Diritto privato 2 - diritti reali

Diritti reali

Tradizionalmente si ritiene che i diritti reali siano caratterizzati da:

- Immediatezza, possibilità per il titolare di esercitare direttamente il potere

sulla cosa, senza necessità della cooperazione di terzi;

- Assolutezza, dovere di tutti i consociati di non interferire con il titolare del

diritto nell’esercizio dello stesso;

- Inerenza, opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.

Tuttavia si è osservato che questi tre caratteri tradizionali dei diritti reali

non caratterizzino sempre e solo i diritti reali, immediatezza per esempio

difetterebbe in caso di servitù negative, mentre ricorrerebbe in caso di locazione o

comodato.

Anche se manca una specifica previsione normativa a riguardo,

tradizionalmente si ritiene che i diritti reali siano a numero chiuso, è precluso ai

privati creare diritti reali diversi e ulteriori rispetto a quelli espressamente

previsti dalla legge; ne consegue la stretta tipicità di tali diritti, è preclusa di

regola la possibilità all’autonomia privata di modifica contenuto essenziale

dei singoli diritti reali. Questo per impedire che i privati possano moltiplicare

limiti e vincoli destinati a comprimere poteri del proprietario, con rischio di

rendere inefficiente gestione del bene; e per tutelare i terzi che, volendo acquistare

diritti sul bene, devono necessariamente essere messi in grado di conoscere

esattamente i vincoli che gravano sul bene.

Tra i diritti reali si è soliti distinguere tra la proprietà e i diritti reali che

gravano sui beni di proprietà altrui, che coesistono con il diritto del proprietario. I

diritti reali su cosa altrui poi si distinguono in diritti reali di godimento,

come superficie, enfiteusi, usufrutto, e diritti reali di garanzia.

Collegate a situazioni dei diritti reali solo le obbligazioni propter in rem o obbligazioni

reali, dato che si individua la persona dell’obbligato in base alla titolarità di

un diritto reale su un bene.

Si dubita che all’autonomia privata sia consentito creare obbligazioni reali

atipiche.

Proprietà

-

Ai sensi dell’art 832 il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in

modo pieno ed esclusivo entro però i limiti e con osservanza obblighi stabiliti

dall’ordin. Proprietà che dunque conferisce al proprietario il potere di

godimento del bene, trarre dalla cosa le utilità che la stessa fornisce

decidendo se come e quando farne uso; e il potere di disposizione del bene,

potendo il proprietario decidere se cedere ad altri in tutto o in parte diritti

sulla cosa. Proprietà caratterizzata in linea di principio dalla pienezza,

attribuzione al proprietario di fare ciò che vuole del bene su cui cade proprietà, e

dall’esclusività, diritto attribuito al proprietario di vietare ogni ingerenza di terzi

nell’esercizio del diritto di proprietà. In realtà le caratteristiche della pienezza e

dell’esclusività sono proprie ormai solo dei beni di uso strettamente

personale. Infatti per quanto riguarda altri beni, come quelli utilizzati nell’esercizio

dell’impresa, l’ordin non rimette integralmente al proprietario scelte in ordine al loro

utilizzo.

Proprietario che può godere e disporre della cosa in modo pieno ed

esclusivo, ma sempre entro i limiti e con osservanza obblighi stabiliti

dall’ordinamento.

Dopo serie di artt. 833-838 relativi alla proprietà in generale, a prescindere

dalla natura dell’ogg su cui la proprietà ricade, il codice detta disciplina

delle proprietà differenziandole appunto in base all’oggetto: vi è una

disciplina differenziata per le proprietà di beni di interesse storico artistico,

all’839; disciplina per la proprietà rurale, all’846; per la proprietà edilizia,

all’869; per ogni categoria comunque sono state elaborate disp per

conciliare interesse egoistico del proprietario con interesse degli altri

proprietari e della collettività.

Assoluto e pieno distacco dalla concezione della proprietà liberal ottocentesca con la

Costituzione, infatti, a differenza di quanto disposto dallo statuto albertino, non è più

dichiarata inviolabile, anche se al 42 si dichiara solennemente che la proprietà

privata è riconosciuta e garantita dalla legge (quindi legislatore ordinario non può

escludere in toto la proprietà privata, ma può escludere la sua ammissibilità per

determinate categorie di beni, come si legge al 43 cost. ) , non rientra neanche tra

i principi fondamentali né tra i diritti di libertà, è nel titolo relativo ai

rapporti economici, artt. 42-44 Cost.

