’eccedenza

superi la ventesima parte della misura dichiarata.

L’ipotesi più frequente è invece la vendita a corpo. Art. 1538 C.C. Nei casi in cui il prezzo è

determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia

stata indicata, non si fa luogo a diminuizione o a supplemento di prezzo, salvo che la

misura reale non sia inferiore o superiore ad un ventesimo rispetto a quelle indicata nel

contratto. Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la

facoltà di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.

Lezione di Diritto Tavolare – 06.11.2007 – Dott. Andrea PRADI

La pubblicità immobiliare ha due finalità (complementari):

1. L’interesse pubblico sulla certezza della circolazione dei diritti

La tutela di natura individuale attraverso una conoscenza dei passi di una data

2. titolarità del trasferimento di un bene, oggetto dell’osservazione, liberamente

accessibile ai terzi (Libro VI del C.C. sulla Tutela dei Diritti).

Queste sono le esigenze proprie di un mercato regolamentato. Molto spesso la domanda

tende a frantumare la proprietà nelle sue diverse utilità verso quelle più specialmente

spendibili (vedasi esempio della multiproprietà). Esistono più spinte del mercato sulle

diverse necessità. Lo smembramento del diritto di proprietà da un punto di vista sociale,

per la proprietà stessa diventa necessaria la sua opportuna tutela (teoria efficientistica).

Se i nostri codici di riferimento sono quelli napoleonici nati nel solco dell’illuminismo allora

dobbiamo prendere in considerazione l’incisone che c’è stata sulla struttura proprietaria.

Ha ricompattato le utilità proprietarie in un unico involucro: la proprietà privata nel suo

pieno concetto fisicista ossia i confini della realtà coincidono con quelli del diritto.

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Il mercato e le sue esigenze di fronte a questo nuovo aspetto hanno risaltato un aspetto

contraddittorio. Non si teneva conto del fatto che il mercato nel momento della circolazione

dei diritti, tende a scomporre le utilità che derivano dai beni in funzione dei tagli richiesti sul

lato della domanda. (es. In un fondo Tizio sia interessato ad acquistare solo una sola delle

utilità che dal terreno si possa ricavare – la possibilità di edificare una certa costruzione –

di tutto il terreno intorno però non ha nessuno interesse se non la facoltà di passaggio su

di un altro fondo). Se si considera la nozione assoluta della proprietà privata a la sua

ricaduta (involucro che coincide con i propri confini del bene e giuridici) la sua

concettualità fisicista, non permetterebbe lo sfogliamento di questi diritti sulla medesima

proprietà (quindi o il diritto si trasferisce completamente o non si trasferisce alcun diritto).

Non si tiene quindi conto che il mercato nel momento della circolazione dei diritti, tende a

scomporre le utilità che derivano dai beni in funzione dei tagli richiesti sul lato della

domanda. Se il trasferimento dei diritti di godimento non fosse stato possibile e fosse stato

ridisegnato in un ambito contrattualistico, sarebbero venute meno tutte quelle azioni a

tutela della proprietà con le quali solo il proprietario può difendersi e quindi sarebbe venuto

meno anche il valore che un soggetto avrebbe potuto destinare a quel tipo di alienazione

immobiliare per sua convenienza. (Diritti meramente relativi fra le due parti piuttosto che

erga omnes).

La frammentazione dei diritti proprietari introduce una serie di problematiche difficilmente

affrontabili con il solo diritto privato: basti pensare alla multiproprietà. Se in un condominio

esistono 30 multiproprietari dei quali la quota immutata nel tempo di valore per ciascuna

unità, valga 20. Esiste un soggetto che vuole comprare tutto il condominio, al fine di fare

un albergo. Se il prezzo di mercato della quota è 20 è facile intuire quanto possa salire se

le ultime quote resistono, in capo ai loro proprietari originari, per la loro cessione –

verrebbe meno il presupposto per una trattativa efficiente. Questi in gergo vengono

chiamati fenomeni di “Free ridinig” o meglio fenomeni opportunistici. Quindi il principio

della cosiddetta corsa gratis deve essere regolamentato da leggi diversi da quelle a tutela

della proprietà perché devono andare ad incidere e salvaguardare un fenomeno

principalmente socio-economico.

Se ad esempio l’Ente pubblico non potesse espropriare con un giusto indennizzo una

serie di lotti per la realizzazione dell’opera pubblica “autostrada”, verrebbe a venir meno la

sua funzione di costruzione di un bene per la pubblica utilità. Ecco quindi la necessità di

fronte a queste situazioni di dover ricorrere ad un bilanciamento a cura del diritto: con il

Codice Italiano del 1865 – limitando il numero dei diritti reali frazionari (principio del

numerus clausus dei diritti reali) lasciando al contratto la risoluzione a tutte le altre

domande di mercato.

Quindi con il nuovo codice (praticamente una traduzione del Code Napoleon) del 1865

abbiamo i diritti reali limitati e tutto il resto viene lasciato al contratto. Anche i trasferimenti

reali dovrebbero mantenere la loro unicità. Si vive in una sorta di illusione per cui il bene

e/o proprietà viene trasferito nella sua interezza. I trasferimenti reali non ci permettono di

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frazionare le diverse utilità e frazionarle in prerogative, ma lo si può fare comunque

attraverso la nascita di diritti di natura obbligatoria fra le parti (non erga omnes).

In Germania invece aveva prevalso il criterio di trasferire la proprietà (von Savegny) alla

traditio volontaria (consegna) e per la proprietà immobiliare ci si affidava alla pubblicità di

natura costitutiva. Sembrano soluzioni opposte. Sono comunque semplificazioni di criteri

opposti rispetto al vecchio diritto comune (per storia da diritto romano) per il quale

occorreva invece sia il contratto che la traditio.

L’istituto del costituto possessorio nasce proprio in questi momenti: si basa

sull’osservazione per cui la traditio equivale trasferimento del possesso. Giuridicamente il

possesso e anche mediato tramite la detenzione altrui. Il proprietario che ha locato ad altri

il proprio locale, ne ha comunque il titolo di proprietà. In un contratto di compravendita il

venditore può dichiarare di trasferire istantaneamente il possesso del bene assumendo la

veste di detentore in suo nome. (Traditio fittizia – ma avveniva il costituto possessorio).

In questo modo si semplificava il trapasso in un solo atto di tutti gli elementi giuridici (si

evitava la traditio reale). Con l’andare del tempo tutto il procedimento diciamo barocco

incontrò la prassi ed insieme scalfirono questo procedimento che era tipico del diritto

romano. I giusnaturalismi legittimarono questa prassi di smontaggio attraverso le ragioni

filosofiche legate alla teoria del volontarismo (la volontà del singolo è sovrana circa il

destino giuridico di tutti i suoi elementi del patrimonio).

Ecco che la codificazione francese elimina il cumulo di modus + titulus oramai corroso dai

concetti efficientisti, e oltre ciò recepisce le teorie giusnaturaliste sulle semplificazioni per il

titulus: il contratto doveva essere l’elemento necessario e sufficiente per operare anche il

trasferimento della proprietà (art. 1138 Code Napoleon - art 1321 C.C. Il contratto). Il

trasferimento è perfetto se c’è l’accordo far le parti (principio consensualistico). Nell’art.

1376 C.C. il concetto è più nitido – Contratto con effetti reali. Per la proprietà immobiliare è

richiesta la forma scritta del contratto (ad substantiam) oltre agli altri requisiti.

Nel nostro ordinamento tavolare invece non è sufficiente il solo contratto. L’art. 2 del R.D.

499 (che cerca di armonizzare la Legge Tavolare alla Legge Italiana) non si acquistano i

diritti reali relativi ai beni immobili con atto fra vivi, se non attraverso l’iscrizione al Libro

Fondiario = il titulus è la forma ma il cumulo non è mai venuto meno e quindi è necessaria

anche la traditio che si concretizza nell’iscrizione tavolare).

Lezione di Diritto Tavolare – 12.11.2007 – Dott. Andrea PRADI

La legge Tavolare è costituita di 2 parti:

1. Regio decreto 28.03.1929 n° 499 che costituisce la legge italiana di conversione e

di riconoscimento della Legge Tavolare che è costituita di 3 titoli e riporta le

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Disposizioni Generali relative ai principi ed all’armonizzazione con i principi che

fanno parte dell’Ordinamento Comune del Diritto Italiano relativamente alla

circolazione dei beni immobiliari

2. E’ un allegato del R.D. ma non costituisce un R.D. che è la vera e propria Legge

generale sui libri fondiari che è la trasposizione e l’adattamento in italiano della

Legge Austro-Ungarica relativi ai Libri Fondiari del 1871.

Principi sulla base dei quali è sorretto il Diritto Tavolare ed il suo Ordinamento – le

applicazione ed eventuali eccezioni.

Il principio iniziale è che il trasferimento della proprietà è progressivo. La progressività

determina diversi momenti: il momento in cui le prerogative proprietarie passano da un

soggetto all’altro (contratto-effetto unico fra le parti); ed il momento in cui il trasferimento si

completa in quanto interviene tramite la pubblicità il connotato della opponibilità ai terzi

(escludibilità dell’opposizione ad un singolo “diritto assoluto” invece che diritto relativo).

Nel trasferimento della proprietà possiamo assistere al cd. smembramento delle facoltà

proprietarie. La facoltà di disporre del bene viene dissociata dalla facoltà di godere fino al

momento in cui tutte si allineano perfettamente.

Rispetto ad una struttura proprietaria data come unitaria nella concezione fisicista, la

concezione ricompattata assoluta della proprietà privata, rispetto al principio

consensualistico stabilito all’art. 1376 del C.C. (Contratto con effetti reali), la funzione di

trasferimento del bene viene affidata (illusoriamente) all’accordo fra le parti.

Ma se il principio generale è legato al consenso fra le parti come sufficienti al trasferimento

fra le parti, esistono numerose eccezioni, le quali possono far dubitare del fatto che il

principio consensualistico possa costituire un principio generale. (Il solo accordo non è

sufficiente a trasferire la situazione giuridica di appartenenza – è necessaria la trascrizione

per l’opposizione ai terzi art. 2644 C.C.(Effetti della trascrizione).

Mentre il sistema di diritto comune affida al consenso (modus) + la traditio (titulus) l’effetto

traslativo totale, nel sistema tavolare vige il principio dell’efficacia costitutiva nei Libri

Fondiari sancita nell’art. 2 R.D. 499 che modifica le disposizioni generali del C.C. “A

modificazione di quanto disposto nel Codice Civile Italiano, il diritto di proprietà ed altri

diritti reali su beni immobili non si acquistano per atto fra vivi se non con l’iscrizione del

diritto nel Libro Fondiario. §2 Parimenti non hanno effetto la modificazione o l’estinzione

degli atti suddetti fra vivi, senza la relativa iscrizione o senza la relativa cancellazione nel

caso di estinzione della proprietà e di altri diritti di reali. (Esempio dell’usufruttuario che se

acquista la nuda proprietà oggetto dell’usufrutto, vede venir meno per confusione il proprio

diritto di usufrutto – ma solo quando il titolo di proprietà venga iscritto al Tavolare)

Il principio dell’efficacia costitutiva dell’iscrizione tavolare quindi deriva dall’art. 2 R.D. n°

499 così come mutuato dal §321 dell’ABGB austriaco (La proprietà e gli altri diritti reali si

acquistano per atti fra vivi solo dopo l’iscrizione nei Libri Tavolari). La fattispecie

complessa del trasferimento giuridico ha necessità nel diritto tavolare, dell’ iscrizione.

