Diritto finanziario - Appunti

I REDDITI FONDIARI

-i redditi fondiari misurano la ricchezza prodotta dal possesso di beni immobili

(terreni e fabbricati)

→ è la forma di ricchezza più antica, la più visibile ed è facile accertarne il possesso

-per contro tale ricchezza non è sempre di agevole, o ragionevole, misurazione con i

criteri adoperati per le altre categorie:

a)essa presenta 1 caratteristica peculiare:è variabile,ma tendenzialmente e

tradizionalmente in modo ciclico

→ ad es.,sul lungo periodo la maggiore o minore produttività del ciclo agrario tende

ad essere prevedibile

b)specie in passato, mal si presta alla previsione di adempimenti contabili e obblighi

formali esasperati

-da secoli per i redditi fondiari s'utilizza allora il sistema catastale: determinazione

una volta per tutte del reddito medio ordinario ritraibile dall'immobile

→ da non confondere con il valore del bene, che non è reddito, ma sarebbe voce del

patrimonio

-il reddito catastale è

medio perché risulta dalla media della produttività delle annate favorevoli e

• negative

ordinario perché misurato ipotizzando lo svolgimento normale, cioè non

• particolarmente diligente o negligente

-è un sistema che presuppone una massiccia opera di misurazione preliminare, e dà

un risultato stabilito una volta per tutte, uguale per tutti gli anni (la rendita

catastale)

-questo metodo è molto complicato nella fase di preparazione,ma è molto semplice

nella fase di attuazione

→ il catasto è un registro in cui sono elencati tutti i beni immobili, e ad ogni bene è

associata una certa rendita, che è il reddito medio ordinario ritraibile da

quell'immobile

-il contribuente non deve far altro che inserire nei suoi redditi il valore,

predeterminato, della rendita catastale

-il reddito medio e ordinario è, per definizione, un reddito non effettivo, esso non è,

per definizione, il reddito effettivo di quell'anno

-sorge il problema di come tale disciplina si armonizzi con il principio della capacità

contributiva che, per definizione, deve essere effettiva

→ La risposta è che è la capacità contributiva ad essere effettiva, ma essa non

coincide necessariamente con il reddito effettivo

-chi dispone di un bene produttivo, dispone di una ricchezza pari alla sua capacità

produttiva anche se per scelta o negligenza non la sfrutta

→ La capacità produttiva inerente gli immobili è una capacità produttiva potenziale,

ma non per questo effettiva

-ove il bene non sia sfruttato, la ricchezza a disposizione del contribuente non viene

meno

→ ciò presuppone che la misurazione del reddito medio ordinario sia effettuata

ponderatamente e che sia aggiornata regolarmente, ma a queste condizioni una

determinazione catastale è assolutamente conforme al principio della capacità

contributiva

-i redditi fondiari si imputano al periodo d'imposta in relazione alla titolarità del bene

nel periodo d'imposta

→ in caso di contitolarità, il credito sarà imputato tra i titolari in percentuale

corrispondente alla quota di titolarità (due proprietari per quote del 50% ciascuno

divideranno la rendita catastale a metà)

-nel caso in cui sullo stesso immobile esistano diversi diritti reali, il reddito fondiario

appartiene a chi detiene civilisticamente il possesso, quindi, tra nudo proprietario e

usufruttuario, quest'ultimo

-il reddito fondiario è prodotto in Italia quando l'immobile si trova, in Italia, iscritto al

catasto

I redditi dei terreni

-i redditi fondiari sono la ricchezza inerente due fondamentali tipi di beni immobili:

terreni

• fabbricati

•

-terreni e fabbricati devono essere iscritti nel catasto e nel catasto sono iscritti i soli

beni esistenti nel territorio dello Stato

-tra terreni e fabbricati passa una linea di demarcazione che non coincide con le

nozioni comuni

→ dal punto di vista tributario

i terreni sono gli immobili destinati ad uso agricolo

➢ i fabbricati sono gli immobili ad uso non agricolo

➢

-ci sono pertanto edifici tra i terreni(granai,capanni degli attrezzi) e suoli tra i

fabbricati (giardini, cortili..)

-il reddito dei terreni ha due componenti:

1) reddito dominicale: ricchezza che si trae dal possedere il bene,

indipendentemente dal suo sfruttamento

2) reddito agrario: ricchezza che si trae dallo sfruttamento del bene per

l'agricoltura

→ La quota di reddito agrario spetta a chi sfrutta il terreno

->in questo caso, in deroga alla regola generale, il possessore del reddito agrario

può essere anche un soggetto diverso dal titolare del reddito reale: l'affittuario (in

forza del contratto di affitto di fondo rustico)

-i redditi agrario e dominicale possono essere posseduti

dallo stesso soggetto : il proprietario o l'usufruttuario che sfruttano il terreno

• da soggetti diversi: il reddito dominicale dal proprietario o dall'usufruttuario e

