Diritto privato - tipi di contratti

Contratti tipici e atipici: la compravendita e permuta

La nozione di compravendita

I bisogni dell’uomo sono soddisfatti, in larga misura, tramite contratti, e fra questi la compravendita ha posizione preminente. È definita dall’art. 1470 come “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo."

La compravendita si giova di un ampio contenuto normativo: pertanto è un contratto tipico. Realizzando lo scambio di un diritto contro prezzo, è un contratto a titolo oneroso; l’acquirente, a fronte del diritto acquistato, sopporta un sacrificio correlativo: il pagamento d’un prezzo, appunto. Tra vantaggio e sacrificio sussiste un nesso di causalità. La causa della vendita va dunque rintracciata nello scambio tra un diritto e una somma di denaro. Di regola, detta causa è lecita, ma nel caso in cui fosse illecita, si avrebbe nullità del contratto.

La compravendita è un contratto sinallagmatico, o a prestazioni corrispettive: a fronte delle obbligazioni del venditore, come quella di consegnare il bene, stanno le obbligazioni dell’acquirente, come quella di pagare il prezzo. È inoltre un contratto consensuale: l’accordo delle parti, purché legittimamente manifestato, determina l’effetto traslativo del diritto. Il consenso deve chiaramente essere manifestato da soggetti capaci, sicché la vendita potrà essere annullata, come nel caso di interdetti giudiziali o minori emancipati.

In merito agli obblighi gravanti su alcuni soggetti di stipulare il contratto di vendita, basti ricordare che anche riguardo alla vendita può operare l’art. 2597 che impone l’obbligo di contrattare, con chiunque richieda le prestazioni formanti oggetto dell’impresa, agli imprenditori in condizione di monopolio legale, osservando la parità di trattamento: si pensi, ad esempio, alle rivendite di tabacchi.

L'oggetto del contratto

L’oggetto è uno degli elementi essenziali del contratto e deve essere lecito, possibile, determinato o determinabile. La vendita può avere ad oggetto prima di tutto il diritto di proprietà di beni mobili e immobili, oppure altri diritti reali: si pensi alla costituzione, verso corrispettivo d’un prezzo, dell’usufrutto o delle servitù. Frequente è la vendita della sola nuda proprietà d’un bene.

Oggetto della vendita possono essere i diritti di credito; la cessione di un credito infatti può anche essere a titolo oneroso; in ogni caso è necessario che il credito non abbia carattere strettamente personale. Possono essere oggetto della vendita sia i beni materiali sia quelli immateriali: contro il corrispettivo d’un prezzo, possono essere trasferiti i diritti di utilizzazione economica di opere dell’ingegno, nonché i diritti nascenti dalle invenzioni industriali. Possono essere oggetto di vendita anche le pertinenze e le universalità di mobili. Può essere venduta anche l’azienda nel suo complesso.

La vendita di eredità è specificatamente disciplinata dagli art. 1542 e ss., essa ha ad oggetto diritti trasmessi mortis causa ed attua una successione a titolo particolare inter vivos, come in ogni caso di vendita. La vendita di eredità naturalmente è concepibile soltanto dopo l’apertura della successione: sarebbe nulla la vendita di un’eredità oggetto di successione non ancora aperta. Oggetto della vendita può anche essere una quota ereditaria o una sua frazione. L’oggetto della vendita, pur amplissimo, non è illimitato: ad esempio, non possono essere oggetto di rapporti giuridici privati le cose fuori commercio, si pensi ai beni del demanio pubblico, inalienabili.

Il prezzo

È essenziale alla vendita il prezzo. La vendita, nel caso in cui il prezzo non possa essere in alcun modo individuato, è nulla per assenza di un elemento essenziale del contratto. Il prezzo si esprime in unità di moneta che può anche essere straniera, ed è fissato di regola dalle parti. Vi sono ipotesi in cui il prezzo non è frutto delle consuete trattative delle parti, risultando imposto dall’autorità amministrativa: si pensi ai beni, in ordine ai quali il prezzo è periodicamente fissato dal comitato interministeriale prezzi (CIP). Le parti, infine, anziché fissare direttamente il prezzo, possono decidere di rimetterne la determinazione a un terzo, detto arbitratore, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente.