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Per iscrivere al tavolare occorre un valido titolo formato da una scrittura privata autenticata

o da un atto pubblico, accompagnata da una richiesta di iscrizione ex art. 94 R.D. n°499

dove si prevede che nessuna iscrizione può avvenire se non è ordinata dal Giudice

Tavolare, previo controllo da parte dello stesso, del titolo per il quale si richiede l’iscrizione

medesima (il controllo non è solo formale ma è anche sostanziale dell’efficacia intrinseca

del contratto stesso, ed estrinseca della disponibilità del bene del dante causa).

Nel diritto comune invece incorrerà solamente il mero accertamento della regolarità

dell’atto indi ottenere poi l’iscrizione per l’opponibilità ai terzi. Possiamo quindi dire che è

vero che l’atto traslativo è completo nel sistemo tavolare all’atto dell’iscrizione nel Libro

Fondiario ma altresì vero che alla base si deve avere un atto di trasferimento della

proprietà, valido ed efficace (a differenza di quanto accade in Germania dove si

presuppone che il titulus non abbia efficacia; è richiesta comunque l’iscrizione).

Quindi a modifica dell’art 1376 C.C. che prevede con un contratto il valido titolo di

trasferimento della proprietà immobiliare, l’art. 12 R.D. n° 499 stabilisce che non è invece

sufficiente e quindi nei territori dove si applica la Legge tavolare, è necessario per ottenere

atto completo di traslazione di immobile, l’iscrizione nel Libro Tavolare. Il tutto fermo

rimanendo quanto previsto all’art. 1465 (Contratto con effetti traslativi o costitutivi) che

riguarda la regola “res perict domino” – il perimento della cosa per una causa non

imputabile all’alienante, non libera l’acquirente dall’obbligo di eseguire la contro-

prestazione, ancorché la cosa non gli sia stata consegnata.

Facile intuire la differenza nel Diritto Tavolare dove la proprietà passa solo allorché ci sia

stata l’iscrizione nei Libri Tavolari e non all’atto della sottoscrizione del contratto di

compravendita. Quindi non passa la proprietà con la firma del contratto ma i rischi della

conclusione del contratto (qualche effetto lo produce). L’intavolazione è una condizione di

efficacia dell’acquisto e di opponibilità ai terzi, dando luogo ad una presunzione di

sussistenza del diritto (presunzione juris tantum e cioè relativa e non juris e de jure =

assoluta) la presunzione è un mezzo di prova di un fatto noto per arrivare ad un fatto non

noto. (es. bambino nato entro 300 giorni dalla data del matrimonio si presume juris e de

jure figlio legittimo cioè senza ammissione di prova contraria).

Potrebbe addirittura basarsi su un titolo nullo od annullabile (se nullo perché il

trasferimento è avvenuto a non domino) se annullabile perché avvenuto con vizi di natura

genetica (i vizi della volontà che incidono sulla formazione dell’accordo – violenza, dolo o

errore). Attraverso una domanda di cancellazione si potrà ottenere la negazione del diritto

del titolo che avrebbe dato luogo all’iscrizione.

Verrebbe quindi a mancare il terzo dei principi enunciati:

1.Principio dell’efficacia costitutiva

2.Principio della legalità

3.Principio della pubblica fede (art. 5 R.D. n° 499 §3 Diritti acquisti sulla fede del L.F.)

14

Nell’art. 2 R.D. si esclude una serie di atti volti al titolo di trasferimento: i fatti giuridici che

danno luogo all’acquisto. Restano esclusi gli atti mortis causa (muniti di titolo si dovrà

rivolgere istanza al Giudice Tavolare). Sono esclusi tutti quegli atti che non sono basati su

un atto di volontà della parte, di trasferire il bene (accessione, avulsione, alluvione).

Altri atti che non determinano la trascrizione ma rappresentano di per sé stessi il diritto a

prescindere dall’iscrizione nel Libro Fondiario, oltre ai fatti giuridici, sono le sentenze di

diritti reali. Le sentenze che costituiscono, estinguono o modificano i diritti reali immobiliari

(sentenze costitutive e non di mero accertamento) tipo la sentenza ex art. 2932

(Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto) o ex art. 1032 (Costituzione

di servitù coattiva) per un fondo intercluso; oppure ex art. 194 §2 (Costituzione di usufrutto

coattivo - separazione matrimoniale in caso di comunione patrimoniale e affidamento figli

+ appartamento).

Ed ancora art. 938 CC (Occupazione di porzione di fondo attiguo) Se nella costruzione di

un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, ed il proprietario di

questo non fa opposizione entro tre mesi da cui ebbe inizio la costruzione, l’autorità

giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà

dell’edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il

doppio del valore della superficie occupata oltre il risarcimento dei danni. Concetto questo

che sovverte l’dea di accessione che prevede tutto quello che sta sopra o sotto il suolo si

presuppone appartenere al proprietario.

La sentenza che pronuncia questo tipo di condanna è una sentenza costitutiva. Si

esercitano così dei diritti potestativi solo per via giudiziale e gli si attribuiscono così dei

poteri di efficacia piena al trasferimento, senza dover passare (agli effetti costitutivi) per il

Tavolare (acquisto extra-tavolare). Casi in cui l’acquisto avviene a seguito di quel

determinato fatto a cui l’ordinamento giuridico riconosce una serie di fenomeni giuridici e

principalmente l’usucapione, (combinazione di due fatti materiali per l’acquisto di un diritto

possesso+passaggio di un determinato tempo=passaggio del diritto di proprietà); ne

derivano sentenze che modificano costituiscono ed estinguono diritti reali, costituiscono

una serie di diritti extra-tavolari a prescindere dall’iscrizione (vedi anche mortis causa). E’

indubbio che la successiva trascrizione di questi eventi al Libro Tavolare, avrà la stessa

funzione che detiene il Registro Immobiliare nel diritto comune: l’opponibilità ai terzi.

Ma come si risolve il problema fra l’acquirente di diritto ed il vecchio proprietario tavolare ?

Entra a questo punto in gioco il concetto della pubblica fede dei Libri Fondiari art. 5 R.D. n°

499: Chi pretende di aver acquistato la proprietà od un altro diritto reale su beni immobili

per usucapione o per altro modo originario può ottenere l’iscrizione sul Libro Fondiario,

sulla base di una sentenza passata in giudicato che gli riconosca il diritto stesso. Siamo di

fronte ad una sentenza di mero accertamento che riconosce il fatto cui l’ordinamento

riconosce particolare conseguenze giuridiche. Restano salvi, di cui al §3 dello stesso

articolo i diritti dei terzi, acquistati sulla fede del libro fondiario anteriormente all’iscrizione o

cancellazione o alla annotazione della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’iscrizione o

la cancellazione. 15

Le differenze con il sistema comune italiano, rispetto al sistema tavolare, stanno proprio

nell’art. 5 §3, perché quello che è intavolato, prevale a chi ha acquistato extra-

tavolarmente ma l’apparenza prevale sulla realtà. Quindi per gli acquisti a titolo originario,

si richiede l’intavolazione solo per l’opponibilità ai terzi ma i diritti erano già efficaci a

prescindere dall’iscrizione o meno al tavolare.

Lezione di Diritto Tavolare – 14.11.2007 – Dott. Andrea PRADI

Nel diritto italiano comune chi acquista un diritto dal non legittimato (a non domino) non è

tutelato se non attraverso un usucapione abbreviata che gli viene concesso solo in caso di

buona fede cui viene equiparata la colpa grave oppure nel caso in cui il soggetto che ha

acquistato a non domino, trascriva per primo un atto di acquisto che provenga dallo stesso

attore vedi art. 2644 (Effetti della trascrizione – Gli atti enunciati nell’articolo precedente,

2643, non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti

sugli immobili in base ad un atto trascritto od iscritto anteriormente agli atti medesimi).

La giurisprudenza costante nel diritto comune italiano, nega quindi la possibilità da parte

del primo acquirente ma non trascrivente di impugnare la trascrizione anche se

tecnicamente è un acquisto non domino (in quanto il titolo teoricamente sarebbe invalido),

e tecnicamente ed operativamente non da rilievo alla buona o malafede. Nel caso di

doppia alienazione teoricamente la mala fede del secondo acquirente non dovrebbe dar

tutela al primo acquirente, se non fosse per il fatto che per lungo tempo il primo acquirente

pur non avendo trascritto dovrebbe essere tutelato, qualora ricorresse la malafede o la

colpa grave del secondo acquirente che abbia trascritto se la giurisprudenza offrisse al

primo acquirente un azione di natura reale (non necessariamente la rivendica). Agli effetti

dell’art 2644 prevale comunque il diritto trascritto rispetto al diritto acquistato ma non

trascritto, la malafede non rileva ai fini del recupero del bene, ma viene fatta valere a titolo

di risarcimento del danno.

E dato che la forma del risarcimento del danno è quella in forma specifica, teoricamente

avrebbe un rimedio di natura reale, ma di fatto non consta in giurisprudenza nessuna

condanna ad un secondo trascrivente, il risarcimento del danno in forma specifica

(concorre qualora in malafede al risarcimento del danno per illecito extra-contrattuale).

Per il diritto Tavolare il terzo che acquista un diritto immobiliare a non domino, è tutelato

secondo le risultanze dell’art. 5 § 3 R.D. n° 499 qualora abbia acquistato sulla fede del

Libro Fondiario. Se poi lo stesso disponente ha alienato due volte lo stesso diritto, il

secondo acquirente è tutelato quando domandi per primo la trascrizione del proprio atto

d’acquisto. In questo caso la malafede del secondo acquirente non rileva al fine

dell’acquisizione del titolo, cioè anche se il titolo fosse stato iscritto nonostante il titolare

avesse conoscenza del primo contratto di compravendita, comunque questo non darebbe

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adito ad un’azione recuperatoria da parte del primo acquirente. E’ il medesimo risultato

che abbiamo nel diritto comune italiano perché nonostante teoricamente vi sia la

possibilità reale astratta di recupero del primo acquirente se il secondo è in malafede, la

giurisprudenza non ha mai concesso l’art. 2058 (risarcimento in forma specifica),

nell’ordinamento tavolare la giustificazione è data non per l’acquisto a non domino (come

nel diritto comune italiano) ma per il fatto che la intavolazione ha efficacia costitutiva.

Nessuno dei due soggetti era proprietario, fino al momento dell’iscrizione (primo e

secondo acquirente). Viene premiato il primo che intavola per una logica evidente (è il

reale proprietario). La malafede del primo intavolante secondo acquirente non rileva ai fini

della giurisprudenza, rileva tuttavia non tanto come responsabilità extracontrattuale ma

può dar luogo alla responsabilità per aver concorso all’inadempimento del dante causa in

quanto abbia indotto e concorso lo stesso. Operativamente le due soluzioni non sono in

nulla divergenti per i principi sono estremamente agli opposti termini.

