Diritto Privato - La comunione dei beni

CAPITOLO 13 - LA COMUNIONE

LA COMUNIONE:

La comunione equivale a contitolarità di un diritto reale: comproprietà, c usufrutto, cosuperficie. Una contitolarità si può verificare però anche riguardo ai diritti su beni immateriali.

Si usa distinguere tre possibili origini della situazione di comunione:

• comunione volontaria: si realizza per volontà delle parti;
• comunione incidentale: si attua indipendentemente dalla volontà delle parti (es. è la comunione tra gli eredi);
• comunione forzosa: imposta dalla legge a una o a tutte le parti, come la comunione forzosa del muro.

Un particolare modo di costituzione della comunione è poi, oggi, quello della comunione "legale" tra i coniugi che riguarda i beni acquistati, anche separatamente, dopo il matrimonio. Qui le parti sono libere di evitare la comunione, scegliendo la separazione dei beni: ma, nel silenzio, si applica il regime legale, che è appunto la comunione. Quanto all’utilizzazione del bene è previsto che ciascun partecipante può servirsi dalla cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: a tal fine egli può anche, a sue spese, fare quelle modificazione che sono necessarie per un migliore godimento della cosa. L’uso è un diritto del singolo...

La seconda prerogativa di ciascun partecipante è quella di poter disporre del suo diritto, e cioè della quota. La proprietà sulla cosa spetta solo all’insieme dei partecipanti; ma a ciascuno spetta un diritto su una quota del bene, cioè non una parte materiale, ma una frazione ideale, matematica, dell’intero.

La quota è un bene, un cespite attivo nel patrimonio del singolo partecipante. Egli ne può disporre e di conseguenza ne può fare anche l’oggetto di una garanzia per i suoi creditori: sia una garanzia generica, che una garanzia reale, con l’ipoteca accesa sulla cosa comune. Il comproprietario può, nei limiti della quota, cedere ad altri il godimento della cosa.

Le prerogative del singolo si completano con il potere di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione: se gli altri non consentono, la domanda va rivolta al giudice, che ordina lo scioglimento e procede alla divisione.

Può esserci però un patto di non divisione per un periodo massimo di 19 anni. Si può chiedere lo scioglimento quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso cui sono destinate.

Per la disposizione del diritto sulla cosa comune è necessario il consenso di tutti i partecipanti: l’unanimità è una regola che protegge il singolo contro decisioni che non divide.

Per tutto ciò che riguarda l’amministrazione del bene comune, prevale un criterio di tutela dell’interesse collettivo, che si esprime nel principio di maggioranza. Per le innovazioni e la straordinaria amministrazione con la maggioranza di due terzi. Potere della maggioranza è quello di stabilire una regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il godimento migliore della

CAPITOLO 13-LA COMUNIONE

LA COMUNIONE:

La comunione equivale a contitolarità di un diritto reale: comproprietà, usufrutto, cosuperficie. Una contitolarità si può verificare però anche riguardo ai diritti su beni immateriali.

Si usa distinguere tre possibili origini della situazione di comunione:

• comunione volontaria: si realizza per volontà delle parti;
• comunione incidentale: si attua indipendentemente dalla volontà delle parti (es. è la comunione tra gli eredi);
• comunione forzosa: imposta dalla legge a una o a tutte le parti, com'è la comunione forzosa del muro.

Un particolare modo di costituzione della comunione è poi, oggi, quello della comunione “legale” tra i coniugi che riguarda i beni acquistati, anche separatamente, dopo il matrimonio. Qui le parti sono libere di evitare la comunione, scegliendo la separazione dei beni: ma, nel silenzio, si applica il regime legale, che è appunto la comunione. Quanto all’utilizzazione del bene è previsto che ciascun partecipante può servirsi dalla cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: a tal fine egli può anche, a sue spese, fare quelle modificazione che sono necessarie per un migliore godimento della cosa. L’uso è un diritto del singolo.

La seconda prerogativa di ciascun partecipante è quella di poter disporre del suo diritto, e cioè della quota. La proprietà sulla cosa spetta solo all’insieme dei partecipanti; ma a ciascuno spetta un diritto su una quota del bene, cioè non una parte materiale, ma una frazione ideale, matematica, dell’intero.

