Diritto Tavolare

DIRITTO TAVOLARE

L’ordinamento italiano prevede due sistemi immobiliari: il sistema tavolare si basa sull’effetto costituivo

(iscrizione) di derivazione franco-belga, il sistema tradizionale si basa invece sul contratto (consenso) di

derivazione francofona. Il sistema tavolare è strutturato su base reale, mentre il sistema tradizionale è di

tipo personalistico per cui è il soggetto ad essere oggetto di imputazione. L’atto fondamentale del diritto

tavolare è la partita tavolare tenuta dal catasto al quale si riferiscono tutte le iscrizioni effettuabili. Offre un

quadro immobiliare completo e di visura immediata. Il sistema tavolare arriva a piegare ai suoi principi anche

l’acquisto a titolo di usucapione. L’oggetto specifico del sistema tavolare è retto dal principio della tassatività

della pubblicità: diritto di proprietà o altri diritti reali minori soggetti a intavolazione nonché tutti gli atti e i

fatti sanciti dalla legge tavolare soggetti ad annotazione.

Legge tavolare: comprende il regio decreto 499/1929 (RD) e la legge tavolare (LT). Il regio decreto contiene

norme di carattere sostanziale emesse dall'ordinamento per raccordare il diritto italiano al regime fondiario

di matrice austriaca (in particolare la deroga al principio consensualistico); la legge tavolare invece è la

traduzione italiana della legge austriaca che si occupa dell’aspetto procedurale (iscrizione, reclamo). 11.02

Il diritto tavolare è un complesso di norme volto a disciplinare la circolazione e il trasferimento dei diritti

immobiliari nei territori austro - ungarici annessi all’Italia dopo la Prima guerra mondiale. La caratteristica

principale è che fonda il suo sistema pubblicitario sul libro fondiario, strumento tecnologico su cui si

innestano tutte le vicende immobiliari che interessano il sistema tavolare. Infatti, da questo punto di vista il

diritto tavolare viene anche definito sistema del libro fondiario. È una disciplina particolare: il RD 2325/1928

conteneva di fatto le disposizioni per l’unificazione legislativa per i territori annessi. Il sistema del libro

fondiario è stata l’unica istituzione civilistica di derivazione austro-ungarica rimasta in vigore in questi

territori, infatti l’art.2 estendeva tutte le leggi civili nazionali (cc 1865) ai territori di nuova annessione, con

l’unica eccezione della pubblicità sui diritti dei beni immobili per cui rimaneva in vigore, fino a nuove

disposizioni, il sistema del libro fondiario. L’articolo preannunciava poi un provvedimento legislativo che

avrebbe rivisto la legge austriaca in vigore e che avrebbe coordinato la stessa con l’ordinamento civilistico

italiano. Su questa linea viene emanato il RD 499/1929, con cui si provvede all’introduzione,

nell’ordinamento italiano, dei principi fondamentali del sistema tavolare all’epoca contenuti nel codice civile

austriaco, l’ABGB. Quindi si provvede non solo all’introduzione ma anche coordinamento. L’art.1 statuisce

infatti che i libri fondiari così come custoditi in questi territori e disciplinati dalla legge austriaca, vengono

allegati al regio decreto stesso. Nella prima parte del decreto si attua l’unificazione della disciplina. 1

Oggi il sistema è composto da due provvedimenti normativi diversi: il RD 499/1929 il quale contiene

principalmente le norme di recezione e coordinamento della legge tavolare con il sistema tavolare. La legge

tavolare annessa quindi non è altro che la traduzione italiana della legge tavolare austriaca, adattata e

riformata soprattutto nel ‘75 con la disciplina del diritto di famiglia. Il regio decreto introduce in questi

territori una disciplina dei trasferimenti immobiliari che per regole e principi è diversa e talvolta opposta

rispetto a quella vigente nel resto d’Italia. L’ordinamento italiano presenta quindi due distinti sistemi di

trasferimento immobiliare, retti da altrettanti principi distinti. Il sistema tavolare è in vigore nelle province di

Trento e Bolzano, Trieste, Gorizia, in alcuni comuni della provincia di Udine, Belluno e in un paio di comuni

della provincia di Brescia e Vicenza i cui libri fondiari, eccezionalmente, vengono gestiti dalla provincia di

Trento.

