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3) I MURI

NORME DI VICINATO RIGUARDANTI I MURI: DISTANZE

Per quanto attiene alle distanze, i muri che fanno parte di edifici sono soggetti alle norme

sulle distanze delle costruzioni, mentre i muri di cinta e gli altri muri isolati no, salvo che

abbiano un’altezza superiore ai 3 metri (es. il proprietario può erigere il muro di cinta sul

confine anche se il vicino ha costruito a distanza dal confine inferiore ai 3 metri).

COMUNIONE FORZOSA DEI MURI

I muri di cinta e i muri facenti parte di edifici privati possono essere oggetto di comunione

forzosa: il proprietario del fondo limitrofo può chiedere la comunione del muro eretto

per tutta l’altezza o per una sua parte, ma comunque per un’estensione

sul confine non

inferiore a quella del proprio fondo.

la richiesta attiva l’obbligo legale del proprietario del muro

Per la PREVALENTE DOTTRINA

di cedere la quota di comproprietà al richiedente, acquisto che potrà ottenersi altrimenti

mediante una sentenza sostitutiva del contratto non concluso: il diritto alla comunione del

muro sarebbe dunque il diritto potestativo di obbligare il proprietario vicino a rendere

comune il muro o di ottenerne la comunione in via giudiziale.

determina direttamente l’effetto acquisitivo

Secondo la richiesta della

ALTRA DOTTRINA

comproprietà del muro mediante una dichiarazione unilaterale di volontà: tale tesi non pare

però compatibile col testo normativo che prevede una atto di richiesta.

Il proprietario del fondo che esercita il diritto alla comunione deve provvedere al pagamento

della metà del valore del muro e del suolo su cui questo insiste: questo pagamento non è

un obbligo ma un onere, cioè un presupposto legalmente necessario ai fini della comunione.

della comunione può essere condizionata al pagamento dell’indennità

La sentenza costitutiva

nella misura determinata dal giudice.

 Il diritto alla comunione forzosa del muro si specifica come diritto potestativo con onere.

La comunione forzosa è prevista anche quando il muro si trovi a distanza minore della

metà di quella minima: in tal caso il secondo costruttore può chiedere la comunione del

muro solo al fine di fabbricare in appoggio al muro stesso, e avrà gli stessi oneri di

pagamento della metà del valore del muro, del relativo suolo e del suolo occupato con la

propria costruzione, di preventivo interpello del vicino e di tempestiva costruzione in

appoggio al muro reso comune.

Il vicino ha la facoltà di paralizzare la domanda di comunione procedendo alla

estensione del muro al confine o alla sua demolizione.

PRESUNZIONE DI PROPRIETÀ DEL MURO DIVISORIO

muro che “serve di divisione tra edifici”.

Il codice definisce divisorio il

Il muro divisorio si presume comune fino al punto più alto di unione dei due edifici: se

uno dei due è di altezza maggiore, la parte superiore del muro si presume appartenere al

proprietario dell’edificio più elevato.

La presunzione legale comporta che la proprietà comune del muro non ha bisogno di

essere provata, ed è opponibile a tutti i terzi, mentre chi si assume di esserne

proprietario esclusivo ha l’onere di provare il suo titolo di acquisto.

La presunzione di comunione opera anche per i muri divisori di cortili, giardini, ori e campi.

Se però si tratta di muri con spiovente o vi siano sporti e vani, si presume che essi

appartengano in via esclusiva al proprietario del fondo verso il quale lo spiovente volge o

sul quale sporti e vani si mostrano, in quanto tali opere attestano che il muro è stato eretto a

vantaggio esclusivo di chi le ha eseguite.

Analoghi segni (es. sculture) possono avere lo stesso significato e assumere eguale valore

presuntivo. 15

MANUTENZIONE DEL MURO COMUNE

La manutenzione e ricostruzione necessarie del muro comune sono a carico dei proprietari

secondo la regola della comunione, cioè in misura proporzionale alla quota di comproprietà.

Chi però abbia dato causa alla spesa è tenuto per l’intero.

Ciascun comproprietario può fare effettuare le riparazioni e ricostruzioni necessarie

da parte dell’altro o degli altri comproprietari.

quando vi sia trascuratezza

Il comproprietario è esonerato dalle spese se rinunzia alla comunione del muro: egli

però non può rinunziare alla quota del muro di sostegno del suo edificio, perché rimane

a meno che non abbatta l’edificio

necessariamente nella sua sfera di utilizzazione, sostenuto

dal muro, dovendo però eseguire tutte le riparazioni ed opere necessarie ad evitare che la

demolizione arrechi danni al vicino.

L’obbligo di contribuzione alle spese necessarie è generalmente qualificato come un

obbligo reale o propter rem, in quanto grava su chiunque sia comproprietario del muro: ciò

non incide comunque sulla disciplina dell’obbligazione, pertanto la rinunzia alla comunione

non comporta la liberazione del debitore dalle obbligazioni già maturate a suo carico.

Nell’ipotesi di muri divisori posti in fondi a dislivello negli abitati, le spese sono a carico

esclusivo del proprietario del fondo superiore per la parte di muro che va dalle fondamenta

fino al livello del proprio suolo, sono a carico di entrambi i proprietari per la restante parte.

USO DEL MURO COMUNE

Il proprietario può usare del muro secondo la regola della comunione, cioè senza alterare

la sua destinazione e senza impedire l’eguale uso da parte degli altri comproprietari.

Il comproprietario ha dunque:

 La facoltà di appoggiarvi la propria costruzione, di immettervi travi, di attraversarlo con

chiavi e catene di rinforzo, ma non di eseguire incavi ed altre opere che mettano in

pericolo la stabilità del muro o che lo danneggino

 La facoltà di innalzare il muro comune: la parte sopraelevata di muro è di proprietà

esclusiva di chi lo ha innalzato, ma il vicino può avvalersi del potere di renderlo comune

pagando un’indennità nella misura della metà del suo valore.

Tutti i danni prodotti dalla sopraelevazione devono essere indennizzati.

 Il potere di fare insistere sul suolo del vicino la porzione di maggior spessore del muro,

quando ragioni tecniche impediscano di costruirlo sul proprio suolo: al vicino è allora

dovuto un indennizzo pari alla metà del valore del suolo occupato dalla parte eccedente

del muro (il suolo occupato diventa quindi comune: ipotesi da inquadrare nella figura

dell’accessione invertita).

COSTRUZIONE DEL MURO DI CINTA

Nelle aree abitate il proprietario può costruire muri di cinta per separare la casa, i cortili

e i giardini rispetto alla proprietà confinante e pretendere dal vicino la contribuzione per

metà della spesa: questi può esimersi da tale obbligo cedendo la metà del suolo su cui il

dev’essere eretto

muro mediante atto unilaterali, qualificabile come abbandono liberatorio.

che l’ha costruito.

In tal caso il muro è di proprietà di colui

Nell’ipotesi di fondi a dislivello negli abitati, il muro di cinta dovrà essere costruito per metà

sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore. 16

4) OPERE PERICOLOSE O NOCIVE

DISTANZE delle opere pericolose o nocive

Per le cisterne, i pozzi, le fosse di latrina e di concime, ci sia o meno un muro divisorio,

tubi d’acqua e di gas

la distanza minima dal confine è di 2 metri, mentre per i è di 1 metro.

I regolamenti locali possono stabilire diverse distanze, e si ritiene che la norma possa essere

derogata dagli stessi proprietari confinanti: tale possibilità viene meno però quando tali opere

possono minacciare l’incolumità o la salute delle persone, in quanto in questo caso la minaccia

non tocca solamente la persona del proprietario ma tutti coloro che stanno o transitano sul fondo.

Per forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, depositi di materie umide o

esplodenti o comunque nocive, impianti di macchinari potenzialmente pericolosi, non è

fissata una data misura, ma è prescritta l’osservanza della distanza che di volta in volta risulti

sufficiente a salvaguardare i fondi vicini, ferme sempre le disposizioni dei regolamenti locali.

la distanza dal confine dev’essere

Per i canali e i fossi non inferiore a quella della loro

profondità, in quanto qui il pericolo è rappresentato dalle frane che tali opere possono

causare a danno dei fondi vicini.

RIMEDI CONTRO LA VIOLAZIONE DELLE NORME SULLE DISTANZE

La violazione delle distanze minime di opere nocive o pericolose legittima la domanda di

risarcimento del danno e della rimessione in pristino, quali rimedi tipici a tutela della proprietà.

Esperibili sono poi le azioni possessorie di manutenzione, di nuova opera e di danno temuto.

PRESUNZIONE DI COMPROPRIETÀ DEI FOSSI

I fossi che si trovano tra due fondi si presumono di proprietà comune: se però servono

scolo delle acque di un proprietario, si presumono appartenere a quest’ultimo.

allo

Similmente, essi si presumono appartenere al proprietario del fondo sul quale è stata gettata

la terra di scavo o sul quale per un triennio sono stati deposti gli spurghi.

5) LE PIANTE

DISTANZE delle piante

Con riguardo alle piante sono i regolamenti e gli usi locali che ne stabiliscono le distanze

minime dai confini. In mancanza, devono essere osservate le distanze fissate dal codice,

che indica distanze diverse in relazione ai diversi tipi di piante:

 

3 metri per gli alberi di alto fusto ½ metro o più per viti, arbusti e siepi

 

1 metro per gli alberi di non alto fusto ½ metro per piante da frutto

Non sono prescritte distanze minime in presenza di un muro divisorio, se le piante non

ne superano l’altezza.

Il vicino ha il diritto di mantenere le piante a distanza minore, ma in questo caso il

rimpiazzo delle piante morte o tagliate va fatto con l’osservanza delle distanze legali, salvo

che si tratti di alberi facenti parti di filari sul confine.