Legislatore che è legittimato ad intervenire per delineare, con riferimento a singole

categorie di beni, il contenuto dei poteri, di godimento e/o di disposizione che

competono al proprietario, per garantire l’esercizio del diritto di proprietà realizzi

comunque una funzione sociale, vedi il 44 cost.

Disciplina della proprietà che non si esaurisce più nelle sole disposizioni nazionali che

la regolano, ma si è arricchita con le disposizioni sovranazionali, derivanti per esempio

dalla cedu o dalla carta dei diritti fondamentali dell’ue, che inducono a interrogarsi se

la proprietà, centrale e fondamentale materia di dette carte, non si stia delineando

sempre più come diritto fondamentale.

Proprietà tradizionakmente si ritiene caratterizzata da:

- Elasticità: poteri del proprietario possono essere compressi da coesistenza

sullo stesso bene o di altri diritti reali o di vincoli pubblicistici, solo che i poteri

del proprietario si riespandono in automatico non appena cessano diritti reali

altrui o vincoli pubblicistici.

- Imprescrittibilità: anche se art. 948 riferisce imprescrittibilità non alla

proprietà ma all’azione di rivendicazione è pacificamente accettato il fatto che

la proprietà non si può perdere per il non uso.

- Perpetuità: opinione diffusa che se la proprietà fosse ad tempus sarebbe in

contraddizione col concetto stesso di proprietà.

- Espropriazione e indennizzo

Art. 42 co.3 cost. dispone che la proprietà privata può essere, solo nei casi previsti

dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’ interesse generale. Norma

che tende a trovare un punto di equilibrio tra l'interesse del proprietario alla

conservazione del suo interesse e interesse della collettività ad utilizzarlo ai fini di

pubblico interesse.

La costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata

solo in presenza di: un interesse generale, una revisione legislativa che lo

consenta, ossia di una riserva di legge, o di un indennizzo che compensi dunque il

privato del sacrificio che subisce nell’interesse della collettività.

Ma cosa si intende per espropriazione? si deve ritenere superata la concezione

tradizionale secondo cui si avrebbe espropriazione soltanto nel caso del

trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario

espropriato ad un altro soggetto pubblico o privato. Espropriazione detta

traslativa. Tuttavia la Corte costituzionale ha chiarito fin da subito, stiamo

parlando dunque di oltre mezzo secolo fa, che rientrino all’interno

dell’espropriazione anche quelle limitazioni che, pur non determinando per il

proprietario la perdita del suo diritto di proprietà, sono tali da svuotare di

contenuto il diritto stesso di proprietà, incidendo sul godimento del bene

tanto profondamente da renderlo inutilizzabile in rapporto alla destinazione

inerente alla natura del bene stesso. Tale espropriazione è detta

espropriazione larvata.

La Corte inoltre Distingue fra disposizioni che si riferiscono ad intere

categorie di beni sottoponendo tutti i beni appartenenti ad una categoria ad

un particolare regime di godimento e di disposizione, come è il caso ad

esempio dei beni culturali, il che comporta restrizioni anche molto penetranti ai

poteri di godimento ma non causa espropriazione ma una conformazione del

contenuto del diritto di proprietà sui beni appartenenti a quella della

categoria e non comportano indennizzo; da quest'ultimo tipo di disposizione la

Corte da distingue un secondo tipo che invece riguarda singoli cespiti

restringendo i poteri del proprietario rispetto a quelli riconosciuti ad altri

proprietari di beni della stessa natura, in tale caso rientrano queste

disposizioni rientrano nel concetto di espropriazione e necessitano

l'indennizzo (Può essere ad esempio il caso del proprietario di un terreno limitrofo

l'aeroporto che vede espropriato il proprio terreno per ragioni di sicurezza inerenti i

voli che si effettuano appunto nell’ aeroporto).

