Diritto civile - situazioni reali di godimento

DIRITTI REALI SU COSA PROPRIA o DIRITTI REALI MAGGIORI o PROPRIETA’

Diritti reali: diritti che come suggerisce il nome hanno per oggetto una cosa (“res”); tra le

caratteristiche:

assolutezza: possono essere fatti valere nei confronti di tutti i consociati sui quali incombe solo un

 generico dovere di astensione;

immediatezza: il titolare realizza il diritto direttamente senza che sia necessaria la collaborazione di altri

 soggetti, come accade nei diritti di credito

tipicità:i diritti reali sono tassativamente quelli previsti dall’ordinamento, a numero chiuso.



Sono disciplinati dal 3° libro del codice civile, detto “della proprietà”: il codice civile si distingue per

una grande proprietà del linguaggio e non solo, ma è sorprendentemente impreciso nella

intitolazione dei libri, tant’è vero che questo libro non tratta solo della proprietà, ma di tutti i diritti

reali. L’imprecisa intitolazione è però non casuale, ma di tipo propagandistico: per evidenziarne

l’importanza rispetto ai diritti reali minori di origine medievale e che pur essendo i più diffusi

(specie enfiteusi), erano visti con minore favore rispetto alla proprietà (espressione delle classi

dominanti), in quanto diritti di coloro che erano quotidianamente sfruttati nei campi e non solo. Un

tempo la ricchezza si identificava nel diritto di proprietà immobiliare, come testimonia anche il

codice Albertino del 1865, il quale si componeva di 3 libri: “Come si acquista”, “Come si esercita”

e “Come si perde la proprietà”. Ciò fa comprendere che la società di allora, o meglio quella fino al

XX secolo, era un società esclusivamente agricola: godevano del diritto al voto ad es. solo coloro

che possedevano una certa proprietà terriera. Poi ad es. si denomina il libro 5° “Del lavoro” per

una concezione dello stato che voleva valorizzare l’impegno della persona; in realtà sarebbe più

opportuno “Dell’impresa”.

La categoria di questi diritti comprende a sua volta i diritti reali su cosa propria (diritto di proprietà)

e diritti reali su cosa altrui (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù). Iniziamo con il

primo e più rilevante, riscontrabile in tante discipline e istituti.

L’introduzione della Cost. ha determinato il passaggio dalla centralità codicistica della proprietà o

dell’avere (con visione produttivistica) alla centralità costituzionale della persona umana o

dell’essere (l’uomo è tutelato per ciò che è e non per ciò che ha; visione personalistica: contro

l’individualismo e la collettivizzazione dei beni); facendo della proprietà non un attributo della

persona (come si diceva nello statuto Albertino) ma uno strumento per la realizzazione della sua

personalità. La Cost. pone infatti la proprietà non tra i principi fondamentali, ma solo nei rapporti

economici: secondo l’art. 42 “La proprietà privata (distinta da quella pubblica) è riconosciuta e

garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di

assicurarne la funzione sociale (la proprietà deve contestualmente soddisfare il interesse del

privato con quello della collettività per evitare qualsiasi ipotesi di conflitto, in quanto se si

generasse, quello a prevalere sarebbe sempre della collettività) e di renderla accessibile a tutti”.

Il codice civile nell’art. 832, afferma che “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in

modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento

giuridico”. Destrutturandone gli elementi, diremo che:

il diritto di godimento (capacità di usare o meno il bene, decidere sulle modalità d’uso, di

- trasformazione e volendo distruzione) e disposizione (indica sia la disposizione negoziale

(compiere atti negoziali, quali la vendita, ecc.) sia quella materiale (tutto ciò che non dà

luogo ad atti negoziali)) in modo pieno ed esclusivo, si attenuano davanti a certi limiti e

obblighi imposti dall’ordinamento.

la pienezza dei poteri indica la capacità del titolare del diritto di proprietà di fare ciò che

- vuole sul bene, mentre la esclusività che solo il titolare può goderne, vietando ogni altra

intromissione sulle sue scelte. Eccezione di questo potere esclusivo e assoluto è fatta per

quei beni da cui dipendono relazioni e rapporti con altri soggetti, in quanto ci sono alcune

limitazioni imposte dall’ordinamento: un conto essere proprietario di un libro, un conto di

una fabbrica con operai.

Caratteristica rilevante dei diritti reali detti maggiori, quali il diritto di proprietà sono:

Assolutezza;

- Immediatezza;

- Tipicità;

- Prescrittibilità solo per usucapione;

- Elasticità, secondo cui se c’è una concorrenza in uno stesso bene giuridico tra diritto reale

- maggiore e minore, la proprietà vede restringersi temporaneamente le facoltà di godimento e

disposizione; limitazioni che saranno in un secondo momento levate quando cessa il diritto/i

minore/i.