RIMEDI CONTRO LA VIOLAZIONE DELLE NORME SULLE DISTANZE

La violazione delle norme sulle distanze può dar luogo al rimedio della rimessione in

mediante l’estirpazione delle piante,

pristino se non vietata dai regolamenti o usi locali.

RAMI E RADICI

Il proprietario ha diritto di pretendere in ogni tempo il taglio dei rami che si

protendono sul suo fondo e di tagliare egli stesso le radici che vi si addentrano, per il

principio dell’accessione che attribuisce al proprietario del fondo la proprietà delle radici in

questo incorporate, salvo che diversamente stabiliscano i regolamenti e gli usi locali.

A seguito dell’intimazione del proprietario leso, il dell’obbligo del taglio

mancato adempimento

dei rami può dar luogo al rimedio processuale dell’esecuzione coattiva in forma specifica.

I frutti naturalmente caduti dai rami protesi sul fondo del vicino appartengono a

quest’ultimo, salvo che gli usi locali dispongano diversamente.

PRESUNZIONE DI COMPROPRIETÀ DI SIEPI E DI ALBERI

Le siepi poste tra i due fondi si presumono comuni, salvo che vi sia termine di confine o

altra prova contraria (es. uno dei due fonti è recinto).

Gli alberi sporgenti dalla siepe comune “sono comuni” e quindi vanno tagliati con il consenso

quelli posti sul confine “si presumono comuni”,

di entrambi; salvo titolo o prova contraria.

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6) LUCI E VEDUTE

Le aperture sul fondo del vicino si distinguono in luci e vedute, a seconda che diano o

meno la possibilità di guardare e affacciarsi sul fondo del vicino.

LE LUCI

fanno passare la luce e l’aria ma

Le luci non consentono di affacciarsi. Si distinguono in:

quando hanno un’inferriata

o Regolari, idonea a garantire la sicurezza del vicino, una grata

2

metallica con maglie non più grandi di 3 cm e stanno ad una certa altezza minima dal

suolo del luogo in cui sono ubicate e dal suolo del fondo vicino.

o Irregolari, se prive di tutti o alcuni questi requisiti.

Il proprietario esclusivo del muro può liberamente aprire luci regolari che danno sul

quando il muro è comune occorre l’accordo

fondo vicino: dei comproprietari.

Se le luci non sono regolari, il vicino può pretendere la loro regolarizzazione, ma non il

loro accecamento: le luci comunque non gli impediscono di costruire in aderenza o in

appoggio al muro, pervenendo in tal modo al risultato della loro chiusura.

L’apertura di luci sul fondo del vicino può costituire oggetto di un diritto personale o di un

diritto di servitù: in tal caso le luci possono non avere i requisiti di legge e sono comunque

oscurabili da parte del proprietario del fondo vicino.

LE VEDUTE

Vedute o prospetti sono in ampio senso le finestre o le opere stabili che consentono di

affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o di lato.

Al riguardo il codice distingue tra vedute dirette e vedute oblique o laterali:

 In base alla posizione di chi esercita la veduta:

o Sono dirette le vedute che offrono una visione frontale del fondo vicino

o Sono oblique o laterali quelle che offrono una visione laterale del fondo, cioè che

consentono di guardarlo solo girando il capo o gli occhi

 In base alla posizione del fondo vicino:

o Sono dirette quelle poste su un muro parallelo al confine del fondo vicino

o Sono oblique quelle poste su un muro che forma, col confine, un angolo acuto o convesso.

o Sono laterali quelle poste su un muro che forma, col confine, un angolo piatto.

vedute “appiombo”,

La giurisprudenza conosce pure le che consentono di guardare il

fondo sottostante dai piani superiori di un edificio.

Quanto alle :

DISTANZE

 Non possono essere aperte finestre con veduta diretta a meno di 1,5 m dal confine o

dalla linea esteriore dell’opera stabile che consenta normalmente l’affaccio e la veduta sul

fondo altrui (balconi, terrazze, ecc).

 Non possono essere aperte finestre con veduta obliqua o laterale sul fondo altrui a

finestra o dell’opera.

meno di 75 cm dal più vicino punto della

Le distanze minime riguardano finestre ed opere destinate in modo normale e permanente

all’esercizio della veduta: opere prive di un parapetto che consenta l’affaccio

tali non sono le

sul fondo altrui e i manufatti aventi esclusivamente funzione divisoria (es. ringhiera).

Le vedute possono essere oggetto di un diritto personale o di un diritto reale di servitù:

la servitù può costituirsi anche per usucapione.

Il diritto di servitù di veduta diretta, che comprende quello di veduta e obliqua o laterale

se il fondo vicino è situato di fronte e anche lateralmente o obliquamente, limita la facoltà di

edificare del proprietario confinante, il quale deve rispettare la distanza di almeno 3 metri.

Pur in assenza di una servitù, il proprietario che apre vedute a distanza regolare dal fondo

del vicino ha diritto di mantenerle impregiudicate.

Il proprietario del fondo danno del quale sono aperte vedute abusive può chiedere la

rimessione in pristino dei luoghi esercitando le azioni negatoria o di manutenzione, salvo

sempre il diritto di risarcimento del danno.

La veduta abusiva può essere coattivamente rimossa o modificata quanto basti a rispristinare il

normale esercizio del diritto leso: essa è suscettibile di eliminazione coattiva mediante la

chiusura della finestra o la demolizione dell’opera da cui si esercita la veduta, da evitarsi se

possibile l’adozione di accorgimenti idonei a salvaguardare il diritto di proprietà del fondo vicino.

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4. IL CONDOMINIO

È la comunione degli edifici composti da più unità abitative in proprietà esclusiva.

Nell’edificio in condominio coesistono le unità abitative in proprietà esclusiva dei singoli

condòmini e le parti comuni ad esse strutturalmente e funzionalmente connesse.

Il condominio rientra nella nozione di comunione, ed è regolato dalle sue norme, ma per la

particolarità del suo oggetto esso si qualifica come una comunione speciale, cui si

applicano norme apposite, che integrano o derogano alle norme della comunione ordinaria.

La disciplina legale del condominio si caratterizza particolarmente rispetto a quella della

comunione ordinaria per l’obbligatorietà del regolamento nei grandi condomini, la particolare

indicazione della costituzione, funzionamento e attribuzioni dell’assemblea e la previsione

dell’amministratore quale organo necessario nei condomini con più di 4 condomini.

LE PARTI COMUNI

Le parti comuni dell’edificio sono distinte in TRE GRUPPI:

 elementi essenziali dell’edificio:

Nel 1° rientrano gli suolo, fondazioni, muri maestri,

tetti, lastrici solari, scale, portoni, vestiboli, portici e cortili.

 Nel 2° rientrano i locali adibiti a servizi comuni: alloggio del portiere, lavanderia, vani in

cui sono locati l’impianto centrale di riscaldamento, stenditoi, ecc.

 pertinenze che servono all’uso e al godimento comune:

Nel 3° rientrano le ascensori,

impianti di riscaldamento, ecc.

oggetto di proprietà comune se dall’atto costitutivo del condominio

Le parti comuni sono l’acquisto di un appartamento in

non risulta il contrario (presunzione legale semplice):

condominio comprende dunque anche al quota di comproprietà di tali parti senza che occorra

al riguardo un’apposita menzione, sicché, per evitare il loro trasferimento, occorre che il titolo

dell’alienazione.

la escluda espressamente dall’oggetto

Tra le cose comuni non sono comprese le aree di parcheggio, le quali sono pertinenze

necessarie che spettano in proprietà esclusiva o in uso perpetuo ai singoli condomini.

IL REGOLAMENTO condomini è obbligatoria l’adozione del regolamento:

Nei condomini con più di 10 in

mancanza esso può essere adottato in via giudiziale su iniziativa di ciascun condomino.

approvato dall’assemblea

Il regolamento è ma può anche avere fonte nel consenso

prestato contrattualmente da tutti i condomini (regolamento contrattuale): tuttavia, il

regolamento adottato mediante adesione contrattuale dei singoli condomini ha l’efficacia

del suo potere regolamentare.

vincolante del contratto, ma non priva l’assemblea

disciplina la gestione, l’uso delle parti comuni e i rapporti condominiali.

Il regolamento

Esso non può derogare alle norme di legge sul condominio aventi carattere imperativo

(es. quelle che sanciscono l’indivisibilità delle cose comuni o prevedono i poteri

rappresentativi dell’amministratore).

Non può poi menomare i diritti dei singoli condomini, incidendo negativamente sulle loro

proprietà esclusive: limitazioni a carico delle proprietà esclusive possono essere costituite

in quanto ne limitano l’uso a

solo mediante il contratto, e hanno la natura di servitù,

vantaggio delle altre unità condominiali (la giurisprudenza parla di servitù reciproche).

Gli atti contenenti tali limitazioni sono soggetti a trascrizione nei registri immobiliare e

inopponibili agli acquirenti che abbiano trascritto preventivamente il loro titolo.

Può invece sancire obblighi di buon vicinato condominiale: si tratta generalmente di

obblighi negativi (es. non fare rumore in certe ore), ma è ammessa la previsione anche obblighi

purché funzionali all’uso e alla sicurezza delle cose comuni (es. chiudere il portone).

positivi,

Le obbligazioni sancire dal regolamento vincolano tutti i proprietari, i loro aventi causa e tutti

coloro che fruiscono delle unità immobiliari: si tratta quindi di obbligazioni reali.

che esulano anche dall’ambito

Il regolamento non può sancire pene private,

dell’autonomia contrattuale, né indennità di mora in caso di ritardo nel pagamento delle

spese di amministrazione, che, in quanto clausola penale, può avere fonte solo in un

regolamento contrattuale. 19

DETERMINAZIONE DELLE QUOTE E CONCORSO NEI VANTAGGI E PESI

In tema di condominio vale il principio di determinazione delle quote in proporzione al

valore delle proprietà esclusive: i valori proporzionali delle proprietà esclusive devono

essere “precisati” dal regolamento mediante una tabella che esprima tali valori in millesimi,

la c.d. tabella millesimale, un atto di valutazione la cui revisione può essere chiesta in caso

di errore o di notevole mutamento dello stato dei luoghi.

