Riassunto esame Diritto civile I, prof. Troiano, libro consigliato La proprietà, Bianca

I diritti reali

La nozione di diritto reale

Diritti reali sono i diritti che conferiscono un potere immediato e assoluto su una cosa. I diritti reali si distinguono in diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia secondo che conferiscano poteri di godimento o di garanzia:

• Diritto reale di godimento per eccellenza è la proprietà, a fronte della quale si collocano i diritti reali su cosa altrui (superficie, enfiteusi, usufrutto, abitazione, uso, servitù)
• Il pegno e l’ipoteca: diritti reali di garanzia

Caratteri dei diritti reali

• L’immediatezza, che indica la diretta soggezione della cosa al potere del titolare del diritto reale, nel senso che questi esercita il suo potere senza il tramite di una prestazione altrui.
• L’assolutezza, che indica la tutelabilità del diritto nella vita di relazione, e la conseguente esperibilità di esso nei confronti di chiunque lo contesti o lo pregiudichi o sia destinatario dei suoi effetti.
• L’inerenza, designa l’opponibilità del vincolo a chiunque possieda la cosa o vanti un diritto su di essa.

I diritti reali hanno per oggetto cose materiali e specifiche, e sotto questo aspetto si differenziano rispetto ai diritti su beni immateriali.

Posizioni critiche della dottrina e relative obiezioni

La nozione di diritto reale è stata oggetto di contestazione da parte della dottrina:

• La concezione personalistica della dottrina tedesca obiettava che i poteri giuridici possono concepirsi solo nei confronti di persone e non di cose, per cui l’essenza della realtà sarebbe piuttosto data dall’assolutezza. MA, l’immediatezza va intesa non nel senso che il bene è il termine di un rapporto giuridico col soggetto, ma semplicemente che esso costituisce l’oggetto su cui cade il potere. Inoltre, tale tesi trascura il lato interno dei diritti reali, in quanto il dovere dei terzi di non ingerenza non determina il contenuto dei diritti reali di godimento, ma li presuppone.
• La tesi dell’inerenza della dottrina italiana ha individuato come unico carattere essenziale l’inerenza dei diritti reali del potere del titolare rispetto alla cosa, in quanto vi sarebbero diritti reali privi del carattere dell’immediatezza o privi dell’assolutezza, mentre per converso questi caratteri si riscontrerebbero anche in diritti di credito. MA, i tipici diritti reali presentano costantemente tali caratteri: l’immediatezza ha puntuale riscontro anche nell’ipoteca e nelle servitù negative, anche se assente nella locazione, mentre l’assolutezza è presente pure nel diritto reale acquistato mediante atto non trascritto.
• Altra tesi riduce la categoria dei diritti reali, estromettendo da essa le due figure spurie dell’ipoteca e delle servitù negative, nelle quali non sarebbero riscontrabili l’immediatezza e l’assolutezza, che sono i caratteri propri dei diritti reali. MA, tali caratteri devono ritenersi presenti anche nell’ipoteca e delle servitù negative, in conformità delle indicazioni e della sistematica del codice, che designa il pegno e l’ipoteca come garanzie reali e disciplina la servitù tra i tipici diritti reali.
• Una più drastica riduzione è proposta da quella dottrina che limita la categoria ai soli diritti suscettibili di possesso e di acquisto a titolo originario.

La categoria dei diritti reali sul piano della disciplina giuridica

Ognuna delle varie figure tipiche dei diritti reali riceve una specifica disciplina, ma ciò non impedisce di ricondurle ad una categoria unitaria: per quanto diversi fra di loro, i diritti reali presentano infatti caratteri comuni e sono soggetti all’applicazione di principi comuni, concernenti la forma, la pubblicità, l’acquisto, la competenza processuale territoriale, ecc. Le previsioni dettate dal codice con riferimento ai diritti reali confermano che il diritto reale non è solo una nozione teorica ma anche una denominazione normativa, mediante la quale è indicato l’ambito di applicazione di varie discipline.

