Diritto privato 2 - diritti reali

Diritti reali

Tradizionalmente si ritiene che i diritti reali siano caratterizzati da:

• Immediatezza, possibilità per il titolare di esercitare direttamente il potere sulla cosa, senza necessità della cooperazione di terzi;
• Assolutezza, dovere di tutti i consociati di non interferire con il titolare del diritto nell’esercizio dello stesso;
• Inerenza, opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.

Tuttavia si è osservato che questi tre caratteri tradizionali dei diritti reali non caratterizzino sempre e solo i diritti reali, immediatezza per esempio difetterebbe in caso di servitù negative, mentre ricorrerebbe in caso di locazione o comodato. Anche se manca una specifica previsione normativa a riguardo, tradizionalmente si ritiene che i diritti reali siano a numero chiuso, è precluso ai privati creare diritti reali diversi e ulteriori rispetto a quelli espressamente previsti dalla legge; ne consegue la stretta tipicità di tali diritti, è preclusa di regola la possibilità all’autonomia privata di modifica contenuto essenziale dei singoli diritti reali. Questo per impedire che i privati possano moltiplicare limiti e vincoli destinati a comprimere poteri del proprietario, con rischio di rendere inefficiente gestione del bene; e per tutelare i terzi che, volendo acquistare diritti sul bene, devono necessariamente essere messi in grado di conoscere esattamente i vincoli che gravano sul bene.

Proprietà e diritti reali su cosa altrui

Tra i diritti reali si è soliti distinguere tra la proprietà e i diritti reali che gravano sui beni di proprietà altrui, che coesistono con il diritto del proprietario. I diritti reali su cosa altrui poi si distinguono in diritti reali di godimento, come superficie, enfiteusi, usufrutto, e diritti reali di garanzia. Collegate a situazioni dei diritti reali solo le obbligazioni propter in rem o obbligazioni reali, dato che si individua la persona dell’obbligato in base alla titolarità di un diritto reale su un bene. Si dubita che all’autonomia privata sia consentito creare obbligazioni reali atipiche.

Proprietà

Ai sensi dell’art 832 il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro però i limiti e con osservanza obblighi stabiliti dall’ordin. Proprietà che dunque conferisce al proprietario il potere di godimento del bene, trarre dalla cosa le utilità che la stessa fornisce decidendo se come e quando farne uso; e il potere di disposizione del bene, potendo il proprietario decidere se cedere ad altri in tutto o in parte diritti sulla cosa. Proprietà caratterizzata in linea di principio dalla pienezza, attribuzione al proprietario di fare ciò che vuole del bene su cui cade proprietà, ed all’esclusività, diritto attribuito al proprietario di vietare ogni ingerenza di terzi nell’esercizio del diritto di proprietà. In realtà le caratteristiche della pienezza e dell’esclusività sono proprie ormai solo dei beni di uso strettamente personale. Infatti per quanto riguarda altri beni, come quelli utilizzati nell’esercizio dell’impresa, l’ordin non rimette integralmente al proprietario scelte in ordine al loro utilizzo. Proprietario che può godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, ma sempre entro i limiti e con osservanza obblighi stabiliti dall’ordinamento.

Dopo serie di artt. 833-838 relativi alla proprietà in generale, a prescindere dalla natura dell’ogg su cui la proprietà ricade, il codice detta disciplina delle proprietà differenziandole appunto in base all’oggetto: vi è una disciplina differenziata per le proprietà di beni di interesse storico artistico, all’839; disciplina per la proprietà rurale, all’846; per la proprietà edilizia, all’869; per ogni categoria comunque sono state elaborate disp per conciliare interesse egoistico del proprietario con interesse degli altri proprietari e della collettività.