La forma della vendita e la sua pubblicità

Il contratto di vendita è a forma libera, salvo le eccezioni contemplate dalla legge. La forma scritta ad substantiam è richiesta, anzitutto, per la vendita di beni immobili, e per la costituzione, contro prezzo, di diritti reali immobiliari quali l’usufrutto e le servitù; anche il preliminare di vendita di diritti reali immobiliari deve rivestire la forma scritta, sotto pena di nullità. Le parti, al di là delle ipotesi ricordate, possono adottare la forma scritta per qualsiasi vendita posta in essere. L’art 1543, comma 1, richiede la forma scritta sotto pena di nullità per ogni vendita di eredità, quindi anche per la vendita di eredità in cui siano assenti diritti sugli immobili. La forma scritta, infine, è richiesta ad probationem, per la vendita di azienda.

Efficacia reale e obbligatoria della vendita

Di regola, il trasferimento della proprietà o di altro diritto, realizzato con la vendita, è effetto immediato del semplice consenso delle parti legittimamente manifestato. In altri termini, la vendita, come la permuta e la donazione, è un contratto ad immediato effetto reale.

Vi sono, non di meno, dei casi in cui il consenso non è di per sé sufficiente a realizzare l’effetto traslativo, sicché occorre porre, accanto alla vendita ad immediata efficacia reale, le ipotesi di vendita così detta ad efficacia obbligatoria, nelle quali necessita, per la realizzazione dell’effetto traslativo, vuoi un’ulteriore attività dell’alienante, vuoi il verificarsi di un determinato evento, quale può essere la venuta ad esistenza della cosa, nella vendita di cosa futura.

In altri termini, il venditore assume in queste ipotesi anche l’obbligazione di procurare al compratore l’acquisto della proprietà, dato che il medesimo, pur essendo già perfezionato il contratto, è successivo. Sono ipotesi di vendita a efficacia obbligatoria:

• Vendita di cosa generica: se l’oggetto della vendita è determinato solo nel genere, il trasferimento della proprietà non si attua con l’individuazione.
• Vendita alternativa: è governata dai principi dettati per le obbligazioni alternative. Essa ricorre nei casi in cui due o più beni sono stati dedotti in obbligazione.
• Vendita di cosa futura.

La vendita di cosa altrui

Obbligatoria è anche la vendita di cosa altrui, che è attualmente inefficace, giusta l’assenza, in capo all’alienante, della titolarità del diritto trasmesso. In altri termini, l’alienante è privo, in questo caso, della legittimazione a trasferire. Di regola, i consociati pongono in essere atti di disposizioni di diritti dei quali sono titolari: non di meno l’ordinamento non toglie rilevanza giuridica a quegli atti che siano dispositivi di diritti, dei quali risultino titolari soggetti diversi dal disponente, com’è per il legato di cosa altrui e appunto per la vendita di cosa altrui.

Le obbligazioni del venditore

È l’art. 1476 ad enunciare le principali obbligazioni al cui adempimento è tenuto il venditore. Esse sono:

• Obbligazione di consegnare il bene all’acquirente.
• Quella di fargli acquistare la proprietà del bene o il diritto.
• Quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.

Il venditore, dunque, deve anzitutto consegnare il bene all’acquirente, facendogliene conseguire il possesso, il che può avvenire anche simbolicamente, com’è nel caso della consegna delle chiavi dell’appartamento venduto. La consegna, che è un atto giuridico, può per volontà delle parti, essere frazionata nel tempo, sempre che intuitivamente, la prestazione sia divisibile. Si parla, in tal caso di vendita a consegne ripartite.

Il bene deve essere consegnato nello stato in cui si trovava al momento della vendita. La consegna deve comprendere accessori, pertinenze e frutti del giorno della vendita, salvo patto contrario. Devono essere consegnati all’acquirente anche i documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene venduto; si pensi al certificato d’abitabilità, se oggetto della vendita sia un appartamento. La mancata consegna del bene da parte del venditore, integra inadempimento di una delle obbligazioni poste a suo carico, con le note conseguenze, che si annodano ad ogni fatto-inadempimento.

La garanzia per l'evizione

Evizione, cioè: perdita totale o parziale d’un diritto, a causa di un preesistente diritto d’un terzo. Si comprende pertanto l’esigenza di tutela dell’acquirente dall’evizione, realizzata con una serie di norme, che gli assicurano la correlativa garanzia. L’evizione può dirsi totale dove riguardi l’intero bene venduto; parziale dove attenga ad una sua quota; limitativa dove dipenda da oneri o da diritti reali o personali non apparenti, che diminuiscano il libero godimento del bene e non siano stati dichiarati nel contratto.

