Diritto civile

Presupposizione

Primo caso

È stipulato un preliminare di compravendita inerente a un fondo rustico. Il preliminare di compravendita è un contratto che produce obblighi, e non immediatamente gli effetti tipici della compravendita, ed in ciò si differenzia da essa. I soggetti indicano il bene, il prezzo e, di regola, stabiliscono che il contratto sarà stipulato per atto pubblico dal notaio scelto dall’acquirente entro un dato giorno.

I contratti preliminari hanno una pluralità di funzioni diverse che non si possono indicare in maniera unitaria. Infatti il termine entro cui il definitivo va stipulato può essere ravvicinato o molto lontano, talora anche superiore ai 3 anni; a tal proposito si veda la relativa disciplina del '96. A seconda della distanza del termine per la stipula del definitivo mutano profili della risoluzione.

Nel caso in esame le parti pattuiscono che il definitivo debba essere stipulato da lì a due anni. Prima che scada tale termine cambia il piano regolatore ed il terreno diventa edificabile. Il promittente alienante farebbe dunque un pessimo affare vendendo al prezzo pattuito e chiederà la risoluzione; opposta sarà la posizione dell’acquirente.

Il contratto svolge per il commerciante una funzione diversa da quella che svolge per il comune contraente. Per quest’ultimo il contratto rileva come meccanismo attraverso cui si scambiano valori d’uso, per esempio come mezzo con cui soddisfare esigenze abitative (acquistando una casa). Per il commerciante i beni rilevano invece per il solo valore di scambio.

Nel caso in esame dall’avvenuta modifica al piano regolatore il contratto è alterato sotto due aspetti, anche se alcuni manuali (sbagliando) ne indicano uno soltanto: come scambio di valori (viene venduto al prezzo pattuito un bene successivamente aumentato di valore), ossia come fonte di un assetto quantitativo del patrimonio; come fonte di un assetto qualitativo del patrimonio (all’appartamento, ad esempio, sostituisco dei soldi). In generale possiamo dire che attraverso il contratto si modifica solo l’assetto qualitativo del patrimonio. La risoluzione per inadempimento, per inciso, non si comprende bene proprio perché non si ha contezza di questa distinzione.

Denaro e case hanno caratteri diversi. Con il denaro, ove trasformato, è possibile appagare ogni tipo di esigenza, con una casa solo esigenze abitative. Questo perché in un’economia di mercato i beni rilevano sia per il valore d’uso che per il valore di scambio. Diversamente dalle economie collettivistiche, in cui lo Stato fornisce ai cittadini tutti i beni, e dunque essi rilevano (quasi) esclusivamente per il valore d’uso.

I giudici spesso sbagliano poiché non capiscono che la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta riguarda solo il contratto come mezzo di scambio di valori. Non occorre chiedersi chi ha torto e chi ha ragione. Ma occorre chiedersi come capire chi ha torto e chi ha ragione. In diritto nessuno ha la verità, ma non tutte le opinioni sono uguali. Ci sono opinioni serie ed opinioni ridicole. Occorre coltivare opinioni serie senza pretendere di avere la verità.

Procedimento per risolvere il conflitto

Qual è il procedimento da seguire per risolvere il conflitto tra il promissario acquirente che vuole dare esecuzione al preliminare ed il promittente alienante che vuole risolverlo?

Prima tappa

Verificare se c’è qualcosa nel contratto, al riguardo. Nella sentenza di ciò non si parla. E se non c’è scritto niente nel contratto? È la situazione che si presenta più spesso. In linea generale, tale tipo di clausola non è presente nel preliminare. E non perché nessuno dei due contraenti ci pensi. Ma di solito perché anzi uno dei due ci pensa e ci spera pure. E perciò tace. Egli è disposto a correre il rischio della controversia che ci sarà se il terreno diviene edificabile entro il termine previsto per la stipula del definitivo. Naturalmente egli spera invece che diventi edificabile subito dopo [tali previsioni sulla successiva edificabilità del terreno derivano normalmente dalle pressioni effettuate nei confronti dell’autorità]. La cultura giuridica parla di “circostanze non previste dalle parti” con riferimento a circostanze di cui il contratto non parla.