Ma non è stato sempre così: in una sentenza della Cassazione del 1950 la n°1956 diceva

che la malafede del secondo che intavola, può rendere inefficace l’intavolazione in virtù

del fatto che comunque si cercava di armonizzare i principi del diritto tavolare con quello

comune italiano. L’idea del principio costitutivo dell’intavolazione che rende la vendita

priva di efficacia reale, nel 1963 la sentenza n°2766 delle Sezioni Unite della Cassazione

dice che nella situazione dei due aventi causa per atto fra vivi, non può prevalere l’attore

non intavolato nei confronti dell’intavolato anche se non vi sia stato un comportamento di

buona fede o addirittura fraudolento o di malafede. La malafede non rileva ai termini del

diritto reale tuttavia non pregiudica l’azione risarcitoria nei confronti del primo acquirente

per responsabilità extracontrattuale per aver concorso nell’inadempienza con il venditore.

Nel diritto Tavolare, la malafede dell’intavolante rileva nel momento in cui egli intavola un

diritto che ha acquistato da colui che appare proprietario perché è intavolato, ma non è

proprietario in quanto ha perso la propria proprietà a seguito di acquisto extra tavolare (per

usucapione e/o successione a causa di morte) ma sebbene a conoscenza di ciò egli ha

intavolato comunque ben sapendo che non vi erano basi di diritto tavolare in testa al

venditore.

In questo caso siamo in presenza di una sovversione degli assetti proprietari in quanto il

proprietario reale soccombe rispetto al proprietario apparente secondo quanto detto

dall’art. 5 § 3 R.D. 499 e dall’art. 2644 C.C. e questo non può avvenire se non con una

giustificazione: è richiesta la buona fede e la mancata conoscenza e l’ignoranza in buona

fede dell’acquirente a titolo derivativo che abbia iscritto, della lesione dell’altrui diritto. Gran

parte degli acquisti extratavolari teoricamente per essere perfezionati ed opponibili ai terzi

dovrebbero essere iscritti (ai sensi dell’art. 5 § 1 R.D. 499). In verità è difficile che colui che

abbia usucapito, iscriva ed intavoli il suo diritto. Il principio di pubblica fede del Libro

Fondiario, per cui chi acquista in base alle notizie del Libro Fondiario, è tutelato nei

confronti di vicende precedenti alla fattispecie ma rimaste occulte, non è un dato assoluto

perché nei casi di acquisti extratavolari trova la sua correzione nella buonafede di colui

che intavola e la buona fede costituisce un limite alla tutela del proprietario iscrivente.

L’ordinamento tavolare quindi e la sua congruenza che fanno presumere l’esatezza del

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diritto non è una presunzione juri et de jure ma una presunzione juris tantum che ammette

prova contraria nella misura in cui chiedendo la buona fede collegata alle risultanze del

libro fondiario, non gli permette di far salvo in ogni caso, il suo diritto. Colui che ha

usucapito dando la prova del suo diritto, potrà recuperare il bene ed avrà una tutela reale.

L’estensione della buona o mala fede: ricomprende anche la colpa grave ? Il dibattito su

questo è stato molto aperto, perché la posta in palio era altissima. Un fatto è dimostrare

che il terzo conoscesse lo stato difforme rispetto alle risultante tavolari, un altro aspetto è

invece è richiedere un dover di diligenza del terzo acquirente a farsi parte attiva per

verificare se effettiva,ente il diritto che appare dal Libro Fondiario, sia difforme dalla realtà.

La giurisprudenza oppone effettivamente al terzo acquirente che aveva acquistato un

bene immobile precedentemente usucapito alla sua iscrizione era a conoscenza del fatto

(malafede) o che avrebbe potuto conoscere (colpa grave) le vicende legata la fondo ma

non pubblicata. Quindi tanto più si amplia il criterio della buona fede tanto più si corre

incontro ad avvalorare l’usucapione quale modo di acquisto della proprietà. L’unico vero

pregio da riconoscere al Diritto Tavolare, è legato alla presunzione rispetto all’art. 6 R.D.

n°499 del § 2 (agli effetti dell’azione di rivendicazione della proprietà o di altri diritti reali,

colui al cui nome si è iscritto un diritto al Libro Fondiario, si presume fino a prova contraria,

titolare del diritto stesso di fronte a chiunque opponga un diritto non scritto.

La presunzione stabilita dal § 2 esonera da quella che è la probatio diabolica nell’azione di

rivendicazione, dal fornire la prova dei precedenti trapassi e della verità dei rispettivi titoli.

Nell’azione di rivendicazione (azioni petitorie a tutela della proprietà: artt. 948 azione di

rivendicazione; 949 azione negatoria, 950 azione di regolamento dei confini; 951 azione

per apposizione dei termini). A fondamento della propria domanda in una azione di

rivendicazione bisogna dimostrare la continuità dei contratti indietro nel tempo di vent’anni

senza soluzione di discontinuità fra proprietario cedente ed acquirente nella validità dei

titoli, fino a se stesso (caso di diritto comune, nel resto d’Italia).

Uno dei grossi pregi del sistema tavolare è l’art 6. § 2 R.D. n°499 per cui il proprietario o

meglio colui che risulta esserlo tavolarmente si presume essere il proprietario reale (non

jure et de jure ma jure tantum) non dovrà quindi dimostrate i passaggi nel trapasso

ventennale con i rispettivi titoli validi (regola del precedente tavolare edella coninuità di

trascrizione di cui agli artt. 21:le iscrizioni possono eseguirsi solo nei confronti di colui che

al tempo della presentazione della domanda risulta iscritto nel Libro Fondiario quale

titolare del diritto riguardo al quale si richiede l’iscrizione o che viene prenotato od

intavolato in quanto tale; e 22 R.D. n° 499 al contrario del 2650 C.C. (Continuità delle

trascrizioni) che dice: Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è

soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non

producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto. Quando l’atto

anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono

effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto di cui all’art. 2644 C.C.

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Lezione di Diritto Tavolare – 19.11.2007 – Dott. Margonari

La caratteristica che abbiamo visto tipica del sistema Tavolare è quella di porre l’immobile

al centro di imputazione di tutti i sistemi di iscrizione e dove tutti i soggetti titolari si

avvicendano nella titolarità dell’immobile ma sempre con il richiamo all’immobile (vedasi

strutturazione del foglio B – impianto di sistema modulare).

Si prende invece in esame la pubblicità del Tavolare. In maniera coerente che stanno a

fondamento del sistema Tavolare non può essere altro che il principio del diritto. Secondo

questo principio sia il sistema della trascrizione che il sistema tavolare, si muovono in

perfetta coerenza con i principi medesimi. Vedasi art. 2643 C.C. – Oggetti della pubblicità

della trascrizione – sia costituito dagli atti che si devono rendere pubblici (il devono si

interpreta ai sensi dell’art. 9 R.D. 499 dove per dovere si intende l’onere e non l’obbligo)

per trarre i vantaggi che l’ordinamento garantisce e cioè l’opponibilità ai terzi – altro

discorso invece per la costituzione di titolo riguardo alla trascrizione di ipoteche, del

pignoramento e del sequestro conservativo.

Quindi l’art 2643 del C.C. prevede la trascrizione dei contratti che indicano il trasferimento

della proprietà di beni immobili, i contratti che trasferiscono modificano od istituiscono il

diritto di usufrutto sui beni immobili, il diritto di superficie, diritti del concedente

dell’enfiteuta, i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati

precedentemente, i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso

sopra beni immobili, il diritto di abitazione, gli atti fra vivi di rinunzia agli atti testè

preannunciati, i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la

proprietà dei beni immobili e quant’altri diritti reali immobiliari eccettuato il caso della

vendita seguita nel caso di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo

acquirente. Gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico.

Quindi coerentemente come si diceva, è il contratto ad essere soggetto al centro delle

trascrizioni nel sistema tavolare. E’ coerente perché dove vige il sistema tavolare vige

anche il sistema consensualistico di cui all’art 1376 C.C. secondo il quali il diritto si

trasferisce con il consenso delle parti nelle forme previste dalla legge e la pubblicità segue

a fini dichiarativi di opponibilità. Il Tavolare all’art. 9 R.D. n° 499 dispone che nel Libro

Fondiario possono (più felice questa dizione del Codice Civile “devono”) essere prenotati o

intavolati in quanto si riferiscono a beni immobili solamente il diritto di proprietà, le servitù,

il diritto di usufrutto il diritto di uso di abitazione e di enfiteusi e di superficie o di ipoteca.

Quindi la trascrizione avviene con la forza di trasferire il titolo di proprietà ma in forza di un

contratto esistente e quindi della rappresentata volontà fra le parti ad operare il

trasferimento medesimo. Quello che avviene in modo eccezionale con la trascrizione

dell’ipoteca, invece qua è la norma: nel Libro Fondiario si iscrivono diritti perché la stessa

iscrizione concorre a istituirli. (dizione nelle partite tavolari: SI INTAVOLA il diritto di …). La

dottrina della trascrizione segnala come l’oggetto della trascrizione si molto avvertito.

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Appariva riduttivo la mera citazione del titolo di proprietà nella trascrizione dell’atto.

Sicchiero scrive che oggetto della trascrizione è più volte ripreso nella letteratura: ciò che

si trascrive è un documento, ciò che si segnala è l’evento (Gentile); altri dicono che

oggetto della pubblicità è l’effetto prodotto dall’atto e non l’atto stesso (Gazzoni); o i

mutamenti prodotti dall’atto (Ferri); ma i contrasti sono meno insanabili di quanto appaiano

se è vero che trascrivere nient’altro significa che ricopiare uno scritto (effetto pratico della

trascrizione di copiatura e rilegazione nei separati volumi attinenti alle partite tavolari). Ma

per Ferri si attesta il mutamento giuridico del bene e quindi non è mera collazione di atti.

Nell’art. 9 R.D. n° 499 si legge che nel Libro Fondiario possono essere intavolati in qunato

si riferiscono ai beni immobili SOLAMENTE gli atti di proprietà … E’ qui sancito un fatto

cardinale sia della pubblicità tavolare che è al riguardo del principio della trascrizione e

cioè la tassatività delle fattispecie prese in esame per la pubblicità.

Esiste così una precisa linea di demarcazione a riguardo di quella che è la possibilità di

dare pubblicità a fenomeni che riguardano i beni immobili ed estrapolare solo quelli che

meritano essere oggetto di iscrizione. L’opera è resa semplice dalla norma che ammette e

giustifica l’atto stesso. E’ quasi quotidiano il tentativo di forzare questa (avvocati, notai, enti

pubblici) norma ma come enunciato non esiste alcun legge che imponga di pubblicizzare

ciò che non va pubblicizzato ai sensi delle medesime previsioni di legge.

Perciò le richieste di pubblicità al Libro Tavolare sono solo quelle contemplate dalla Legge

e nessun’altra !

Esiste una catalogazione delle possibili iscrizioni effettuabili nel Libro Fondiario: l’insieme

generale che contiene tutte le formalità pubblicitarie tavolari si chiamerà ISCRIZIONE.

All’interno del grande insieme ISCRIZIONI si distinguerà una parte la sottodistinzione delle

intavolazioni che si addice al diritto di proprietà ed agli altri diritti minori di godimento e

dall’altra parte il sottoinsieme delle annotazioni che la dottrina tavolare definisce come atti

e fatti passibili di annotazione nel libro fondiario. All’interno della sottodistinzione delle

intavolazioni andrebbe preordinato anche l’ambito delle prenotazioni delle quali si farà

menzione in seguito (per le prenotazioni si dice che siamo di fronte ad una intavolazione

“infieri”).

