Appunti di diritto tavolare

Appunti di diritto tavolare

Applicazione

Province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, in alcuni comuni della provincia di Udine, nel comune di Pedemonte (provincia di Vicenza), nei comuni di Magasa e Valvestino (provincia di Brescia) e in alcuni della provincia di Belluno (Cortina d'Ampezzo, Colle di Santa Lucia, Livinallongo). I comuni di Pedemonte e Valvestino dipendono dalla Provincia autonoma di Trento.

Il sistema tavolare è l'unico istituto derivato dalla legislazione austro-ungarica che è rimasto in vigore in questi territori. Il regio decreto del 1929 faceva tabula rasa degli altri istituti del sistema austriaco e lasciava in vigore solamente il sistema del libro fondiario. Perché?

• Efficienza
• Efficacia nella tutela del mercato immobiliare

Non solo la legge tavolare è stata annessa al sistema italiano, ma addirittura, nel momento della riforma del c.c. (riforma Pisanelli), vi era una proposta di estendere tale sistema tavolare a tutto lo Stato italiano. Come? Sostituendo il libro VI del c.c. con il sistema tavolare.

Comparazione

Anche la Francia ebbe l'idea di estendere il sistema tedesco a tutto il territorio francese, non venne fatto, ma comunque si sostituirono i principi del sistema tedesco (simile a quello austriaco): si applicò ai libri fondiari la disciplina consensualistica, mantenendo comunque l'organizzazione dei libri fondiari. Ciò dimostra come vi sia una grande percezione dell'efficacia dell'impianto del sistema dei libri fondiari (tranne per il giurista Ferri).

Perché vi è questa approvazione per il sistema tavolare?

L'ordinamento giuridico nel predisporre i meccanismi istituzionali volti a disciplinare il trasferimento deve contemplare due interessi:

1. Esigenze del mercato che richiedono flessibilità, per agevolare la circolazione degli immobili → semplificazione ed economicità degli acquisti;
2. Il mercato richiede certezza degli acquisti e sicurezza dei traffici → verifica dei titoli, controlli sulla vicenda traslativa.

Gli ordinamenti giuridici si trovano di fronte a questo trade-off importante:

• Favorire tutti gli scambi volontari che avvengono sul mercato perché portano ricchezza (efficienza: aumentare la ricchezza, equità: divisione del valore),
• Eliminare gli impedimenti che sono volti a ridurre le possibilità di scambio: costi transattivi (costi dati dalla distanza e dall'informazione). I costi di informazione sono relativi alla titolarità del bene e alla constatazione del bene, inibiscono le transazioni delle parti.

Le soluzioni giuridiche dei vari ordinamenti sono diverse ma hanno due linee di sviluppo simili:

1. Ricompattazione dei diritti dominicali in un'unica situazione di appartenenza. In epoca feudale il mercato immobiliare non esisteva → reazione del c.c. napoleonico: avere un unico diritto sui beni, il diritto di proprietà, per rilanciare i mercati. La ricompattazione dei diritti dominicali comporta meno rischi e costi e, quindi, semplifica gli scambi.
2. Attribuire come governo della vicenda traslativa un unico momento formale in cui vengono attribuiti gli effetti del passaggio della proprietà. → Semplificare l'oggetto del trasferimento e semplificare il momento del trasferimento.

Beni mobili: il trasferimento fisico corrisponde al trasferimento della titolarità del bene stesso (diritti e obblighi). Questo sistema funziona bene se il controllo fisico del bene presuppone anche la sua titolarità. Regola del possesso vale titolo.

Beni immobili: solo raramente chi si trova sul suolo ne è anche il titolare, avrà spesso un diverso titolo e quindi l'occupazione fisica del bene non riflette necessariamente la situazione giuridica sottostante → l'ordinamento giuridico deve predisporre strumenti giuridici di accertamento diversi da quelli previsti per il possesso.

Per i beni mobili, la consegna del bene sana l'eventuale non titolarità del soggetto che mi ha ceduto il bene. Per i beni immobili il possesso non mi dà la certezza. Quindi, se l'ordinamento non predispone altri accertamenti oltre il possesso, il valore della proprietà si svaluterebbe perché ci sono troppi rischi. Tutti gli ordinamenti giuridici utilizzano degli strumenti che hanno una funzione pubblica volti alla diminuzione del costo dell'incertezza. Come? Con i registri immobiliari.