Altro problema oltre a quello di definizione di espropriazione è quello relativo ai criteri

cui il legislatore deve attenersi per determinare l'indennizzo da

corrispondere al soggetto che subisce l'esproprio. La Corte costituzionale

dunque ha escluso che l'indennizzo debba necessariamente consistere nell’integrale

risarcimento del sofferto dal proprietario espropriato e dunque non è richiesto che

l'indirizzo sia pari al valore venale del bene, ma la stessa Corte ha allo stesso

tempo escluso che l'indennizzo possa essere stabilito dal legislatore in termini

meramente simbolici e infatti deve rappresentare un serio ristoro del

pregiudizio conseguente all'espropriazione.

Tuttavia è intervenuta in materia la Corte europea dei diritti dell'uomo e ha

stabilito che solo un indennizzo integrale può essere considerato idoneo a

mantenere un giusto equilibrio tra la necessità dell interesse generale della

collettività e la salvaguardia dei diritti fondamentali dell'individuo. E dunque

è terminata la il lungo periodo in cui il legislatore italiano a tutela delle esigenze e di

bilancio degli enti esproprianti aveva quantificato degli indennizzi fortemente

penalizzanti per l'espropriato dal momento che la Corte costituzionale aveva stabilito

che l'indennizzo non doveva essere l'integrale risarcimento del danno.

Per incentivare la cessione volontaria della proprietà del bene dall’

espropriando al beneficiario dell'espropriazione senza la necessità di un

formale atto di esproprio la legge prevede la cessione volontaria a fronte di

un corrispettivo della cessione che sia di regola maggiore rispetto

all'indennizzo.

Dopo l'entrata in vigore della riforma del titolo V della cost. si è aperto un dibattito

se e in quale misura quella dell’espropriazione per pubblico interesse sia una

materia rimessa alla competenza legislativa esclusiva dello Stato, a quella

concorrente tra stato e regioni ovvero a quella residuale delle regioni, ma

questa è una tesi piuttosto meno elitaria

- La proprietà dei beni culturali

Già il disposto dell'articolo 839 del codice postula un regime particolare

domenicale per le cose di proprietà privata immobili che presentano

interesse storico artistico o etnografico. Tale art del codice appunto si

muove sulla stessa lunghezza d'onda dell'articolo 9 della costituzione,

tuttavia è stata introdotta anche una legislazione speciale in materia introdotta

con il D. Lgs 22 gennaio 2004 n. 42, che delinea un particolare regime

proprietario per i beni culturali. Infatti per garantire la protezione e la

conservazione per fini di turno a fruizione in tale decreto impone al privato

proprietario una serie di vincoli: in primis per quanto riguarda il potere di

godimento , infatti è necessario ad esempio l'autorizzazione per l'esecuzione su tali

beni culturali per opere e lavori di qualunque genere; in secundis i limiti concernono

il potere di disposizione, ad esempio deve essere assicurato il diritto di

prelazione dello Stato regione o altri enti pubblici territoriali interessati in

caso di alienazione a titolo oneroso o di conferimento in società. Altresì è

previsto che i beni culturali possono essere espropriati per causa di pubblica

utilità quando l'espropriazione corrisponde ad un interesse a migliorarne

condizione di tutela ai fini della fruizione pubblica.

- La proprietà edilizia

Al proprietario di un'area interessata all’edificazione compete il cosiddetto

ius aedificandi ossia il diritto di costruire. In ogni caso l'attività di costruzione

urbanistica o edilizia dunque trasformazione del territorio può essere svolta solo nel

rispetto delle previsioni degli strumenti urbanistici dei regolamenti edilizi e

della disciplina urbanistico edilizia vigente.

Tradizionalmente gli strumenti urbanistici erano espressione dei

provvedimenti adottati unilateralmente autoritativamente dalla PA. Tuttavia

accanto a tali strumenti di pianificazione attuativa ad iniziativa pubblica la

legge oggi ne conosce altri che fanno ricorso a meccanismi privatistici in

particolare la cosiddetta convenzione di lottizzazione.

Al fine di evitare l'abusivismo edilizio la legge ricorre accanto a strumenti

amministrativi come rimozione o demolizione dell'opera abusiva o sanzione

pecuniaria, anche a strumenti di tipo privatistico, ad esempio: Sanziona con

nullità gli atti Inter vivos che hanno ad oggetto trasferimento o costituzione

di diritti reali su terreni se agli atti stessi non sia allegato il certificato di

destinazione urbanistica rilasciato dall'autorità comunale; inoltre impone a

chi abbia violato le disposizioni che regolamentano l'attività edilizia l'obbligo

di risarcire i danni che terzi ne abbiano eventualmente sofferto.