Nell’esame delle varie fattispecie, risalto sarà dato agli atti costitutivi delle iscrizioni

partendo ab ovo ossia che le iscrizioni tavolari si caratterizzano per la loro particolare

ristrettezza di contenuti che servono per dare all’utente la corretta idea ed impressione di

quello che è il contenuto del diritto esentandolo dall’andare a ricercare il titolo sul quale si

fonda l’iscrizione medesima del Libro Tavolare. L’autore Pombeni parlava in questo senso

di novazione per spiegare il rapporto fra il titolo e l’iscrizione che diventa il modo d’acquisto

della proprietà. L’iscrizione deve quindi contenere tutto ciò che serve e nulla di più per

fornire all’utente tutti gli elementi necessari e sufficienti per determinare il diritto e la sua

estensione senza bisogno di visionare gli atti che ne stanno a fondamento (in base al

contratto di … si intavola … - in base al diritto di usufrutto si intavola … ).

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C’è un’eccezione a questa regola sancita dall’art. 5 del R.D. n° 499 29/3/27 che consente

di fare richiami all’interno dell’iscrizione a passi articoli e punti del contratto cosicchè che

gli stessi diventino parte integrante dell’iscrizione stessa. Con riguardo agli adminicula

servitutis forme particolari di servizio della servitù particolarmente complesse (anche una

facciata e mezza talvolta per accedere all’acqua potendo sterrare delle piante per questo

…) Idem dicasi per la determinazione degli interessi dell’ipoteca per tutto ciò che può

essere agganciato alla determinazione attiva degli interessi (in barba alla determinatezza

dell’importo). L’utente che non ne prendesse visione, è tacito che è come lo avesse fatto

per davvero in quanto si presume data la pubblicità riservata all’iscrizione.

Esiste poi la determinazione dell’estensione del diritto. Come si sa il sistema è a base

reale quindi i diritti vanno fondati esattamente sul concreto. L’oggetto del diritti di proprietà

e di usufrutto … va determinato proprio in base alle risultanze del tavolare ed in pianta ai

richiami del catasto per la sua interezza (immobili che stanno a fondamento della

strutturazione della base dati tavolare).

Il diritto di proprietà è l’oggetto principe dell’intavolazione art. 9 R.D. n° 499 (è il primo) nel

Libro Fondiario. La sua trattazione tavolare oltre che tassativa val la pena dire che è

necessaria. E’ inconcepibile l’assenza del diritto di proprietà. Si parla di orror vaqui quando

manca il diritto di proprietà in quanto anomalo e disfunzionale.

In casi eccezionali dove la realtà non venga prevista tavolarmente, viene in piena urgenza

nominata una commissione di completamento del Libro Fondiario (opera come gli antichi

impiantisti boeri) la quale si cura di convocare i possessori e constatarne l’intervenuto

acquisto per usucapione, con la redazione di un verbale. E’ poi assolutamente impossibile

che esista un diritto di proprietà che non appartenga a nessuno ! Vedasi art. 827 C.C.

nella previsione in cui nessuno lamenti il titolo di proprietà, la stessa verrà intavolata a

nome dello Stato.

Elementi costitutivi irrinunciabili del diritto di proprietà: si individuano diverse tipologie. Si

presuppone la presenza di un titolo acquisitivo per cui si ricorrerà alla menzione del titolo:

atto fra vivi, atto di compravendita o permuta o provvedimento del Giudice ecc.; segue poi

la tipologia del diritto nella fattispecie (di proprietà o di comproprietà quando di fronte a

comunione); quindi la menzione di nome, cognome, data di nascita, ragioni sociali e

denominazioni del soggetto proprietario. Solo nelle menzioni più datate si può riscontrare

ancora la paternità in quanto dopo il 1955 la norma stabiliva l’impossibilità di far ricorso

alla stessa. In caso di enti non riconosciuti (associazione o società semplice) si evince

dalla lettura della lettera A dell’art. 2659 che affianco della denominazione della società ci

sarà il nome del legale rappresentante (così modificato dalle Legge 52 del 1985).

Per le persone fisiche si riportano i titoli accademici, professionali e nobiliari.

Altra soluzione è l’intavolazione a favore del proprietario pro-tempore. Si tratta di una

tecnica di gestione di beni accessori in comunione. E’ la classica situazione che lega ad

esempio le stradine interpoderali e/o degli anditi fra case che sono in comproprietà fra i

proprietari dei beni principali e che non vengono intavolate con i beni principali stessi ma

21

che si agganciano con un rapporto di tipo reale, attraverso l’espediente del proprietario

pro-tempore. Il vantaggio è che qualunque cambiamento si faccia sul Libro Tavolare, essa

si riverbera automaticamente sul bene accessorio evitando il guaio di eventuali

dimenticanze.

Nelle situazioni di comunione e cioè di contitolarità del diritto di proprietà (comunione di

tipo romanistico). L’art. 10 della Legge Tavolare impone la necessità di una espressa

menzione della quota di rispettiva spettanza. Non esiste una menzione particolare della

comunione di origine ereditaria se non attraverso al lettura dei titoli che ne stanno a

fondamento e quindi in presenza di questa si avrà la possibilità di deroga al principio della

libera disponibilità della quote e chi i singoli proprietari godono del diritto di richiesta della

divisione giudiziale.

Il diritto di proprietà interessa corpi tavolari interi. Le particelle che concorrono a creare la

partita tavolare costituiscono il copro tavolare della partita stessa. Il corpo tavolare è

un’astrazione giuridica del contenuto fisico delle particelle catastali. Solo il diritto di ipoteca

va al pari dello stesso diritto ossia di un forte connotato di esigenza marcata ed alta.

Comunioni speciali anomale (sui generis) Condominio Edificiale: sono le case divise in

porzioni materiali. Nell’Impero asburgico no si conosceva il Condominio per come lo si

conosce oggi. L’immobile si comperava all’epoca, da cielo a terra. Tutt’al più si concepiva

la casa a schiera ma non la sovrapposizione a piani orizzontali. L’Impero però era

tollerante in virtù di usi e consumi tipici e specifici delle popolazioni che lo componevano.

Ecco pienamente dimostrato il concetto di legge cornice dell’impianto fondiario (1871) che

abbracciavo l’Impero Asburgico nelle singole regioni.

Solo attraverso delle Leggine per le sole zone della città di Salisburgo ed aree del Tirolo,

si ammetteva straordinariamente che all’interno di una specifica particella edificiale

venisse a costituirsi ambiti di proprietà esclusiva tra loro distinti. La caratteristica del

condominio asburgico era la mancanza di parti comuni. Era praticamente a fette

orizzontali. Il problema era la non idoneità della partita tavolare standard a trattare

situazioni del genere: non si poteva concepire in un unico foglio B ci fossero più

proprietari. La soluzione fu la creazione di una partita sui generis caratterizzata dalla

presenza di un unico foglio A 1 destinato ad accogliere la particella edificiale da dividere in

porzioni materiali, un foglio A 2 che dice da dove quella particella viene ma che soprattutto

descrive la consistenza delle singole porzioni materiali di cui constava il condominio.

L’apertura constava quindi di tanti fogli B e di tanti fogli C, di quante porzioni constava la

casa. Più tardi si arricchirà di fogli di schizzi a vista che delineavano la figura fisica delle

porzioni con il criterio di piani orizzontali (dal piano terra fino al tetto, con l’individuazione

degli ambiti stanze, cucine e quant’altro).

Ma Vienna ad un certo punto negò la possibilità di reiterare questo tipo di intavolazione.

Venne quindi inviato in tutto l’Impero tale ordine tranne che nell’Alto Adige, dove si

perpetuò questo uso influenzato fortemente dal vento che giungeva dal resto d’Italia dove

22

la pratica del Condominio era oramai cosa frequente e radicato sin dai tempi dell’Impero

Romano.

Finita la Prima Guerra Mondiale, l’Italia attraverso la Legge 15.1.1934 n° 56 e poi

sull’attuale codice agli artt. 1176 e ss., delineava il concetto di condominio. La novità

portata era data dal fatto che sull’impianto austriaco si poteva tranquillamente sovrapporre

il concetto di diritto italiano del condominio e sulle planimetrie e nelle schede A 2 vennero

previste le cosiddette parti comuni. La planimetria annessa è in scala 1:200 che raffigura

tutte le proprietà esclusive, tutte le pertinenze con la destinazione dei singoli locali e il

disegno e la descrizione delle parti comuni. In Friuli Venezia Giulia c’è un altro differente

modo di intavolare in base agli artt. 10 § 2 e 3 e per l’impianto statico della partita tavolare

l’art. 74 alle fasi dinamiche di modificazione della partita del condominio (acquisto della

stanza dell’amico vicino cosa impossibile ai tempi dell’Impero austriaco).

Gli artt. 10 § 2 e 3 recitano: è però ammessa l’iscrizione del diritto di proprietà di piani,

alloggi, locali ed aree o dipendenze immobiliari, atte a separarsi per altrui utilizzazione per

i quali dovranno essere aperti separati fogli di proprietà e degli aggravi. Nel foglio di

consistenza (A 2) del corpo tavolare si descriveranno le singole parti dell’edificio con

richiamo alla planimetria allo stesso, allegata ed i diritti e gli aggravi derivanti dai rapporti

di promiscuità delle singole parti dell’edificio.

Il condominio previsto tavolarmente deve constare di almeno due proprietari di due

particelle diverse. In Friuli adottano la tecnica di una partita madre che contiene il suolo

con l’indicazione di tutti i condomini e con le quote millesimi ali di rispettiva spettanza;

aprono poi tante partite tavolari figlie, quanti sono i beni in proprietà esclusiva. Se si è in

presenza di parti comuni non a tutti i condomini ma solo ad una parte, saranno

diversamente accatastati.

In Austria nel frattempo il condominio viene trattato nel Tavolare ad una indicazione di una

partita pro-quota (quasi come una comunione) presso il Comune è gestita la planimetria

dove è possibile vedere a cosa le quote di comproprietà corrispondono. Le parti comuni

possono essere solo tali a tutte le porzioni in modo eguale non esiste la comunione

parziaria. Titolare del diritto può essere un soggetto solo, eccezionalmente solo marito e

moglie in un qualcosa che assomiglia alla comunione legale. In caso di eredità fra più figli,

il più facoltoso deve liquidare tutti gli altri e rimanere l’esclusivo proprietario. Non è

possibile l’acquisto di una stanza da un altro appartamento se non con l’assenso di tutti i

condomini.

La multiproprietà si innesta sull’ossatura del condominio. E’ una soluzione commerciale

più che giuridica: nessuna norma infatti la regolamenta in modo istituzionale eccezion fatta

per il Decr. Leg. 9.11.1998 n° 427 che ha recepito una direttiva CEE in materia: la

47/1994. Si tratta della vendita di periodi di godimento di un appartamento di una casa

divisa in porzioni materiali. Le parti comuni saranno: prati, parcheggi, piscine e quant’altro

ne facciano un luogo appetibile di villeggiatura. Il condominio vende quote di proprietà che

grazie ad un regolamento contratto allegato all’atto di compravendita si fanno

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corrispondere a determinati periodi di godimento. La qualità del rapporto si recupera

quindi attraverso una quota sui generis che non da luogo ad una comproprietà di tipo

romanistico ordinario. I multiproprietari quindi accettano contrattualmente dei periodi di

godimento prefissati e quindi le quote varieranno a seconda della stagionalità e del suo

pregio. Il condominio va diviso in porzioni materiali e tutte le porzioni nascono

dell’impresario che di ogni quote detiene il 1000/1000: per aver quote passibili di maggior

frazionamento. A questo punto l’impresario comincerà a cedere le diverse quote che

vengono scorporate dai suoi 1000/1000 e giù giù fino a che forse riuscire a vendere tutte

le quote. Esisteranno per ogni particella tanti fogli B quante saranno le quote che è riuscito

a vendere di ogni appartamento e di ogni proprietario pro-quota.