Il sistema dei libri fondiari dava maggiore certezza. Perché l'Italia non lo ha esteso? La situazione catastale su cui il libro fondiario doveva fondare la sua base reale non permetteva di costruirlo: è necessaria una ricognizione precisa del territorio. Il sistema tavolare non ammette contrasti tra: libro fondiario (titolarità) – catasto (mappa) – realtà → perfetto allineamento. Nel diritto italiano l'allineamento non c'è perché il catasto non è mai stato aggiornato.

La pubblicità immobiliare

La pubblicità immobiliare presiede due obiettivi:

1. Interesse privato,
2. Interesse proprietario.

Il sistema di pubblicità si configura come un bene pubblico la cui produzione è generalmente affidata alla PA. In tutti i sistemi europei c'è questo tipo di funzione. Il costo cresce progressivamente all'affidabilità del sistema: un sistema costoso è affidabile non solo nella manutenzione, ma anche nella costituzione, nell'impianto.

Il costo decresce in relazione alla tecnologia disponibile: i costi sono direttamente proporzionali rispetto al grado di affidabilità, ma inversamente proporzionali alla tecnologia disponibile ed al grado con cui la tecnologia rispecchia le caratteristiche del bene da registrare.

I libri fondiari non sono stati estesi a tutto il territorio. Perché?

Il beneficio sociale (l’aggregato degli scambi costituito dal valore generale in un determinato mercato) è maggiore del beneficio economico o no? Alcuni sistemi scaricano l’intero costo sul privato attraverso il sistema assicurativo dei titoli. Se uno ha un contratto migliore (un titolo di proprietà migliore come un contratto antecedente), colui che si presume titolare deve cedere il passo. I mutui subprime non garantiscono sul valore del bene. Il privato che non ha la certezza del titolo deve acquistare un’assicurazione sulla eventualità che il titolo non sia valido. Un’assicurazione trentennale sul mutuo costa molto di più di un atto notarile.

Sistema giuridico in Germania e Italia

In Germania c’è un solo esame di Stato per accedere a tutte le professioni (6 mesi di tirocinio dal notaio, 6 dal giudice, 6 dall’avvocato) e un’unica graduatoria. L’ufficio più ambito in Germania è quello del notaio.

In Italia, il notaio italiano sopperisce alle mancanze dei registri immobiliari. Il controllo sul titolo viene fatto da un giudice, il conservatore prepara gli atti, il giudice tavolare controlla con un atto. Questo sarà studiato nel processo tavolare.

Esistono due sistemi di pubblicità immobiliari diversi: la pubblicità o ha natura dichiarativa (2643 c.c.) per rendere l'acquisto opponibile a terzi (2644 c.c.) o costitutiva (l’atto non produce effetto finché non è avvenuta l’iscrizione nei registri immobiliari).

Modelli europei

Europa continentale: sistema pubblicitari con effetti diversi:

1. Sistema della trascrizione di origine francese: il trasferimento avviene con il contratto. La pubblicità ha natura dichiarativa;
2. Sistema dell'intavolazione di origine austriaca e germanica: la pubblicità diventa elemento costitutivo della fattispecie.

Sono due modelli opposti che però traggono origine dal medesimo modello creatosi in seno al diritto romano comune: il quale basava l'intera fattispecie traslativa immobiliare sul cumulo del titulus e modus.

Il modello romano comune non è altro che la sinergia dei due modelli che si incontrano in Europa occidentale dopo la caduta dell'Impero romano:

• Sistema romanistico basato sulla traditio;
• Sistema germanico dell'investitura/gewere.

Sistema romanistico

Nel diritto romano c'erano tre modi per alienare la proprietà:

1. Mancipatio: scambio gestuale con un rito che prevedeva il peso del metallo,
2. In iure cessio: fatta davanti ad un magistrato, si cedeva il bene davanti a lui attraverso l'istituzione di un finto processo di rivendica: il venditore non faceva opposizione e consegnava il bene al compratore,
3. Traditio: prevede come elemento materiale il consenso, non c'è bisogno di esternalizzare il momento traslativo.

Il consenso scritto delle parti soppianta la mancipatio (idea di consegna del bene). La traditio si fonde, poi, con l’investitura feudale con la forma solenne di trasferimento della proprietà. La gewere germanica comportava l’impossessamento effettivo da parte dell’acquirente in maniera solenne, attraverso riti.