Assoluto e pieno distacco dalla concezione della proprietà liberal ottocentesca con la Costituzione, infatti, a differenza di quanto disposto dallo statuto albertino, non è più dichiarata inviolabile, anche se al 42 si dichiara solennemente che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge (quindi legislatore ordinario non può escludere in toto la proprietà privata, ma può escludere la sua ammissibilità per determinate categorie di beni, come si legge al 43 cost.), non rientra neanche tra i principi fondamentali né tra i diritti di libertà, è nel titolo relativo ai rapporti economici, artt. 42-44 Cost. Legislatore che è legittimato ad intervenire per delineare, con riferimento a singole categorie di beni, il contenuto dei poteri, di godimento e/o di disposizione che competono al proprietario, per garantire l’esercizio del diritto di proprietà realizzi comunque una funzione sociale, vedi il 44 cost.

Disciplina della proprietà che non si esaurisce più nelle sole disposizioni nazionali che la regolano, ma si è arricchita con le disposizioni sovranazionali, derivanti per esempio dalla CEDU o dalla Carta dei Diritti Fondamentali dell’UE, che inducono a interrogarsi se la proprietà, centrale e fondamentale materia di dette carte, non si stia delineando sempre più come diritto fondamentale. Proprietà tradizionalmente si ritiene caratterizzata da:

• Elasticità: poteri del proprietario possono essere compressi da coesistenza sullo stesso bene o di altri diritti reali o di vincoli pubblicistici, solo che i poteri del proprietario si riespandono in automatico non appena cessano diritti reali altrui o vincoli pubblicistici.
• Imprescrittibilità: anche se art. 948 riferisce imprescrittibilità non alla proprietà ma all’azione di rivendicazione è pacificamente accettato il fatto che la proprietà non si può perdere per il non uso.
• Perpetuità: opinione diffusa che se la proprietà fosse ad tempus sarebbe in contraddizione col concetto stesso di proprietà.

Espropriazione e indennizzo

Art. 42 co.3 cost. dispone che la proprietà privata può essere, solo nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale. Norma che tende a trovare un punto di equilibrio tra l'interesse del proprietario alla conservazione del suo interesse e interesse della collettività ad utilizzarlo ai fini di pubblico interesse. La costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in presenza di: un interesse generale, una revisione legislativa che lo consenta, ossia di una riserva di legge, o di un indennizzo che compensi dunque il privato del sacrificio che subisce nell’interesse della collettività.

Ma cosa si intende per espropriazione? Si deve ritenere superata la concezione tradizionale secondo cui si avrebbe espropriazione soltanto nel caso del trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario espropriato ad un altro soggetto pubblico o privato. Espropriazione detta traslativa. Tuttavia la Corte costituzionale ha chiarito fin da subito, stiamo parlando dunque di oltre mezzo secolo fa, che rientrino all’interno dell’espropriazione anche quelle limitazioni che, pur non determinando per il proprietario la perdita del suo diritto di proprietà, sono tali da svuotare di contenuto il diritto stesso di proprietà, incidendo sul godimento del bene tanto profondamente da renderlo inutilizzabile in rapporto alla destinazione inerente alla natura del bene stesso. Tale espropriazione è detta espropriazione larvata.

La Corte inoltre distingue fra disposizioni che si riferiscono ad intere categorie di beni sottoponendo tutti i beni appartenenti ad una categoria ad un particolare regime di godimento e di disposizione, come è il caso ad esempio dei beni culturali, il che comporta restrizioni anche molto penetranti ai poteri di godimento ma non causa espropriazione ma una conformazione del contenuto del diritto di proprietà sui beni appartenenti a quella della categoria e non comportano indennizzo; da quest'ultimo tipo di disposizione la Corte distingue un secondo tipo che invece riguarda singoli cespiti restringendo i poteri del proprietario rispetto a quelli riconosciuti ad altri proprietari di beni della stessa natura, in tale caso rientrano queste disposizioni rientrano nel concetto di espropriazione e necessitano l'indennizzo (Può essere ad esempio il caso del proprietario di un terreno limitrofo l'aeroporto che vede espropriato il proprio terreno per ragioni di sicurezza inerenti i voli che si effettuano appunto nell’aeroporto).

