Diritto romano - le servitù prediali

Le servitù prediali

Il nostro codice civile, all'art. 1027, parla di servitù prediali, definendola come un peso che grava su un fondo a vantaggio di un altro fondo. Le servitù prediali in origine non esistevano perché i Romani, quando un terreno diventava una loro colonia, automaticamente era considerato ager publicus, "territorio dello Stato" potremmo tradurre, e, quando procedevano alla spartizione, usavano lasciare sempre una striscia di terreno tra un confine e l'altro in modo da consentire a ognuno di poter accedere liberamente al proprio fondo. Questa striscia era detta ambitus. L'ambitus rimane ager publicus, nessuno dei confinanti ne è proprietario.

Con il tempo, però, si resero conto che i proprietari avevano pian piano occupato anche l'ambitus, realizzando così delle occupazioni 'illegittime'. A volte era solo un confinante ad occupare l'ambitus, a volte se lo spartivano i vari confinanti, ottenendo così che i terreni risultassero confinanti tra loro. A questo punto si poneva il problema di consentire a tutti i proprietari di poter accedere al proprio terreno.

La mancipatio

I Romani risolsero questo problema ricorrendo alla mancipatio dal momento che i terreni sono res mancipi. La mancipatio è lo strumento attraverso il quale i Romani acquistano e vendono res mancipi. In pratica è un rito che avveniva alla presenza delle due parti, acquirente e venditore, cinque testimoni e un bilanciere, mediante il quale si acquistava e si vendeva.

Quindi chi aveva necessità di istituire su un fondo altrui una servitù, per esempio la più comune era quella di passaggio, chiedeva al proprietario del fondo confinante di poter istituire una servitù, in questo caso di passaggio, sul suo fondo. Ma così facendo si forzava l'effetto della mancipatio, che era quello di acquisire la proprietà e non di istituire servitù. I Romani risolsero allora il problema istituendo la comproprietà. In pratica chi metteva in atto la mancipatio per costituire una servitù diventava comproprietario di quel pezzo di terra necessario per realizzare la servitù.

Facciamo un esempio. Se Tizio, proprietario del fondo A, aveva necessità di una servitù di passaggio sul fondo B, di proprietà di Caio, doveva chiedere a Caio di vendergli il pezzo di terra necessario per istituire la servitù. Se si fosse applicata la mancipatio pura e semplice il risultato sarebbe stato che Tizio diventava proprietario esclusivo del fondo. Ed è qui che i Romani introducono la comproprietà: Caio non venderà a Tizio la proprietà esclusiva, bensì la comproprietà di quel terreno.