I fondamenti economici dei trasferimenti immobiliari hanno trovato una traduzione giuridica nei diversi

ordinamenti. Il problema della circolazione dei titoli è disciplina coessenziale allo studio del diritto di

proprietà, connaturato da due aspetti fondamentali: godimento e piena disponibilità (art.832 cc). Il

riferimento al godimento ne definisce il valore d’uso, l’utilità, ed evidenzia dal punto di vista giuridico

l’attribuzione alle autorità del potere di controllo sull’allocazione durante tutto il periodo di godimento. La

disponibilità invece si riferisce al valore di scambio ovvero la trasformazione dell’utilità individuale in valore

capitale; si evidenzia in questo modo il dato per cui alla proprietà viene fatto corrispondere un titolo che il

proprietario può far circolare al fine di capitalizzarne il valore di mercato. Questi due momenti comportano

una diversa funzione rispetto alla regolazione giuridica: infatti in riferimento alla disciplina del godimento e

quindi dell’uso, l’ordinamento oltre ad individuare la sovranità del titolare sulla cosa, deve poi preoccuparsi

che le azioni svolte dal proprietario non abbiano ricadute negative sugli altri. Il proprietario può quindi usare

ed abusare del bene, salvi i limiti dell’ordinamento giuridico imposti affinché non si abbiano ricadute

negative sui terzi (cd. esternalità negative). Nella circolazione invece l’ordinamento deve porre in essere tutti

gli strumenti utili al funzionamento del mercato. La tutela statica del proprietario deve coordinarsi con

l’elemento dinamico della proprietà (disposizione) affinché il mercato funzioni. I trasferimenti dei diritti reali

svolgono un ruolo centrale nell’economia di mercato in quanto attraverso questi si produce ricchezza.

L’analisi economica del diritto inquadra la disciplina dei trasferimenti dei diritti all’interno dei costi transattivi

mediante l’applicazione del teorema di Coase. Il processo di transazione e la transazione immobiliare in sé è

costosa e compito dell’analisi economica del diritto è comprendere e valutare l’impatto che le regole

giuridiche hanno sulla struttura dei costi che caratterizzano il processo stesso. L’analisi economica studia

quindi se le regole giuridiche della transazione aumentano, diminuiscono o annullano i costi. Questo studio

risulta fondamentale per comprendere l’efficienza del mercato; secondo la Bargain Theory (teoria della

contrattazione) l’efficienza del mercato si basa sull’assunto che ogniqualvolta vi sia una differenza di valori

soggettivi relativi ad una medesima risorsa, lì c’è spazio per un negoziato efficiente e qualora le parti

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addivengano ad una conclusione volontaria dello scambio, ciò produrrà lo transazione del bene da chi lo

valuta di meno a chi lo valuta di più con un conseguente aumento del benessere sociale in quanto l’aumento

è dato dal valore soggettivo attribuito alla risorsa dall’acquirente e quello attribuito dal venditore. Il surplus

di ricchezza così creato e generato dallo scambio tra le parti rappresenta la ragione dell’efficienza del

mercato. La teoria dei trasferimenti quindi afferma che qualora le parti siano lasciate libere di negoziare,

l’efficiente allocazione della risorsa viene raggiunta con un accordo volontario che trasferisce la risorsa da chi

la valuta di meno a chi la valuta di più. Nella seconda parte della teoria invece si studia il mercato e le altre

eventuali istituzioni non di mercato presenti; se da un lato l’efficienza di mercato si realizza mediante la

libera negoziazione delle parti, dall’altro è necessario inibire e limitare gli eccessivi costi transattivi. Viene

fatta salva l’ipotesi degli eccessivi costi transativi questo perché la transazione è costosa. Il teorema funziona

anche se la transazione non fosse costosa, ma in realtà tutte le transazioni sono più o meno costose e le parti

raggiungeranno sempre un risultato efficiente a prescindere dalle modalità con cui il diritto regola quella

transazione. Ma dal momento che i costi transattivi esistono è necessaria una regolamentazione giuridica, e

qualora i costi transattivi vengano presi in considerazione, molte transazioni efficienti potrebbero non aver

luogo in quanto i loro costo potrebbe risultare superiore al surplus comparativo da esse prodotto. Quindi le

parti addiverranno ad un accordo efficiente soltanto se la transazione non sia inibita dai costi transattivi. I

costi transattivi sono i costi legati alla titolarità e alla conclusione dell’accordo di trasferimento e

comprendono i costi di ricerca, di negoziazione (informazione) e di esecuzione, nonché tutti i costi che