Pluralità di statuti proprietari: la proprietà si caratterizza per distinti profili disciplinati dal

- codice civile e leggi speciali che lo integrano, a seconda del regime giuridico (regole) di

godimento e disposizione legato o alle caratteristiche del bene (un conto è trattare della

proprietà di un libro, un conto di una villa) o alla destinazione della funzione dello stesso (un

conto è una abitazione a scopo abitativo, un conto a scopo commerciale): se un vestito si

presentasse come un prodotto finito, i creditori sociali di una industria potrebbero rivalersi

anche sul bene; se però si presentasse come bene ad uso strettamente personale,

rimarrebbe escluso da eventuali rivalse.

Sempre in tema di pluralità degli istituti proprietari, la proprietà fondiaria (840 cc), generalmente è

vista dal codice come illimitata in altezza profondità, nei confini degli interessi del proprietario (non

si può contestare il passaggio di un aereo “sopra” la sua proprietà); il codice distingue però poi tra

3 forme:

Proprietà rurale (o detta terriera o agraria): comprende la proprietà dei terreni agricoli, che

- subisce diverse limitazioni per finalità sociali attinenti alla trasformazione dei terreni per il

miglioramento della produzione, per vincoli idrogeologici e alla minima unità colturale, cioè

delimitazione di un’area minima di coltivazione per evitare una eccessiva frantumazione;

Proprietà edilizia: è prerogativa del comune il potere di stabilire i c.d. vincoli di zonizzazione

- attraverso degli strumenti urbanistici di pianificazione ambientale detti “piani regolatori

generali”, che prevedono l’individuazione nell’area comunale di competenza, di quali zone

destinare la realizzazione di opere quali edili, residenziali, viabilità, ecc. e in genere quali

zone sono edificabili;

Diritti sulle acque.

-

L’ordinamento specie la legislazione speciale, prevede dei limiti legali posti alla proprietà e al suo

titolare, a tutela di interessi pubblici e privati da tutelare:

Principali limiti imposti nell’interesse pubblici, correlati in primo luogo al tema ambientale, sono:

- Espropriazione per legis prevista: provvedimento ablatorio (potere attribuito alla pubblica

amministrazione di sacrificare con un provvedimento un interesse privato per motivi di interesse

pubblico) per cui un soggetto pubblico espropria coattivamente un bene oggetto di proprietà al

fine di destinarlo ad una finalità di interesse generale: ad es. l’espropriazione, di un fondo per

costruirvi un cavalcavia, ecc.; per essere legittimo il provvedimento deve essere corrisposto al

proprietario espropriato un indennizzo per al perdita subita.

- Requisizione di beni mobili o immobili previste per situazioni di particolare urgenza

(solitamente guerre), quali carburante, derrate alimentari, ecc.. La requisizione può essere in uso

o a proprietà ed è sempre con indennizzo.

- Limiti alla proprietà edilizia.

Limiti di interesse privato alla proprietà imposti per salvaguardare i concorrenti diritti tra soggetti

privati :

1. Atti emulativi: sono vietati gli atti del proprietario i quali non abbiano altro scopo che recare

un pregiudizio ad altri (sopraelevare un muro per togliere la visuale al vicino); questo è il

caso di abuso di potere per cui il diritto soggettivo cessa di essere tutelato.

2. Immissioni: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le

esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se

non superano la soglia della normale tollerabilità (salvo quindi casi particolari) …”.

3. Le distanze: “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere

tenute a distanza non minore di 3 m. Nei regolamenti locali può essere stabilita una

distanza maggiore”, es. 6 m nelle zone sismiche. È compreso anche la comunione forzosa

del muro di confine.

4. Luci e vedute: le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci,

quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del

vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte,

obliquamente o lateralmente.

I modi di acquisto della proprietà di un bene, espressi dall’art. 922, sono due:

A titolo originario: l’acquisto comporta la nascita di un diritto pieno (non gravato da altri diritti

reali l'acquisito a titolo originario è più certo rispetto a quello derivativo) e originale e può avvenire

sia mediante atti di autonomia negoziale (es. contratto) sia fatti anche naturali (creazione di frutti

naturali); il diritto può anche non essere originale, purché non derivi da trasferimento, come

nell’usucapione. Le ipotesi di acquisto, sono:

Usucapione;

- Occupazione art. 923: è il materiale impossessamento di una cosa (necessariamente solo

- mobile, dato che gli immobili vacanti/di proprietà di nessuno, spettano allo stato) di proprietà di

nessuno, accompagnato dalla volontà di farla propria“. Le cose mobili si distinguono in cose

abbandonate (sia volontariamente che cose che non sono mai state in proprietà di alcuno) o

gli animali che formano oggetto di caccia o pesca.

Invenzione con la specifica del tesoro, prevista dall’art. 929: ipotesi affine all’occupazione, in

- quanto è l’acquisto della proprietà da parte