Nozioni, Diritto Privato 2

Diritti reali su cosa altrui

Diritti reali di godimento

I diritti reali su cosa altrui sono diritti reali aventi ad oggetto un bene che è di proprietà di un soggetto diverso dal titolare del diritto. I diritti reali su cosa altrui coesistono con il diritto del proprietario e lo limitano per tutta la loro durata. I diritti reali su cosa altrui non integrano un'ipotesi di frazionamento del diritto di proprietà ma di limitazione dello stesso. L'elasticità del diritto di proprietà importa la riespansione di esso una volta estinto il diritto reale su cosa altrui che lo limitava.

I diritti reali su cosa altrui, in ragione della diversa funzione che realizzano, si distinguono in: diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia. I diritti reali di godimento attribuiscono al titolare del diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire. Tale diritto si sovrappone al diritto del proprietario di godere della cosa e lo comprime. Appartengono alla categoria dei diritti reali di godimento: la superficie, l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione e le servitù.

La superficie

La superficie è un diritto reale su cosa altrui che consiste:

• Nel diritto di costruire un'opera sopra un suolo di proprietà altrui. In deroga alla regola dell'accessione, il superficiario acquista la proprietà dell'opera realizzata (c.d. proprietà superficiaria);
• Nel diritto di "mantenere" e alienare la costruzione di sua proprietà separatamente dalla proprietà del suolo che resta al concedente.

La superficie si estingue per effetto di non uso protratto per venti anni. Inoltre, se è stato posto un termine, la superficie si estingue alla scadenza di esso. In tal caso il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione (art. 953 c.c.). L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario e dei contratti di locazione che durano se non per l'anno in corso alla scadenza del termine (art. 954 c.c.).

L'enfiteusi

L'enfiteusi è il diritto reale che conferisce un'ampia facoltà di utilizzazione e di disposizione di un fondo, con l'obbligo di migliorarlo e di pagare un canone al proprietario. L'enfiteuta ha un diritto di utilizzazione a contenuto generale, che comprende la facoltà di trasformazione del fondo. Sui frutti e sulle utilizzazioni del sottosuolo gli competono gli stessi diritti che avrebbe il proprietario del fondo (art. 959 c.c.).

Obblighi dell'enfiteuta sono quello di migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone periodico, che può essere in denaro o in natura. L'obbligo di migliorare il fondo influisce sul termine minimo dell'enfiteusi che può essere inferiore a 20 anni. A differenza di altri diritti reali di godimento, l'enfiteusi può essere anche perpetua. Il diritto del concedente è quello di percepire un canone periodico, il quale non può essere ridotto da parte dell'enfiteuta adducendo l'insolita sterilità del suolo o perdita dei frutti (art. 960, ult. co., c.c.). Il concedente può chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico, cioè il riacquisto della piena proprietà di esso, nei casi di deterioramento del fondo o assenza di miglioramento e mora nel pagamento dei canoni. L'enfiteuta ha il diritto di affrancare il fondo conseguendone la proprietà. L'affrancazione si opera mediante il pagamento di una somma capitalizzata del canone (art. 971 u.c., c.c.).

L'usufrutto

L'usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce al titolare il diritto di godere della cosa e di trarne ogni utilità economica, salvo l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.). Oggetto di usufrutto possono essere beni immobili e beni mobili inconsumabili. Nel caso in cui l'usufrutto abbia ad oggetto beni consumabili, si parla di usufrutto parziale, che si distingue dall'usufrutto in quanto l'usufruttuario diventa proprietario delle cose, salvo l'obbligo di restituire non gli stessi beni ricevuti, ma altrettanti dello stesso genere. La natura dei beni dell'usufrutto parziale esclude che in capo all'usufruttuario incomba l'obbligo di conservarne la destinazione.

La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario (art. 978 (1), c.c.). L'usufrutto costituito a favore della persona giuridica non può durare più di 30 anni (art. 978 (2) c.c.). L'usufrutto si costituisce:

• Per legge (per esempio, l'usufrutto legale dei genitori sui beni del minore: art. 324 c.c.);
• Per volontà dell'uomo (contratto o testamento);
• Per usucapione.

I diritti dell'usufruttuario sono correlati al potere di godimento della cosa. Pertanto all'usufruttuario spetta:

• Il possesso del bene e l'esercizio delle relative azioni possessorie;
• I frutti naturali e civili;
• Il potere di disporre per atto inter vivos del diritto di us.

L'usucapione

La nozione

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti reali di godimento a titolo originario, attraverso il possesso continuato di un bene per il tempo determinato dalla legge.

Gli elementi costitutivi

Gli elementi costitutivi dell'usucapione sono: il possesso, che deve essere pacifico e ininterrotto, e il trascorrere di un determinato periodo di tempo.

L'oggetto

Oggetto dell'usucapione possono essere sia beni mobili che beni immobili.

Natura dell'acquisto

L'acquisto per usucapione ha natura originaria, ossia non dipende da un titolo di trasferimento da un precedente proprietario.

L'usucapione abbreviata

L'usucapione abbreviata si verifica quando i tempi richiesti dalla legge per acquisire la proprietà o un diritto reale sono ridotti, in presenza di particolari condizioni, come la buona fede e un titolo idoneo.

Azioni a tutela del possesso

Nozione

Le azioni a tutela del possesso sono strumenti giuridici che permettono al possessore di un bene di difendersi contro turbative o spossessamenti.

L'azione di reintegrazione

L'azione di reintegrazione è volta a recuperare il possesso di un bene da cui si è stati spossessati violentemente o clandestinamente.

L'azione di manutenzione

L'azione di manutenzione protegge il possesso da turbative non violente né clandestine.

L'azione di nuova opera

L'azione di nuova opera ha lo scopo di impedire la costruzione di opere che possono arrecare danno al possesso di un bene.

La denunzia di danno temuto

Con la denunzia di danno temuto, il possessore può richiedere un provvedimento per prevenire danni imminenti al possesso causati dall'altrui comportamento.

L'acquisto dei beni mobili

La regola ''possesso vale titolo''

La regola del "possesso vale titolo" stabilisce che il possesso di beni mobili, acquistato in buona fede, comporta l'acquisto della proprietà.

I presupposti

Presupposti per l'applicazione della regola sono il possesso continuato e la buona fede dell'acquirente.

L'oggetto dell'acquisizione

Oggetto dell'acquisizione possono essere tutti i beni mobili che non richiedono un titolo formale per il trasferimento della proprietà.

Il conflitto tra più acquirenti

Il conflitto tra più acquirenti per lo stesso bene mobile si risolve a favore di chi ha conseguito per primo il possesso in buona fede.