emergono nel caso in cui il trasferimento non avvenga (danno per evizione, quindi risarcimento). Ogni costo

influisce direttamente o indirettamente, in maniera maggiore o minore sull’esito della negoziazione e

sull’efficienza di mercato. In questo senso l’ordinamento giuridico deve designare dei regolari meccanismi di

trasferimento in modo da favorire gli scambi volontari che trasferiscono le risorse, ridurre i costi ad essi

connessi e rendere sicuri gli scambi immobiliari designando dei diritti proprietari in maniera semplice e di

immediata percezione. Il postulato fondamentale del teorema è che quanto più i diritti sono limitati, tanto

maggiori saranno le informazioni a disposizione delle parti e di conseguenza maggiori saranno i trasferimenti

efficienti, il che ha come obiettivo l’abbattimento dei costi. Nel corso della transazione le parti incontreranno

soprattutto i costi di informazione derivanti dalla titolarità del bene e dall’esatta delimitazione del titolo

oggetto del trasferimento (accertamento del legittimo proprietario). Ciò si riflette sulla disciplina dei

trasferimento infatti nella circolazione ciò che è significativo non è la motivazione per cui un trasferimento è

avvenuto, ma che lo stesso trasferimento sia avvenuto e che il bene abbia un nuovo proprietario centro di

imputazione di tutte le vicende giuridiche ed economiche (rilevanza dell’atto ultimo). Nel contratto ad effetti

obbligatori, vincolante soltanto inter partes, le parti si scambiano delle promesse di compiere determinate

prestazioni e i relativi costi non sono elevati; a contrario il contratto traslativo produce effetti reali per cui le

sue risultanze devono essere opponibili ai terzi. L’accordo deve quindi assumere una veste tale da designare

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in maniera inequivocabile il destinatario del trasferimento e la sua posizione giuridica contenuta nel titolo

trasferito. Durante il trasferimento proprietario, e ancor di più nel trasferimento immobiliare, bisogna

attuare un meccanismo inequivocabile che esteriorizzi ai terzi l’operazione affinché siano messi a

conoscenza. Quindi l’ordinamento non solo deve favorire il trasferimento, ma deve allo stesso tempo

rendere edotti tutti i terzi e i potenziali terzi interessati che quel trasferimento è avvenuto. Questa esigenza

è avvertita soprattutto in ambito immobiliare in cui i terzi sono maggiormente interessati alla transazione;

infatti in un’economia basata sul credito, la titolarità dell’immobile coinvolge anche coloro che sul bene

hanno fondato la garanzia del proprio credito. La capienza del patrimonio del soggetto è rilevante in quanto

questi sarà tenuto a rispondere dei propri debiti proprio con quel patrimonio. Proprio per questo l’atto di

trasferimento volontario deve assumere una forma idonea tale da essere opponibile ai terzi. Nella disciplina

della circolazione tutti gli ordinamenti giuridici devono bilanciare due opposte esigenze, da un lato le

esigenze di mercato richiedono transazioni facili, rapide e poco onerose tali da consentire alle parti

un’efficiente allocazione, dall’altro è necessario garantire la sicurezza dei traffici e la certezza degli acquisti

per cui si richiede la verifica dei titoli affinché ci sia coerenza con la realtà giuridica sottostante, permettendo

così ai terzi di fare affidamento sulla titolarità del diritto e il bene sia trasferito in proprietà e non in servitù o

locazione. 12.02

Le varie realtà giuridiche traducono questo bilanciamento in diversi modelli coerenti. I modelli sono

differenti tra loro, ma sono differenti anche all’interno dello stesso ordinamento in quanto basati

sull’oggetto di proprietà in questione. La costruzione di meccanismi di trasferimento di diritti nell’Europa

continentale si basa su due grandi assunti:

- Con la rivoluzione napoleonica, il codice civile francese ha ricomposto i diritti proprietari in un’unica

situazione di appartenenza, la proprietà privata (dominium ex iure quiritium). Ciò ha rappresentato la

reazione al modello domenicale della realtà feudale caratterizzato dalla frammentazione degli

interessi sul medesimo bene. Questa frammentazione aveva portato alla paralisi del mercato, infatti

il modello del dominio diviso prevedeva che il re, proprietario di tutte le terre, le concedeva ai

signori che a loro volta potevano concederla ad altri fino ad arrivare a coloro che la lavorano

direttamente. Il rapporto concessorio era un rapporto relativo tra soggetti riguardante la gestione

della cosa ma la regolamentazione non era certa proprio a causa della frammentazione e i confini

dello stesso diritto oggetto di compravendita non erano delineati in maniera certa. La

frammentazione era frutto dell’immobilismo del mercato ma in realtà nel regime feudale non si

poteva parlare propriamente di mercato in quanto il re era proprietario dei terreni e a lui venivano

restituiti. Al declino del regime feudale, che in Italia comporterà la nascita delle signorie e dei