L’oggetto dei diritti reali

L’oggetto dei diritti reali si caratterizza per la materialità e per la specificità, caratteri connessi a quello della immediatezza, in quanto il potere immediato presuppone che vi sia una cosa su cui esercitarlo e che questa sia concretamente determinata e attualmente esistente: oggetto dei diritti reali sono le cose materiali specifiche ed attuali. Si coglie in tal modo un’altra differenza rispetto ai diritti di credito, che possono invece avere ad oggetto beni generici e beni futuri.

Tenendo presente che carattere essenziale dell’oggetto dei diritti reali è la specificità, può intendersi come non esista la proprietà del patrimonio (ma delle singole cose che ne fanno parte), e come il contratto di alienazione avente ad oggetto cose generiche o future possa produrre l’effetto reale solo a seguito della individuazione o la venuta ad esistenza del bene.

Evoluzione giuridica dei diritti reali

Il codice ha abbandonato l’idea della centralità della proprietà nella sistematica dei diritti patrimoniali, e significativo al riguardo è il IV libro, dedicato all’obbligazione, materia che il codice del 1865 aveva collocato nell’ambito dei “modi di acquistare e trasmettere la proprietà e gli altri diritti sulle cose” (libro III). Importanti elementi di novità sono dati dall’emergenza dell’impresa quale strumento di concentrazione del potere economico e dalla prospettiva della funzione sociale, solennemente sancita dalla Costituzione.

Il principio del numero chiuso dei diritti reali

Esso indica la tipicità legale necessaria di questi diritti: non è dato ai privati creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge né modificarne il regime. Tale principio non è espressamente sancito dal codice ma si desume dal rilievo che la possibilità di creare figure atipiche è stata prevista solo in tema di contratti, e questo al fine di tutelare la utilizzabilità e commerciabilità dei beni e in quanto altrimenti si andrebbe ad urtare contro il principio di relatività del contratto, che non consente alle parti di incidere negativamente sulla sfera giuridica altrui.

I tipici diritti reali su cosa altrui possono ridurre anche pesantemente la sfera di godimento e disposizione spettante al proprietario, ma essi hanno una durata limitata nel tempo o trovano ragione nella permanente utilità di altri beni. Alcuni hanno di recente sostenuto che tale principio non risponde più alle esigenze della moderna economia: d’altro canto va preso atto che nuove esigenze di rilevante interesse sociale hanno potuto essere soddisfatte attraverso una più ampia interpretazione dell’istituto della servitù, e hanno trovato riconoscimento in regole di diritto effettivo che giustificano la costituzione di vincoli sui beni al di là delle strette ipotesi del codice. Di “nuovi diritti reali” si è parlato con riferimento al diritto di cubatura e alla multiproprietà.

Le obbligazioni reali

Le obbligazioni reali (dette anche ob rem o propter rem) sono le obbligazioni collegate alla proprietà o altro diritto reale su un immobile: questo collegamento identifica nel proprietario dell’immobile o titolare del diritto reale la persona dell’obbligato (es. obbligo dei comproprietari del muro di contribuire alle spese di riparazione e ricostruzione). In quanto le obbligazioni reali sono collegate alla proprietà di un immobile, il debitore può liberarsene per il futuro mediante l’abbandono di esso.

Al di là di particolari previsioni, il codice non conosce una figura generale di obbligazione reale, e dottrina e giurisprudenza si interrogano ancora sulla possibilità per i privati di creare vincoli di tal genere (es. obbligo del compratore di destinare una parte dell’area a giardino): la giurisprudenza, dapprima orientata in senso positivo, si è poi orientata in senso contrario, anche in base al principio del numero chiuso dei diritti reali. Deve tuttavia escludersi che le obbligazioni reali rappresentino figure di diritti reali, in quanto esse sono pur sempre un rapporto personale che attribuisce una pretesa ad un determinato comportamento altrui.