Oltre ad essere misura dell’appartenenza delle parti comuni, la quota è misura della

partecipazione dei condòmini ai vantaggi e pesi del condominio.

IL DIRITTO DEI CONDOMINI SULLE PARTI COMUNI

I condòmini hanno la facoltà di godimento delle parti comuni: tale facoltà, rientrando nel

diritto di comunione, può essere esercitata liberamente purché non alteri la destinazione

delle cose e non ne impedisca il pari godimento da parte degli altri condomini.

L’uso delle cose comuni può essere particolarmente disciplinato dal regolamento per

assicurarne il migliore godimento a tutti i condomini.

Il godimento separato di uno dei beni comuni o di una parte del bene comune non dà

luogo a usucapione, salvo che si sia tradotto in una situazione di vantaggio esclusivo.

IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE proprietari dell’ultimo piano o del

Una posizione preferenziale è attribuita dalla legge ai

lastrico solare, i quali possono costruire in sopraelevazione, salvo che il titolo disponga

dell’edificio o

altrimenti e sempreché la sopraelevazione non pregiudichi la sicurezza statica

l’aria e la

il suo aspetto architettonico o diminuisca notevolmente luce degli altri piani.

pagamento di un’indennità

La sopraelevazione comporta il corrispondente al valore

dell’area occupata, spettante a ciascun condomino in ragione della sua quota millesimale.

Il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare ha, nella sostanza, un diritto legale di

con l’obbligo di pagamento dell’indennizzo differito al momento dell’esercizio.

superficie,

Il diritto di sopraelevazione può essere alienato ad un terzo e può riservarselo il

venditore dell’ultimo piano o il costruttore-venditore dell’edificio mediante apposita clausola

contenuta nei singoli atti di vendita.

GLI ATTI DI DISPOSIZIONE

Come nella comunione legale, i condomini hanno di massima la libera disponibilità

dell’edificio né a

delle proprie quote, mentre non sono legittimati ad alienare le parti comuni

costituire su di esse diritti reali. 20

OBBLIGHI DEI CONDOMINI

Come nella comunione legale, i condomini sono obbligati a contribuire alle spese di

amministrazione, cioè alle spese occorrenti per la conservazione e il godimento delle cose

comuni e la prestazione di servizi comuni, sempreché siano legittimamente deliberate o erogate.

Le spese sono a carico dei condomini in proporzione alle loro quote, salvo che sia

diversamente stabilito dal titolo.

Nell’ipotesi in cui le parti comuni siano utilizzabili in misura diversa da parte dei

condomini la ripartizione delle spese deve tenerne conto (es. spese di riscaldamento).

esclusivamente una parte dell’edificio,

Se poi le cose comuni interessano le relative

spese di manutenzione gravano solo sui condomini che possono utilizzarle.

Ad esempio, le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale gravano sui condomini in

ragione, per metà, del valore dei piani o degli appartamenti e, per l’altra metà, in proporzione

all’altezza di ciascun piano. Per i di cui uno o più condomini abbiano l’uso

lastrici solari

esclusivo invece sono suddivise per 1/3 a carico dei condomini utilizzatori esclusivi, e per

2/3 a carico proporzionale dei condomini dei piani sottostanti. dall’obbligo di

La rinunzia del condomino alla proprietà delle cose comuni lo esonera

contribuire alle spese per il loro godimento e alle spese deliberate dalla maggioranza, non a

quelle necessarie per la loro conservazione.

I criteri di ripartizione delle spese non possono essere modificati dall’assemblea con

delibere di maggioranza.

I condomini sono inoltre solidamente responsabili per i danni derivanti a terzi

dall’edificio, ferma restando nei rapporti interni la ripartizione proporzionale alle quote, e

assoggettati agli obblighi di buon vicinato condominiale imposti dal regolamento.

L’ASSEMBLEA

L’assemblea è l’organo collegiale del condominio competente per gli atti di

natura dell’assemblea della

straordinaria amministrazione: essa ha la medesima

comunione, ma le attribuzioni sono più specificamente indicate dal codice e distinte rispetto a

quelle dell’amministrazione.

L’assemblea adotta il regolamento, delibera le innovazioni e le opere di

ATTRIBUZIONI.

manutenzione straordinarie, nomina e conferma l’amministratore, ecc.

L’assemblea dev’essere convocata

CONVOCAZIONE. annualmente in via ordinaria

dall’amministratore, ma può essere convocata anche in via straordinaria quando

l’amministratore lo reputi necessario o quando ne facciano richiesta 2 condomini.

A pena di nullità delle delibere, va convocata con congruo anticipo mediante avviso inviato a

e contenente l’ordine

tutti i condomini del giorno.

Per la regolare costituzione dell’assemblea occorre la presenza di almeno

COSTITUZIONE. ma, se l’assemblea non si

2/3 dei condomini, titolari di almeno 2/3 di quote millesimali,

costituisce per insufficienza del numero dei condomini, in seconda convocazione basta la

1/3 dei condomini, rappresentanti 1/3 del valore dell’immobile.

presenza di

DELIBERAZIONE. Le delibere sono approvate dalla maggioranza dei condomini presenti,

titolari di almeno la metà delle quote millesimali, anche se in seconda convocazione è

sufficiente una maggioranza ridotta: almeno 1/3 dei condomini che abbiano 1/3 delle quote

millesimali.

Non tutte le delibere possono tuttavia essere prese a maggioranza ridotta. Alcune delibere,

poi, richiedono sempre la maggioranza qualificata, cioè il voto della maggioranza dei

condomini presenti, rappresentanti almeno 2/3 del valore dell’edificio.

VERBALIZZAZIONE. Le delibere sono verbalizzate e trascritte in un registro ma si ritiene

l’inosservanza di tali oneri non incida sulla

che validità degli atti.

IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI. Le delibere possono essere

impugnate dinanzi al tribunale per irregolarità procedimentali e per vizi sostanziali: si

applicano al riguardo le norme dettate per la comunione ordinaria.

norme sulla convocazione, costituzione e funzionamento dell’assemblea sono

 Le

inderogabili. 21

L’AMMINISTRATORE

L’amministratore è l’organo preposto alla gestione ordinaria del condominio.

A differenza dell’amministrazione della comunione, la cui nomina è facoltativa, l’amministratore

del condominio è un organo necessario quando i condomini siano più di 4.

L’amministratore ha inoltre una conferitagli dalla legge e, nell’ambito

propria competenza

della sua competenza, rappresenta legalmente il condominio.

L’amministratore nominato dall’assemblea per la durata di un anno

è e, se questa non

provvede, dal giudice.

L’assemblea può anche conferire mandato per il compimento di singoli atti di

dell’amministratore, sostituendosi a

straordinaria amministrazione e limitare le competenze

questo nelle decisioni ed esecuzione di singoli atti di gestione ordinaria: i singoli condomini

reclamo all’assemblea contro gli atti dell’amministratore.

possono anche proporre

L’assemblea esautorare l’amministratore,

non può però spettando a questo il normale

svolgimento dell’attività di gestione.

L’amministratore ha anche la rappresentanza processuale e la legittimazione attiva, che

spetta anche ai singoli condomini, per le azioni volte ad esercitare diritti e pretese attinenti

all’ordinaria gestione e quelle dirette a salvaguardare i diritti inerenti alle parti condominiali.

Ha inoltre la legittimazione passiva per tutte le azioni, giudiziarie e amministrative,

dell’edificio:

proposte contro il condominio relative a parti comuni se la causa esorbita dalle

sue attribuzioni deve darne pronta notizia all’assemblea affinché questa decida se resistere

in giudizio e, in caso positivo, nomini il suo rappresentante nel processo.

Il potere del singolo condomino di concorrere nella gestione del condominio sono regolate

dalle norme dettate in tema di comunione ordinaria.

SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO

Le parti condominiali sono indivisibili in conformità della regola che esclude il diritto di

cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso cui sono

divisione relativamente alle

destinate: la particolare importanza sociale della casa rafforza peraltro tale limite.

L’indivisibilità delle cose comuni preclude lo scioglimento del condominio per delibera

assembleare o per domanda giudiziale.

Resta ovviamente ferma l’ipotesi di scioglimento per accordo di tutti i condomini.

Una particolare ipotesi di scioglimento del condominio è poi quella che concerne edifici o

gruppi di edifici suscettibili di essere divisi in parti aventi le caratteristiche di edifici

autonomi, cioè di edifici dotati delle parti e delle pertinenze necessarie per il normale

godimento delle unità abitative: se la divisione richiede opere di modifica delle parti comuni

dall’assemblea a

lo scioglimento può essere deliberato solo maggioranza qualificata.

Se a seguito della divisione rimangono alcune parti in comune sorge la fattispecie del

supercondominio.

Altra ipotesi di scioglimento del condominio prevista dal codice è quella del perimento del

3/4 dell’edificio:

totale o di almeno in tal caso ciascuno dei condomini può domandare

giudizialmente che siano venduti all’asta il suolo comune e i materiali.