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comuni e in Francia la nascita del regime sovrano, i diritti feudali mantengono la loro costituzione

originaria e vanno a limitare il diritto di proprietà. La conseguenza è l’immobilizzazione del mercato

perché si contraddice il teorema di Coase nella parte in cui afferma la necessità della delimitazione

dei diritti. Con la Rivoluzione francese tutti i diritti sulla cosa confluiscono nel concetto di proprietà

privata la quale assume i suoi connotati essenziali di disposizione e godimento; permangono

comunque alcuni diritti frazionari o parziali sul bene che però sono tassativamente elencati dal

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codice chiuso dei diritti reali. La strutturazione limitata del diritto della proprietà coincide

con l’esigenza di mercato. La sua limitazione ed estensione giuridica sono dati dal contorno fisico;

infatti conoscendo l’estensione fisica del bene si conosce anche l’estensione giuridica ovvero tutti i

diritti e gli oneri gravanti su di esso. Dal punto di vista del mercato ciò permetteva la connessione tra

il trasferimento materiale della cosa e la traslazione di tutti i diritti ad esso connesso e venivano così

abbattuti tutti i costi di negoziazione legati all’incertezza sull’estensione della sfera proprietaria e si

eliminavano tutti i comportamenti opportunistici. Il codice napoleonico prevedeva solo un sistema di

trasferimento basato sul contratto ma non un sistema di pubblicità e quindi di trascrizione, che si

avrà solo nel 1855 sulla base della legge ipotecaria belga. Si è trattato di un’innovazione importante

da parte delle correnti giusnaturalistiche che ha avuto ampio riscontro in tutti i paesi dell’Europa

continentale; anche gli ordinamenti di common law che non hanno sentito l’esigenza di una cesura

così netta con il passato, hanno comunque compattato gli interessi di natura domenicale in poche

posizioni di appartenenza. Nel 1925 il Regno Unito riduce il numero degli estates, ovvero degli

interessi sul bene di feudale memoria, a due soli diritti di natura proprietaria: freehold (diritto

proprietà) e leasehold (usufrutto).

- Il secondo momento semplificatorio ancòra l’intero processo traslativo ad un unico momento a cui si

attribuiscono gli effetti del passaggio della proprietà cosicché con il trasferimento del bene vengono

trasferiti tutti i diritti ad esso inerenti semplificando di gran lunga tutta la vicenda. Il trasferimento

con un unico atto giuridico della cosa e di tutti diritti e gli obblighi ad essa inerenti era funzionale

all’esigenza di mercato. Ma mentre nel primo momento tutti gli ordinamenti, anche quelli di

common law, si sono mossi nella stessa direzione nel ricompattare la proprietà, nel secondo

momento si assiste ad una divergenza circa la determinazione di un momento attorno cui far girare

l’intera vicenda proprietaria. Infatti, il mantenimento della connessione tra trasferimento e i diritti

esistenti sulla cosa non sarebbe stato assicurato se non si fosse proceduto ad una semplificazione

del meccanismo di circolazione formatosi già nel diritto giustinianeo e ampliato nel diritto comune, il

quale richiedeva il titulus adquirendi (accordo) e il modus (esteriorizzazione) tra cui figurava la

traditio. La traditio era composta da un atto negoziale che contiene la regolamentazione dell’affare

fonte di obbligazione, cui segue un atto di consegna che rappresenta la vera traditio ed ha effetti

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traslativi. Titulus e modus producevano l’effetto traslativo. Esigenze di celerità nel mercato e

sviluppo della scrittura portano di fatto alla spiritualizzazione della traditio, non del tutto sconosciuta

al diritto romano in cui si prevedevano casi di traditio ficta ad esempio mediante consegna

all’acquirente di una zolla di terra del fondo o la consegna delle chiavi. La traditio quindi non

rappresenta più il passaggio del possesso del bene ma è soltanto simbolica fino a diventare

spiritualizzata; la traditio materiale viene meno e si procederà soltanto alla sua enunciazione - ad

esempio nella vendita co