Sistema germanico

Le tribù germaniche, essendo nomadi, non avevano un'idea di proprietà eterna e duratura, vedevano la proprietà come collettiva. Erano proprietari tutti gli appartenenti alla tribù, cedere la proprietà significava condividerla con altri e quindi era necessaria un'accettazione (comunione a mani giunte: non divisa per quote).

L'alienazione della quota determina l'attribuzione di determinati diritti che riguardano la comunità, quindi la gewere era accompagnata da elementi pubblicistici.

Altri codici non danno grande rilevanza alla proprietà collettiva:

• Nel c.c. francese scompare la proprietà collettiva, restano le tre istituzioni fondamentali (proprietà, principio consensualistico, responsabilità civile);
• Nel c.c. italiano: della proprietà collettiva abbiamo solo disposizioni sul condominio e sulla comunione. Il c.c. italiano in materia di proprietà risulta così strutturato: pr.individuale + pr.individuale dello Stato + pr.collettiva solo per regolare lo scioglimento.

La proprietà collettiva germanica ha la fondamentale caratteristica dell'inalienabilità soprattutto se basata sul vincolo di sangue. Per fare parte di questa proprietà collettiva era necessaria l'investitura. Il vincolo dell'inalienabilità viene superato in due casi:

1. Stato di necessità,
2. Assenza di successori.

Diritto di retratto: per i comunisti che non ricevono la notifica della vendita e delle sue condizioni. Conseguenze: annullamento della vendita e possibile recupero del bene al prezzo di offerta.

Modello romano comune

In epoca feudale i due modi di trasferimento della proprietà (sistema romanistico e sistema germanico) si fondono assieme e diventano la maniera tradizionale di trasferimento dei beni. Alla proprietà feudale erano connessi poteri politici, era quindi necessario renderli pubblici al momento del trasferimento attraverso l'investitura germanica. Il consenso da parte del signore feudale era l'investitura stessa che si esprimeva davanti al giudice: investitura come mezzo di natura pubblicitaria.

Quando l'organizzazione feudale inizia a perdere la sua struttura superata da comuni, signorie e grandi imperi, i diritti pubblici di natura territoriale passano dall'essere dominio al diventare utilità: da diritti politici diventano diritti di natura patrimoniale. Si perpetua comunque l'idea che, per renderli pubblici, non sia sufficiente il possesso ma sia necessaria la pubblicità. Prende piede la prima idea di quella che è la funzione di pubblicità:

• Tutelare il proprietario,
• Tutelare l'affidamento dei terzi.

Periodo feudale: sistema della traditio + sistema dell'investitura. La conciliazione tra le due tradizioni si realizza a scapito della semplicità dei trasferimenti. La prassi inizia quindi a semplificare:

• Nei sistemi francesi a vantaggio del titulus: verbalmente viene venduto il bene e il compratore viene istituito come possessore. L'investitura quindi perde il suo significato e diventa un modo di istituzione del bene;
• Nei sistemi germanici a vantaggio dell'atto: non sono più importanti il contratto e il consenso, ma l'investitura.

Nel periodo germanico del tardo medioevo i trasferimenti immobiliari avvenivano tramite la traditio e l'investitura con atti esteriorizzanti. Come?

• Abbandono davanti a testimoni del fondo, da parte del venditore;
• Salto dello steccato, da parte del venditore;
• Ospiti sul terreno stesso, da parte dell'acquirente;
• Accensione del focolare domestico, da parte dell'acquirente;
• Spegnimento del focolare domestico, da parte del venditore;
• Dare un ramoscello, un po' di terra, una parte di porta all'acquirente, da parte del venditore.

I riti erano spesso accompagnati da formule solenni. Già nel periodo franco l'accordo era sostituito per accordo per carta e l'investitura si era trasformata in qualcosa di simbolico. Le esigenze di commercio richiedevano un'accelerazione. L'investitura rimane pubblica, ma viene svolta lontano dal fondo: svolgimento davanti al giudice/rappresentante del signore.

