Diritto Privato - Appunti parte III (seconda parte)

Trascrizione preliminare e pubblicità dei contratti

Introduzione alla trascrizione preliminare

Per comodità di esposizione, prima di parlarvi degli effetti del contratto, vi spiego la trascrizione preliminare (poiché il legislatore si è interessato del preliminare con una norma che ne ha previsto la trascrivibilità).

La trascrizione del preliminare non può essere ben assimilata se non capiamo prima cos'è la trascrizione di altre specie di contratti. La trascrizione è una forma di pubblicità dei fatti giuridici.

Le forme di pubblicità nel sistema giuridico

Il nostro ordinamento contempla tre forme di pubblicità:

• Pubblicità notizia: Serve a rendere note a terzi determinate situazioni giuridiche inerenti beni immobili o mobili registrati, premesso che la pubblicità normalmente interessa atti aventi ad oggetto beni immobili o mobili registrati. Il valore economico di detti beni richiede un’esigenza di certezza giuridica in ordine alle vicende che li interessano.
• Pubblicità dichiarativa: Serve a rendere opponibile a terzi l'acquisto o la costituzione, modifica e estinzione di determinati diritti, in particolare di diritti reali riguardanti beni immobili o mobili registrati. La pubblicità dichiarativa è propria della trascrizione. La trascrizione è una forma di pubblicità a carattere dichiarativo, perché consente di rendere opponibili a terzi il diritto reale acquistato sui beni immobili o mobili registrati.
• Pubblicità costitutiva: Coelemento perfezionativo di una fattispecie costitutiva complessa. Ciò vuol dire che attraverso la pubblicità costitutiva viene ad esistenza un determinato istituto. Esempio: Iscrizione ipotecaria, che è coelemento perfezionativo della fattispecie, perché in tanto viene ad esistenza la garanzia reale in quanto l'ipoteca venga iscritta nei registri immobiliari. Quindi, l'iscrizione ipotecaria non serve semplicemente a consentire al creditore di far valere erga omnes la propria garanzia, ma serve a far venire all'esistenza la garanzia.

La trascrizione rientra nelle ipotesi di pubblicità dichiarativa, perché attraverso la trascrizione degli atti aventi ad oggetto diritti reali immobiliari, ovvero essenzialmente contratti ad efficacia reale riguardante beni immobili o mobili registrati, si consente a colui che acquista il diritto o comunque che costituisce, modifica e estingue il diritto, di rendere opponibile a terzi tale vicenda giuridica.

Esempio di trascrizione

Esempio: vendita. Se una vendita ha ad oggetto un bene immobile, è una vendita trascrivibile (dobbiamo considerare che non tutti i contratti sono trascrivibili, ma solo determinati contratti, in particolare i contratti aventi effetti reali che riguardano beni immobili o mobili registrati). La trascrivibilità è importante affinché il titolare del diritto possa opporre quel diritto a terzi.

Perché? Vedremo che la regola generale è che il contratto produce effetto solo tra le parti; quindi nel momento in cui si va a stipulare una vendita avente ad oggetto un immobile, sicuramente la vendita è perfetta ed è efficace inter partes (ciò che è sufficiente è che si raggiunga il consenso, in ordine al trasferimento della proprietà di un certo bene, che la vendita rivesta i requisiti di sostanza e di forma previsti dalla legge, quindi ad esempio la vendita deve essere stipulata per iscritto).

Se l'acquirente vuole far valere il proprio diritto di proprietà (non nei confronti della controparte) nei confronti dei terzi, laddove tale diritto di proprietà ha ad oggetto un bene immobile, è necessario che il contratto di vendita sia stato trascritto nei registri immobiliari;

Quindi la pubblicità dichiarativa, che è propria della trascrizione, consente al titolare del diritto reale sul bene immobile, di far valere nei confronti dei terzi che vantano diritti o comunque pretese incompatibili con il diritto acquistato dall’acquirente, cioè di opporre a detti terzi il suo diritto, attraverso la trascrizione del contratto con il quale ha acquistato detto diritto o comunque ha costituito, modificato o estinto detto diritto.

Ulteriore esempio

Vi faccio un'altra volta l’esempio. Se io stipulo una vendita con Tizio che ha ad oggetto la sua casa al mare (stipuliamo la vendita per iscritto, con tutti i requisiti di sostanza e di forma prescritti dalla legge), in forza del semplice consenso manifestato da me e da Tizio, in forza del principio consensualistico, io divento proprietario della casa al mare di Tizio, però questo contratto produce effetti solo inter partes, quindi posso vantare la mia proprietà solo nei confronti del venditore;

Ma se io voglio opporre quel diritto di proprietà nei confronti dei terzi (cioè di soggetti estranei al contratto) io devo trascrivere questo contratto. La trascrivibilità, che non è un obbligo ma è un onere; non è un obbligo perché io sono libera anche di non andare a trascrivere e quindi solo di stipulare una vendita con la mia controparte per iscritto e quella vendita sarà valida ed efficace ma inter partes; è un onere, perché se io voglio opporre quel diritto a terzi, allora devo trascrivere.