- La proprietà Fondiaria

Ai sensi del’ art 840 co.1 la proprietà del suolo si estende al sottosuolo con

tutto ciò che vi è contenuto e il proprietario può fare qualsiasi escavazione o

opera che non rechi danno al vicino solo per la parte del sottosuolo

suscettibile di utilizzazione secondo un criterio di normalità, Dunque ad

esempio non si potrà opporre alla escavazione di una galleria che non pregiudichi

l'utilizzo della sua proprietà o al passaggio di aerei sopra la proprietà. Limitazione

all’estensione della proprietà al di sopra o al di sotto il suolo dunque in

senso verticale sia quando viene costituito un diritto di superficie.

In senso orizzontale ciascuna proprietà Fondiaria si estende entro i propri

confini. Il proprietario nell'esercizio del proprio potere di godere del bene in modo

esclusivo parla facoltà di recintare il proprio fondo in qualsiasi momento ai

sensi del 841 e può anche impedirne l'accesso a chiunque.

- I rapporti del vicinato

Per contemperare i contrapposti interessi dei proprietari dei fondi contigui,

disciplinando i rapporto del vicinato, il codice detta serie di disp in materia: atti

emulativi, 833; immissioni, 844; distanze, 873, 878 ss; muri, 874 ss; luci e

vedute, 900 ss; acque, 908 ss.

- Atti emulativi

Al proprietario sono preclusi gli atti di emulazione ossia quegli atti che non

hanno altro scopo che nuocere o arrecare molestie ad altri ai sensi dell’833.

Ma affinchè atto di godimento di un bene sia vietato è necessario che concorrano in

base a quanto stabilito dall’ 833 due presupposti, uno oggettivo, ossia

l'assenza di utilità per chi compie l'atto, e l'altro soggettivo, ossia

l'intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri. Si ritiene che non incorra nel

divieto di atti emulativi un comportamento omissivo da parte del proprietario anche se

finalizzato a nuocere al vicino.

- Immissioni

Il diritto di godere del bene in modo esclusivo riconosciuto al proprietario

dall’832 comporta che il proprietario è legittimato ad opporsi a qualsiasi

attività materiale di terzi che si svolge sul suo fondo le cosiddette

immissioni materiali.

Oltre alle immissioni materiali possono avvenire anche le immissioni cosiddette

immateriali è necessario distinguere: Se immissioni rimangono al di sotto della

soglia della normale tollerabilità, ad esempio immissioni sonore che non superano

il rumore di fondo, in tal caso chi le subisce deve sopportarle non ha diritto né a

farla cessare né a riconoscere un ristoro per il disagio ai sensi dell’844; Sei

immissioni superano la soglia della normale tollerabilità ma sono giustificate

da esigenze di produzione, come emissioni sonore provenienti da impianti

industriali, chi le subisce non ha detto di farle cessare ma può ottenere un

indennizzo per il pregiudizio sofferto, l’immissione sarà dunque consentita se non

sia eliminabile o quanto meno riducibile attraverso accorgimenti tecnici non troppo

onerosi, e se cessazione attività produttiva causerebbe alla collettività danno più

grave del sacrificio inflitto ai proprietari; Se invece le immissioni superano la soglia

della normale tollerabilità senza che siano giustificate da esigenze di

produzione, come ad esempio emissioni sonore provenienti da un appartamento

vicino, chi le subisce ha diritto che si c'è sì la prosecuzione e che gli venga

riconosciuto l'integrale risarcimento del danno sia patrimoniale che non

patrimoniale.

In quest'ultimo caso di immissioni l'azione, che si dice reale, rivolta

all’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e la condanna loro

cessazione deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo da

cui provengono le immissioni mentre invece l'azione risarcitoria, che si dice

personale, va esercitata contro chi ha concretamente provocato il danno di

cui viene richiesta la riparazione.

La definizione di soglia della normale tollerabilità di un'immissione non

coincide con i limiti previsti da leggi e regolamenti a tutela di interessi generali come

la salute e l'ambiente la quiete pubblica, ma va valutata caso per caso dal punto

di vista del fondo c