Il peso comunque di è quello di una comunione ordinaria che differisce dalla normale

comunione grazie all’aggancio contrattuale che differisce nel tempo e nei tempi definiti, il

godimento del medesimo bene fra medesimi titolari di diritto. Ma i partecipanti a questa

particolare comunione ordinaria, possono comunque disporre della propria quota ? Non in

quanto non possono chiedere la divisione giudiziale in virtù non di una previsione

legislativa ma di un’espressa rinuncia contrattuale che ogni impresario fa firmare

all’acquirenti di una quota di multiproprietà.

La comunione legale fra coniugi. Il fondamento normativo è negli artt. 159 e ss. del C.C.

così come sono stati introdotti dalla Legge n° 151 del 1975 e cioè la Riforma del Diritto di

Famiglia. Viene proposta una forma particolare di con titolarità fra i coniugi che non ha

valenza universale perché affianco ai beni acquistati dai coniugi in regime di costanza di

matrimonio, anche separatamente art. 184 C.C. che introduce una novità assoluta in

questo senso, stanno anche ai beni che sono personali dei coniugi – e cioè acquistati

prima del matrimonio e restano quelli acquistati per successione donazione o a seguito del

reimpiego ricavato da beni personali e per quelli ad uso strettamente personale.

E’ di difficile risoluzione a questo proposito quanto innescato dall’art. 179 lettera F che

dice: deve intervenire il coniuge in favore del quale l’acquisto non si verificherà

confermando il fatto che il bene è stato comperato con danaro personale frutto della

vendita dei beni ad uso personale. Il peso dell’intervento è auspicato a cura delle Sezioni

Riunite della Cassazione per dirimere la spinosa vertenza. Si deve riconoscere una natura

negoziale che impedirebbe pro-futuro qualsiasi ripensamento del coniuge che ha dato un

assenso di questo genere e di conseguenza garantirebbe l’immobilità della situazione che

ne deriva, oppure in una pronuncia più recente, dovrebbe essere riconosciuta natura

ricognitiva alla dichiarazione e di conseguenza ritrattabile in tempi successivi.

Dei beni immobiliari,i coniugi sono titolari in quote ideali uguali (non si può ancora parlare

di quote in quanto se ne potrà parlare quando verrà meno la comunione. La tecnica di

trattazione ricalca le soluzioni prese in esame fino ad ora: nel foglio B sarà intavolato il

marito, la moglie della quale oramai per brutta consuetudine non si riporta più il cognome

da sposata (anche se non esiste nessuna previsione legislativa a tal proposito) – luogo e

data di nascita, menzione della quota in forza della modifica della Legge Tavolare

intervenuta 7 agosto 1977 n° 574 che ha integrato la Legge Tavolare con gli articoli sulla

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comunione legale (prof. Mengoni membro della commissione) per una questione più che

altro pratico-operativa. Il Giudice di Rovereto contesta però questa menzione perché non

avrebbero il peso di una comunione ordinaria. Potrebbe risultare utile nel caso in cui ad

esempio un creditore volesse aggredire le quote di un debitore (seppur ideale questa

indicazione).

Nella consortalità abbiamo un’altra figura sui generis che contempla la con titolarità nel

diritto di proprietà. L’ipotesi è quella delle stradine interpoderali e degli anditi e/o cortili sui

quali si affacciano più ambiti principali. In tal caso abbiamo l’aggancio al diritto reale del

proprietario pro-tempore con la differenza che manca l’indicazione dell’effettiva quota

unitamente all’indicazione del termine consortalità invece che comproprietà. Se ci fosse la

quota saremmo di fronte ad una comproprietà di tipo romanistico, in assenza di questa, è

evidente la consortalità. Il Tribunale di Trento in una pronuncia riconobbe esserci in tal

caso la cd. comunione a mani unite di tipo germanico che presenta delle caratteristiche

completamente differenti rispetto alla comproprietà ordinaria di tipo romanistico (non si

può disporre autonomamente della propria quota di con titolarità non indicata, se non con

l’assenso di tutto il gruppo-tipo società). Giusto richiamo alla multiproprietà dove la dottrina

ha fatto espresso richiamo alla comproprietà a mani unite di tipo germanico.

L’effetto operativo è quella di una sentenza del Tribunale di Trento dove il proprietario

della particella 3 aveva venduto una parte del proprio terreno affacciato sulla consortalità

100 ed aveva venduto altresì all’acquirente il diritto di passo ad un supermercato. Da

stradina consortile è facile immaginare l’effetto poco tranquillo che avrebbe riversato il

consenso di passo dei clienti su quella strada. Nel lustrum del conservatore al Giudice

Tavolare, il Giudice stesso aveva risposto positivamente alla richiesta della possibilità di

trasmettere al supermercato il diritto di consortalità e di comunicarlo anche agli altri

aderenti. Impugnato il provvedimento, il Tribunale si è espresso contrariamente p.q.m.:

considerato che l’iscrizione è avvenuta in forza di un contratto di compravendita avente ad

oggetto la cessione di una quota di una metà della consortalità della p.ed. 100, disgiunta

dalla proprietà dell’immobile che legittima la partecipazione a detta consortalità e senza il

consenso degli altri aventi diritto su di essa, ritenuto che data la natura della consortalità in

regime tavolare che attribuisce la comproprietà di un bene in forza del collegamento con

altro bene di proprietà esclusiva, distinguendosi così dalla comune comproprietà (quella

romanistica) che è suddivisa per quote, l’operazione realizzata, NON sia consentita.

Considerando che dove si ritenesse ammissibile la libera cessione di una quota della

partecipazione alla consortalità, si verificherebbe un’estensione indebita della stessa in

contrasto con la natura di tale istituto e con indiretta lesione dei diritti degli altri

compartecipanti che non hanno prestato il loro consenso. E la domanda di intavolazione

VENNE RIGETTATA !!!

Le proprietà collettive relativamente alla nostra realtà trova accoglimento presso i cd.

demani civici o terre di uso civico. Individuate a seguito dell’espletamento della Legge n°

1766 del 1927. Si tratta di coacervi di beni immobili: pascoli, boschi, terreni destinati a

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coltura ivi compresi gli edifici pertinenziali (stalle segherie fienili) ma anche edifici adibiti

più modernamente a locali di vendita di prodotti propri, ristorazione (agriturismo) nonché

ad esposizioni di tipo etnografico permanente. Sono soggetti ad un vincolo perpetuo

imperscrittibile ed irrinunciabile che trova fondamento in un decreto di assegnazione a

categoria del Commissario per la liquidazione degli usi civici.

Il commissario doveva liquidare tutti gli aggravi che colpivano i beni privati di uso civico

(terre del barone piuttosto che del Conte) che venivano colpite da uso civico a favore della

popolazione. Queste situazioni andavano sciolte dando una quota in proprietà esclusiva al

Barone piuttosto che al Conte che se la riprendeva libera e dando alla collettività la

proprietà esclusiva dei frazionisti o dei comunisti di volta in volta l’altra parte della terra. Il

commissario che è un Giudice gestiva quindi questi terreni, ora li gestisce la Provincia.

I beni interessati al vincoli sono soggetti ad uno speciale regime giuridico che li rende

dunque inusucapibili indivisibili e tendenzialmente non suscettibili di subire modificazione

alcuna sulla loro destinazione e anche inalienabili. I beni di uso civico appartengono a tre

grandi categorie di soggetti: Comune (beni di uso civico comunale); Frazione di un

Comune (ed allora beni di uso civico frazionari) più raramente in Trentino ad Associazioni

agrarie nonché di alcune Consortele della Valle di Rabbi.

La particolare natura del diritto spettante al singolo partecipante alla collettività

proprietaria, non integra un concetto di comproprietà ordinaria di tipo romanistico.

Piuttosto avvicinabile a quella a mani unite di tipo germanico risolvendosi nell’impossibilità

di poter autonomamente porre in essere atti dispositivi di straordinaria amministrazione sui

beni civici di cui pure è contitolare in quanto appartenente alla collettività. Il partecipante

quindi si dovrà limitare all’utilizzo del bene comune compatibilmente con il pari diritto

spettante agli altri compartecipanti. Potrà comunque in ogni caso ergersi in giudizio a

difensore dell’interesse collettivo del bene eventualmente minacciato.

Quindi andare dal Commissario e lamentare eventuali aggressioni. La titolarità formale dei

beni è data al Comune, e più di recente anche alla Frazione anche se ente non

riconosciuto. Le iscrizione al Tavolare avvengono nel foglio B come Comune di …,

arricchite da una menzione del vincolo dei beni di uso civico. Per le Frazioni è previsto che

possano essere titolari solo di beni di uso civico. Il Comune no perché è ente portatore di

interessi generali (beni demaniali, del patrimonio indisponibili, beni patrimoniali liberi e beni

di uso civico). La Legge Prov.le n° 6 del 2005 disciplina i casi eccezionali in cui sono

ammissibili atti di straordinari amministrazione avente ad oggetto i beni di uso civico che

oscillano fra la mutazione di destinazione la sospensione del diritto di uso civico (per

costituirci un diritto di superficie) o addirittura la drastica estinzione del diritto stesso, in

vista dell’alienazione di qualche parte del compendio. In Trentino si parla di un patrimonio

di 340.000 ettari di bosco.

Lezione di Diritto Tavolare – 20.11.2007 – Dott. Margonari

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L’oggetto della pubblicità tavolare va individuato nei diritti e le soluzioni tecniche tavolari,

nella trattazione del diritto di proprietà e delle comunioni (ordinaria intavolata pro-quota ai

sensi dell’art. 10 § 1 della Legge Tavolare).

La comunione legale su coniugi, assolutamente sui generis, che da luogo all’intavolazione

a nome dei due con l’indicazione di questa quota ideale e virtuale (non si può giungere alla

divisione in costanza di matrimonio e sotto la comunione legale) così che quella quota

avrà senso solo al venir meno della comunione legale ed al suo scioglimento. L’iscrizione

si arricchisce di una menzione: in comunione legale SI INTAVOLA …

La consortalità è una figura tutto tavolare che si addice a stradine e anditi contadini in

regime di comproprietà legati con la tecnica del proprietario pro-tempore nel Foglio B

intavolate agli stessi proprietari. Si caratterizza per il fatto di essere legata alla proprietà

prospiciente e di non recare menzione della quota (di relativa spettanza). Ciò crea una

indivisibilità naturale ed indisponibile per i singoli in maniera autonoma.

L’ultime comunione sui generis è quella della proprietà collettiva sottesa al bene di uso

civico. Sono immodificabili, inalienabili, inusucapibili, impossibile modificarne la

destinazione e sono intavolate al comune ed alla Frazione (anche se Ente non

riconosciuto) ed alla associazione agraria, e nel Libro Fondiario si fa presente il vincolo ad

uso civico.