Spesso l’obbligazione reale è però vista come una figura mista, in cui concorrerebbero i caratteri del rapporto personale e del diritto reale. Il carattere della realità si coglierebbe nella “opponibilità” del diritto a tutti i successivi proprietari del fondo: tuttavia, nell’ordinamento la nozione di diritto reale non si identifica in quella di diritto opponibile ai terzi (es. una locazione rimane un contratto ad effetti obbligatoria anche se trascritta).

Peraltro, le obbligazioni reali risultanti dalla legge non sono propriamente “opponibili” ai successivi proprietari: l’opponibilità infatti esprime la prevalenza del titolo contrattuale di acquisto sul titolo vantato dal terzo, mentre le obbligazioni reali si dirigono nei confronti dei successivi proprietari, i quali divengono essi stessi soggetti passivi di quei rapporti. Le obbligazioni reali non possono essere comunque create ad arbitrio dei privati: innanzitutto perché il contratto fa stato tra le parti, e più precisamente perché una tal creazione urta contro il principio di relatività dei contratti, in quanto si tratta di obbligazioni destinate a gravare su terzi estranei al contratto.

In dottrina tuttavia non mancano critiche al sistema di chiusura delle obbligazioni reali anche là dove si tratti di dare rilievo a diritti della personalità, potendo infatti la creazione di obblighi a carico di terzi rispondere ad apprezzabili interessi sociali, prevalenti sul principio di relatività dei contratti (es. esigenze di tutela della vivibilità della casa e dell’ambiente edilizio: a tal fine è stata ammessa la vincolatività a carico dei successivi proprietari degli immobili dei regolamenti di condominio trascritti).

Gli oneri reali

L’onere reale è un vincolo che inerisce ad un immobile obbligando tutti i successivi proprietari al pagamento di prestazioni periodiche: come l’obbligazione reale è anch’essa caratterizzata dall’ambulatorietà del rapporto obbligatorio che s’impone ai successivi proprietari del fondo, ma vi si distingue in quanto esso ha per oggetto somme di denaro o altre cose generiche da prestarsi periodicamente e soprattutto in quanto l’immobile è vincolato al soddisfacimento del diritto di credito. Esso fa sì che l’immobile stesso sia obbligato verso l’avente diritto alla prestazione.

L’onere reale sopravvive nel codice tedesco, che prevede e disciplina l’istituto della Reallast, mentre il codice italiano ignora la categoria dell’onere reale: le ipotesi inquadrabili nella nozione di onere reale si riducono ai contributi consortili (in dottrina è menzionato anche il canone enfiteutico, che sembra però più correttamente qualificabile come obbligazione reale). Al di fuori delle ipotesi previste dalla legge, non è dato ai privati costituire oneri reali, in virtù del principio del numero chiuso dei diritti reali.

L’inclusione degli oneri reali nell’ambito dei diritti reali si giustifica in considerazione del potere che compete al creditore, potere immediato e assoluto sul fondo: in virtù dell’onere reale il creditore ha infatti il potere di soddisfarsi sulla cosa chiunque ne diventi proprietario o vi acquisti diritti reali di godimento o di garanzia (per questo verso, gli oneri si avvicinano all’ipoteca).

Diritto internazionale privato

La recente riforma del 95 del diritto internazionale privato ha mantenuto fermo per i diritti reali (ma anche per la disciplina del loro acquisto e perdita, e dei loro atti di disposizione), il criterio della legge del luogo (lex soli), in base al quale essi sono regolati dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano. È una novità invece l’applicabilità ai beni “in transito” della legge del luogo di destinazione.

La proprietà

La proprietà è il diritto reale che ha per contenuto la facoltà di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico (art 823 c.c.). La facoltà di godimento del proprietario comprende tutte le possibili forme di utilizzazione delle cose. Il proprietario può inoltre disporre a suo arbitrio delle cose in senso giuridico (es. dandole in pegno) e in senso materiale (es. modificandole).

In passato si sottolineava che al proprietario è riservata la massima forma di utilizzazione e di disposizione della cosa, ossia la facoltà di non usarla e la facoltà di distruggerla: ciò vale ancora oggi, ma occorre tener presente che la legge limita tali facoltà al fine di assicurare la funzione sociale della proprietà (art 42 Cost).