Se la distruzione colpisce l’edificio per l’assemblea può

meno di 3/4 del suo valore,

deliberare la ricostruzione delle parti comuni con il contributo di ciascun condomino in

proporzione alla sua quota di comunione: il condomino che non vuole contribuire è obbligato

legalmente a cedere agli alti condomini i suoi diritti sulle parti comuni e sulle porzioni

dell’edificio di sua proprietà esclusiva. 22

IL SUPERCONDOMINIO

Per supercondominio s’intende un complesso di più condomini che hanno in comune

delle parti destinate al loro servizio.

L’opinione prevalente identifica nel supercondominio una particolare forma di condominio,

caratterizzata pur sempre dalla presenza di parti comuni strutturalmente e funzionalmente

connesse con le unità abitative (non destinate unicamente ad assicurare maggiori comodità

ai condomini. es, piscina).

Si ritiene che i compartecipi del supercondominio siano i proprietari delle singole unità

abitative, i quali sarebbero allo stesso tempo compartecipi di due condomini: quello

dell’edificio del complesso in cui l’edificio è compreso.

e quello

Rispetto al supercondominio va distinto il condominio parziale, ravvisato nella fattispecie in

parti comuni interessano solo una porzione dell’edificio.

cui le

LA MULTIPROPRIETÀ

La multiproprietà è la comproprietà di unità abitative il cui godimento spetta ai

compartecipi in determinati periodi dell’anno.

È questa la multiproprietà immobiliare, distinta dalla multiproprietà azionaria, in cui

proprietaria delle unità immobiliari è una società che ne concede il godimento turnario ai suoi

soci, e dalla multiproprietà alberghiera, in cui le unità abitative sono destinate ad albergo e il

loro godimento comprende l’utilizzazione dei servizi alberghieri.

La multiproprietà immobiliare s’inquadra nello schema della comunione e del condominio:

i compartecipi sono comproprietari delle singole unità abitative e condòmini del complesso

condominiale in cui le singole unità abitative sono inserita.

Non c’è tuttavia unanimità sul punto: parte della dottrina vede nella multiproprietà un diritto

un’ipotesi particolare di proprietà temporanea o uno speciale tipo di

reale atipico, altra parte

proprietà, altra parte ancora una pluralità di proprietà divise.

Connotati della multiproprietà sono la preventiva determinazione del diritto di godimento

in relazione a periodi fissi dell’anno, la sua tendenziale perpetuità e a fruizione di servizi

all’uso degli appartamenti: tali connotati valgono certamente a specializzare

complementari

la comunione, ma non a negare la ricorrenza di tale figura.

In quanto stabilito per regolamento contrattuale, il diritto al turno non può essere

modificato dall’assemblea ed è opponibile ai terzi se il regolamento è stato trascritto.

Sebbene le unità abitative diano luogo ad altrettante comunioni, ragioni di semplicità

organizzativa portano ad attribuire ad un unico amministratore i poteri di gestione ordinaria

di tutto l’immobile. legittimato all’esercizio

Il compartecipe può disporre liberamente della propria quota ed è

delle azioni possessorie nei confronti di altri compartecipi o di terzi che commettano atti di

spoglio o molestie a danno suo o della comunione. 23

LA COMUNIONE EREDITARIA

comunione avente ad oggetto l’asse ereditario e i beni

La comunione ereditaria è la

forniti in collazione: essa è una comunione speciale che si forma necessariamente per

effetto legale del subentrare di una pluralità di successori nell’eredità del defunto, e va quindi

qualificata come comunione incidentale.

Norme apposite sono richieste dalla particolarità dell’oggetto, rappresentato da una

universalità di diritto, comprendente beni di varia natura, tra cui beni produttivi che pongono

particolari problemi di gestione, e debiti ereditari, che pongono particolari problemi di

liquidazione.

Istituto peculiare della comunione ereditaria è il diritto di prelazione conferito ai coeredi in

vendita di quota dell’eredità

caso di da parte di uno di essi ad un estraneo: il coerede

alienante ha l’onere di notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione e il diritto di

prelazione dev’essere esercitato tempestivamente a pena di decadenza.

Se è mancata la notificazione, i coeredi hanno il diritto di riscatto della quota venduta

finché dura la comunione ereditaria.

Diritti di prelazione e di riscatto sono reputati dalla giurisprudenza intrasmissibili.

LA DIVISIONE EREDITARIA

Come la divisione delle cose comuni, la divisione dell’eredità può essere negoziale o

giudiziale: la disciplina normativa è di massima la stessa, e anzi, il codice dichiara applicabili

alla divisione delle cose comuni le norme sulla divisione ereditaria in quanto compatibili.

Fonte specifica della divisione della eredità è la divisione testamentaria, ossia la divisione

di tutto o di parte dell’asse ereditario disposta dal testatore tra i successori a titolo universale:

la divisione testamentaria presenta il dato peculiare di non sciogliere un precedente stato di

comunione ereditaria, ma ciò non impedisce di reputarla un atto divisorio, in quanto la sua

funzione è pur sempre quella divisoria, essendo essa diretta ad attribuire beni determinati in

luogo delle quote astratte ereditarie.

Alla divisione testamentaria si applica il rimedio della rescissione per lesione oltre il quarto,

rimedio che non trova però ingresso in tema di istituzione di erede mediante attribuzione di

in tal caso l’entità della quota risulta dal valore dei beni attribuiti, e non è

beni determinati:

quindi prospettabile una sproporzione tra porzione e quota.

Una specifica causa di nullità della divisione testamentaria è la preterizione di legittimari o

di eredi istituiti, che si verifica quando uno dei legittimari o degli eredi testamentari non sia

stato incluso nella distribuzione dell’asse ereditario.

È invece ammissibile una divisione parziale, che comprenda alcuni beni ereditari e non altri:

quelli non compresi si divideranno tra gli eredi secondo la successione legittima.

Infine, anche l’assegnatario della divisione testamentaria gode della garanzia per evizione, al

fine di operare un’equa ripartizione del rischio che il singolo condividente non acquisti la

porzione assegnatagli.

Rispetto alla divisione testamentaria va distinta l’ipotesi in cui il testatore si limiti a dettare

criteri divisori, ossia criteri da applicare nella formazione delle porzioni ereditarie: si parla al

riguardo di assegno divisorio semplice. 24

5. LA SERVITÙ per l’utilità di un altro fondo

La servitù è il peso imposto sopra un fondo (detto servente)

(detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

Si tratta vincolo specifico, ossia specificamente creato da un titolo negoziale, giudiziale o

amministrativo, e va perciò distinta rispetto ai limiti della proprietà che hanno fonte diretta

nella legge e che gravano su categorie generali di beni.

Sotto l’aspetto della posizione attiva correlativa al vincolo, essa può essere definita come il

diritto reale limitato che attribuisce al titolare determinate facoltà di utilizzazione del

fondo vicino a vantaggio del proprio fondo.

La servitù rientra nell’ambito dei diritti reali di godimento su cosa altrui, dovendosi

intendere per diritto di godimento il diritto di trarre da una cosa l’utilità che questa può dare.

Il diritto di servitù crea infatti sulla cosa una posizione di vantaggio che tutti devono rispettare

(assoluta), alla cui tutela sono predisposti i rimedi propri dei diritti reali, e conferisce al fondo

dominante un vantaggio che il titolare della servitù percepisce in via diretta (immediato),

senza la mediazione della prestazione altrui.

Vi sono però servitù in cui il titolare non ha alcun potere sul fondo servente, e sono le c.d.

servitù negative: esse comportano un dovere di non ingerenza da parte di chiunque

possegga o si trovi a qualsiasi titolo nel fondo servente (es. il proprietario della servitù di non

sopraelevazione può agire nei confronti di chiunque voglia costruire in spregio al suo diritto).

Si conferma così in ogni caso l’assolutezza del diritto di servitù, anche quando si tratti di

servitù negativa.

La nozione di servitù quale diritto reale su cosa altrui comporta che la servitù non può

essere costituita o sussistere su cosa propria.

L’OGGETTO (da ciò l’appellativo di servitù prediale).

La servitù ha per oggetto beni immobili

duplicità dell’oggetto:

Altra particolarità è data dalla essa si presenta infatti come vincolo

inerente a due beni immobili, il fondo gravato dal vincolo (fondo servente) e il fondo a

vantaggio del quale il vincolo è costituito (fondo dominante).

La servitù può essere reciproca, cioè posta a carico di più fondi a loro reciproco vantaggio:

in tal caso il medesimo fondo è al tempo stesso servente e dominante.

Anche se reciproche, le servitù restano tuttavia distinte.

Oggetto della servitù sono i fondi servente e dominante nella loro interezza, ma il vantaggio

vincolo possono concretamente localizzarsi su una parte dell’immobile (es. la

o il peso del

servitù di veduta avvantaggia la parte dell’edificio che fronteggia il fondo vicino): si parla

localizzazione nell’esercizio della servitù.

allora di che interessano l’intero fondo e servitù localizzate su una parte di

La distinzione tra servitù

rilevante nei casi di divisione e vendita parziale dell’immobile.

esso è

I fondi servente e dominante sono generalmente contigui o vicini, ma la contiguità o

della servitù, semmai dell’utilità che essa deve

vicinanza non è un requisito necessario

apportare al fondo dominante.

L’UTILITÀ

L’utilità è l’elemento funzionale della servitù che spiega l’inseparabilità del diritto dal fondo

dominante: essa è data infatti dal vantaggio obiettivo, socialmente apprezzabile, che il

fondo trae dalla servitù, e che si traduce in una sua qualità giuridica.