I diritti reali minori, parziari, di godimento: una delle caratteristiche della proprietà è la

possibilità di comprimersi e farsi piccola per dar spazio ad altri diritti, salvo poi potersi

riespandere nel suo pieno concetto esclusivo. Il soggetto che potrà avere dei diritti sulla

proprietà sarà diverso dal proprietario originario e questo soggetto sottrae diritti e facoltà

che spetterebbero al titolare originario e passano a colui che è titolare del diritto di

godimento.

Sotto il profilo tavolare si possono trattare congiuntamente l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e

l’enfiteusi perché presentano degli aspetti comuni di trattazione per la Legge Tavolare

mentre gli altri presentano delle particolarità tutte loro. La sede naturale di iscrizione di

questi diritti è il Foglio C ovvero il Foglio degli aggravi (aggravi che sono in capo al

proprietario). Gli elementi necessari della trascrizione sono: il titolo in base al quale il

diritto viene intavolato, la menzione del nome e la tipologia A FAVORE DI … nome e

cognome del titolare del diritto (fra soggetti capaci di essere proprietari). Particolarità le

abbiamo di fronte alle numerose con-titolarità. Si vedano quindi i casi di co-usufrutto, co-

enfiteusi e co-uso e coabitazione.

Co-usufrutto semplice od ordinario dove gli usufruttari godono del diritto in maniera

congiunta e dando luogo ad una comunione. La soluzione tecnica riflette quella che si è

detto essere propria della comunione ordinaria di tipo romanistico relativa alla proprietà.

Affianco ai nomi e cognomi e date di nascita, ci sarà bisogno dell’indicazione della quota di

relativa spettanza. La portata di un’iscrizione di questo genere è che ciascun usufruttuario

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potrà disporre del proprio diritto entro i limiti del potere dell’usufruttuario stesso. L’usufrutto

infatti potrà essere ceduto e intavolato ma al massimo fino al limite della vita

dell’usufruttuario originario e non oltre (memo plus juris transferre potes quam dipse

habeat et risoluto jure dantis resolvitur et jus accipientis).

Con l’usufrutto c’è la possibilità di accendere ipoteche art. 2814 C.C. (Ipoteca sull’usufrutto

e sulla nuda proprietà). Le ipoteche costituite sull’usufrutto si estinguono col cessare di

questo. Tuttavia se la cessazione si verifica per rinunzia o per abuso da parte

dell’usufruttuario ovvero per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo, l’ipoteca

perdura fino a che non si verifichi l’evento che avrebbe altrimenti prodotto l’estinzione

dell’usufrutto (scadenza del termine e morte dell’usufruttuario). Altri poteri che fanno capo

all’usufruttuario li troviamo all’art. 999 C.C. (Contratti di locazione concluse

dall’usufruttuario) Le locazioni concluse dall’usufruttuario in corso al tempo della

cessazione dell’usufrutto, purché constino di atto pubblico o da scrittura privata di data

certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla

cessazione dell’usufrutto.

L’effetto più importante del co-usufrutto semplice, è che alla morte dell’usufruttuario la sua

quota va a consolidarsi con la nuda proprietà fino all’ultimo usufruttuario che vedrà

l’espansione completa del diritto di proprietà. Tavolarmente l’ iscrizione si sviluppa: Foglio

B per il nudo proprietario, Foglio C il nome od i nomi dei co-usufruttuari. Contitolarità

abbiamo detto, si possono trovare nel diritto di usufrutto, enfiteusi, ed anche ai diritti di uso

ed abitazione (solo per una parte della dottrina).

Tipico dell’usufrutto è invece un altro aspetto: l’usufrutto congiuntivo (con accrescimento

reciproco). Si caratterizza per il NON verificarsi della consolidazione in capo al proprietario

originario, quando un usufruttuario viene meno. Mano a mano che i co-usufruttuari

vengono meno, le loro quote non ritornano alla nuda proprietà ma vanno invece ad

accrescere le quote degli usufruttuari rimasti in vita vedi art. 678 C.C. (Accrescimento nel

legato di usufrutto) Quando a più persone è legato un usufrutto in modo che tra di loro vi

sia il diritto di accrescimento, l’accrescimento ha luogo anche quando una di esse viene a

mancare dopo conseguito il possesso della cosa su cui cade l’usufrutto. Se non vi è diritto

di accrescimento, la porzione del legatario mancante si consolida con la proprietà.

La dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel ritenere la costituzione dell’usufrutto

congiuntivo anche per atto tra vivi, tanto a titolo oneroso che a titolo gratuito con la sola

clausola che negli atti vi debba essere la menzione espressa del “accrescimento

reciproco”. La soluzione tecnica è l’intavolazione di tutti i co-usufruttuari congiuntivi senza

menzione delle quote, è praticamente un usufrutto unico che continuerà fino al

usufruttuario più longevo. Esiste la possibilità di applicazione di una clausola cd. di

accrescimento si a per il diritto di uso e che di abitazione.

L’usufrutto successivo: ricorre quando il diritto viene attribuito ad una determinata persona

e dopo di lei ad un’altra persona e così via. La dottrina distingue da questa ipotesi

l’eventualità della costituzione di un diritto di usufrutto a favore di Tizio fino al 2023 ed a

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Caio dal 2024 per i prossimi 10 anni. Questa difatti non è vista come una fattispecie di

usufrutto successivo. L’ordinamento inizialmente proibisce l’usufrutto successivo art. 698

C.C. (Legato di usufrutto successivo) La disposizione con la quale è lasciato a più persone

successivamente l’usufrutto, una rendita, od un’annualità, ha valore solamente a favore di

quelli che alla morte del testatore, si trovano primi chiamati a goderne.

In previsione quindi di un testamento che prevedesse in fila tutti questi usufruttuari, è fatto

salvo solamente il primo. E ciò vale anche per i diritti di uso e abitazione.

All’art. 796 C.C.(Donazione di usufrutto successivo) E’ permesso al donante di riservare

l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona

o anche di più persone, ma non successivamente. Nell’esempio Tizio dona la nuda

proprietà a Caio, riservandosi l’usufrutto e può costituire un ulteriore usufrutto dopo di sé

alla moglie Clodia o creare addirittura un co-usufrutto alla moglie Clodia e la figlia

Cornelia.

Il Codice Civile non dice nulla per quanto riguarda gli atti fra vivi a titolo oneroso. La

migliore dottrina e la giurisprudenza (sentenza Cardinali Cassazione 3985 del 1957 e la

1024 del 1962 dicono: se non è vietato, si può fare. I limiti ? Se non ne sono posti, non vi è

limite purché sia soddisfatta la disposizione per cui i soggetti interessati siano vivi e capaci

al momento del perfezionamento dell’atto notarile.

Il sistema tavolare tratta in questo modo il diritto di usufrutto successivo: esiste

un’abissalità fra l’usufrutto semplice e il congiuntivo ed il diritto successivo. Nel primo caso

abbiamo co-usufrutti vivi, attivi uno accanto all’altro, nel diritto di usufrutto successivo

abbiamo un diritto attuale ed un’aspettativa (il secondo usufruttuario non è attualmente

titolare di un diritto ma solamente titolare di un’aspettativa – il suo diritto è posto ad una

conditio sospensiva che preveda la morte dell’usufruttuario precedente). Quindi il tavolare

intavola il primo diritto e dopo la novella di cui alla Legge n° 30 del 1997 di conversione del

Decreto Legge n° 669 del 1996 viene annotato il contratto sottoposto a condizione

sospensiva per l’intavolazione del diritto di usufrutto a favore del secondo usufruttuario.

Tutto ciò si estende tranquillamente alle fattispecie contemplative del diritto di uso e di

abitazione nella misura in cui se ne ammetta la possibilità.

Oggetto del diritto si usufrutto: possono essere colpite intere particelle catastali, sia

fondiarie che edificiali, nonché intere porzioni materiali di case (condominio ed usufrutto di

appartamenti); è possibile che l’usufrutto si appunti anche solo su di una parte degli

immobili. E’ possibile che il diritto di usufrutto colpisca 700 metri quadrati di 1000 esistenti

della stessa particella. In questo caso l’art 12 del R.D. n° 499 prevede che è necessaria la

produzione legata all’atto di una planimetria in scala che individui il retinato la zona colpita

ed interessata dal diritto di usufrutto. Si può fare a meno di produrre delle planimetrie

quando da un punto di vista descrittivo non ci possono essere dubbi.

Oltre a colpire particelle edifici ali o porzioni materiali intere o parti di esse, il diritto di

usufrutto potrà colpire quote di proprietà. Nel Foglio B ci saranno tre comproprietari Franco

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Giuseppe e Francesco, intavolati per 1/3 ciascuno. Il diritto di usufrutto può interessare

solo il terzo di Franco. Operativamente significa che la rendita di quel cespite se è di €

3.000 al mese, l’usufruttuario di Franco si porterà a casa € 1.000 al mese. Per il

ragionamento sulle parti di quote, vale il discorso che come si è potuto colpire 1/3 (quello

di Franco) si può agire in funzione di 1/6 e cioè della metà di uno dei comproprietari.

Si potrà poi avere un diritto di abitazione a carico di un diritto di usufrutto. Generalmente

un diritto di portata minore su di uno maggiore: si può avere diritto di usufrutto su 12

appartamenti ma solo su di uno diritto di abitazione a carico del diritto di usufrutto.

Tecniche diverse di trattazione si riconoscono per il cd. diritto di superficie. Un richiamo al

diritto sostanziale per quanto concerne questa fattispecie: i richiami sono di cui dall’art.

952 e ss. del C.C. Il diritto di superficie si può sviluppare tendenzialmente in due distinti e

precise fasi: dato un fondo si può concedere ad un altro soggetto dal proprietario, il diritto

di realizzare un fabbricato sopra il suolo in modo tale che diventi un’altra proprietà fermo

rimanendo il mio diritto sul suolo sul quale poggia. Lo jus edificandi allo stato puro il giorno

dopo che viene intavolato, permette la nascita di diversi diritti in capo al titolare (possibilità

di accendere ipoteche ed aspettative nonché prestiti finanziari dagli istituti di credito). La

trattazione tavolare è assolutamente uguale a tutte le altre sin qui viste: nel Foglio C ci

sarà la menzione del titolo, tipologia, a favore di …

L’oggetto del diritto si superficie può avere particelle fondiarie intere o particelle edifici ali

(anche ad esempio dal quarto piano in su di un edificio già esistente). Bisogna però che

l’area interessata dal diritto di superficie, venga precisamente individuata ! Non con una

semplice planimetria retinata ma con una particella a sé stante. Il diritto di superficie può

essere a termine o a tempo indeterminato però prescindere dalla durata del tempo, il

titolare ha tempo vent’anni per realizzare il manufatto e se non lo fa perde il diritto per

prescrizione. Realizzando il proprio diritto (ed il fabbricato che è suo) salvo il suolo su cui

poggia il manufatto stesso.

Ma le case sappiamo che al Catasto e poi di conseguenza al tavolare devono avere un

numero. Il primo numero libero viene dato alla nuova particella senza togliere a quella

esistente e fondiaria il proprio (cosa che invece avverrebbe se il fondo fosse edificato dallo

stesso proprietario e si trasformerebbe in particella edificiale). Viene così introdotto un

segno distintivo per riconoscere queste particelle che sono praticamente sovrapposte a

delle particelle sottostanti.

