Diritto Privato - Appunti parte III (seconda parte)

La trascrizione è una forma di pubblicità dei fatti giuridici.

Il nostro ord contempla 3 forme di pubblicità:

-pubblicità notizia serve a rendere note a terzi determinate situazioni giuridiche inerenti beni

immobili o mobili registrati, premesso che la pubblicità normalmente interessa atti aventi ad ogg

beni immobili o mobili registrati, perché il valore economico di detti beni richiede un’esigenza di

certezza giuridica in ordine alle vicende che interessano detti beni.

-pubblicità dichiarativa serve a rendere opponibile a terzi l’acquisto o la costituzione,

modificazione e estinzione di determinati diritti, in particolare di diritti reali riguardanti beni

immobiliari o mobili registrati (la pubblicità dichiarativa è propria della trascrizione).

(La trascrizione è una forma di pubblicità a carattere dichiarativo, perché consente di rendere

opponibili a terzi il d reale acquistato sui beni immobili o mobili registrati).

-pubblicità costitutiva coelemento perfezionativo di una fattispecie costitutiva complessa.

Cio’ vuol dire che attraverso la pubblicità costitutiva viene ad esistenza un determinato istituto.

Es: Iscrizione ipotecaria: è coelemento perfezionativo della fattispecie, perché in tanto viene ad

esistenza la garanzia reale in quanto l’ipoteca venga iscritta nei registri immobiliari, quindi

l’iscrizione ipotecaria non serve semplicemente a consentire al creditore di far valere erga omnes

la propria garanzia, ma serve a far venire all’esistenza la garanzia, quindi la trascrizione rientra

nelle ipotesi di pubblicità dichiarativa, perché attraverso la trascrizione degli atti aventi ad ogg diritti

reali immobiliari, ovvero essenzialmente contratti ad efficacia reale riguardante beni immobili o

mobili registrati, si consente a colui che acquista il diritto o comunque che costituisce, modifica e

estingue il d, di rendere opponibile a terzi tale vicenda giuridica.

Es: vendita. Se una vendita ha ad ogg un bene immobile è una vendita trascrivibile

(dobbiamo considerare che non tutti i contratti sono trascrivibili, ma solo determinati contratti, in

particolare i contratti aventi effetti reali che riguardano beni immobili o mobili registrati.)

La trascrivibilità è importante affinche’ il titolare del d possa opporre quel diritto a terzi. Perché ?

Vedremo che la regola generale è che il contratto produce effetto solo tra le parti;

quindi nel momento in cui si va a stipulare una vendita avente ad oggetto un immobile sicuramente

la vendita è perfetta ed è efficace inter partes, (cio’ che è sufficiente è che si raggiunga il

consenso, in ordine al trasferimento della proprietà di un certo bene, che la vendita rivesta i

requisiti di sostanza e di forma previsti dalla legge quindi ad es la vendita deve essere stipulata per

iscritto);

se l’acquirente vuole far valere il proprio d di proprietà (non nei confronti della controparte) nei

confronti dei terzi, laddove tale diritto di prop ha ad ogg un bene immobile, è necessario che il

contratto di vendita sia stato trascritto nei registri immobiliari;

Quindi la pubblicità dichiarativa , che è propria della trascrizione, consente al titolare del d reale sul

bene immobile, di far valere nei confronti dei terzi che vantano d o cmq pretese incompatibili con il

d acquistato dall’acquirente, cioè di opporre a detti terzi il suo diritto, attraverso la trascrizione del

contratto con il quale ha acquistato detto diritto o comunque ha costituito , modificato o estinto

detto d.

Vi faccio un'altra volta l’es. Se io stipulo una vendita con Tizio che ha ad oggetto la sua casa al

mare, (stipuliamo la vendita x iscritto -con tutti i requisiti di sostanza e di forma prescritti dalla

legge), in forza del semplice consenso manifestato da me e da Tizio , in forza del principio

consensualistico, io divento proprietario della casa al mare di T, pero’ questo contratto produce

effetti solo inter partes , quindi posso vantare la mi proprietà solo nei confronti del venditore;

ma se io voglio opporre quel d di prop nei confronti dei terzi (cioè di sogg estranei al contratto) io

devo trascrivere questo contratto.

La trascrivibilità, che non è un obbligo ma è un onere;

non è un obbligo perché io sono libera anche di non andare a trascrivere e quindi solo di stipulare

una vendita con la mia controparte per iscritto e quella vendita sarà valida ed efficace ma interter

partes;

è un onere, perché se io voglio opporre quel d a terzi allora devo trascrivere.

E la funzione della trascrizione qual è? Essenzialmente è quella di derimere i conflitti tra piu’ aventi

causa dal medesimo dante causa.

Es1: se T ha venduto la stessa casa al mare sia a me che a un altro , si crea un conflitto di diritti,

perché ognuno di noi vanta il d di proprietà sulla casa. Chi prevale tra me e il terzo?

Non prevale colui che ha acquisto per primo, ma colui che ha trascritto per primo. (principio di

prevalenza della trascrizione).

Opporre a terzi il proprio diritto vuol dire che posso vantare il mio d di prop sulla casa nei confronti

di coloro che vantano o hanno pretese incompatibili col mio d su quel bene.