Altro problema oltre a quello di definizione di espropriazione è quello relativo ai criteri cui il legislatore deve attenersi per determinare l'indennizzo da corrispondere al soggetto che subisce l'esproprio. La Corte costituzionale dunque ha escluso che l'indennizzo debba necessariamente consistere nell’integrale risarcimento del sofferto dal proprietario espropriato e dunque non è richiesto che l'indirizzo sia pari al valore venale del bene, ma la stessa Corte ha allo stesso tempo escluso che l'indennizzo possa essere stabilito dal legislatore in termini meramente simbolici e infatti deve rappresentare un serio ristoro del pregiudizio conseguente all'espropriazione. Tuttavia è intervenuta in materia la Corte europea dei diritti dell'uomo e ha stabilito che solo un indennizzo integrale può essere considerato idoneo a mantenere un giusto equilibrio tra la necessità dell'interesse generale della collettività e la salvaguardia dei diritti fondamentali dell'individuo. E dunque è terminata il lungo periodo in cui il legislatore italiano a tutela delle esigenze e di bilancio degli enti esproprianti aveva quantificato degli indennizzi fortemente penalizzanti per l'espropriato dal momento che la Corte costituzionale aveva stabilito che l'indennizzo non doveva essere l'integrale risarcimento del danno. Per incentivare la cessione volontaria della proprietà del bene dall’espropriando al beneficiario dell'espropriazione senza la necessità di un formale atto di esproprio la legge prevede la cessione volontaria a fronte di un corrispettivo della cessione che sia di regola maggiore rispetto all'indennizzo.

Dopo l'entrata in vigore della riforma del titolo V della cost. si è aperto un dibattito se e in quale misura quella dell’espropriazione per pubblico interesse sia una materia rimessa alla competenza legislativa esclusiva dello Stato, a quella concorrente tra stato e regioni ovvero a quella residuale delle regioni, ma questa è una tesi piuttosto meno elitaria.

La proprietà dei beni culturali

Già il disposto dell'articolo 839 del codice postula un regime particolare domenicale per le cose di proprietà privata immobili che presentano interesse storico artistico o etnografico. Tale art del codice appunto si muove sulla stessa lunghezza d'onda dell'articolo 9 della costituzione, tuttavia è stata introdotta anche una legislazione speciale in materia introdotta con il D. Lgs 22 gennaio 2004 n. 42, che delinea un particolare regime proprietario per i beni culturali. Infatti per garantire la protezione e la conservazione per fini di turno a fruizione in tale decreto impone al privato proprietario una serie di vincoli: in primis per quanto riguarda il potere di godimento, infatti è necessario ad esempio l'autorizzazione per l'esecuzione su tali beni culturali per opere e lavori di qualunque genere; in secundis i limiti concernono il potere di disposizione, ad esempio deve essere assicurato il diritto di prelazione dello Stato regione o altri enti pubblici territoriali interessati in caso di alienazione a titolo oneroso o di conferimento in società. Altrimenti è previsto che i beni culturali possono essere espropriati per causa di pubblica utilità quando l'espropriazione corrisponde ad un interesse a migliorarne condizione di tutela ai fini della fruizione pubblica.

La proprietà edilizia

Al proprietario di un'area interessata all’edificazione compete il cosiddetto ius aedificandi ossia il diritto di costruire. In ogni caso l'attività di costruzione urbanistica o edilizia dunque trasformazione del territorio può essere svolta solo nel rispetto delle previsioni degli strumenti urbanistici dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico edilizia vigente. Tradizionalmente gli strumenti urbanistici erano espressione dei provvedimenti adottati unilateralmente autoritativamente dalla PA. Tuttavia accanto a tali strumenti di pianificazione attuativa ad iniziativa pubblica la legge oggi ne conosce altri che fanno ricorso a meccanismi privatistici in particolare la cosiddetta convenzione di lottizzazione.

Al fine di evitare l'abusivismo edilizio la legge ricorre accanto a strumenti amministrativi come rimozione o demolizione dell'opera abusiva o sanzione pecuniaria, anche a strumenti di tipo privatistico, ad esempio: Sanziona con nullità gli atti Inter vivos che hanno ad oggetto trasferimento o costituzione di diritti reali su terreni se agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall'autorità comunale; inoltre impone a chi abbia violato le disposizioni che regolamentano l'attività edilizia l'obbligo di risarcire i danni che terzi ne abbiano eventualmente sofferto.