Le particelle in oggetto però non hanno fondo, perché non hanno una superficie e per

questo abbiamo una serie speciale di particelle che sono prive di superficie: il segno

distintivo è chiamato osso di morto e/o staffa. Per la raffigurazione in mappa pero

sottolineare ancora di più si adotta l’espediente per cui la particella edificata con diritto di

superficie è contornata con un puntinato. Da un punto di vista delle scritture siamo rimasti

ad un proprietario Foglio B che concedeva nel Foglio C un diritto di superficie ad un terzo

(jus edificandi). Una volta realizzato il manufatto, il titolare di diritto di superficie è diventato

a tutti gli effetti un proprietario di immobile superficiario. A questo punto, nelle partite

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speciali assurge al rango di proprietario di Fogli B per la speciale partita delle particelle

edificiali superficiarie (partita della proprietà superficiaria).

Con questa indicazione in partenza in foglio A 1 si dipana secondo le regole normali:

quindi con l’osso da morto il numero puntato della particella edificiale, nel foglio A 2 ci

diranno da quale foglio arriva questo diritto e nel Foglio B il nome cognome … del titolare

e nel suo Foglio C avrà i suoi aggravi che potranno essere anche di natura ipotecaria, ma

non da intaccare il suolo sul quale ha edificato (in quanto non suo).

La dottrina (Pugliese) guarda comunque i due titolari con occhi diversi in quanto il

concedente è titolare di diritto primario (quello di proprietà del suolo), il secondo è titolare

di diritto reale sì, ma minore, di superficie. Attenzione però che se non diversamente

pattuito, nel caso di crollo del manufatto, potrebbe non essere più possibile ricostruirlo e

se fosse ricostruito, non sarebbe più a cura del proprietario superficiario.

Quando all’interno di un istituto come il condominio si contempla la fattispecie di diritto di

superficie (quindi del caso, all’ultimo piano o comunque su di un solaio del condominio

stesso dove poter edificare un altro manufatto) l’edificio che vi si sarà appoggiato non farà

mai parte del condominio e il riferimento legislativo di cui all’art. 1127 C.C. (Costruzione

sopra l’ultimo piano dell’edificio) dice: il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può

elevare nuovi piani e/o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa

facoltà spetta a chi è titolare del lastrico solare. Le sopraelevazioni non sono consentite se

le condizioni statiche non lo consentono. I condomini possono altresì opporsi alla

sopraelevazione se questa pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio. Ovvero

diminuisce di molto l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi esegue la sopraelevazione

deve corrispondere ai condomini un indennizzo pari al valore dell’area diviso per i piani …

Assistiamo così ad una crescita del condominio se del caso il costruttore avveduto a

trattenuto a sé la proprietà dell’ultimo piano e ci riedifica in aumento. Diverso è il

ragionamento se invece ci riferiamo ad un diritto di superficie: non saremmo di fronte ad

un allargamento del condomini che fa da appoggio.

Un’altra interessante ipotesi è sempre contemplata negli articoli 952 C.C. e ss. nel § 2

dell’art 952 C.C.: (omissis) Del pari può alienare la proprietà della costruzione già

esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. C’è una grossa differenza di natura

fiscale (perché la casa non è venduta unitamente al suolo ma dissociata da esso).

La servitù prediale è un diritto che coinvolge per sua natura due situazioni: quella del

fondo servente (più rilevante – aggravi) ma anche quello di un altro fondo (quello

dominante). Questa constatazione che prende inevitabilmente in considerazione il fatto

che i due fondi devono essere di persone differenti, titolari del medesimo diritto di

proprietà, fa si che i fondi si debbano trovare in partite diverse (non è possibile servire il

medesimo terreno, si creerebbe confusione e quindi estinzione della servitù).

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I fondi si debbono trovare in fondi differenti e di titolarità differenti: da qui si origina una

duplice pubblicità una relativa al fondo servente ed una del fondo dominante. Per la

servente l’intavolazione provvederà a collocarla nel Foglio C mentre per il fondo

dominante l’ubicazione sarà il Foglio A 2 (movimenti delle particelle da dove vengono e

dove vanno, con menzione del fatto). Il contenuto è: Foglio C menzione del titolo in base

del quale è sorta la servitù e avrò una menzione di che tipo di servitù si tratti (di

acquedotto di passo, di fare o di non fare …) originale il fatto di non trovarci di fronte a

nomi e cognomi su chi possa esercitare la servitù e chi debba prestarla … sono I FONDI

che si trovano in relazione e non i soggetti.

Si intavola quindi la servitù di passo A CARICO della particella 100 ed a FAVORE della

particella 51 … correlativamente nel Foglio A 2 della particella 51 si avrà l’evidenza del

fatto del godimento di passo in servitù.

Se ad esempio al diritto di servitù prediale per il dominante fosse contemplato per il

passaggio dell’acquedotto, la possibilità di scavare e riparare l’acquedotto salvo poi

ripristinare la situazione originari ante scavo, questa dovrebbe essere intavolata e prevista

agli atti. Che cosa può colpire una servitù ? Come si determina l’estensione del diritto

dell’esercizio ?

Il diritto di servitù può colpire intere porzioni di casa ed intere particelle. Esempio se si

intavola a carico della particella 100 il diritto di passo a favore della particella 51, vorrà dire

che il proprietario della particella 51 potrà passare a suo piacere nella particella 100

magari anche zigzagando come preferisce. E’ altresì possibile che la servitù vada a colpire

solo una parte del fondo servente a favore del fondo dominante. Si elaborerà una

planimetria che con un retinato individua puntualmente la zona di esercizio della facoltà di

passo, talora arricchita dall’indicazione di misure (una sorta di carreggiata stradale dove

passare). Allo stesso modo nel caso della servitù all’interno di un condominio. Si retina la

parte di corridoio che permetta l’accesso al fondo occluso.

L’ipoteca (diritto reale di garanzia) sottende un sottostante rapporto di credito di cui

rappresenta il riflesso reale a livello di garanzia (non il pegno che invece riguarda i beni

mobili). Interessa un terzo degli articoli della Legge Tavolare. L’ipoteca è un diritto

pubblicitario per sua natura così avvertito anche nel resto d’Italia dove vige la trascrizione.

Sede naturale dell’intavolazione del diritto di ipoteca è rappresentato dal Foglio C (foglio

degli aggravi). Il titolare del diritto di ipoteca è il creditore ipotecario. Il debitore è quello

ipotecario e coincide con il proprietario della medesima particella ma di cui al Foglio B. Il

creditore ipotecario non sottrae fette o parti della particella al debitore ipotecario, non vede

per nulla limitato il suo potere di godimento ma vede solo l’insorgere di una garanzia.

L’essenza del diritto di ipoteca è quello da parte del creditore, di potersi attivare alla

scadenza se non soddisfatto nell’obbligazione contratta dal proprietario del fondo, è

realizzare attraverso la vendita del bene, le proprie aspettative in modo coercitivo e

giudiziario. L’iscrizione presenta dei caratteri tutti suoi, la menzione potrà essere la legge,

piuttosto che un provvedimento giudiziario piuttosto che un contratto, da luogo poi alla

menzione della tipologia arricchito dall’ulteriore qualificazione di ipoteca: in base al

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contratto di mutuo, SI INTAVOLA il diritto di ipoteca volontaria o giudiziale (se è un

provvedimento del giudice) o legale a favore di ….

Ci sarà la menzione dell’importo capitale per cui è accesa l’ipoteca, quindi si INTAVOLA

per il contratto di mutuo di data … SI INTAVOLA a favore della Banca … il diritto di

ipoteca volontaria per Euro 147.000 di capitale all’interesse del 4,75 % annuale …

interesse di mora (scatta quando il debitore non onora alle scadenze le rate) al 5,80%

nonché di un importo forfettario di spese ed accessori (quantificazione dei tre anni di

interessi dell’anno precedente, quello del pignoramento e quello successivo più le spese

quantificate in vista di un azione di esecuzione forzata sull’immobile per il recupero del

credito).

La simultaneità di ipoteca agisce in questo modo: quando i beni da colpire con l’ipoteca si

trovassero in unica partita, non si pone il problema della simultaneità, ma se fossero locati

in siti diversi ? In Trentino ci sono dodici uffici tavolari diversi ed in Alto Adige dieci; gli

ambiti di questi uffici sono quelli della vecchia Pretura. Quindi in presenza di più cespiti

che debbano fare da garanzia ad un credito, la banca si attiva per ipotecarli tutti fino a

raggiungimento della cauzionalità delle garanzie richieste. I beni verranno colpiti su tutte le

partite possibili e si faranno tre iscrizioni: ma questo non legittima la banca a fare la

somma per quanto attiene il valore degli immobili.

Quindi saremmo di fronte ad articolazioni di uno stesso sistema, di una stessa ipoteca

come se quell’ipoteca scritta fosse una sola. Il valore unitario rimane però il medesimo e

non si moltiplica tante volte quante i beni a garanzia ! La simultaneità di ipoteca è

un’annotazione che lega le tre iscrizioni fra di loro e che le rende parti integranti di un

sistema di iscrizioni collegate fra di loro e che serve a garantire lo stesso rapporto di

credito sottostante.

Al creditore non rimarrà altro che scegliere come colpire, se ne ricorressero i termini ed i

modi per l’intero importo concesso. Sotto l’iscrizione ipotecaria vi sarà dunque questa

menzione che dice: SI ANNOTA la simultaneità di ipoteca per l’ipoteca sopra iscritta, con

le ipoteche di Trento, Bolzano ecc. In una di queste ipoteche (nel caso della simultaneità)

dovrà riconoscersi la principale (partita principale) mentre le altre diverranno partite

accessorie. Non esiste nessun criterio definitivo per far assurgere un bene piuttosto che

un altro a partita principale: la indica il creditore, se non lo fa lui ci pensa il Conservatore

del Libro Fondiario (solitamente la prima della fila).

L’ipoteca è un diritto alquanto esigente: difatti la legge dice che l’ipoteca colpisce corpi

tavolari interi, come la proprietà. L’ipoteca è infatti preordinata ad un’alienazione e quindi

prima di arrivare agli oggetti tavolari, in linea di massima è passibile di intavolazione di

ipoteca il bene che è alienabile. Il bene che non è alienabile, non è ipotecabile. L’ipoteca

quindi deve avere già preparato il lotto da vendere, non ci possono essere problemi di

identificazione successiva. In presenza di un corpo tavolare composto da due particelle e

solo una di queste viene ad essere colpita da ipoteca, ebbene il corpo tavolare dovrà

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conoscere la scorporazione di quella particella e poi gravarla di ipoteca con una partita

nuova.

In realtà la particella che deve essere colpita da ipoteca la si cancella scrivendola di risso

e la si riscrive dieci righe vuote più sotto. Al primo gruppo spetterà la dizione primo gruppo

tavolare, al secondo: secondo corpo tavolare con il gravame nel foglio C.

In presenza di un fondo importante di 100 ettari ed un’imminente ipoteca su 10 ettari, si

scorporerà dal fondo la porzione dei 10 ettari mediante una mappa e l’ausilio di un

geometra, la si tirerà fuori dalla partita, le si costituirà a ragione un corpo tavolare ex novo

ela si colpirà con ipoteca; impensabile fare un retinato come per le servitù, per le enfiteusi,

per gli usi e l’abitazione. Se non lo facesse il debitore, dovrebbe fare questo tipo di lavoro

il creditore (sempre che ne avesse convenienza).

