Diritto Civile

IL CONTRATTO PRELIMINARE

Tra i cosiddetti contratti preparatori il più importante è il contratto preliminare del quale non c'è una definizione nel codice civile, né una disciplina che regoli la sua esecuzione, ma solo l'art. 1351 c.c.- rubricato contratto preliminare - che si limita a prevedere: "Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo."

Quindi la costruzione dell'istituto si desume da una molteplicità di aspetti normativi, ma soprattutto è costruita dalla dottrina su fattispecie concrete.

La caratteristica del contratto preliminare è nel suo contenuto che è un obbligo di facere e in particolare nell'obbligo di concludere un contratto successivo alle condizioni inserite nello stesso preliminare e alle

quali ci si impegna ad attenersi. Ad esempio laddove si volesse stipulare un contratto preliminare di vendita, le parti si scambiano il consenso, il promittente venditore e il promissario acquirente, si obbligano a concludere successivamente un contratto di vendita vero e proprio a condizioni identiche a quelle inserite nel preliminare. Quindi uno promette di vendere e l'altro di acquistare un cespite a determinate condizioni che saranno poi esattamente inserite nel contratto successivo, chiamato definitivo, quindi già nel preliminare le parti programmano le regole poi interamente inserite nel rapporto definitivo.

Nel contratto preliminare per la vendita di un determinato bene le parti stabiliscono dettagliatamente tutte le regole (descrizione del cespite, prezzo, modalità di pagamento, ecc.) del contratto definitivo che si obbligano a concludere successivamente.

In sostanza il contratto preliminare ha uno specifico contenuto nell'obbligo di facere

Fondamentale per il contratto preliminare è il primo comma dell'art. 2932 c.c. sull'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto: "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso."

Questa norma non cita il contratto preliminare, ma regolamenta l'ipotesi in cui ci sia un obbligo di concludere un contratto e una parte rimane inadempiente e quindi è applicabile al contratto preliminare non adempiuto, cioè quando non segue la stipula del definitivo in quanto il contenuto tipico del contratto preliminare è quello di obbligare le parti a stipulare un contratto definitivo e quindi la fattispecie del contratto preliminare inadempiuto è in sintonia con la tutela prevista dall'art. 2932 che è quella di

Rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Questa sentenza non può essere di condanna perché non si può obbligare ad una manifestazione di volontà la parte soccombente, in quanto non vi è una possibilità tecnico-giuridica di poter fare eseguire la condanna, perché nessun ufficiale giudiziario può imporre coattivamente un facere infungibile costringendo ad andare da un notaio per effettuare la manifestazione di volontà prevista nel contratto preliminare. Quindi laddove ci fosse una sentenza di condanna, non avremmo comunque una tutela giudiziaria efficace, perché non è possibile costringere ad eseguire un facere infungibile, pertanto deve essere necessariamente una sentenza costitutiva perché produce gli effetti del contratto non concluso e quindi nel momento in cui la parte si rifiuta di stipulare il definitivo la sentenza produrrà il trasferimento.

coattivo della proprietà del bene da un soggetto all'altro, alle stesse condizioni pattuite nel contratto preliminare.

L'art. 2932 affermando che è possibile esperire l'azione intende che occorre la scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo di vendita ed il rifiuto del promittente venditore a presentarsi dal notaio e non vi siano ragioni di impossibilità di fatto (ad esempio il crollo dell'immobile) o ragioni di impossibilità di diritto (ad es. alienazione del bene a terzi). Inoltre il rimedio in questione è utilizzabile solo se non sia escluso dal titolo (una clausola del preliminare potrebbe prevedere una penale a carico dell'inadempiente, con espressa esclusione del meccanismo previsto dall'art. 2932) oppure perché esiste una clausola compromissoria per il ricorso all'arbitrato).

55tÑÑâÇà| w| Z|ÉätÇÇ| ZxÇà|ÄxL'art.

2932 statuisce che la sentenza costitutiva produce gli stessi effetti del contratto non concluso, questo significa che il giudice emette una sentenza che produce tutti gli effetti che si sarebbero prodotti con la stipula del definitivo e il più importante di questi è l'effetto traslativo della proprietà. Quindi non siamo di fronte ad un semplice contratto preparatorio, quale è anche il preliminare, che di fronte all'inadempienza delle obbligazioni di facere, cioè di concludere un contratto, la tutela è limitata ad un risarcimento del danno equivalente alla prestazione non conseguita. Infatti di fronte ad un inadempimento del contratto preliminare, cioè del rifiuto di stipulare il definitivo è possibile: ricorrere alla tutela generale prevista per il contratto, ovverosia la risoluzione del contratto per inadempimento con il risarcimento del danno, se è venuto meno l'interesse a conseguire l'effetto.

traslativo;invocare l'esecuzione specifica, art. 2932, per avere gli effetti del contratto non concluso.

Nel contratto preliminare è molto forte la tutela giudiziaria di esecuzione specifica data dall'art.2932 e questo fa capire quanto sia impegnativo il contratto preliminare, perché la parte interessata all'adempimento, di fronte al rifiuto di stipulare dell'altro promittente può, con una sentenza costitutiva, ottenere gli effetti di quello che sarebbe stato il contratto definitivo.

Nel codice precedente a quello del 1942 non esisteva la tutela di esecuzione specifica, ma soltanto il rimedio generale della risoluzione del contratto, quindi scarsa era la tutela nelle ipotesi di inadempienza del contratto preliminare.

Nell'attuale codice civile è stato introdotto l'art. 2932 e proprio per la sua forza pregnante il Luigi 23 riteneva che il contratto preliminare fosse già un contratto definitivo, perché la

parteMontesanoche si rifiutava non poteva svincolarsi dall’altra che instava (chiedeva) la tutela specifica e quindi il preliminare non ha natura obbligatoria, ma è un contratto definitivo vero e proprio, sottoposto a condizione sospensiva per la successiva formalizzazione del contratto definitivo.

Montesano riteneva altresì che la sentenza costitutiva, di cui all’art. 2932, laddove vi fosse un rifiuto ad adempiere, aveva ad oggetto la risoluzione di questa clausola, cioè della condizione sospensiva, e quindi obbligava le parti a questa formula successiva.

In realtà proprio la concezione della natura giuridica costitutiva della sentenza ha fatto vacillare la prospettazione di un contratto preliminare, come vero e proprio contratto definitivo, perché nel momento in cui si concepisce il preliminare come fattispecie che per produrre i suoi effetti definitivi è sottoposto a condizione sospensiva, fino a quando si verifica la stipula del

costitutiva come risoluzione di questa clausola non andava più bene. Questa costruzione del Montesano aveva un presupposto teorico: l'adempimento in se per se non può mai avere natura negoziale. Per Montesano il contratto definitivo è sostanzialmente un atto dovuto che, secondo la sua concezione, può essere solo un atto giuridico in senso stretto, cioè un fatto e non un negozio. Un atto dovuto significa ricondurre l'atto nella categoria della doverosità, cioè una generica conformità all'obbligo giuridico che le parti avevano assunto quindi nulla di specifico, ma la doverosità non toglie che l'adempimento alcune volte si configura come atto giuridico in senso.

Z|ÉätÇÇ| ZxÇà|Äxstretto e altre volte come atto negoziale, per cui un contratto definitivo può essere anche unadempimento di natura