Ora, se il contratto non ne parla potrebbe darsi che le parti non le avessero effettivamente previste; ma si tratta per lo più in questi casi di circostanze in effetti note solo ad una delle parti, e che ella vuol tacere all’altra affinché l’informazione non perda valore. Dunque, nel caso di specie le parti non avevano scritto niente. E come abbiamo testé visto, ciò potrebbe significare due cose diverse: questa differenza non è irrilevante.

Seconda tappa

Verificare cosa c’è scritto nel codice (più in generale, cosa dice la legge). Gli americani scrivono contratti lunghissimi, italiani e francesi brevissimi. Questo perché gli americani non hanno contezza del ruolo dell’ordinamento nell’integrare quanto non espresso dalle parti nel contratto. Nel nostro codice civile c’è una norma che dice “il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge” (1374, ma Belfiore non lo dice acciocché non leggiamo il resto dell’articolo). In questo caso il codice non detta alcuna specifica disposizione per risolvere il conflitto tra promittente alienante e promissario acquirente. Quando tacciono sia le parti che il legislatore cosa accade? È il problema dell’integrazione del contratto in via dispositiva. Cioè ove non vi siano norme imperative. Infatti potrebbe anche darsi che le parti abbiano scritto qualcosa che confligga con norme inderogabili.

Allora è pur vero che la prima tappa del procedimento da seguire per risolvere il conflitto è indagare se le parti hanno scritto qualcosa e cosa abbiano eventualmente scritto. Ma se sia le parti che il codice hanno scritto sul punto, occorre distinguere: a) in presenza di norme derogabili si applica quello che hanno scritto le parti, b) in presenza di norme imperative si applica quello che ha scritto il codice. Di questo a lungo non si è dubitato. Ma ormai è stata rotta l’unitarietà della disciplina del contratto, oggi sostituita da due discipline generali dei contratti: una di queste riguarda il contratto stipulato con il consumatore. Infatti, nel caso sub a), pur essendo la norma derogabile, la questione è molto più delicata se il contratto è stato stipulato tra consumatore e professionista, ove per professionista si intende grosso modo l’imprenditore. Molte di queste riforme, peraltro sorgono da direttive comunitarie, andando in parte a stravolgere lo schema del nostro codice, uno tra i più avanzati in quanto uno tra i più tecnici.

Viene stipulato un preliminare di vendita avente ad oggetto un fondo rustico. In pendenza del termine pattuito per il definitivo, interviene una variante del PRG che rende il terreno edificabile (si è verificata una sopravvenienza che altera sia il valore d’uso che il valore di scambio del bene; siamo cioè in presenza di una circostanza sopravvenuta che incide sul contratto sia come fonte di un peculiare assetto qualitativo del patrimonio, sia come meccanismo di una giuridicizzazione di uno scambio di valori).

Orbene, qual è la rilevanza giuridica che la circostanza sopravvenuta ha sulla ‘vita’ del contratto? e, soprattutto, qual è il procedimento attraverso cui si individua tale rilevanza? Circa il primo profilo le soluzioni in astratto possibili sono 4:

• Il promissario acquirente conserva il diritto di stipulare il contratto definitivo alle medesime condizioni a suo tempo pattuite nel preliminare (ciò significa che il costo della circostanza sopravvenuta grava sul promittente venditore).
• Il promittente venditore ha diritto alla risoluzione del contratto.
• Il promittente venditore ha diritto alla risoluzione del contratto, ma il promissario acquirente a sua volta il contro-diritto di tenere in vita il contratto, ad esempio con il meccanismo previsto dall’art. 1467 co. 2 e dall’art. 1450 (Il promittente venditore può risolvere il contratto, ma l’altra parte può ristabilire l’equilibrio delle prestazioni offrendo una integrazione di prezzo; l’alterazione che la circostanza sopravvenuta ha prodotto nel contratto, da intendersi come fonte di modificazione qualitativa del patrimonio, è vincolante giuridicamente. Ci si preoccupa infatti del valore di scambio, ma non del valore d’uso; Il legislatore ragiona infatti diversamente quando tiene conto del valore d’uso: è vero che ci sono casi in cui di tale ultima modificazione ci si preoccupa, ma in questo caso sarebbe assurdo permetterlo).
• Il promittente venditore ha a sua scelta il diritto di agire sia per la risoluzione sia per il mantenimento in vita del contratto, con conseguente obbligo del promissario acquirente di integrare il prezzo (questa è una soluzione che tuttavia non si può trovare nel codice). In questo caso si terrebbero in considerazione sia il valore d’uso che il valore di scambio.

