Riassunto esame Diritto civile I, prof. Troiano, libro consigliato La proprietà, Bianca

IL PRINCIPIO DEL NUMERO CHIUSO DEI DIRITTI REALI

Esso indica la tipicità legale necessaria di questi diritti: non è dato ai privati creare figure

di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge né modificarne il regime.

Tale principio non è espressamente sancito dal codice ma si desume dal rilievo che la

possibilità di creare figure atipiche è stata prevista solo in tema di contratti, e questo al fine

di tutelare la utilizzabilità e commerciabilità dei beni e in quanto altrimenti si andrebbe ad

urtare contro il principio di relatività del contratto, che non consente alle parti di incidere

negativamente sulla sfera giuridica altrui.

I tipici diritti reali su cosa altrui possono ridurre anche pesantemente la sfera di godimento

e disposizione spettante al proprietario, ma essi hanno una durata limitata nel tempo o

trovano ragione nella permanente utilità di altri beni.

Alcuni hanno di recente sostenuto che tale principio non risponde più alle esigenze

d’altro canto va preso atto che nuove esigenze di rilevante

della moderna economia:

interesse sociale hanno potuto essere soddisfatte attraverso una più ampia interpretazione

dell’istituto della servitù, e hanno trovato riconoscimento in regole di diritto effettivo che

giustificano la costituzione di vincoli sui beni al di là delle strette ipotesi del codice.

“nuovi” diritti reali

Di si è parlato con riferimento al diritto di cubatura e alla multiproprietà.

LE OBBLIGAZIONI REALI

Le obbligazioni reali (dette anche ob rem o propter rem) sono le obbligazioni collegate alla

proprietà o altro diritto reale su un immobile: questo collegamento identifica nel

proprietario dell’immobile o titolare del diritto reale la persona dell’obbligato (es. obbligo dei

comproprietari del muro di contribuire alle spese di riparazione e ricostruzione).

In quanto le obbligazioni reali sono collegate alla proprietà di un immobile, il debitore può

liberarsene per il futuro mediante l’abbandono di esso. 2

Al di là di particolari previsioni, il codice non conosce una figura generale di obbligazione

reale, e dottrina e giurisprudenza si interrogano ancora sulla possibilità per i privati di creare

(es. obbligo del compratore di destinare una parte dell’area a giardino):

vincoli di tal genere

la giurisprudenza, dapprima orientata in senso positivo, si è poi orientata in senso contrario,

anche in base al principio del numero chiuso dei diritti reali.

Deve tuttavia escludersi che le obbligazioni reali rappresentino figure di diritti reali, in

quanto esse sono pur sempre un rapporto personale che attribuisce una pretesa ad un

determinato comportamento altrui.

Spesso l’obbligazione reale è però vista come una figura mista, in cui concorrerebbero i

caratteri del rapporto personale e del diritto reale.

Il carattere della realità si coglierebbe nella “opponibilità” del diritto a tutti i successivi

del fondo: tuttavia, nell’ordinamento

proprietari la nozione di diritto reale non si identifica in

quella di diritto opponibile ai terzi (es. una locazione rimane un contratto ad effetti

obbligatoria anche se trascritta). dalla legge non sono propriamente “opponibili”

Peraltro, le obbligazioni reali risultanti ai

successivi proprietari: l’opponibilità infatti esprime la prevalenza del titolo contrattuale di

acquisto sul titolo vantato dal terzo, mentre le obbligazioni reali si dirigono nei confronti dei

successivi proprietari, i quali divengono essi stessi soggetti passivi di quei rapporti.

Le obbligazioni reali non possono essere comunque create ad arbitrio dei privati:

innanzitutto perché il contratto fa stato tra le parti, e più precisamente perché una tal

creazione urta contro il principio di relatività dei contratti, in quanto si tratta di obbligazioni

destinate a gravare su terzi estranei al contratto.

In dottrina tuttavia non mancano critiche al sistema di chiusura delle obbligazioni reali

anche là dove si tratti di dare rilievo a diritti della personalità, potendo infatti la creazione

di obblighi a carico di terzi rispondere ad apprezzabili interessi sociali, prevalenti sul

principio di relatività dei contratti (es. esigenze di tutela della vivibilità della casa e

dell’ambiente edilizio: a tal fine è stata ammessa la vincolatività a carico dei successivi

proprietari degli immobili dei regolamenti di condominio trascritti).

GLI ONERI REALI

L’onere reale è un vincolo che inerisce ad un immobile obbligando tutti i successivi

come l’obbligazione reale è

proprietari al pagamento di prestazioni periodiche:

anch’essa caratterizzata dall’ambulatorietà del rapporto obbligatorio che s’impone ai

successivi proprietari del fondo, ma vi si distingue in quanto esso ha per oggetto somme di

l’immobile

denaro o altre cose generiche da prestarsi periodicamente e soprattutto in quanto

è vincolato al soddisfacimento del diritto di credito.

Esso fa sì che l’immobile stesso sia obbligato verso l’avente diritto alla prestazione.