Caratteri della proprietà

• Realità. La proprietà è un diritto reale, anzi è il massimo dei diritti reali, il modello perfetto rispetto al quale tutti gli altri diritti si qualificano come limitati. La realità del diritto comporta:
  • L’immediatezza, in quanto si esercita senza la mediazione della prestazione altrui
  • L’assolutezza, in quanto implica l’altrui dovere di non ingerenza
  • L’inerenza, in quanto opponibile nei confronti di chiunque possieda o vanti un acquisto sul bene
  • La materialità e corporeità dell’oggetto
• Pienezza. La pienezza del diritto, ossia la generalità del potere di godimento e disposizione del bene, è ciò che essenzialmente distingue la proprietà dagli altri diritti reali, il cui contenuto è infatti delimitato con riferimento a determinati poteri: la proprietà non conferisce specifiche facoltà ma un potere che comprende la generalità delle forme di godimento e di disposizione della cosa. L’art 832 riconosce infatti al proprietario il diritto di godere e disporre delle sue cose “in modo pieno ed esclusivo”. La pienezza del diritto non è contraddetta dalla presenza di limiti pubblicistici e privatistici poiché questi comprimono la sfera del diritto, che è però determinata pur sempre in via generale. Il proprietario può fare del suo bene tutto ciò che non è vietato.
• Elasticità. Al carattere della pienezza si connette quello della elasticità, intesa come idoneità del diritto a riespandersi automaticamente nel suo normale contenuto a seguito del venir meno dei limiti che lo comprimono (es. a seguito dell’estinzione del diritto di usufrutto la nuda proprietà diventa proprietà piena).
• Esclusività. Significa innanzitutto che il proprietario può escludere altri dal godimento della cosa, o, in più ampi termini, che gli altri non devono invadere la sua sfera di godimento. Un potere di esclusione è ravvisabile anche in capo ai titolari di altri diritti ma limitatamente al particolare fine che essi tutelano, mentre il potere del proprietario non è delimitato in relazione ad un determinato scopo.
• Indipendenza. Il diritto di proprietà non presuppone altri diritti sulla cosa: in ciò si differenzia dagli altri diritti, detti anche “su cosa altrui” in quanto incidono sull’altrui diritto di proprietà, che ne costituisce quindi il presupposto.
• Imprescrittibilità. Carattere che risulta dalla imprescrittibilità dell’azione di rivendicazione (948 c.c.): se il proprietario può rivendicare in ogni tempo le sue cose, ciò vuol dire che il suo diritto di proprietà non si estingue per il mancato esercizio. La facoltà del proprietario di godere e disporre della cosa in modo pieno e assoluto comprende infatti anche il non uso. In dottrina si è giunti ad ammettere la prescrittibilità traendo argomento dalla norma costituzionale che riconosce la funzione sociale della proprietà, ma va osservato che la Costituzione rimette alla legge il compito di fissare i limiti della proprietà, e la legge non impone in genere al proprietario l’obbligo o l’onere di attivarsi per usare le cose in modo proficuo. Sul proprietario possono gravare doveri specifici di intervento, cura o conservazione dei beni, ma l’inosservanza di tali doveri comporta determinate sanzioni senza prospettare la prescrizione del diritto per non uso.
• Perpetuità. Il diritto di proprietà è perpetuo: non ha limiti di tempo e non si estingue per prescrizione. La legge può certamente prevedere ipotesi di proprietà temporanea, in quanto il limite temporale non verrebbe ad esautorare totalmente il contenuto del diritto: ipotesi di proprietà temporanea sono il fedecommesso (consente al testatore di far obbligo all’erede o legatario di conservare e restituire i beni ereditari alla sua morte: fino a quel momento ne è proprietario per sé), la proprietà superficiaria a termine, il legato a termine, e il contratto traslativo della proprietà sottoposto a termine iniziale. Queste particolari ipotesi confermano che la proprietà può astrattamente tollerare un limite di tempo senza che ciò infici la sua essenza.