Es2: conflitto l’acquirente (cioè colui che acquista la proprietà su un bene immobile) e colui che è

creditore ipotecario su quel bene. Mettiamo il caso che Tizio vende un bene a Caio, ma Tizio ha un

creditore, il quale vanta un certo credito e a garanzia di questo credito iscrive ipoteca, quindi T da

un lato ha venduto qst bene e dall’altro si è accordato col proprio creditore, oppure il creditore ha

una sentenza che gli consente di iscrivere ipoteca giudiziale su quello stesso bene. Tra

l’acquirente che vanta il d di prop sulla cosa e il creditore di Tizio che vanta un d reale di garanzia

su quel bene, chi prevale? Prevale colui che ha trascritto o iscritto per prima,

Quindi se il creditore ha iscritto per primo allora prevarrà sull’acquirente, questo comporta che il

creditore potrà espropriare quel bene anche se non è piu’ in prop di T, ma è passato a Caio.

Se Caio ha trascritto per primo prevale sul creditore, quindi vuol dire che il creditore non potrà

agire esecutivamente sul bene che è passato in prop di caio.

Es3 : Acquirente da un lato che, dall’altro il titolare di un d di usufrutto sullo stesso bene. Chi

prevale?

Colui che ha trascritto per primo.

Quindi se l’usufruttuario ha trascritto il suo diritto per primo, potrà opporre al nuovo prop il suo d.

Se l’acquirente ha trascritto per primo, prevarrà sull’usufruttuario e quindi l’usufruttuario potrà

opporre il d di usufrutto su quel bene.

Sottolineo ancora una volta che la trascrizione affinchè produca efficacia dichiarativa, quindi

consenta di opporre a terzi il d, deve avere ad ogg nella normalità dei casi contratti ad effetti reali,

salvo alcune eccezioni come ad es

- il contratto di locazione ultranovennale (che è un contratto ad effetti obbligatori, perché determina

la nascita di un d personale di godimento e non reale di godimento), e ai sensi del 2645 bis anche

- la trascrizione del preliminare (che è un contratto ad effetti obbligatori)

il preliminare puo’ essere trascritto quando ha ad oggetto la futura conclusione di un definitivo, che

rientra nell’elenco dei contratti trascrivibili di cui al 2643;

quindi se la vendita è un contratto trascrivibile il preliminare di vendita sarà a sua volta trascrivibile.

Quindi per stabilire se si puo’ trascrivere o no il preliminare bisogna guardare il definitivo:

se il definitivo rientra tra quelli che possono essere trascritti, perché si tratta di un definitivo ad

efficacia reale avente ad oggetto un bene immobile o mobile registrato, allora il relativo preliminare

puo’ essere trascritto, purchè sia redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con

sottoscrizioni autenticate.

Questa forma: atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata è un requisito formale

necessario di tutti i contratti soggetti a trascrizione.

Quindi perché si possa trascrivere un contratto non basta la mera scrittura privata, cioè il foglio con

il quale tizio vende a caio, ma è necessario che la vendita rivesta la forma dell’atto pubblico, quindi

che la vendita sia stata rogata da un notaio o la scrittura privata ma con sottoscrizioni autenticate o

da un notaio o da un giudice.

Perché io vi ho parlato prima della trascrizione del preliminare della trascrizione di tutti gli altri

contratti?

Perchè la trascrizione del preliminare ha un effetto un po diverso dai contratti immediatamente

traslativi.

La differenza è che il preliminare è un contratto ad effetti obbligatori ( non reali ) quindi

con il preliminare il promissario acquirente non ha acquistato alcun d ,

l’acquisto della proprietà (cioè il d reale) si acquista solo con il definitivo.

Voi direte: se è cosi a che ci serve la trascrizione del preliminare? La trascrizione del preliminare

serve molto perché

quando mancava l’art 2645 bis nella prassi accadeva che poiché il preliminare non poteva essere

trascritto, spesso capitava che vi era prima una promessa di vendita verso il sogg e poi una

vendita verso un altro.

(l’unica tutela che aveva il promissario acquirente era quella risarcitoria, perché il bene nel

frattempo era stato venduto ad un altro sogg, che aveva trascritto il suo acquisto);

Poiché il preliminare non era trascrivibile, allora si poneva il problema di tutelare il promissario

acquirente che in quel caso soccombeva .

Quindi proprio per fornire una tutela piu’ incisiva al promissario acquirente nel 96 il legislatore è

intervenuto introducendo l’art 2645 bis, che ha espressamente consentito la trascrizione del

preliminare. Era necessario un espresso intervento normativo, perché se i contratti trascrivibili

sono quelli elencati al 2643 e sono essenzialmente tutti i contratti ad effetti reali traslativi, il

preliminare che è un contratto ad effetti obbligatori, non poteva essere trascritto in mancanza di

una espressa norma , quand’anche avesse ad oggetto la futura stipula di un contratto trascrivibile.

Allora dobbiamo interrogarci e capire quali sono gli effetti che la trascrizione del preliminare

produce.

Avete capito perchè la trascrizione del preliminare non puo’ avere efficacia dichiarativa? Perché al

momento del preliminare il promissario acquirente non ha acquistato alcun d ,

l’acquisto della proprietà (cioè il d reale) si acquista solo con il definitivo.

La trascrizione del preliminare produce un effetto identico agli effetti