L’onere reale sopravvive nel codice tedesco, che prevede e disciplina l’istituto della Reallast,

il codice italiano ignora la categoria dell’onere reale:

mentre le ipotesi inquadrabili nella

nozione di onere reale si riducono ai contributi consortili (in dottrina è menzionato anche il

canone enfiteutico, che sembra però più correttamente qualificabile come obbligazione reale).

Al di fuori delle ipotesi previste dalla legge, non è dato ai privati costituire oneri reali, in

virtù del principio del numero chiuso dei diritti reali.

L’inclusione degli oneri reali nell’ambito dei diritti reali si giustifica in considerazione del

in virtù dell’onere

potere che compete al creditore, potere immediato e assoluto sul fondo:

reale il creditore ha infatti il potere di soddisfarsi sulla cosa chiunque ne diventi proprietario o

vi acquisti diritti reali di godimento o di garanzia (per questo verso, gli oneri si avvicinano

all’ipoteca).

DIRITTO INTERNAZIONALE PRIVATO

La recente riforma del 95 del diritto internazionale privato ha mantenuto fermo per i diritti

reali (ma anche per la disciplina del loro acquisto e perdita, e dei loro atti di disposizione), il

criterio della legge del luogo (lex soli), in base al quale essi sono regolati dalla legge dello

Stato in cui i beni si trovano.

È una novità invece l’applicabilità ai beni “in transito” la legge del luogo di destinazione.

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2. LA PROPRIETÀ

La proprietà è il diritto reale che ha per contenuto la facoltà di godere e disporre delle

entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi

cose in modo pieno ed esclusivo, stabiliti

dall’ordinamento giuridico (art 823 c.c.).

La facoltà di godimento del proprietario comprende tutte le possibili forme di utilizzazione

delle cose. Il proprietario può inoltre disporre a suo arbitrio delle cose in senso giuridico (es.

dandole in pegno) e in senso materiale (es. modificandole).

In passato si sottolineava che al proprietario è riservata la massima forma di

utilizzazione e di disposizione della cosa, ossia la facoltà di non usarla e la facoltà di

distruggerla: ciò vale ancora oggi, ma occorre tener presente che la legge limita tali facoltà

al fine di assicurare la funzione sociale della proprietà (art 42 Cost).

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CARATTERI DELLA PROPRIETÀ Sono:

REALITÀ. La proprietà è un diritto reale, anzi è il massimo dei diritti reali, il modello perfetto

rispetto al quale tutti gli altri diritti si qualificano come limitati. La realità del diritto comporta:

 L’immediatezza, in quanto si esercita senza la mediazione della prestazione altrui

 L’assolutezza, in quanto implica l’altrui dovere di non ingerenza

 L’inerenza, in quanto opponibile nei confronti di chiunque possieda o vanti un acquisto sul bene

 La materialità e corporeità dell’oggetto.

PIENEZZA. La pienezza del diritto, ossia la generalità del potere di godimento e

disposizione del bene, è ciò che essenzialmente distingue la proprietà dagli altri diritti reali,

il cui contenuto è infatti delimitato con riferimento a determinati poteri: la proprietà non

conferisce specifiche facoltà ma un potere che comprende la generalità delle forme di

godimento e di disposizione della cosa.

L’art e disporre delle sue cose “in

832 riconosce infatti al proprietario il diritto di godere

modo pieno ed esclusivo”.

La pienezza del diritto non è contraddetta dalla presenza di limiti pubblicistici e privatistici poiché

questi comprimono la sfera del diritto, che è però determinata pur sempre in via generale.

 Il proprietario può fare del suo bene tutto ciò che non è vietato.

ELASTICITÀ. Al carattere della pienezza si connette quello della elasticità, intesa come

idoneità del diritto a riespandersi automaticamente nel suo normale contenuto a seguito

(es. a seguito dell’estinzione del diritto di

del venir meno dei limiti che lo comprimevano

usufrutto la nuda proprietà diventa proprietà piena).

ESCLUSIVITÀ. Significa innanzitutto che il proprietario può escludere altri dal godimento

della cosa, o, in più ampi termini, che gli altri non devono invadere la sua sfera di godimento.

Un potere di esclusione è ravvisabile anche in capo ai titolari di altri diritti ma limitatamente

al particolare fine che essi tutelano, mentre il potere del proprietario non è delimitato in

relazione ad un determinato scopo.

INDIPENDENZA. Il diritto di proprietà non presuppone altri diritti sulla cosa: in ciò si

detti anche “su cosa altrui” in quanto incidono sull’altrui diritto di

differenzia dagli altri diritti,

proprietà, che ne costituisce quindi il presupposto.

risulta dalla imprescrittibilità dell’azione di

IMPRESCRITTIBILITÀ. Carattere che

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rivendicazione (948 ): se il proprietario può rivendicare in ogni tempo le sue cose, ciò vuol

dire che il suo diritto di proprietà non si estingue per il mancato esercizio.

La facoltà del proprietario di godere e disporre della cosa in modo pieno e assoluto

comprende infatti anche il non uso.

In dottrina si è giunti ad ammettere la prescrittibilità traendo argomento dalla norma

costituzionale che riconosce la funzione sociale della proprietà, ma va osservato che la

Costituzione rimette alla legge il compito di fissare i limiti della proprietà, e la legge no