• il reddito agrario dall'affittuario, se viene concesso in affitto

-in pratica il reddito dominicale esprime la ricchezza inerente al fatto di possedere

l'immobile in modo statico

→ quella ricchezza che diviene visibile se il terreno è affittato e si riscuote il canone:

la rendita catastale è l'ammontare imponibile e il canone irrilevante

-il reddito agrario è la ricchezza del terreno derivante da un uso dinamico

→ ricchezza che diventa visibile nel caso di vendita dei prodotti del fondo, ad

esempio

→ La relativa rendita catastale è il valore fiscalmente rilevante mentre restano

irrilevanti i proventi effettivi

-il reddito agrario è la ricchezza prodotta dallo svolgimento di un'attività di impresa

agricola

→ il prodotto dell'attività

di coltivazione del terreno

• allevamento di animali sul terreno

• vendita o trasformazione dei prodotti

•

-civilisticamente l'attività che produce reddito agrario è un'impresa, ma dal punto di

vista tributario e fiscale essa non produce reddito d'impresa

→ La differenza è notevole

-La differenza più notevole è che il reddito agrario è reddito medio e ordinario, il

reddito di impresa è determinato sulla base della deduzione dei costi effettivi dai

ricavi effettivi

→l'imprenditore è inoltre tenuto a scritture contabili..

-il problema è allora stabilire entro che limiti l'attività svolta su un terreno agricolo

può considerarsi agraria: ci sono una serie di criteri

-La coltivazione del terreno in quanto tale rientra sempre nel reddito agrario

-per quanto riguarda le altre attività:

attività di vendite trasformazione dei prodotti agricoli:l'art. 32 TUIR afferma

• che si tratta di attività che rientrano nel reddito agrario (quindi imponibili solo

nella misura della rendita catastale), se i prodotti oggetto di vendita e

trasformazione provengono prevalentemente dal fondo

→ devono inoltre essere rispettati alcuni limiti previsti in tabelle stabilite in appositi

decreti ministeriali:in caso di eccedenza si ha reddito d'impresa

allevamento: si rimane nei confini del reddito agrario se i capi allevati non

• superano il limite di quattro volte quelli che si potrebbero nutrire con i

mangimi prodotti dal terreno

Il reddito dei fabbricati, la cedolare secca sui canoni di locazione abitativa

e l'assorbimento delle imposte sui redditi nell'imposta municipale propria

-il reddito dei fabbricati è la sottospecie di credito fondiario corrispondente al

possesso di immobili destinati ad uso non agricolo (immobili iscritti nel catasto

urbano)

-anche qui il reddito è determinato come reddito medio ordinario

-titolare del reddito dei fabbricati è il possessore base ad un diritto reale

(proprietario o usufruttuario)

→ titolare del reddito da fabbricati non è mai l'inquilino titolare di un diritto

personale di godimento

-nel caso in cui il bene,di proprietà di Tizio,sia locato a Caio che lo subloca a

Sempronio, titolare del reddito del fabbricato è T.,mentre il canone di sublocazione

percepito da Caio costituisce reddito diverso

-La tassazione di regola avviene in base alle risultanze del catasto (rendita

catastale), indipendentemente dal fatto che l'immobile sia locato o meno e quale sia

il canone

-vi sono tuttavia delle importanti eccezioni: per la prima casa il proprietario è titolare

del reddito dei fabbricati,e deve dichiarare la rendita catastale,ma un uguale

importo è deducibile dal reddito complessivo

-dato il distacco tra le rendite catastali e i canoni effettivi, negli ultimi decenni assai

variabili, si sono resi necessari dei meccanismi correttivi

→ il più importante è quello per cui, se il bene è concesso in locazione, è imponibile

il canone di locazione effettivo, se più alto della rendita

→ da esso il proprietario può dedurre il 15% a titolo di deduzione forfettaria delle

spese di manutenzione dell'immobile

-tale disciplina è derogabile,a scelta del contribuente per gli immobili abitativi

concessi in locazione per uso abitativo

-in tale ipotesi è stata prevista la facoltà di sostituire al regime ordinario quello della

cedolare secca, ai sensi dell'art.3 d.lgs. 14 marzo 2011,n.23

-a decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad

oggetto immobili ad uso abitativo(e le relative pertinenze)può essere assoggettato

ad un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle

relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di

locazione medesimo

-il tasso delle imposte è pari

al 21% per le locazioni aventi canone annuo libero

• al 19% per i contratti a canone concordato nei comuni con carenza di

• disponibilità abitativa e nei comuni ad alta densità abitativa

-il sistema della cedolare secca rappresenta un'alternativa per il contribuente

locatore, il quale può decidere di esercitare (o non esercitare) l'opzione a seconda

della sua convenienza

-tale innovazione è stata determinata dalla constatazione della presenza di

un'elevata aria di evasione nell'area delle locazioni tra privati

→ in tale area infatti il conduttore non ha la possibilità di dedurre il canone come

costo della produzione (come avviene per un imprenditore o un lavoratore

autonomo) e, quindi, se non dichiarato dal locatore, esso resta facilmente ignoto al

fisco

-il legislatore ha quindi previsto un regime:

a) tributario semplificato,