Quattro costruzioni teoriche

Alla base di questi quattro possibilità stanno quattro diverse costruzione teoriche:

• Il legislatore non permette mai la risoluzione del contratto ove ritenga irrilevanti sia la modificazione del valore di scambio, che quella del valore d’uso;
• Il legislatore permette sempre la risoluzione del contratto, dando rilevanza sia alla modificazione del valore di scambio che a quella del valore d’uso;
• Il legislatore dà rilievo al solo valore di scambio, permettendo o una integrazione in denaro del promissario acquirente o la risoluzione del contratto;
• Il legislatore tutela esclusivamente il venditore, permettendogli o di risolvere il contratto o di tenerlo fermo obbligando il promissario acquirente a una integrazione in denaro. Si tratta però di una soluzione che danneggia il promissario acquirente. Un tale sistema è ipotizzabile solo ove l’alterazione sia imputabile a colpa di costui.

Procedimento per l'interprete

Per quanto attiene al procedimento si tratta in primo luogo di accertare se questione sia o no regolata nel testo contrattuale e/o nell’ordinamento (Attenzione perché potrebbe esserci una norma imperativa, oppure si potrebbe trattare di contratto stipulato tra professionista e consumatore; in questo caso si potrebbe derogare alle suddette norme in maniera diversa).

Supponiamo che il contratto taccia e rivolgiamo l’attenzione all’ordinamento. Al riguardo va tenuto presente che:

• In generale la disciplina dell’obbligazione si applica a ogni obbligazione, quale che sia la sua fonte. C’è da specificare che il codice disciplina l’obbligazione in via generale. È peraltro evidente che tale disciplina è stata modellata sul sistema del contratto, e sorgono problemi nel caso di obbligazioni nascenti ex lege.
• La disciplina del contratto si articola su due distinti piani: norme generali, che in via di principio si applicano a qualsiasi contratto (sia tipico che atipico, cfr. art.1323), e norme locali dettate con specifico riferimento a singoli tipi contrattuali (Che rapporto corre tra norme locali e norme generali? In effetti si tratta di un tema extra-vagante, ma che integra uno scritto che lui ci ha dato, il quale però ignora uno dei punti che qui è citato). In linea di principio il rapporto non va costruito in termini di regola-eccezione, poiché anche le norme locali possono concorrere alla costruzione di principi. Tanto più che esistono questioni generali rispetto alle quali le norme generali tacciono e si rinvengono invece norme locali dalle quali estraiamo il principio generale). È quest’ultima un’idea che è presente anche nel Roppo. Ma qui si va oltre la dottrina di questo studioso, dal momento che si afferma che esistono norme generali che si traggono da norme locali.

Ai sensi dell’art.1323, tutti i contratti (anche atipici) sono sottoposti alla disciplina degli artt. 1321 – 1464 (norme generali sul contratto). La disciplina di un contratto tipico si trova quindi in: 1) norme locali; 2) norme generali.

Che fare per sapere se il codice regola una determinata fattispecie? Si deve guardare a:

• Norme sulle obbligazioni (e in particolare quelle sulle prestazioni);
• Norme sui contratti (e in particolare, ai nostri fini, le norme sui contratti preliminari).

Ora però, se riteniamo esaustivo l’art.1323, ciò che abbiamo scritto potrebbe risultare errato. In particolare potrebbe non comprendersi il fenomeno per cui norme generali si ricavano da norme locali. L’errore, per esempio, non si trova disciplinato solo nell’art.1429, ma bisogna integrarlo anche l’errore in materia di trascrizione e di assicurazione. Anche le norme sulla risoluzione per inadempimento devono essere integrate con altre norme locali.