Chi gode del vantaggio è il proprietario del fondo dominante, che è il titolare del diritto, ma

l’utilità inerisce al fondo in quanto ne rende più ampio il godimento: funzione della

servitù è il soddisfacimento di un interesse fondiario, che può consistere anche nella

maggiore comodità o amenità (es. usare il percorso più breve), ma non del proprietario (es.

passeggiare sul campo del vicino).

a vantaggio di una determinata persona, è senz’altro

La servitù irregolare, esclusa: la sua

costituzione è nulla per contrarietà al principio del numero chiuso dei diritti reali, ma è

suscettibile di convertirsi in un contratto obbligatorio. 25

LE SERVITÙ INDUSTRIALI

L’utilità può riguardare la destinazione industriale del fondo, rendendo più agevole l’attività

connessa a tale destinazione (es. servitù di passaggio per il trasporto delle merci prodotte).

Si rende così ammissibile la costituzione di servitù industriali o aziendali, le qual richiedono

comunque che l’utilità risulti dall’imposizione di un vincolo su un fondo a vantaggio dell’altro.

Si ammette la costituzione di una servitù di non concorrenza che vincoli il proprietario del

fondo servente a non utilizzare il proprio fondo nella stessa attività cui è destinato l’uso del

fondo vicino, ma va osservato che l’obbligo di non concorrenza è ammesso entro precisi

limiti imperativi di contenuto e di tempo, non lecitamente superabili ricorrendo alla servitù.

SERVITÙ PER UTILITÀ FUTURA

La servitù può essere costituita anche per assicurare al fondo un vantaggio futuro (es. una

servitù di presa d’acqua può essere costituita a favore di un fondo incolto, suscettibile di

avvantaggiarsi della servitù a seguito della sua bonifica).

La costituzione di servitù per un vantaggio futuro ha effetto immediato: se però il vincolo

che renda utile il fondo servente, si reputa che l’atto costitutivo sia

dipende da un evento

sottoposto a condizione sospensiva e che la servitù sorgerà a seguito del suo avverarsi.

SERVITÙ A VANTAGGIO DI IMMOBILE FUTURO

La servitù può essere costituito anche a vantaggio di un edificio da costruire o di un fondo da

l’effetto

acquistare: tuttavia, mancando l’oggetto, costitutivo e reale del vincolo avrà luogo

solo a seguito della costruzione dell’edificio o dell’acquisto del fondo.

La giurisprudenza riconosce al contratto effetti meramente obbligatori ma, in ragione della

difficoltà di ravvisare un obbligo diretto alla costituzione della servitù, si è piuttosto

prospettata la sua costruzione quale contratto legalmente condizionato.

LA PERPETUITÀ l’utilità è tendenzialmente

Quale vantaggio obbiettivo del fondo perpetua e giustifica la

generale perpetuità del vincolo: diversamente da quanto affermano le fonti romani,

può però ammettersi che essa sia costituita per un tempo limitato.

IL CONTENUTO

Il contenuto è determinato dalla volontà dei privati in relazione alle varie utilità che di volta

in volta la costituzione del vincolo è intesa a soddisfare.

Il vincolo deve conferire al fondo un’utilità obiettiva, socialmente apprezzabile, e non

deve comportare obblighi positivi a carico del proprietario del fondo servente, fatta

eccezione per quelli meramente strumentali alla conservazione dello stato dei luoghi, al fine

di salvaguardare l’integrità e la libertà della proprietà immobiliare.

PRESTAZIONI ACCESSORIE a carico del proprietario del fondo SERVENTE

A carico del proprietario del fondo servente possono essere imposte prestazioni positive

accessorie, strumentali alla conservazione dello stato dei luoghi, anche sotto forma di

per l’uso

obblighi di pagare le spese necessarie o la conservazione delle servitù.

Il proprietario del fondo servente può liberarsi dai suo obblighi accessori rinunziando

alla proprietà del fondo a favore del proprietario del fondo dominante: la liberazione del

proprietario del fondo servente comprende le prestazioni scadute e quelle che siano state

oggetto di una sentenza di condanna.

PRESTAZIONI A CARICO DEL PROPRIETARIO DEL FONDO DOMINANTE

L’imposizione di prestazioni pecuniarie perpetue a carico del proprietario del fondo

dominante può essere prevista sotto forma di corrispettivo della cessione del diritto o di

corrispettivo dei singoli atti di esercizio della servitù.

Il primo caso configura la costituzione di una rendita perpetua atipica, mentre nel secondo

onere connesso all’esercizio di un diritto:

caso è ravvisabile non un obbligo, bensì un il

proprietario del fondo dominante sarà di volta in volta tenuto a pagare il corrispettivo se

(es. prelievo dell’acqua).

deciderà di compiere atti di esercizio della servitù 26

FACOLTÀ ACCESSORIE

La servitù comprende le facoltà accessorie necessarie, cioè le opere e le attività funzionali

all’esercizio del diritto (la dottrina distingue tra facoltà che condizionano l’esercizio della

servitù, e quelle che condizionano il normale esercizio della servitù).

Le facoltà accessorie necessarie sono comprese per legge nel contenuto della servitù: il

titolo potrebbe tuttavia determinare una loro più ampia estensione, ovvero restringere il

contenuto della servitù quale risulta secondo i criteri legali, ma non può escludere quelle

per l’esercizio della servitù (si manifesterebbe infatti una

facoltà accessorie indispensabili

volontà contraria alla concessione della servitù).

L’ESERCIZIO DELLA SERVITÙ

L’esercizio della servitù consiste nell’attuazione del potere di godimento che rientra nel

contenuto del diritto.

La servitù dev’essere esercitata in conformità del titolo: precisa “del

il codice suo possesso”,

ma tale ipotesi va riferita al caso della servitù acquistata per usucapione (estensibile alla servitù

acquistata per destinazione del padre di famiglia), in quanto in tale ipotesi è il possesso della

servitù che ne determina il contenuto.

Le determinazioni del titolo o del possesso sono integrate dalle norme del codice (compatibili).

Le norme del codice sanciscono:

1. LA REGOLA DEL MINORE AGGRAVIO DEL FONDO SERVENTE, che richiede che la

servitù sia esercitata nella misura e nei modi che consentano di soddisfare il bisogno

del fondo dominante col minore sacrificio possibile del fondo servente.

È questa una regola specifica di contemperamento degli opposti interessi dei proprietari:

essa è ribadita con riguardo alle opere da porre in essere sul fondo servente per

l’esercizio delle servitù (es. canale per lo scarico dell’acquia).

2. IL DIVIETO DI AGGRAVAMENTO DEL FONDO SERVENTE, che impone al

proprietario de fondo dominante di non fare innovazioni che rendano più gravosa

la condizione del fondo servente, che cioè amplino il contenuto della servitù risultante

dal titolo (es. ampliamento del canale di scarico dell’acqua).

Il proprietario del fondo servente può chiedere giudizialmente l’eliminazione dell’aggravio.

DI AGGRAVAMENTO O DIMINUZIONE DELL’ESERCIZIO DELLA SERVITÙ,

3. IL DIVIETO

che vieta al proprietario del fondo servente qualsiasi innovazione o attività che

renda più difficoltoso o incomodo l’esercizio della servitù o ne diminuisca il

dev’essere lasciato al titolare della servitù un ingresso

contenuto (es. chiusura del fondo:

libero e comodo).

4. IL DIVIETO DI SPOSTAMENTO DELLA SERVITÙ, che impone al proprietario del

fondo servente di non trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello in

origine stabilito: il proprietario del fondo dominante non può però rifiutare una diversa

non rende più gravoso l’esercizio

localizzazione del vincolo se essa della servitù e

(1)

consente al proprietario del fondo servente di evitare un sopravvenuto aggravio, o di

(2)

fare lavori, riparazioni o miglioramenti che altrimenti risulterebbero impediti o di

conseguire un notevole vantaggio.

Tali indicazioni del codice sono espressione del generale principio di buona fede,

principio per il quale è anche prevista la concessione giudiziale del cambiamento del

luogo di esercizio della servitù su istanza del proprietario del fondo dominante, quando il

cambiamento gli sia di notevole senza recare pregiudizio al fondo servente. 27

I SOGGETTI

Soggetti della servitù sono i proprietari dei fondi servente e dominante.

Se i fondi sono oggetto di enfiteusi o usufrutto, soggetti attivo e passivo della servitù saranno

l’enfiteuta e l’usufruttuario, l’espressione “contitolarità”

ciascuno nella sua qualità: della

servitù tra proprietario e usufruttuario è impropria, in quanto non vi è comunione di servitù,

essendo ciascuno titolare nella sua diversa qualità.

Il proprietario del fondo dominante deve reputarsi titolare della servitù anche se questa sia

stata costituita dall’enfiteuta o dall’usufruttuario “a favore del fondo”, purché destinata a

durare oltre i diritti di enfiteusi ed usufrutto: l’enfiteuta e l’usufruttuario sono invece titolari

unici della servitù creata per il loro esclusivo godimento.

La titolarità unica della servitù deve riconoscersi pure al superficiario, relativamente al

diritto costituito a vantaggio della costruzione di cui il superficiario è proprietario.

Va infine rilevato che al conduttore spetta un diritto personale di godimento della servitù,

salvo che questa sia eccezionalmente costituita su sua domanda.

LA COMUNIONE DI SERVITÙ: IL PRINCIPIO DELLA INDIVISIBILITÀ

Il fondo dominate e il fondo servente possono essere oggetto di comunione: in tal caso,

i comproprietari sono contitolari della servitù in ragione delle loro quote, anche se la

dottrina è di contrario avviso, sostenendo che, in virtù del principio della indivisibilità della

servitù, essa o sorge per intero o non sorge affatto (opinione priva di fondamento positivo).

Ciascun comproprietario del fondo dominante può esercitare il diritto di servitù senza

limitazione di quota, come previsto dalle regole proprie della comunione.