XIII secolo: evoluzione giuridica

La traditio scritta viene sostituita dalla pratica notarile del costituto possessorio di Rolandino de’ Passaggeri. Si ingloba nel momento scritto il costituto possessorio che è una dichiarazione di trasferire il possesso nelle mani del compratore e di costituire lui stesso detentore in suo nome. Si trasferisce così l’animus possidendi. Se nel diritto romano era necessario il titulus (il contratto scritto) e l’investitura solenne (la consegna del bene), il costituto possessorio fa sì che nel medesimo atto scritto possano concentrarsi tutti gli elementi giuridici per il trasferimento della proprietà: è una grande semplificazione. Questa semplificazione verrà sancita in maniera solenne attraverso le idee giusnaturalistiche del consensualismo per cui l’atto di volontà di trasferire equivale a trasferimento. Il sistema francese basa sul principio consensualistico tutto il momento del trasferimento. È noto che i codici illuministi abbiano risolto il problema attraverso:

• Adozione di un modello semplificato di proprietà (forma proprietaria),
• Meccanismi di trasferimento collegati al principio del consenso (con il solo consenso trasferisco il bene).

Trova grande diffusione la professuale auflassung, un finto processo di rivendicazione: il giudice pronunciava la condanna del venditore alla cessione, ne teneva processo verbale (registrazione nel registro della Corte). Questi processi diventavano il momento saliente del trasferimento. Di seguito il trasferimento processuale diventa giudiziale: dichiarazione a voce del venditore della gewere che se non contestati in un determinato lasso di tempo, trasformavano l'aspettativa dell'acquirente in un diritto vero e proprio. XIII-XIV sec.: la cessione giudiziaria diventa la via prevalente. Inizialmente gli effetti del trasferimento erano legati all'auflassung (dichiarazione del venditore), con il tempo iniziano a cristallizzarsi intorno al documento giudiziario.

Nascita dei sistemi della trascrizione e del tavolare

La prassi di conservare i documenti attestanti i trasferimenti immobiliari permette la pubblica consultazione dei registri. L'evoluzione del principio della pubblicità è direttamente proporzionale allo sviluppo dei sistemi di pubblicità dei libri fondiari. Nascono veri e propri registri dei trasferimenti immobiliari basati sull'organizzazione:

• Personale,
• Reale: ogni transazione riguardante un terreno è riportata sul medesimo foglio. Si andava a vedere la situazione specifica di un determinato appezzamento di terra.

XIII secolo – Ord.austriaco

Si instaurano le Landtafeln (tavole della terra): registri di base giudiziaria organizzati su base reale. Registravano il contratto in relazione all'oggetto e non alle parti, si basavano sul Grundbuch. XVIII sec: il sistema delle Landtafeln viene esteso a tutti i territori dell'impero. Ogni foglio corrisponde ad una particella fondiaria. Viene istituito un Libro maestro con i fogli e il Libro degli atti diventa strumento di natura secondaria. 1811: il codice BGB sancisce i principi del diritto tavolare.

Libro fondiario

Storia: il sistema su base reale nasce con la monarchia asburgica. Il catasto fondiario offrì ai giuristi la possibilità di organizzarsi su base reale. La dinastia degli Asburgo in tutto il '700 e '800 perseguirà il fine di mettere mano ad una riforma del sistema tributario. Carlo VI fu il primo, seguito da Maria Teresa d'Austria, Giuseppe II e Francesco I. Obiettivi:

1. Realizzare un sistema di imposizione fiscale per cui si deve pagare per ciò che si ha e non che ciò che si è → fine del privilegio;
2. Distinguere il pagamento in base al terreno → entrare nei possessi e vedere cosa sono in grado di produrre: perequazione dell'imposta fondiaria.

Carlo VI per realizzare tale progetto ritenne necessario creare un'anagrafe di tutto il territorio e dei beni immobili. Si trattò di un esperimento da sviluppare in Lombardia ad opera del topografo Marinoni. Perché in Lombardia? Il topografo veniva da lì, il territorio era vivo da un punto di vista agricolo e commerciale e, in caso di fallimento dell'opera, la brutta figura non sarebbe arrivata in Austria. Marinoni realizza la prima mappa particellare: il territorio in scala. Maria Teresa d'Austria prosegue con la creazione di un sistema fiscale più oggettivo possibile, ma non rappresentato dalla mappa, basato invece sull'autocertificazione. Giuseppe II mette a fuoco i due obiettivi, incassa le lodi.