A tal proposito risulta opportuno richiamare l’art. 12 co. 1 delle preleggi, e in particolare quanto da noi detto sull’interpretazione letterale (l’interpretazione non si esaurisce nel codice: l’espressione “Così è scritto nel codice” è sbagliata e se ne sconsiglia l’utilizzo). Una vicenda risulta illuminante a tal proposito. Nel codice del 1865 la permuta era disciplinata subito dopo la vendita. L’art. 1555 specificava in particolare che alla permuta si applicano le altre regole della vendita. I giuristi si trovarono nei guai. Perché alcune di esse erano inapplicabili, altre applicabili, altre ancora lo erano ma con sensibili modifiche. Per esempio, in materia di vizi della cosa, come fa colui che ha ricevuto l’immobile viziato a ridurre la prestazione? È chiaro che non può farlo! Il legislatore del 1942 scrisse nel nuovo art.1555 che le norme sulla vendita sono applicabili alla permuta, in quanto con essa compatibili. Dicendo questo il legislatore del 1942 non risolse la questione, anche perché in quel periodo la permuta era considerata poco importante (in questo periodo, invece, è diventata uno strumento importante nelle transazioni internazionali), e il legislatore diede il compito della sua regolamentazione ai giuristi. Nel diritto civile, infatti, l’interprete ha un ruolo centrale. Lo si deduce sia dall’art. 12 delle preleggi, che dall’art. 1555 del codice civile.

Quesito

Supponiamo che anche l’ordinamento non contenga alcuna disposizione in ordine al nostro problema (giustifica questa affermazione in base a quanto studiato nei fascicoli). Che farà l’interprete?

Secondo caso

Passiamo ora all’ipotesi che la circostanza sopravvenuta riguardi non già il contratto preliminare di vendita, ma una vendita a effetti reali differiti da un termine (si tratta di una figura prevista dal codice, ma sconosciuta dalla pratica). Caio vende a Tizio il fondo tusculano per 100 milioni con l’accordo che il contratto produrrà i suoi effetti trascorsi tre anni (anche in questo contratto che stiamo portando ad exemplum l’obbligo di pagare il prezzo e il passaggio di proprietà si producono dopo tre anni). Nel frattempo il terreno diventa edificabile. Supponiamo anche qui un silenzio delle parti e l’assenza di una qualche disposizione che regoli puntualmente la rilevanza giuridica della circostanza sopravvenuta).

Un’osservazione. Il contratto preliminare di lungo periodo è una garanzia atipica, dal momento che il venditore non rischia di perdere il bene. Il contratto a termine, invece, ha effetto in modo automatico, cioè a prescindere da una nuova manifestazione di volontà, che invece ci deve essere nel caso del definitivo. Se l’interprete sa ragionare, deve dare due soluzioni diverse ai due casi. La diversa forma giuridica si rifletterà sulla questione di come rileva giuridicamente il valore economico del bene.

Rispetto ai due casi innanzi descritti né il contratto né il codice danno regole sufficienti per valutare cosa fare. Che deve fare l’interprete? Si potrebbe affidare la risoluzione della questione al criterio dell’auto-responsabilità. Il danno in sostanza rimarrà dove è caduto, facendo patire le conseguenze negative della circostanza sopravvenuta su colui che in concreto subisce il danno. Nessun legislatore può fare a meno del criterio dell’auto-responsabilità, ma nessun legislatore può affidarsi in toto a questo criterio.

Facciamo un esempio. Un sessantenne stipula un preliminare con un’altra parte, la quale si impegna a vendergli un immobile dopo 4 mesi, che egli intende destinare al figlio e per comprare il quale si decide ad andare in pensione. Dopo una settimana al promissario acquirente muore il figlio; avendo per tale ragione rinunciato ad andare in pensione, vorrebbe non rispettare il contratto. Sia il codice che il contratto tacciono. In questo caso opererà il criterio dell’auto-responsabilità. Ove non lo si facesse, peraltro, non ci sarebbero più casi sicuri. È vero che le parti, prevedendo la possibilità del verificarsi della circostanza sopravvenuta, avrebbero potuto inserire nel contratto una clausola, ma ciò avrebbe sicuramente determinato un aumento del prezzo.

Ci sono circostanze sopravvenute, infatti, che non potrebbero risolversi col criterio dell’auto-responsabilità, perché contrariamente l’economia di mercato non funzionerebbe. Ma ci sono casi in cui l’applicazione di tale criterio porterebbe a conseguenze assurde.

• I costi della negoziazione (termine da preferire a transazione, che rimanda a un istituto diverso del diritto civile italiano) aumenterebbero a dismisura. I costi sono infatti molto contenuti perché le parti non fanno contratti dettagliati, dal momento che molto dispone la legge. Ove lo si adottasse, aumenterebbero i casi di regolamento irrazionale.