La spettanza della servitù per quote implica peraltro la ripartizione per quote sia delle

spese, sia dell’indennità o del risarcimento dovuti a seguito dell’estinzione del diritto.

Effetto della indivisibilità è poi la necessità del consenso degli altri compartecipi ai fini

della concessione della servitù da parte del singolo comproprietario: in pendenza di tale

condizione legale d’efficacia il concedente è obbligato a non impedire l’esercizio del diritto

concesso, obbligo che si trasmette agli eredi e agli aventi causa.

INCEDIBILITÀ DELLA SERVITÙ: LA SUBSERVITÙ

La servitù è insuscettibile di autonoma cessione ma si trasferisce automaticamente a seguito

dell’alienazione del fondo dominante, in ragione della inerenza del vantaggio allo stesso.

Vi sono tuttavia casi in cui il vantaggio non è inscindibilmente connesso al fondo dominante,

in relazione ai quali la dottrina ipotizza l’autonoma cedibilità della servitù.

In ogni caso, il proprietario del fondo dominante non può mutare i luoghi e le modalità di

esercizio delle servitù senza il consenso del proprietario del fondo servente (=non può

sostituire il fondo dominante), ma può trasferire a terzi il vantaggio di cui continua a

godere nell’esercizio della servitù (es. il titolare di una servitù di presa d’acqua concede al

proprietario di altro fondo una parte dell’acqua che gli spetta in base alla servitù).

in cui il vincolo s’instaura

Si tratta allora di una SUBSERVITÙ, tra concedente e

concessionario, sul presupposto del vincolo principale intercorrente tra i titolari originari

della servitù. 28

FRAZIONAMENTI DEI FONDI E SORTE DELLE SERVITÙ

A seguito del frazionamento del fondo, la sorte delle servitù è diversa secondo che si tratti di

servitù localizzate o non localizzate.

Nel caso di SERVITÙ NON LOCALIZZATE, il frazionamento del fondo dà luogo alla

moltiplicazione della servitù in tanti vincoli quante sono le porzioni del fondo (dominante o

servente) risultanti dalla vendita o dalla divisione.

Il contenuto delle singole servitù sarà determinato senza comportare un aggravamento del

vincolo originario.

L’edificio gode di una servitù di passaggio e i singoli appartamenti vengono alienati a vari

Esempio.

acquirenti: i condomini diverranno titolari della servitù e potranno avvalersene senza restrizioni.

Quando invece la divisione della servitù comporta un aggravamento complessivo del suo

dev’essere

peso rispetto al suo originario contenuto, il contenuto delle singole servitù ridotto

in modo da equiparare globalmente il peso originario.

una servitù di presa d’acqua nella misura di 100 moduli settimanali: il

Esempio. Il fondo A gode di

fondo viene venduto per metà a B e per metà a C: B e C avranno diritto a 50 moduli d’acqua ciascuno.

Se si tratta di SERVITÙ LOCALIZZATA su una porzione del fondo, la vendita parziale o la

divisione di questo comportano la concentrazione del vincolo sul fondo in cui tale porzione

risulta inclusa: rispetto agli altri fondi la servitù risulterà estinta.

Esempio. Il fondo A è gravato da una servitù di passaggio e viene venduta la parte del terreno sulla

quale la servitù è localizzata: essa si concentrerà su quella parte dell’immobile mentre l’altra parte

resterà affrancata dal vincolo.

DISTINZIONI DELLE SERVITÙ

In relazione al contenuto le servitù si distinguono in:

 APPARENTI, quelle rese manifeste dalle opere visibili necessarie al loro esercizio

(es. servitù di elettrodotto)

NON APPARENTI, quelle che non hanno opere visibili per il loro esercizio

(es. servitù di attingere acqua)

 CONTINUE, quelle che si esercitano mediante il mantenimento delle opere o dello stato

dei luoghi dai quali deriva direttamente il vantaggio per il fondo dominante: per l’esercizio

non è richiesto il fatto dell’uomo

di queste servitù

(es. servitù di veduta, che si esercita mantenendo la finestra con vista sul fondo servente)

l’esercizio si esplica attraverso il fatto attuale del titolare,

DISCONTINUE, quelle in cui

cioè attraverso atti di godimento dell’utilità offerta dal fondo servente

(es. la servitù di presa d’acqua si esercita mediante gli atti di prelievo)

 La servitù continua è di norma apparente, in quanto è resa manifesta dalle opere

necessarie al suo esercizio.

 ATTIVE, quelle che realizzano il vantaggio del fondo dominante mediante opere o attività

il proprietario del fondo servente sopporta l’intromissione

del titolare del diritto: del

proprietario del fondo dominante (es. servitù di passaggio)

NEGATIVE, quelle che realizzano il vantaggio del fondo dominante esclusivamente

mediante una limitazione delle facoltà del proprietario del fondo servente: il proprietario

del fondo servente si astiene dal fare ciò che sarebbe in sua facoltà di fare

(es. servitù di non sopraelevare)

 Queste distinzioni rilevano principalmente ai fini dei modi di acquisto e di estinzione

della servitù.

 In passato si faceva distinzione anche tra servitù RUSTICHE E URBANE, ma si tratta di

distinzioni prive di riscontri pratici e di valore sistematico. 29

SERVITÙ TIPICHE E ATIPICHE

Sono TIPICHE le servitù il cui contenuto è previsto e regolato dal codice, ma anche quelle

che sono state tipizzate dalla consuetudine conformemente alla prassi e alle fonti romane.

Sono ATIPICHE le servitù che non appartengono ai modelli legali e consuetudinari:

esse possono essere liberamente costituite, sempreché non comportino prestazioni di fare e

siano finalizzate all’obbiettiva utilità di un fondo.

LE SERVITÙ TIPICHE SI DIVIDONO IN TRE GRUPPI: servitù di acque, servitù di

passaggio e servitù relative a limiti legali.

IN MATERIA DI ACQUA, SERVITÙ VOLONTARIE TIPICHE sono:

 La servitù di presa d’acqua, che conferisce al proprietario del fondo dominante il

diritto di derivare periodicamente dal fondo servente una determinata quantità di acqua.

 La servitù attiva di scolo o degli scoli, che conferisce al proprietario del fondo

l’acqua defluente dal fondo servente.

dominante il diritto di ricevere

Dalla servitù attiva di scolo va distinto l’obbligo legale concernente lo scolo naturale

posto in capo al proprietario di un fondo limitato o attraversato da acqua corrente non

pubblica di restituirne le colature e gli avanzi dopo averla utilizzata per le necessità del

proprio fondo o della propria industria.

La servitù attiva di scolo va poi distinta rispetto alla servitù passiva di scolo, che

conferisce al proprietario del fondo superiore il diritto di riversare sul fondo inferiore il

sopravvanzo dell’acqua utilizzata: diversamente dalla servitù passiva, la servitù attiva di

scolo è costituita a vantaggio del fondo inferiore e il titolare di essa ha quindi l’onere di

porre in essere le opere necessarie per la raccolta e lo scolo dell’acqua.

Servitù tipiche in materia di acqua sono poi le SERVITÙ COATTIVE di acquedotto, di

di somministrazione d’acqua.

chiusa,

Altre servitù non menzionate dal codice ma TIPIZZATE DALLA CONSUETUDINE sono:

 La servitù diretta di stillicidio, che impone al proprietario del fondo servente di ricevere

lo scarico delle acque piovane convogliate dai terreni del fondo dominante

 La servitù inversa di stillicidio, che conferisce al proprietario del fondo dominante il

diritto di ricevere tali acque

 La servitù di attingere acqua dal fondo vicino

Le SERVITÙ DI PASSAGGIO sono regolate dal codice come servitù coattive, e

comprendono la servitù di passaggio propriamente detta, che conferisce il diritto di transito

a persone e mezzi, e la servitù di teleferica.

Servitù tipiche relative ai LIMITI LEGALI sono le servitù che, a vantaggio del fondo dominante:

 Riducono i limiti legali in materia di distanza, consentendo al titolare di non rispettarle

 Aggravano i suddetti limiti a carico del fondo servente: tra queste va ricordata la

servitù di non sopraelevare, che impone al proprietario del fondo servente di non

costruire oltre una certa altezza.

 Consentono o escludono l’immissione di sostanze disturbanti

Nuove figure di servitù nel settore edilizio sono quelle di mantenimento dello stato dei luoghi

per la valorizzazione di complessi residenziali (es. divieto di tagliare gli alberi).

servitù di luce e d’aria,

In giurisprudenza si segnala anche la mentre scarso risconto

pratico hanno le tradizionali servitù di presa di materiali (creta, ghiaia, ecc). 30

SERVITÙ COATTIVE E VOLONTARIE

Secondo che siano costituite coattivamente o volontariamente, il codice distingue tra:

 Servitù coattive, aventi fonte in un atto autoritario (sentenza o atto amministrativo)

 Servitù volontarie, aventi fonte in un atto negoziale legalmente non dovuto o in un

fatto idoneo a costituirle in conformità della legge.

Le SERVITÙ COATTIVE si caratterizzano per la loro inderogabile necessità e per la stretta

(es. fono intercluso, mancanza d’acqua, ecc): il

dipendenza dai presupposti di legge

in base ai quali il vincolo è costituito ne comporta infatti l’estinzione.

venir meno dei presupposti

Per il resto la servitù è assoggettata alla disciplina del codice, in quanto compatibile. “da

In presenza dei presupposti di legge, il proprietario del fondo ha il diritto di ottenere

del proprietario di un altro fondo” la costituzione della

parte servitù: tale diritto implica un

obbligo legale di contrarre a carico del proprietario del fondo destinato ad essere servente.

La servitù ha carattere coattivo quando è costituita in attuazione dell’obbligo di legge.