Stesso discorso per le porzioni materiali di una casa divisa in porzioni. L’ipoteca può

altresì colpire quote di comproprietari. Trovandosi in una comproprietà di tipo ordinario

quindi romanistica, si ha la piena disponibilità della quota, ma solo quote intere !!! –

L’ipoteca non può colpire la quota di una quota. Sono numerose le ipoteche a carico dei

cd. diritti minori e precisamente ipoteche a carico del diritto di usufrutto, il diritto di

superficie (nello jus edificandi puro – e a maggior ragione dopo che il manufatto è stato

realizzato) ed il diritto di enfiteusi.

Non possono essere colpiti dal diritto di ipoteca i diritti di uso e di abitazione che sono

inalienabili e men che meno la servitù prediale.

Lezione di Diritto Tavolare – 21.11.2007 – Dott. Margonari

La tecnica di trascrizione dei diritti reali minori: usufrutto, uso, abitazione e l’enfiteusi. La

tecnica tavolare di trattazione di questi diritti è uguale. L’iscrizione ha luogo nel Foglio C,

gli elementi costitutivi siano costanti: l’indicazione del titolo, l’indicazione della tipologia (si

intavola il diritto di …) e quindi l’indicazione del nome, cognome, luogo e data di nascita

del titolare del diritto stesso.

La contitolarità dei diritti reali minori: situazioni di comunioni aventi ad oggetto questi diritti.

Maggiore attenzione sul diritto di usufrutto, ma gran parte valgono altresì per il diritto di

uso ed abitazione per quanto si possa considerare il concetto di co-uso e co-abitazione e

per quanto attiene il diritto di enfiteusi. La trattazione tavolare del co-usufrutto ordinario o

semplice pro quota che implica la consolidazione del nudo proprietario al venir meno di

ogni usufruttuario di volta in volta fino all’ultimo.

Il diritto di usufrutto congiuntivo è nell’ipotesi di cui all’art. 678 C.C. (accrescimento nel

legato di usufrutto) Quando a più persone è legato un usufrutto in modo che tra loro vi sia

il diritto di accrescimento, lo stesso ha luogo anche quando una di esse viene a mancare

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dopo conseguito il possesso della cosa su cui cade l’usufrutto. Se non vi è diritto di

accrescimento, la porzione del legatario mancante, si consolida con la proprietà.

Il diritto di usufrutto successivo (estendibile come concetto anche all’uso ed alla

abitazione). Questo diritto di usufrutto sui generis ha messo in un crescendo il legislatore

in difficoltà. Questi lo vieta tra vivi ne consente uno dopo il primo usufruttario per quanto

riguarda gli atti a titolo gratuito (donazione) e quindi infinitamente per quanto riguarda gli

atti fra vivi a titolo oneroso (sempre che siano tutti vivi e capaci di ricevere e di agire quali

soggetti destinatari della disposizione). A fronte dell’intavolazione a nome del primo

usufruttuario, dell’unico diritto di usufrutto attivo che può esserci faccia da riscontro una

mera annotazione del contratto sottoposto a condizione sospensiva ed a termine iniziale

del secondo o terzo e così via, usufruttuario.

Il luogo di esercizio del diritto di usufrutto, uso abitazione od enfiteusi: questi diritti possono

colpire particelle catastali intere oppure porzioni materiali di case intere e quindi anche

parti sia di porzioni materiali e particelle edificiali (in questi casi ai sensi dell’art. 12 della

Legge Tavolare, al produzione di un elaborato tecnico e cioè una planimetria che

attraverso un retinato, un puntinato, illustra quello che è il luogo preciso del diritto. Questi

diritti possono anche colpire quote indivise della proprietà a cui fanno riferimento.

Partendo da un Foglio B in una situazione di comunione, il diritto reale minore finisce per

colpire anche una sola delle quote o anche due quote dei proprietari condomini (intere ed

anche parte di quote).

Cospicua l’ipotesi che diritti reali minori hanno ad oggetto altri diritti reali minori: esempio

un diritto di usufrutto a carico di un diritto di enfiteusi; un diritto di usufrutto a carico di un

diritto di superficie, un diritto di uso o di abitazione a carico di un diritto di usufrutto. La

conditio è che il diritto a carico di un altro diritto, dovrebbe avere un’estensione minore.

Diritti sui generis, il primo individuato nella passata lezione è il diritto di superficie. Questo

diritto conosce due momenti: il primo dello jus edificandi allo stato puro che si ha quando il

concedente, proprietario del suolo concede il diritto di superficie al superficiario – perché lo

stesso possa realizzare, al di sopra del suolo il manufatto. E’ altrimenti possibile realizzare

una costruzione al di sotto del suolo. Il diritto di superficie però ha delle aspettative: per

scadenza del termine, per il crollo del manufatto ove non sia stato stabilita la possibilità di

ricostruzione. La simbologia delle case costruite su diritti di superficie sotterranee, è

uguale a quelle della staffa od osso di morto mentre invece del puntinato che viene posto

sul perimetro interessato della particella, ci sarà un tratteggiato.

La trattazione tecnica tavolare del diritto di superficie allo stato pure prima di cominciare a

costruire è uguale a quella degli altri 4 diritti già visti: Foglio C menzione del titolo; tipologia

del diritto e menzione del nome cognome luogo di nascita e data nonché se ci fosse,

ragione sociale del soggetto che detiene il diritto di superficie. Nel momento in cui il

manufatto viene ad essere costruito, si rende necessaria l’istituzione di una partita

apposita per la proprietà superficiaria, partita che conterrà nel Foglio A 1 l’edificio ed il

fabbricato con l’osso di morto e quindi nel Foglio B verrà riportata la proprietà del già

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titolare del diritto di superficie (jus edificandi allo stato puro come appariva nel Foglio C del

concedente).

Questa dissociazione diventa anche visiva da un punto di vista Tavolare per la nascita di

due partite tavolari distinte fra di loro e capaci di ricevere nel Foglio C gli aggravi che il

concedente ed il proprietario del manufatto, si sono procurati (vedasi il caso di ipoteca che

graverà soltanto sull’edificio ma non potrà gravare sul fondo od altresì graverà sul diritto di

superficie di cui all’art. 2816 C.C. Ipoteca sul diritto di superficie), le ipoteche contro il

proprietario del suolo, non si estendono sul titolare del diritto di superficie che ha costruito

– quindi sull’edificio.

Un terreno demaniale non tollera la costituzione di un diritto reale minore. All’indomani

della tragedia di Stava, si verificava una situazione di alto rischio oggettivamente

inquadrata nei rifugi di montagna. Sorgendo su terreno demaniale della Provincia erano

proprietà della stessa, ma erano privi di qualunque sicurezza. Il gestore lo avverte quasi di

sua proprietà invece con un edificazione che era frutto di atti poco chiari di concessioni di

tipo amministrativo ma non c’era la fattispecie di separazione del suolo dal manufatto

come testè evidenziato. Nacque così la concessione ad edificandum atto amministrativo

avente fra l’altro forza e valenza oltre che riflessi di tipo reale.

A questo punto il nuovo soggetto poteva diventare cliente del tavolare: la natura era una

concessione di tipo amministrativo che nasce affievolito come diritto. Una anche lieve

necessità di carattere pubblico potrà in un qualunque momento far venir meno questo

diritto e quindi richiedere la reimissione in ripristino della situazione ante in origine. L’Ente

pubblico stipulò allora queste concessioni creando una sorta di diritto di superficie (diverso

per la natura amministrativa dell’atto e che nasceva quindi affievolito).

Al 2°§ dell’art. 952 C.C. (costituzione del diritto di superficie) si evince la possibilità da

parte del titolare dell’edificio costruito in base a diritto di superficie in jus edificandi, di poter

vendere il manufatto staccato dal suolo.

Le servitù prediali danno invece luogo a due iscrizioni: una avente a soggetto il Foglio C

della partita del fondo servente e l’altra a livello di evidenza (solo la prima è

un’intavolazione) del Foglio A 2 del fondo dominante. Per quanto riguarda il luogo di

esercizio, se per il diritto di superficie è necessario avere una particella ben delineata o

una porzione materiale se sorgesse in una situazione di carattere condominiale, per

quanto riguardo invece le servitù abbiamo visto possono colpire sia particelle fondiarie

intere che particelle edifici ali intere o porzioni materiali di case intere. E’ più praticata la

parte che concede solo una parte della particella a servitù idoneamente identificate da

planimetrie che con retinati individuano le zone interessate dalla servitù, corredate magari

anche da qualche misura.

Per quanto attiene alla trascrizione, la servitù si caratterizza per non portare nomi di

titolari. Le iscrizioni mettono in correlazione un fondo con un altro fondo (fondo dominante

e fondo servente). 36

Il diritto di ipoteca (diritto di garanzia reale che viene intavolato nel Foglio C che

rappresenta come elementi essenziali della sua iscrizione, oltre al titolo ed alla tipologia,

arricchita dalla fattispecie di volta in volta indicativa di ipoteca volontaria, giudiziaria o

legale). Con l’indicazione del nome, o della denominazione del creditore, della ragione

sociale ove vi sia, dell’importo capitale e degli accessori ed interessi.

L’istituto dell’ipoteca simultanea sia ha in tutti i casi in cui tutti i beni dati in garanzia si

trovino in più luoghi e partite tavolari e quindi si vengono a trovar legati in un’annotazione

di simultaneità delle varie iscrizioni, onde evitare l’inconveniente secondo cui il creditore

potrebbe fare la somma dei vari importi e quindi aumentare indebitamente l’importo della

garanzia.

La tecnica di trattazione del tavolare al riguardo del condominio. E’ caratterizzata da una

partita speciale sui generis. E’ un Foglio a 1 normale che contiene la particella edificale

oggetto della divisione in porzioni materiali, con una descrizione alfanumerica dettagliata

della consistenza delle singole porzioni materiali, con gli enti che concorrono a costituirla

(cantina, garages, corridoio, stanza e cucina) e la descrizione alfanumerica delle parti

comuni.

Nel recente elaborato tecnico del N.C.E.U. Nuovo Catasto Edilizio Urbano esiste un

mappino che è un estrattivo che riproduce la casa nelle diverse porzioni materiali. Il

mappino deve essere dichiarato conforme da parte del tecnico che ha elaborato le

planimetrie, conforme alla mappa di conservazione ! (vedasi allegato di cui p.edif. 5101

pag. seguente). Dovendo distinguere all’interno di una stessa particella edificiale beni di

più persone in condominio, si entra nella particella e si disegna per piani orizzontali lo

sviluppo del condominio, dal piano terra o se esistente sottoterra fino alla pianta copertura.

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Nell’esame dei Fogli B si procede nel prossimo Foglio B dove appare il proprietario della

porzione materiale 1 ed a seguire un foglio intonso C per gli aggravi, cosi come per la p.m.

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Moses

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DESCRIZIONE APPUNTO

Appunti sulle lezioni di Diritto tavolare tenute dal Professor Pradi, con nozioni su: distinzioni tra il sistema tavolare rispetto a quello di diritto comune (costitutività del diritto), il sistema catastale, il catasto asburgico, la Tavoletta Pretoriana, gli aspetti relativi all’ubicazione, alla configurazione e all’estensione della proprietà, le rilevazioni del territorio su scala industriale.


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in giurisprudenza
SSD:
Università: Trento - Unitn
A.A.: 2008-2009

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Moses di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Diritto tavolare e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Trento - Unitn o del prof Pradi Andrea.

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