La proprietà fondiaria

Ai sensi del’ art 840 co.1 la proprietà del suolo si estende al sottosuolo con tutto ciò che vi è contenuto e il proprietario può fare qualsiasi escavazione o opera che non rechi danno al vicino solo per la parte del sottosuolo suscettibile di utilizzazione secondo un criterio di normalità. Dunque ad esempio non si potrà opporre alla escavazione di una galleria che non pregiudichi l'utilizzo della sua proprietà o al passaggio di aerei sopra la proprietà. Limitazione all’estensione della proprietà al di sopra o al di sotto il suolo dunque in senso verticale sia quando viene costituito un diritto di superficie.

In senso orizzontale ciascuna proprietà fondiaria si estende entro i propri confini. Il proprietario nell'esercizio del proprio potere di godere del bene in modo esclusivo parla facoltà di recintare il proprio fondo in qualsiasi momento ai sensi del 841 e può anche impedirne l'accesso a chiunque.

I rapporti del vicinato

Per contemperare i contrapposti interessi dei proprietari dei fondi contigui, disciplinando i rapporto del vicinato, il codice detta serie di disp in materia: atti emulativi, 833; immissioni, 844; distanze, 873, 878 ss; muri, 874 ss; luci e vedute, 900 ss; acque, 908 ss.

Atti emulativi

Al proprietario sono preclusi gli atti di emulazione ossia quegli atti che non hanno altro scopo che nuocere o arrecare molestie ad altri ai sensi dell’833. Ma affinché atto di godimento di un bene sia vietato è necessario che concorrano in base a quanto stabilito dall’ 833 due presupposti, uno oggettivo, ossia l'assenza di utilità per chi compie l'atto, e l'altro soggettivo, ossia l'intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri. Si ritiene che non incorra nel divieto di atti emulativi un comportamento omissivo da parte del proprietario anche se finalizzato a nuocere al vicino.

Immissioni

Il diritto di godere del bene in modo esclusivo riconosciuto al proprietario dall’832 comporta che il proprietario è legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che si svolge sul suo fondo le cosiddette immissioni materiali. Oltre alle immissioni materiali possono avvenire anche le immissioni cosiddette immateriali è necessario distinguere:

• Se immissioni rimangono al di sotto della soglia della normale tollerabilità, ad esempio immissioni sonore che non superano il rumore di fondo, in tal caso chi le subisce deve sopportarle non ha diritto né a farle cessare né a riconoscere un ristoro per il disagio ai sensi dell’844;
• Se immissioni superano la soglia della normale tollerabilità ma sono giustificate da esigenze di produzione, come emissioni sonore provenienti da impianti industriali, chi le subisce non ha detto di farle cessare ma può ottenere un indennizzo per il pregiudizio sofferto, l’immissione sarà dunque consentita se non sia eliminabile o quanto meno riducibile attraverso accorgimenti tecnici non troppo onerosi, e se cessazione attività produttiva causerebbe alla collettività danno più grave del sacrificio inflitto ai proprietari;
• Se invece le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità senza che siano giustificate da esigenze di produzione, come ad esempio emissioni sonore provenienti da un appartamento vicino, chi le subisce ha diritto che si c'è la prosecuzione e che gli venga riconosciuto l'integrale risarcimento del danno sia patrimoniale che non patrimoniale.

In quest'ultimo caso di immissioni l'azione, che si dice reale, rivolta all’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e la condanna loro cessazione deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo da cui provengono le immissioni mentre invece l'azione risarcitoria, che si dice personale, va esercitata contro chi ha concretamente provocato il danno di cui viene richiesta la riparazione. La definizione di soglia della normale tollerabilità di un'immissione non coincide con i limiti previsti da leggi e regolamenti a tutela di interessi generali come la salute e l'ambiente la quiete pubblica, ma va valutata caso per caso dal punto di vista del fondo che subisce l’immissione.