La servitù coattiva è pur sempre un diritto reale su cosa altrui, e il titolo costitutivo è

soggetto a trascrizione: soggetta a trascrizione, in particolare, è la sentenza, che fa stato nei

confronti degli aventi causa delle parti.

A favore del titolare del fondo servente è dovuta un’indennità commisurata al pregiudizio

derivante dall’imposizione del vincolo, non un corrispettivo in quanto non trovano

applicazione la norme che tutelano la parte nei contratti a prestazioni corrispettive: rimedio

simile all’eccezione d’inadempimento è però quello che legittima il proprietario del fondo

servente ad opporsi all’esercizio della servitù finché l’indennità non sia pagata.

MODI DI COSTITUZIONE DELLE SERVITÙ COATTIVE

Se il proprietario del fondo cui è richiesta la costituzione della servitù, non può o non vuole

l’interessato può ottenere

aderire, la costituzione della servitù mediante sentenza: a tal

essere proposta domanda giudiziale, a seguito della quale s’instaura un ordinario

fine deve

giudizio contenzioso.

Parti del giudizio sono i proprietari dei fondi a vantaggio e a carico dei quali è chiesta la

è anche l’enfiteuta,

costituzione della servitù: legittimato attivo e passivo mentre solo

legittimato attivo è l’usufruttuario e in alcuni casi eccezionali anche il conduttore. Se si tratta di

fondi in comunione la legittimazione attiva e passiva spetta ai comproprietari congiuntamente.

L’effetto costitutivo della servitù è prodotto dalla sentenza di primo grado: la servitù deve

della servitù e l’importo dell’indennità

stabilire il contenuto, le modalità di esercizio

dovuta al proprietario del fondo servente, contemperando gli opposti interessi della maggiore

convenienza per il fondo dominante e del minore aggravio per il fondo servente.

L’imposizione di una servitù per atto amministrativo a vantaggio di un determinato fondo è

ammissibile quando l’utilità di quel fondo corrisponda ad una pubblica utilità.

È controverso se le servitù coattive siano suscettibili di acquisto per usucapione, ma

sembra doversi riconoscere natura volontaria alla servitù acquisita per usucapione in

presenza dei presupposti per l’imposizione coattiva del vincolo. 31

LE SINGOLE SERVITÙ COATTIVE

Il codice prevede le seguenti servitù coattive:

1. LA SERVITÙ DI ACQUEDOTTO, che consente al proprietario del fondo dominante di

far passare attraverso il fondo servente l’acqua che ha diritto di utilizzare (anche

temporaneamente).

Il titolare della servitù ha l’onere di dimostrare i presupposti che ne stanno a fondamento

e di costituire un’apposita conduttura, salvo che il proprietario del fondo servente conceda

il passaggio dell’acqua nei propri acquedotti.

2. LA SERVITÙ DI SCARICO COATTIVO, che consente al proprietario del fondo dominante

far transitare l’acqua sovrabbondante del suo fondo attraverso il fondo vicino,

di

anche al fine di renderne possibile il prosciugamento o la bonifica.

Trattandosi di acque impure, occorre adottare tutte le misure idonee ad evitare

pregiudizio al fondo servente.

3. LA SERVITÙ DI APPOGGIO E DI INFISSIONE DI CHIUSA, che consente al titolare di

sulle sponde di corsi d’acqua o bacini al fine di

appoggiare o infiggere una chiusa

derivarne l’acqua alla quale vi abbia diritto.

4. LA SERVITÙ DI SOMMINISTRAZIONE DI ACQUA, che consente al proprietario di una

dedurre l’acqua di sopravanzo del fondo vicino

casa o di un fondo agricolo di

necessaria rispettivamente per gli usi domestici o per l’irrigazione del proprio fondo.

5. LA SERVITÙ DI PASSAGGIO, che consente al proprietario del fondo dominante il

transito di persone e mezzi attraverso il fondo servente (o più fondi serventi, se

necessario): non può però essere costituita su case, cortili, giardini e aie pertinenti.

l’interclusione del fondo,

Presupposto della costituzione coattiva di questa servitù è che

cioè il fondo non abbi accesso sulla via pubblica e non sia possibile procurarlo senza

eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa).

Il passaggio coattivo dev’essere localizzato sul fondo servente in modo che il tragitto sia il

più breve e arrechi il minor danno possibile.

Altra ipotesi di servitù coattiva di passaggio è quella prevista a favore del fondo dotato di

passaggio insufficiente e non ampliabile: qui il passaggio può essere concesso per

esigenze dell’agricoltura e dell’industria.

soddisfare l’interclusione assoluta sia l’effetto di

Altra ipotesi è quella in cui alienazione a titolo

oneroso o di divisione: la servitù si costituirà a seguito di concessione negoziale o di

sentenza, senza che sia dovuta alcuna indennità (per la giurisprudenza tale diritto ad

ottenere il passaggio è personale e soggetto a prescrizione decennale).

6. LA SERVITÙ DI ELETTRODOTTO, che impone al proprietario del fondo servente il

passaggio di condutture elettriche.

È controverso se il “peso” delle condutture sia propriamente qualificabile come servitù in

ragione della difficoltà di identificare il fondo dominante, trattandosi di un servizio

esercitato nel pubblico interesse e non a vantaggio di un determinato proprietario.

7. LA SERVITÙ DI TELEFERICA, che impone a carico del fondo servente il passaggio di

funicolari aeree per il trasporto di materiali a scopi agrari o industriali: la servitù ha

comprende l’esecuzione di opere, meccanismi e occupazioni

la durata di 20 anni, e del

necessarie per l’esercizio dell’impianto.

fondo servente

8. LA FUNIVIA PUBBLICA è oggetto di concessione amministrativa, nella quale può

ravvisarsi l’atto costitutivo del vincolo avente la natura di servitù, e precisamente servitù

di passaggio dei cavi aerei sui fondi privati. 32

LA DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA

Come gli altri diritti reali la servitù può essere costituita mediante contratto o testamento.

Essa può nascere inoltre da fatti idonei a costituirla in conformità della legge: questi fatti

sono la destinazione del padre di famiglia e l’usucapione.

La servitù per destinazione del padre di famiglia si costituisce tra 2 fondi formati

dall’alienazione o dalla divisione di un’unica proprietà quando la situazione dei luoghi

originariamente posta in essere corrisponde al contenuto di una servitù a carico di un

fondo e a vantaggio dell’altro.

Esempio. Una casa è dotata di un balcone che si affaccia sul sottostante giardino. Il proprietario

vende la casa ad A e il giardino B: a favore dell’acquirente della casa si costituisce legalmente

una servitù di veduta sul giardino.

Il fondamento di tale istituto, nonostante sia stato tradizionalmente ravvisato nella tacita

volontà del proprietario diretta alla creazione del vincolo, deve piuttosto ravvisarsi

nell’esigenza di conservazione della situazione dei luoghi in quanto corrispondente ad un

rapporto di cooperazione fondiaria.

PRESUPPOSTI della costituzione della servitù sono:

1. La precedente appartenenza dei due fondi ad un unico proprietario (o enfiteuta).

2. Il possesso (anche indiretto) dei due fondi da parte del proprietario al tempo della

creazione o della tolleranza della situazione di asservimento (non per forza al momento

della cessazione di appartenenza).

La destinazione di un fondo a servizio dell’altro mediante opere visibili

3. corrispondenti al contenuto di una servitù apparente, opere che devono sussistere al

momento della cessazione di appartenenza dei fondi al medesimo proprietario.

L’atto di destinazione non richiede la capacità di agire: necessario e sufficiente è che

l’atto sia casualmente imputabile al proprietario. l’abbia

Quando la modifica sia stata posta in essere da un terzo occorre che il proprietario

consapevolmente tollerata.

La successiva cessazione di appartenenza dei fondi all’unico proprietario,

4. a seguito

di divisione o alienazione del fondo o dei fondi originari.

la cessazione dell’appartenenza all’unico proprietario

Condizione Negativa, infine, è che

non si accompagni ad atti dispositivi relativi alla servitù, nel senso di escluderla o di

dettato dall’atto costitutivo.

prevederla specificamente: in tal caso, la servitù avrà il contenuto

La precedente appartenenza dei fondi all’unico proprietari e gli altri presupposti possono

essere provati con ogni mezzo, anche mediante presunzioni.

L’USUCAPIONE

L’usucapione come modo di acquisto della servitù è espressamente menzionata dal codice,

il quale peraltro avverte che non possono essere usucapite le servitù non apparenti.

Sono suscettibili di acquisto per usucapione le servitù apparenti (es. servitù di veduta) e

quelle discontinue, sempreché apparenti (es. servitù di passaggio).

Secondo la regola generale, l’usucapione richiede il possesso, non violento né

clandestino, protratto ininterrottamente nel tempo (20 anni): il contento della servitù si

conforma al possesso esercitato.

Il diritto di servitù può essere acquistato, se ricorrono la buona fede e il titolo astrattamente

anche mediante l’usucapione

idoneo, decennale, che è prevista dal codice con riguardo

2

alla proprietà o agli altri diritti reali di godimento (1159 ). 33

ESTINZIONE DELLA SERVITÙ

Il codice prevede due cause di estinzione della servitù: la confusione e la prescrizione.

La CONFUSIONE consiste nella riunione del fondo servente e del fondo dominante

l’estinzione è conseguenziale

sotto il medesimo proprietario: alla natura della servitù

quale diritto reale su cosa altrui.