La quota è un bene, un cespite attivo nel patrimonio del singolo partecipante. Egli ne può disporre e di conseguenza ne può fare anche l’oggetto di una garanzia per i suoi creditori: sia una garanzia generica, che una garanzia reale, con l’ipoteca accesa sulla cosa comune. Il comproprietario può, nei limiti della quota, cedere ad altri il godimento della cosa.

Le prerogative del singolo si completano col il potere di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione: se gli altri non consentono, la domanda va rivolta al giudice, che ordina lo scioglimento e procede alla divisione.

Può esserci però un patto di non divisione per un periodo massimo di 19 anni. Si può chiedere lo scioglimento quando si trattadi cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso cui sono destinate.

Per la disposizione del diritto sulla cosa comune è necessario il consenso di tutti i partecipanti: l'unanimità è una regola che protegge il singolo contro decisioni che non divide.

Per tutto ciò che riguarda l’amministrazione del bene comune, prevale un criterio di tutela dell’interesse collettivo, che si esprime nel principio di maggioranza. Per le innovazioni e la straordinaria amministrazione con la maggioranza di due terzi. Potere della maggioranza è quello di stabilire una regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il godimento migliore della

cosa comune, nonché di delegare l’amministrazione a uno o più partecipanti, o anche a un estraneo. Il regolamento però non può intaccare i diritti dei singoli partecipanti all’uso della cosa, alla disposizione della quota. Una norma che lo facesse è prevista la possibilità di impugnare il regolamento entro 30 giorni.

IL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI:

Il condominio è una particolare forma di proprietà degli edifici, che combina in sé la proprietà individuale e la comunione: proprietà individuale di piani o porzioni di piano. Tra loro si stabilisce immediatamente una situazione di comunione, e non di condominio. Supponiamo però che procedano alla divisione, assegnando a ciascuno la proprietà di uno degli appartamenti. Ecco che si realizza la situazione di condominio: il diritto di proprietà su ciascun appartamento spetterà in modo esclusivo ad ogni singolo fratello, mentre ai tre spetterà la proprietà delle c.d. parti comuni indicate nell’art. 1117.

La disciplina del condominio discende logicamente dalla convivenza dei due tipi di proprietà, individuale e collettiva.

Oggetto di proprietà collettiva sono le parti comuni: i muri maestri, i tetti, e i lastrici solari, le scale, cortili, in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, portineria, lavanderia riscaldamento centrale (art.1117).

N.B. non c’è la possibilità per il condominio di liberarsi dell’obbligo per il contributo alle spese di manutenzione, rinunciano al diritto sulle cose comuni.

Tutto il problema della amministrazione, è regolato poi in modo più dettagliato che nella semplice comunione. Si distinguono tre gruppi di atti:

• atti di ordinaria amministrazione e riparazioni straordinaria amministrazione, per i quali ci vuole la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
• atti di straordinaria amministrazione qui è necessaria la presenza di almeno i 2/3 dei condomini per la prima votazione, 1/3 per la seconda; è necessaria la maggioranza.
• innovazioni: fermo il numero legale visto per gli atti di straordinaria amministrazione, ci vuole una maggioranza qualificata dei 2/3 dei condomini.

La proprietà individuale o per piani o porzioni di piano è regolata secondo norme comuni in tema di proprietà e comprende tutti i poteri e le facoltà che normalmente spettano al proprietario, con i limiti che derivano dalla comunione forzosa dei muri, degli impianti ecc. le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino.

LA MULTIPROPRIETA’:

Un immobile viene venduto con atti separati ad una pluralità di acquirenti. Si tratta in genere di complessi immobiliari in località turistiche. Il contratto prevede che ciascun acquirente abbia diritto ad una utilizzazione esclusiva dell’unità prescelta, solo per un determinato periodo di tempo, in genere, l’anno solare è diviso in settimane, e ogni settimana è assegnata a un acquirente.: si parla perciò anche di proprietà turniaria.