Ancora: possono distinguersi il pericolo dell’evizione, dall’evizione compiuta. Quanto al pericolo dell’evizione, esso è tale, allorquando l’acquirente abbia ragione di temere che il bene acquistato, o una sua parte, possa essere rivendicato da un terzo: in tale ipotesi, l’acquirente può sospendere il pagamento del prezzo, salvo che il venditore presti idonea garanzia. L’evizione invece può dirsi compiuta, allorché il terzo, per mezzo di una sentenza passata in giudicato, sia vittorioso nell’azione di rivendicazione, sicché può legittimamente intimare al compratore di restituirgli il bene. In tal caso, dato che il venditore non aveva la piena legittimazione a trasferire il diritto, l’acquirente può pretendere la restituzione del prezzo.

La garanzia per i vizi

Altra obbligazione principale gravante sul venditore è quella di garantire il compratore dei vizi della cosa. La garanzia per i vizi, come quella per evizione, non ha bisogno di un’esplicita pattuizione delle parti, giacché è un effetto naturale del contratto di vendita. Pattuita dalle parti è invece la garanzia di buon funzionamento. Per vizio, deve intendersi un’imperfezione materiale, che può dipendere dalle più varie cause, quali anomalie nell’attività di produzione o di conservazione: si pensi all’autoveicolo, il cui serbatoio perde carburante.

La garanzia è operativa anche nel caso in cui il venditore ignorasse la presenza di vizi nella cosa. Non è dovuta invece, se il compratore, al momento di conclusione del contratto, conosceva i vizi della cosa o gli stessi erano facilmente riconoscibili. A tutela dell’acquirente di un bene viziato, sono posti due rimedi specifici:

• Azione redibitoria: comporta la risoluzione del contratto sicché il debitore deve restituire il prezzo ricevuto.
• Azione estimatoria: l’acquirente ottiene la riduzione del prezzo in ragione del minor valore che il bene ha per effetto del vizio.

Le obbligazioni del compratore

Dalla vendita discende principalmente in capo al compratore l’obbligazione di pagare il prezzo; nella vendita di beni immobili, l’alienante è garantito da ipoteca, accesa sugli immobili venduti. Altra obbligazione a carico del compratore, è quella del pagamento delle spese del contratto e accessorie, salvo sia diversamente convenuto. Ulteriore obbligazione che può gravare sull’acquirente è quella di non alienare, per un conveniente periodo di tempo, il bene compravenduto (obbligazione che deriva dal patto di non alienazione).

La vendita con patto di riscatto

Nel caso in cui l’alienante abbia interesse a rientrare nella proprietà del bene venduto, può vendere detto diritto con patto di riscatto: la vendita è posta in essere alla condizione che il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà del bene venduto, mediante la restituzione del prezzo ed i rimborsi stabiliti dalla legge. L’esercizio del riscatto deve avvenire, a pena di decadenza, in un lasso di tempo fissato dalla legge (due anni se la vendita riguarda beni mobili, 5 se riguarda beni immobili).

La vendita di beni mobili

I beni mobili sono atti a soddisfare una moltitudine di bisogni dell’uomo, compresi quelli più elementari; pertanto, è molto frequente la vendita che li vede ad oggetto, e che realizza il modo più spedito e ricorrente di circolazione delle merci. Di recente introduzione sono alcune norme del codice del consumo che concernono la vendita, la permuta ecc., dei beni di consumo – intendendosi per tali qualsiasi bene mobile, con esclusione dell’energia elettrica, acqua e gas – e che offrono una più intensa tutela al consumatore, prevedendo ad esempio, che il venditore è responsabile per qualsiasi difetto di conformità esistente al momento della consegna del bene.

La vendita di beni immobili

Con la vendita si trasferisce, sovente, la proprietà dei beni immobili. Essa è altresì utilizzabile per costituire diritti reali immobiliari, quali l’usufrutto su beni immobili, o le servitù. Codesti beni erano reputati nel passato la ricchezza per eccellenza; di qui la regola secondo cui la loro vendita è nulla, ove priva della forma scritta.