La servitù non si estingue se il proprietario di uno dei due fondi diviene comproprietario

dell’altro: persiste il vincolo tra un fondo e la quota residua dell’altro.

in tal caso, del fondo divenuto comproprietario dell’altro invece

Relativamente al proprietario il diritto

cade in quiescenza, vista la possibilità che esso riviva a seguito del trasferimento della quota

ad un terzo. nell’ipotesi in cui

La servitù cade poi in quiescenza muore il proprietario di uno dei due fondi

e gli subentra come erede il proprietario dell’altro fondo, beneficio d’inventario:

che accetta con

tali posizioni rilevano ai fini di determinare il valore dell’asse ereditario ma rimangono inattive,

essendo insuscettibili di esercizio. Si riattiveranno a seguito di vendita o espropriazione dei beni

ereditari o si estingueranno definitivamente a seguito della chiusura della procedura del

beneficio d’inventario.

La servitù è soggetta a PRESCRIZIONE VENTENNALE: si estingue se non viene esercitata

per 20 anni.

Nelle servitù discontinue il termine di prescrizione decorre dall’ultimo atto di esercizio (es. nelle

servitù di passaggio rileva il periodo a partire dal quale è cessato il transito sul fondo servente),

in quelle continue e in quelle negative dal giorno in cui lo stato dei luoghi risulta non conforme

all’attuazione delle servitù (es. viene sopraelevato l’edificio gravato da servitù di non

sopraelevazione).

La prescrizione della servitù è soggetta alla disciplina generale della prescrizione.

Sono però dettate alcune previsioni particolari:

 È prevista la conservazione per intero della servitù nonostante il suo esercizio ridotto.

 La servitù si estingue per prescrizione se esercitata in un tempo diverso da quello

determinato dal titolo.

 L’esercizio della servitù da parte di uno dei comproprietari del fondo dominante impedisce

l’estinzione della servitù anche nei confronti degli altri (solidarietà delle obbligazioni).

 La sospensione e l’interruzione della prescrizione a favore di uno ha effetto anche nei

confronti degli atri.

Trova poi applicazione la generale figura della RINUNZIA: se più sono i proprietari del fondo

dev’essere fatta da tutti,

dominante, la rinunzia essendo priva di effetto estintivo la rinunzia

fatta dal singolo comproprietario.

La servitù NON si estingue per impossibilità del suo esercizio o per cessazione della

sua utilità: finché la prescrizione non è maturata, la sopravvenuta possibilità di esercizio

della servitù ne comporterà la riattivazione.

Essa non si estingue nemmeno in seguito al perimento del fondo, che è una delle ipotesi

di impossibilità di esercizio.

La prevalente dottrina ritiene che l’estinzione della servitù possa conseguire alla

RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO del contratto costitutivo.

rimedio dell’ECCESSIVA

La giurisprudenza ha ammesso poi il ONEROSITÀ SOPRAVVENUTA

relativamente alle obbligazioni “autonome” della servitù, quegli obblighi aventi per oggetto il

compimento, da parte del proprietario del fono servente, verso corrispettivo, di opere

supplementari non indispensabili all’esercizio della servitù: la ratio di tale rimedio (contenere

entro limiti di normalità l’alea dell’aggravio economico della prestazione) ne giustifica in realtà

l’applicazione analogica in generale inerenti all’esercizio della servitù,

agli oneri parendo a

tal fine irrilevante la distinzione tra obblighi autonomi e obblighi accessori. 34

TUTELA PETITORIA DELLA SERVITÙ

Al titolare della servitù compete l’AZIONE CONFESSORIA.

Essa è diretta all’accertamento del diritto contro chi lo contesta, e alla conseguente

cessazione delle molestie, alla remissione in pristino e al risarcimento dei danni.

dell’azione confessoria è la

Presupposto contestazione della servitù, consistente in atti

dichiarativi o in comportamenti contrastanti con il contenuto della servitù, tenuti sulla base

della pretesa negatrice del diritto.

Altrimenti, se i comportamenti prescindono dalla contestazione del diritto si ricorrerà ad

un’azione rispetto a questa, l’azione confessoria

di responsabilità extracontrattuale:

che l’attore ha l’onere di provare (dolo

differisce per la diversità dei presupposti o colpa nella

prima; titolarità del diritto di servitù nella seconda) e per i rimedi (risarcimento nella prima;

cessazione delle molestie, rimessione in pristino e risarcimento nella seconda).

del fondo dominante, l’enfiteuta e l’usufruttuario,

Legittimati attivi sono il proprietario ma

anche il nudo proprietario, che rimane comunque titolare del diritto di servitù.

è oggetto di comproprietà, la prevalente opinione ritiene che l’azione

Se il fondo dominante

possa essere proposta anche separatamente dai singoli comproprietari, essendo però

l’efficacia del giudicato limitata al rapporto attore-convenuto.

ma lo sono anche l’enfiteuta

Legittimato passivo è il proprietario del fondo servente, e

l’usufruttuario, il possessore in nome proprio e il locatario (o analogo detentore), il quale

però avrà diritto ad essere estromesso dalla causa a seguito dell’indicazione del locatore.

Dall’ambito

 della legittimazione passiva rimangono esclusi coloro che non hanno un

rapporto attuale col fondo, e che non assumono quindi una posizione giuridica di

contrasto col diritto di servitù.

TUTELA POSSESSORIA DELLA SERVITÙ

Al possesso di servitù compete anche la tutela possessoria che copre indistintamente il

possesso di tutte le servitù (apparenti e non, continue e non, positive e non, ecc).

Secondo che ricorra la fattispecie dello spoglio o delle molestie sarà esperibile

l’AZIONE o l’AZIONE

DI REINTEGRAZIONE DI MANUTENZIONE.

Ciò che rileva ai fini della qualifica dell’azione confessoria è che l’attore assuma la lesione

del diritto di servitù, dovendo quindi provare di esserne titolare: tali azioni sono invece dirette

prescindono dall’esistenza e

a tutelare una situazione possessoria e quindi

dall’accertamento di un diritto reale.

Occorre però dare prova del possesso, avendo riguardo, per la sua estensione nel tempo,

“pratica” dell’anno precedente (o all’ultimo godimento se si tratta di servitù esercitabili ad

alla

intervalli più lunghi). 35

SERVITÙ PUBBLICHE

Servitù pubbliche sono le servitù costituite a vantaggio di beni del demanio o del

patrimonio indisponibile.

La servitù pubbliche hanno il loro modello nella nozione privatistica del diritto di servitù, e

sono regolate dalle norme del codice in quanto compatibili: come la servitù privata, l

servitù pubblica è un vincolo specifico che grava su un determinato fondo, e che si

differenzia quindi rispetto ai limiti legali della proprietà, e non può imporre prestazioni di fare,

salvo che si tratti di prestazioni accessorie.

Esempio tradizionale di servitù pubblica, anche se a ben vedere si tratta di una

è indicato nell’obbligo dei proprietari di terreni confinanti

limitazione legale della proprietà,

con corsi d’acqua navigabili di lasciare libera una striscia di terreno per permettere il

rimorchio dei natanti e il suo utilizzo come banchina (c.d. servitù di alzaia).

La servitù pubblica può essere costituita su fondi privati e su fondi pubblici: il suo

contenuto è determinato dal titolo e, in mancanza, dalle norme del codice.

Essa è costituita mediante atto amministrativo, rientrante nella categoria degli atti di

espropriazione per pubblica utilità, e al proprietario del fondo da asservire è dovuto pertanto

un indennizzo: può essere costituita anche nei modi previsti per le servitù private.

Rilevano poi i modi di estinzione delle servitù private, ma occorre tener presente che la

rinunzia al diritto deve aver luogo nelle forme previste per la dismissione dei beni dal

demanio o dal patrimonio indisponibile.

Nell’ambito delle servitù pubbliche vanno annoverate anche le servitù militare, costituite

per la difesa nazionale a carico dei fondi situati in vicinanza di opere militari (es. divieto di

aprire strade, di fabbricare muri o edifici, ecc): sono invece limiti della proprietà le

imposizioni gravanti sui proprietari di fondi che ricadono nelle zone di confini e altre zone

classificate come militarmente importanti (es. divieto di eseguire determinate attività).

Mentre è certo che si possono costituire servitù su beni pubblici o privati a vantaggio di beni

pubblici, è problematico se possano costituirsi servitù su beni pubblici a vantaggio di

fondi privati:

 I beni demaniali non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e

l’Amministrazione può

nei limiti stabiliti dalla legge: nella forma della concessione

vincolare i beni demaniali a favore dei privati con contenuti analoghi a quelli delle servitù,

però che ciò comporti l’acquisto di un

senza diritto perfetto di servitù in capo al

concessionario, il quale sarà quindi tutelato alla stregua dei diritti di servitù solo rispetto ai

terzi (rispetto all’Autorità concedente la posizione del privato è governata dai principi di

diritto pubblico).

Si reputa tuttavia che diritti di servitù in favore di privati possano essere costituiti nello

“stato formativo della demanialità” (ipotesi di donazioni con riserva di servitù in capo al

donante).

 l’attribuzione di diritti di servitù in

Con riguardo ai beni del patrimonio indisponibile,

favore di privati deve ritenersi ammissibile in quanto non alteri la destinazione di tali beni.

36


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DESCRIZIONE APPUNTO

Riassunto per l'esame di Diritto civile 1 del professor Bianca, basato su appunti personali e studio autonomo del testo consigliato dal docente La proprietà, Bianca Vol. 6 (parti indicate nel programma per l'esame) . Gli argomenti trattati sono i seguenti: le posizioni critiche della dottrina, un'altra tesi riduce la categoria dei diritti reali, i mdiritti suscettibili di possesso e di acquisto a titolo originario.


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in giurisprudenza
SSD:
Università: Verona - Univr
A.A.: 2014-2015

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher giuliabertaiola di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Diritto civile I e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Verona - Univr o del prof Troiano Stefano.

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